三亞市房地產(chǎn)金雞嶺花園二期項(xiàng)目營銷策劃案地產(chǎn)策劃-在線瀏覽
2025-07-22 17:14本頁面
【正文】 年2020 年數(shù)據(jù)資料來源：三亞房地產(chǎn)協(xié)會 14 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年上半年三亞市房地產(chǎn)市場掃描 2 0 0 4 \ 2 0 0 5 年銷售套數(shù)比較1552113474678424460277244156490 501168056411151181107644905001000150020001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月套數(shù)2020 年 2020 年數(shù)據(jù)資料來源：三亞房地產(chǎn)協(xié)會 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 房地產(chǎn)競爭從價(jià)格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段，優(yōu)勝劣汰成為三亞房地產(chǎn)市場新法則 ? 大型化、集約化樓盤成為三亞市場競爭的熱點(diǎn) ? “設(shè)計(jì)時(shí)代”開始回歸，發(fā)展商對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)更加重視，世界著名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)如貝爾高林、泛亞易道等越來越為消費(fèi)者熟悉 ? 據(jù) 2020年三亞房地產(chǎn)市場銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，排在全市銷售總排行榜前五位的都是 8萬平米以上的大盤 特征一： 競爭手段全方位、多元化 三亞區(qū)域市場特征 如何在 強(qiáng)勢發(fā)展商主導(dǎo)市場的局面下 ，突破目前市場瓶頸和上揚(yáng)空間？ 挑 戰(zhàn) 16 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位 ? 消費(fèi)者經(jīng)過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動(dòng)性購買行為減弱，理性購買行為增強(qiáng) ? 各種不同類型的消費(fèi)者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好 如何通過有效的推廣手段，牢牢抓住消費(fèi)者的理性和實(shí)惠的消費(fèi)心理？ 挑 戰(zhàn) 特征二： 消費(fèi)市場日趨理性和個(gè)性化 三亞區(qū)域市場特征 17 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售面積 49% 認(rèn)購面積 28% 未售面積 23% 三亞區(qū)域市場特征 ? 2020年 1～ 3月批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目 16宗 ， 面積 平方米 ， 其中產(chǎn)權(quán)式公寓 1宗 ， 面積 米 ， 商品住宅面積為 ， 戶型結(jié)構(gòu)以小戶型為主 。 特征三： 供求關(guān)系基本持平，供給與需求保持相對平衡 金雞嶺在海景房銷售情況一枝獨(dú)秀的局面下， 如何找到自己的生存空間與獨(dú)特的市場定位？ 挑 戰(zhàn) 數(shù)據(jù)資料來源：三亞房地產(chǎn)協(xié)會 18 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 特征四： 房地產(chǎn)需求日趨個(gè)性化和多樣化 ? 三亞住宅市場呈典型買方市場特征，大多數(shù)住宅消費(fèi)者，不再滿足于大同化的住宅空間，不僅要求提升住宅檔次，而且不斷追求在裝修、設(shè)計(jì)上突顯個(gè)性化特色。 面對不斷變化的市場需求，我們?nèi)绾瓮ㄟ^獨(dú)特的 USP、產(chǎn)品力、推廣力來展示我們的優(yōu)勢？ 挑 戰(zhàn) 三亞區(qū)域市場特征 19 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 特征五： 房地開發(fā)呈價(jià)降多頭發(fā)展態(tài)勢 ? 售價(jià)緩慢下降 ， 自 2020年 10月開始 ， 由于需求變化 ， 各房地產(chǎn)公司調(diào)整自己的商品房售價(jià) 。 ? 由于房價(jià)的迅速上揚(yáng) ， 上海江浙一帶炒房團(tuán)團(tuán)購現(xiàn)象減少 ， 購房客源仍以北方人自住為主；境外人士購房有一定增長 。 ? 三亞房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點(diǎn)由點(diǎn)向面擴(kuò)散，由原來的三亞灣一線海景地段局部開發(fā)熱點(diǎn)逐漸向二環(huán)路、南邊海、榆林地區(qū)、亞龍灣擴(kuò)散，三亞房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)遍地開花的發(fā)展態(tài)勢和局面。進(jìn)入金秋十月，三亞房地產(chǎn)的銷售黃金季節(jié)即將來臨。三亞城區(qū)人口目前不到 20萬人，規(guī)劃 2020年城區(qū)人口達(dá)到 35萬人，因此，未來幾年，三亞房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展期和飽和期。 臨街三層商鋪，二幢 11層蝶式小高層住宅，停車位充足，小區(qū) 綠化面積較大。 住宅總建筑面積： 8000㎡ 商場總建筑面積： 3100 ㎡ 容積率： 38 建筑密度： 25% 綠化率： 48% 36 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 SWOT分析 Strength （ 優(yōu)勢 ） ? 背倚金雞嶺公園 ， 生態(tài)環(huán)境上佳 。 ? 引入投資＋居住的開發(fā)理念 ， 演繹休閑度假新概念 。 ? 項(xiàng)目本身綠化率較高 ， 小區(qū)景觀規(guī)劃相對較好 。 ☉ 本司此前未涉足旅游地產(chǎn)行業(yè) ， 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和手段尚待進(jìn)一步的積累；且本司在地產(chǎn)行業(yè)的知名度尚不高 ， 品牌效應(yīng)和市場號召力還不夠 。 ☉ 因 商業(yè)樓遮擋光線和景觀 ， 將對部分住宅銷售造成一定影響 。 ☉ 三亞 “ 一市兩都三中心 ” 的定位將帶動(dòng)旅游及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 ☉ 高收入群體的形成 ， 休閑度假需求的不斷增長形成了相當(dāng)?shù)目蛻粢?guī)模 。 ☉ 即將建設(shè)的金雞嶺大道和金雞嶺生態(tài)公園 ， 將為本案的做精做美提供有力支持 。 ☉ 就本案所在區(qū)域目前的開發(fā)成熟度 ， 區(qū)內(nèi)項(xiàng)目尚不具備與濱海一線及市中心等區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢 。 ☉ 項(xiàng)目旁的廢棄火藥倉庫如不盡快拆除 ， 將極大影響購買者信心 。 41 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、項(xiàng)目營銷策略 42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位 綜合前述分析，我們將 “金雞嶺生態(tài)花園”定位為： 成就新生活理想的新城市中心生態(tài)型精品花園小區(qū) 項(xiàng)目定位解析： 旨在建立本案立足三亞、面向全國的樓市新貴形象； 金雞嶺板塊新生活領(lǐng)跑者，不求最大最強(qiáng)，但求最精最好，追求開發(fā)的每一個(gè)細(xì)節(jié)和服務(wù)都是一項(xiàng)創(chuàng)新的精品； 以實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者成就新生活理想的美好追求為己任，致力于為他們提供充滿創(chuàng)新、充滿靈性且性價(jià)比極高的產(chǎn)品。 43 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶定位 本案的客戶定位如下： ? 人群年齡在 30歲以上 ， 家庭月收入在 8000元左右 ； ? 講究實(shí)惠 、 追求生活品位； ? 以投資型置業(yè)和投資 +度假型置業(yè)為主 ， 通常會理性的考慮投資與 置業(yè) ， 購置產(chǎn)業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)以物有所值 、 物超所值為依據(jù)； ? 購買面積不會太小 ， 也不會太大 ， 而是以適合居住為主； ? 人群的職業(yè)多種多樣 ， 虛榮心不強(qiáng)； ? 這類人群一般經(jīng)歷豐富 ， 見識寬廣 ， 雖有實(shí)力 ， 卻不會外露炫耀； ? 對于本案所在金雞嶺板塊的發(fā)展和增值前景具有很強(qiáng)的認(rèn)可心理 。 48 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)格策略 ? 整體采取低開平走策略，提前一年售罄的情況下按正常融資成本計(jì)算，大約相當(dāng)于提升價(jià)格 10%~15%。 ? 在第一期銷售具備慣性的情況下，適時(shí)提升樓盤價(jià)格。 49 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售渠道與手段 ? 住宅部分以同策龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)承接銷售任務(wù)。在三亞房地產(chǎn)銷售不景氣的時(shí)期，把產(chǎn)品推至江浙一帶，以投資小、回報(bào)大，居住大環(huán)境與小空間獨(dú)特、舒適為主賣點(diǎn)，吸引中低端客戶的進(jìn)駐。即商業(yè)樓采取二年內(nèi)以招租為主，后期銷售以前期租金抵減購買商鋪的購買款項(xiàng)的方式帶動(dòng)。同時(shí)有關(guān)項(xiàng)目包裝的所有細(xì)節(jié)必須統(tǒng)一協(xié)調(diào)，充分體現(xiàn)本案的檔次與品味。 51 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目包裝 A、 售樓處 ?售樓處前臺 ?售樓處背板形象墻 ?文件資料 ?看板 ?銷控板 ?沙盤模型 ?銷售 、 保安 、 保潔員服裝
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