【正文】 提供給公司以外的人員。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 56 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 第三章 公司概況 蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司隸屬于蘇州蘇大教育服務(wù)投資發(fā)展（集團）有限公司，是順應(yīng)黨和國家關(guān)于高校后勤社會化改革的要求，于 2020年 11月成立，并具有獨立法人資格的有限責(zé)任公司。 公司具有健全、高效的組織機構(gòu)，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。 公司擁有員工 378人（其中：大專以上 42人，中級職稱以上 35人，擁有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理、管理員上崗資格的人員 44人，占部門經(jīng)理和管理員總?cè)藬?shù)的 85%以上）。 公司堅持以專業(yè)化的手段為業(yè)主提供 24小時不間斷的 安全護衛(wèi)、公共保潔、工程維修、裝修監(jiān)管、綠化設(shè)計施工和其它各種物業(yè)管理服務(wù)。公司以“追求卓越，崇尚誠信”的企業(yè)精神，通過自身的不斷努力，并依托蘇州大學(xué)的優(yōu)勢，已經(jīng)取得了較好的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。特別是， 在 2020年 10月，省建設(shè)廳派專家組對公司管轄的總面積約為 15萬平方米的蘇州大學(xué)校區(qū)物業(yè)管理進行了嚴(yán)格的評審，評審專家對公司的物業(yè)管理水平給予了高度的評價，并一致通過將蘇州大學(xué)校區(qū)物業(yè)管理評定為“省級優(yōu)秀物業(yè)管理項目”。其特點主要是項目種類較多、涉及面較廣；而專業(yè)化的綜合寫字樓、教學(xué)樓、實驗樓、 公寓樓和高檔住宅區(qū)的物業(yè)管理則始終是公司最鮮明的特征。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 56 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) “以顧客為關(guān)注焦點，不斷開拓、不斷創(chuàng)新”是公司邁向未來的最強音！ 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 56 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁，共 56 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 糾正措施 ● ○ ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 預(yù)防措施 ● ○ ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 注 1：●為主 要職能部門 ○為主要配合部門 注 2：由于公司下屬各單位都具有相對獨立性、因此同一要求各單位都有“●” 第六章 質(zhì)量方針 /目標(biāo) 集團質(zhì)量方針： 追求卓越，崇尚誠信，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足顧客需求和法律法規(guī)要求。首先是指集團員工須具備卓越超群（高校后勤群體）、逾越自身及同行的質(zhì)量意識，其次是指產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量要持續(xù)改進，追求更高、更好的品質(zhì)，第三，要有科學(xué)的質(zhì)量保障體系以實現(xiàn)品質(zhì)卓越的目標(biāo)。 c）為學(xué)校教學(xué)、科研和師生生活提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是教服集團的根本宗旨，因此，集團的質(zhì)量方針應(yīng)與集團的宗旨相適應(yīng)和協(xié)調(diào)。 e）滿足法律法規(guī)要求是集團安全、健康、持續(xù)發(fā)展的保證?？偨?jīng)理在管理評審時對質(zhì)量方針的持續(xù)適宜性進行評審，必要時可對其進行修改以適應(yīng)集團的發(fā)展需要。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 56 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 服務(wù)對象滿意度（混合） 80％ 以上 無重大安全責(zé)任事故 第七章 職責(zé)、權(quán)限與溝通 l 目的 對公司各單位的職能及其相 互關(guān)系予以規(guī)定與溝通，以進行有效的質(zhì)量管理。 3 職責(zé)權(quán)限 總經(jīng)理： 、確定質(zhì)量目標(biāo)，對作出的管理承諾和產(chǎn)品 /服務(wù)質(zhì)量負責(zé)。 ，并主持管理評審，以確保質(zhì)量管理體系運行的有效性和適宜性。 、對存在或潛在的不合格（項）簽發(fā)《糾正和預(yù)防措施處理單》，并跟蹤驗證效果 。 市場部與護衛(wèi)部 ，信息的收集與分析。 。 修訂狀態(tài)： A/0 編號： DWWY/Q 3 0010 頁次 :1/4 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 、統(tǒng)籌調(diào)配及對各單位護衛(wèi)人員進行考核監(jiān)督管理。 人資與品管部 、監(jiān)督指導(dǎo)公司人員的招聘工作。 ，對下屬單位的培訓(xùn)工作進行指導(dǎo)并監(jiān)督。 ，對發(fā)現(xiàn)的問題提出建議或開具《糾正和預(yù)防措施處理單》，并跟蹤驗證效果。 。 、質(zhì)量管理體系文件 /記錄的控制和管理，并定期組織對文件的評審。 、匯總與分析，并及時將有關(guān)信息轉(zhuǎn)告各部門。 公司的宣傳工作。 水電服務(wù)中心 /工程部 、水泵房的管理和供電、供水工作及對水、電管網(wǎng)線路的維修和維護 配合學(xué)?；ā⑺姡ㄍ夤?、外線）大中修、氣、訊工程項目的管理 （分部）對所管轄的設(shè)備設(shè)施建立帳； 、督促設(shè)施設(shè)備的日常運行及維護保養(yǎng)； ； ，會同物業(yè)分部做好物業(yè)前期接管驗 收工作； 。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁，共 56 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 、洗浴和飲用水供應(yīng)服務(wù)等后勤服務(wù)保障工作 東區(qū)后勤服務(wù)中心 為東校區(qū)師生提供郵件收發(fā)、洗浴和飲用水供應(yīng)服務(wù)等后勤服務(wù)保障工作 職責(zé)、權(quán)限與溝通 南區(qū)后勤服務(wù)中心 、辦公樓和學(xué)校第三會議室、南區(qū)學(xué)術(shù)報告廳的物業(yè)管理 、洗浴和飲用水供應(yīng)服 務(wù)等后勤服務(wù)保障工作 北區(qū)后勤服務(wù)中心 、實驗樓、辦公樓、藝教樓、土產(chǎn)大樓的物業(yè)管理 、洗浴和飲用水供應(yīng)服務(wù)等后勤服務(wù)保障工作 獨墅湖校區(qū)物業(yè)分部 負責(zé)蘇州大學(xué)獨墅湖校區(qū)區(qū)域內(nèi)教學(xué)、科研、辦公等場所的物業(yè)管理（包括醫(yī)學(xué)樓、生農(nóng)化樓、公共教學(xué)樓等辦公、教學(xué)樓） 負責(zé)為獨墅湖校區(qū)師生提供郵件收發(fā)、洗浴和飲用水供應(yīng)服務(wù)等后勤服務(wù)保障工作 負責(zé)獨墅湖校區(qū)內(nèi)學(xué)生宿舍的日常服務(wù)提供，負責(zé)學(xué)生宿舍區(qū)內(nèi)公 共環(huán)境衛(wèi)生、保潔工作和公用設(shè)施、設(shè)備的維護與管理、水電使用管理，負責(zé)對學(xué)生宿舍內(nèi)部的衛(wèi)生、安全、行為規(guī)范的檢查、督促，負責(zé)向?qū)W生提供日常零維修、代辦復(fù)印、五金工具、自行車打氣、針線包借用、代理信件發(fā)放、天氣預(yù)報等服務(wù)項目 修訂狀態(tài)： A/0 編號： DWWY/Q 3 0010 頁次 :3/4 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 學(xué)生宿舍服務(wù)中心 、設(shè)備的維護與管理 、行為規(guī)范等方面的檢查與督促 、代辦復(fù)印、五金工具、自行車打氣、針線包借用、代理信件發(fā)放和天氣預(yù)報等服務(wù) 后莊學(xué)生宿舍服務(wù)中心 、設(shè)備的維護與管理 職責(zé)、權(quán)限與溝通 、行為規(guī)范等方面的檢查與督促 、代辦復(fù)印、五金工具、自行車打氣、針線包借用、代理信件發(fā)放和天氣預(yù)報等服務(wù) 校園綠化服務(wù)中心 （各區(qū)）日常綠化和養(yǎng)護管理（包括樹木、草坪的修剪和相應(yīng)的清潔工作） （含重大活動）時的環(huán)境布置、會議室（會場）擺花及代理勞務(wù)等業(yè)務(wù) 盆花和提供花卉養(yǎng)護咨詢業(yè)務(wù) 接待服務(wù)中心 、莘園餐廳的日常用餐服務(wù) 、服務(wù)和住宿人員的洗衣服務(wù)等 文化休閑中心 、娛樂、閱讀及休閑食品，中西餐點心、包廂、電話等服務(wù) （園區(qū)物業(yè)分部，城區(qū)物業(yè)分部，昆山分公司） 4 內(nèi)部溝通 目的 確保公司和公司各單位在不同層次和職能之間，就質(zhì)量管理體系的過程 （包括質(zhì)量要求、質(zhì)量目標(biāo)、完成情況以及實施的有效性）進行溝通，達到相互了解、相互信任、全員參與的效果。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 56 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 要求 公司和各單位對質(zhì)量管理體系有關(guān)的各種信息的溝通應(yīng)采用通過各種會議、個別交談、開具工作聯(lián)系單、查閱質(zhì)量記錄文件、報送統(tǒng)計報表或通過其它媒體等方法進行。 第八章 1 目的 對與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件進行控制，確保質(zhì)量管理體系運行的各個場所使用有效版本文件 2 適用范圍 適用于東吳物業(yè)管理有限 公司各單位（部門 /中心 /分部）與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件的控制 3 職責(zé) 辦公室編制和組織實施《文件控制管理規(guī)定》，負責(zé)文件的識別、登記、評審、發(fā)放、回收和歸檔。 各單位（部門 /中心 /分部）負責(zé)人負責(zé)所在單位《管理規(guī)范》的編制，單位下屬項目部、班組《作業(yè)指導(dǎo)書》的審核。 各單位辦公室負責(zé)本單位文件的編制、標(biāo)識、更改、報 批、發(fā)放、回收、登記和歸檔 4 程序 文件的分類 質(zhì)量管理體系文件 a) 公司《管理手冊》 b) 各單位《管理規(guī)范》、各單位下屬項目部、班組《作業(yè)指導(dǎo)書》 c) 支持性文件 (如與質(zhì)量活動相關(guān)的投標(biāo)文件、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、制度、圖紙等 ) 修訂狀態(tài)： A/0 編號： DWWY/Q 3 00101 頁次 :1/4 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? a. 公司碼 東吳物業(yè)公司固定為 DWWY。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 56 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) b. 文件類別 ISO 9000 文件為 Q，記錄為 QD； ISO9000 與 ISO14001整合型體系文件為 QE，記錄為 QED； c. 文件階層 3) 三階文件 各單位《管理規(guī)范》，《作業(yè)指導(dǎo)書》固定為 3 4) 四階文件 記錄、表單 d. 流水號 : 00 00 003等序號 外來文件的說明 外來文件包括國內(nèi)外技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、國家及行業(yè)的法規(guī)性文件、蘇州大學(xué)的文件等仍沿用原編號，不再另行編號。 行政文件的編號 東吳物業(yè)字 (XXXX) XX號 發(fā)放文件順序號 發(fā)文年份 .如 2020 東吳物業(yè)管理有限公司的簡稱 公司內(nèi)部其他文件可采用 或 規(guī)定編寫 文件的版號與修訂狀態(tài) 文件的版號以英文大寫字母 A、 B、 C ?? 表示， A表示第一版、 B表示修訂后的第二版，以此類推 修訂狀態(tài)以阿拉伯?dāng)?shù)字 0、 3 ?? 表示修改次數(shù)， 0表示未修改 : 注：文件封面只需注明版號即可 A / 0 表示修改次數(shù)， “ 0”為未修改，“ 1”為第一次修改，依此類推 表示第一版，“ B”為第二版，以此類推 文件的編寫、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放 文件實行二級管理，分級審批，發(fā)放前對文件進行評審，并應(yīng)得到授權(quán)人批準(zhǔn)，確保文件是充分、適宜的，質(zhì)量管理體系文件的最后部分應(yīng)有該文件的“修改記錄”具體格式參照本文件。 ，各單位（部門 /中心 /分部）質(zhì)量管理體系文件由各單位負責(zé)編寫，各單位《管理規(guī)范》由各單位負責(zé)人編制，送 總經(jīng)理（管理者代表）審批后實施。 應(yīng)確保文件使用的各場所都能得到相關(guān)文件現(xiàn)行有效的適用版本，文件發(fā)放、回收應(yīng)填寫《文修訂狀態(tài)： A/0 編號： DWWY/Q 3 00101 頁次 :3/4 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 文件的受控狀況 文件分“受控”和“非受控”凡與質(zhì)量管理體系運行緊密相關(guān)的文件為“受控”文件，文件清單由各單位提出，報辦公室編制《現(xiàn)行修訂狀態(tài)文件清單》，經(jīng)公司管理者代表批準(zhǔn)后執(zhí)行 文件發(fā)放前，對接受更改控制的 文件，加蓋“受控文件”印章，并注明分發(fā)號，對不接受更改控制的受控文件只進行編號，各單位“受控文件”印章如下：辦公室（ 2）、東區(qū)服務(wù)中心（ ）、校部服務(wù)中心（ ）、南區(qū)服務(wù)中心（ ）、北區(qū)服務(wù)中心（ ）、城區(qū)物業(yè)分部 ()、樓宇物業(yè)中心（ ）、后莊物業(yè)分部（ ）、學(xué)生宿舍服務(wù)中心（ ）、水電服務(wù)中心 ()、綠化服務(wù)中心（ ）、留學(xué)生與成教接待中心（ ）、文化休閑中心（ ）、昆山分公司（ ）、獨墅湖校區(qū)物業(yè)分部（ ）、園區(qū)物業(yè)分部（ ）。 其他文件的更改由各相應(yīng)單位填寫《文件申請單》，經(jīng)原審批單位審批；如指定其他單位審批時，該單位應(yīng)獲得審批所需依據(jù)的有關(guān)背景資料。 文件的領(lǐng)用、保存、作廢與銷 毀 具體參見教服集團《程序文件》－《文件控制程序》 5．相關(guān)文件 《記錄控制管理制度》 《公司現(xiàn)行修訂狀態(tài)文件清單》 6．記錄 《文件發(fā)放 /回收記錄》 《文件申請單》 《歸檔登記表》 《單位受控文件清單》 《外來文件登記表》 修訂狀態(tài)： A/0 編號： DWWY/Q 3 00101 頁次 :4/4 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 適用于質(zhì)量管理體系內(nèi)所有的相關(guān)記錄 ,和來自供方的部分記錄的控制。 各單位負責(zé)本單位記錄的設(shè)計、收集、整理、保管和保存期的確定和處置。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 56 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 記錄的填寫 ,使用人員對所記錄的每一個數(shù)據(jù)、文字負責(zé)。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁，共 56 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 記錄的處置 超過保存期的記錄 ,由各部門填寫《文件申請單》 ,經(jīng)單位負責(zé)人批準(zhǔn)后銷毀 5. 相關(guān)文件 《文件控制管理制度》 6. 記錄 《文件申請單》 《記錄清單》 (各單位 ) 第十章 1. 目的 為使文書管理制度化，以提高工作效率，制定本規(guī)定。 修訂狀態(tài)： A/0 編號： DWWY/Q 3 00103 頁次 :1/1 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 4. 管理制度