【正文】 ............................ 13 SP 促銷活動策略 ............................................................................................ 14 直效行銷策略 ............................................................................................... 15 公關(guān)活動策略 ............................................................................................... 16 / 1 第一部分 青島寫字樓及酒店公寓市場綜述 2021 年以來，受入世和申奧成功等利好因素的影響，前幾年備受冷落的島城寫字樓市場逐漸走出低迷狀態(tài)，租、售價穩(wěn)步上升。在新經(jīng)濟的帶動下， “休克 ”了幾年的寫字樓市場重新恢復活力。以新世界青島置地有限公司開發(fā)的時代廣場為例，五年前的售價在 5200元／平方米左右，目前已漲到了 9500 元／平方米；新建的寫字樓的價格更高一些，位于山東路與東海路交叉路口處的華仁國際大廈的開盤 價在 8000 元／平方米左右，現(xiàn)在上升到 13000 萬元／平方米以上；而 03 年開發(fā)的數(shù)碼港剛開盤起價就達 9000 多元／平方米。 首先是那些地段好、環(huán)境佳、面積大、配套先進的高檔寫字樓，將成為國內(nèi)外知名大公司辦公場所的首選。但同時，寫字樓目前普遍存在的停車位不足、電梯少、智能化程度低、物業(yè)服務素質(zhì)不高、商務商業(yè)配套設(shè)施落后等問題，也亟需我們在開發(fā)新寫字樓時注意解決。相信在未來較長的一段時 間內(nèi)，青島寫字樓產(chǎn)品中能將提供與需求市場有效對接的多元化的產(chǎn)品會成為寫字樓市場的發(fā)展趨勢。 市南區(qū)的優(yōu)勢是區(qū)位和樓宇，市南區(qū)的目標是利用高檔寫字樓，發(fā)展 “樓宇經(jīng)濟 ”，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，努力把市南打造成青島的 “中央商務區(qū) ”，中央商務區(qū)（ CBD）是將金融、辦公、信息、商業(yè)服務、文娛、旅游等綜合在一起的中心區(qū)。 青島中央商務區(qū)的建設(shè)將側(cè)重兩個方面。在運作模式上，采用國際招標形式，引入國際著名城市中央商務區(qū)建設(shè)的成功經(jīng)驗和做法，建立便捷、完善、高效的青島中央商務區(qū)。 2. 麥島路至海軍療養(yǎng)院，整個東海路貫穿范圍之內(nèi)，包括浮山灣奧運景區(qū)，為青島的 CBD 區(qū)域，經(jīng)濟、旅游、金融、政治、文化、體育中心。 / 3 本項目處在第二區(qū)域，即青島 CBD 區(qū)域，緊鄰青島市五星級酒店 —— 海天大酒店及香格里拉 大酒店，南面直接面向大海，一覽無余，西邊為青島市萬國建筑博覽區(qū)、著名的風景旅游勝地 —— 八大關(guān)，緊鄰八大關(guān)的第三海水浴場步行 10 分鐘即可到達，該地塊同時兼有 CBD 區(qū)域的繁華、配套完善、功能齊全，又包含匯泉灣的秀美風景，為第四代寫字樓的完美之地。本項目正處于此區(qū)域。 第三部分 項目 SWOT 分析及總體策劃思路擬定 項目 SWOT（優(yōu)劣勢）分析 優(yōu)勢分析 一流的自然生態(tài) 本項目處于政府規(guī)劃中的 CBD 中心，南面直接面向大海；西面是為迎接奧運而正在改造中的第二海水浴場、有萬國建筑博覽會美稱的八大關(guān)、第一體育場、匯泉廣場以及中山公園等青島著名的風景勝地，青島美景盡收眼底、一覽無余；東面則俯瞰青島市的都 / 4 市繁華，北鄰香港路，鬧中取靜。 新的居住、辦公健康觀念 中國大地上一場突如其來的 SARS 讓國人徹底改變了居住、辦公健康的觀念，市中心的高樓林立顯示了都市的繁華，但同時空氣的不流通也導致了對健康的隱憂。 第四代寫字樓和頂級公寓的獨特定位 深圳、上海等大城市寫字樓和高級公寓現(xiàn)在已向第四代發(fā)展，青島市目前作為一個逐漸被認可的國際城市，以其得天獨厚的區(qū)位、地理、氣候優(yōu)勢，以及近兩年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局的大幅調(diào)整，加之奧運的機遇，也吸引了越來越多的跨國公司、外資企業(yè)來青發(fā)展，同時，民營企業(yè)作為一支新生的經(jīng)濟力量，也越來越強大，在龐大的市場潛在需求和發(fā)展趨勢 下，作為一個房地產(chǎn)項目，必須至少具有5～ 10 年的超前性，真正具有“以人為本”的理念、人與自然和諧及均好性的居家、辦公觀念的第四代寫字樓和高級酒店公寓將成為發(fā)展趨勢。 市場機會分析 / 5 市場空白點 從寫字樓市場來看，寫字樓和高級酒店公寓主要集中在香港中路和南京路交叉點周邊區(qū)域內(nèi)，寫字樓及商住兩用公寓 林立，競爭加劇，且同質(zhì)化嚴重。而公寓多為商住兩用，缺乏實際意義上純粹的高級酒店公寓。本項目可以說是抓住了市場的兩個空白點，一是對頂級寫字樓和公寓的 需求，二是對人與自然和諧均好的辦公和居家的追求。 至從 2021 年青島市完成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和大青島的城市規(guī)劃，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面鋪開；北方航運中心、外貿(mào)進出口額全國第一、青島港吞吐量增速全國第一、山東省金融中心城市等使得青島市逐漸處在了資金、信息、物流等核心位置； 2021 年奧運 會的契機將極大提升青島的國際影響力，青島的名牌企業(yè)揚名海外；且青島的 GDP 總額遠遠超過了 1000 億元，大量的海歸派回國創(chuàng)業(yè)，海外留學人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)搞得轟轟烈烈；世界五百強企業(yè)以及以日韓企業(yè)為主的的生產(chǎn)加工園區(qū)生機勃勃，廣闊的發(fā)展前景和優(yōu)美的自然風光吸引了國內(nèi)外大量的企業(yè)和人才來青發(fā)展。而商務設(shè)施的建設(shè)不是憑空制造的，必須與城市功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場需求緊密相聯(lián)系，必須有相當強大的產(chǎn)業(yè)支持，這一切，青島都具備了，缺少的只是與城市地位相符的配套和平臺。濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打 / 6 通、鞍山路、山東路、南京路綜合整治、幾十條沙土路改造等等，整個城市的交通功能正在悄然之間進行著革命性的提升。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補充完 善配套設(shè)施。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴格控制，都為本項目帶來了福音。 由于規(guī)劃限定，本項目為寫字