【正文】 凱賓斯基寫字樓、德威大廈、中信城市時(shí)代、 TCL總部大樓 ……高尚住宅：金裕碧水灣、合生帝景灣、富力麗港中心、雅庭苑、TCL雅園、金城廣場(chǎng)、城市花園、江畔花園 ……商業(yè)市場(chǎng)：義烏小商品城、麗日購(gòu)物廣場(chǎng)、天志家居、金澤物流園、國(guó)際電子城、紡織布料城、蔡瀾美食坊 ……江北，做為商務(wù)、行政中心區(qū)，享受最齊備的配套，最高端的景觀，最優(yōu)美的環(huán)境，最便利的交通。市場(chǎng)行情：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，但領(lǐng)袖產(chǎn)品銷售狀況依舊良好供嚴(yán)重大于求，供求關(guān)系比達(dá)到 5以上。2023年 12月二批單位開盤銷售100套，均價(jià) 6800元 /平米。別墅領(lǐng)袖：雅居樂白鷺湖2023年 11月開盤售 60套，均價(jià)獨(dú)棟 /平米，雙拼 /平米。 宏觀市場(chǎng)| 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)| 政策走勢(shì)| 城市發(fā)展 中觀市場(chǎng)|區(qū)域背景|市場(chǎng)行情 微觀市場(chǎng)| 案例研究| 競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境The Market征服者案例 1：雅居樂 通過《香港商報(bào)》粵港看樓 “ 直通車 ” ，接送香港客戶看房。麗港中心 —— 尋求市場(chǎng)的天花板？2023年 5月，市場(chǎng)低迷，富力麗港中心當(dāng)天以 10000元 /平米均價(jià)成功銷售58套，當(dāng)天成交金額上億！戶型 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù) 比例三房?jī)蓮d 29 20%四房?jī)蓮d 58 40%五房?jī)蓮d 58 40%總套數(shù) 145 100%競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)：未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少，本項(xiàng)目作為 CBD最大規(guī)模的都市綜合體，充分享有 CBD會(huì)展資源及行政、金融、文化、商務(wù)、交通的集約資源，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。公寓與寫字樓將與本項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)。寫字樓：預(yù)計(jì) 09年推出 ㎡ 。四期住宅將與本項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)。佳兆業(yè)中心：江北中心區(qū)大型綜合體項(xiàng)目。與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)最大。中觀 ：江北 CBD高速騰飛需要有一個(gè)高端綜合體項(xiàng)目，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng) 行情 對(duì)領(lǐng)袖產(chǎn)品影響較小。從 2023年的藍(lán)波灣，到 2023年的合生帝景灣 ……從 2023年的雅居樂白鷺湖，到 2023年的富力麗港中心 ……無論是淡市抑或是旺市，市場(chǎng)的 天花板 一次一次被打破，一個(gè)個(gè)旺銷紀(jì)錄被超越， 外銷 市場(chǎng)也沒有想像中冰冷。區(qū)域價(jià)值衍生：五大產(chǎn)業(yè)循環(huán)流動(dòng)，彼此相互依存，在一個(gè)復(fù)合產(chǎn)業(yè)空間，項(xiàng)目將會(huì)面臨更多的機(jī)會(huì)酒店產(chǎn)業(yè)商務(wù)產(chǎn)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)會(huì)展產(chǎn)業(yè)商業(yè)產(chǎn)業(yè)CBD寫字樓聚集，知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐6家五星級(jí)酒店專業(yè)市場(chǎng)云集，中心區(qū)高檔商業(yè)規(guī)劃珠三角較有影響力的物流中心會(huì)展中心的進(jìn)駐將帶動(dòng) CBD發(fā)展區(qū)域特性細(xì)分：江北 18號(hào)小區(qū)以及華貿(mào)中心近 5年成為中心區(qū)商業(yè)、商務(wù)、住宅發(fā)展焦點(diǎn)和重心18號(hào)小區(qū)佳兆業(yè)中心項(xiàng)目。華貿(mào)中心：占地面積 13萬㎡建筑面積 71萬㎡佳兆業(yè)中心：占地 ㎡建面 50萬㎡以上區(qū)域交通分析：外圍四大主道 / 惠州火車站，地面交通為區(qū)域商務(wù)發(fā)展提供了硬環(huán)境支撐外圍四大主道：惠州大道、三環(huán)路、先科大道、惠博公路內(nèi)部一軸： 云山路鐵路線： 京九鐵路橋梁： 惠州大橋、東江大橋、中信水口大橋、合生大橋鐵路主干道橋梁區(qū)域人流分析：白領(lǐng)居多，人流大、質(zhì)素高， 商務(wù)人流消費(fèi)力強(qiáng)大，未來將會(huì)吸引全市的消費(fèi)人流聚集江北中心區(qū)擁有惠城區(qū)較多白領(lǐng)和高尚社區(qū)居民越來越多的公司總部、跨國(guó)公司區(qū)域總部、金融機(jī)構(gòu)總部等相繼入駐，在這些公司工作的高收入、高學(xué)歷、高消費(fèi)的精英人士，必將成為中心區(qū)消費(fèi)的中間力量，再加上江北中心區(qū)合生帝景灣、金裕碧水灣、金寶城市花園、江畔花園、麗日百合等大型高尚住宅區(qū)的居民。與之相呼應(yīng)的是萬麗酒店、凱賓斯基酒店、合生酒店、盈通酒店等一批五星級(jí)酒店群的崛起，酒店業(yè)帶來的商務(wù)、旅游人流，同樣成為中心區(qū)消費(fèi)有力的支點(diǎn)。地塊位置：文昌一路，西面正對(duì)中心區(qū)眾多高尚居住小區(qū)，其余方向均為市政配套以及辦公樓華貿(mào)中心惠州大道文昌一路沿江高尚住宅區(qū)體育館市民樂園科技館博物館TCL總部會(huì)展中心盈通酒店建身中心會(huì)議 中心華貿(mào)中心惠州大道文昌一路沿江高尚住宅區(qū)體育館市民樂園科技館博物館總部會(huì)展中心盈通酒店建身中心會(huì)議 中心華貿(mào)中心惠州大道文昌一路沿江高尚住宅區(qū)體育館市民樂園科技館博物館總部會(huì)展中心盈通酒店建身中心會(huì)議 中心地塊景觀：北面有高層部分景觀受阻，其他視野空間目前較好，項(xiàng)目運(yùn)作空間較大。華貿(mào)中心會(huì)議中心會(huì)展中心TCL項(xiàng)目主要影響因素：屬于會(huì)展輻射第一區(qū)，產(chǎn)業(yè)受益極大，會(huì)展經(jīng)濟(jì)將會(huì)直接促使項(xiàng)目未來發(fā)展2023年，世界會(huì)展總產(chǎn)值逾 3000億美元，全球會(huì)展業(yè)的利潤(rùn)率每年均在 20％至 30％之間，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“ 帶動(dòng)系數(shù) ” 高達(dá) 1： 9香港國(guó)際會(huì)展中心每年帶來 100億元收益，會(huì)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值占到國(guó)民生產(chǎn)總值的 21％－ 32％。房，在一定程度上影響項(xiàng)目的整體形象；；。；、住宅地段、檔次相近，面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。地塊解析小結(jié) 地塊解析| 區(qū)域分析| 地塊特征| SWOT分析 項(xiàng)目定位| 整體定位| 商業(yè)定位| 寫字樓定位| 公寓定位 物業(yè)發(fā)展建議| 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議| 開發(fā)戰(zhàn)略 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估| 投資估算及資金籌措| 盈利能力模式分析| 財(cái)務(wù)與敏感度分析| 風(fēng)險(xiǎn)及抗風(fēng)險(xiǎn)分析征服者打造征服者打造The Conqueror’s Creating定位前的思考：惠州需要什么樣的產(chǎn)品？ CBD需要什么樣的產(chǎn)品？著重分析 3方面第二：從惠州片區(qū)南進(jìn)北拓發(fā)展軸線看，江北必須出現(xiàn)超大綜合類型建筑體？第三：從江北發(fā)展歷程看，中心區(qū)商務(wù)區(qū)目前有 3種類型產(chǎn)品純商業(yè)建筑：麗日購(gòu)物廣場(chǎng)、義烏小商品城、金澤物流園；純住宅：城市花園、合生帝景灣；單體建筑：中信城市時(shí)代、雙子星大廈；缺乏一個(gè)綜合類型的建筑體出現(xiàn)？西湖商圈西湖商圈 花邊嶺花邊嶺 江北中心區(qū)江北中心區(qū)麗日購(gòu)物廣場(chǎng) 隆生商務(wù)大廈世貿(mào)中心 ？第一：從惠州城市發(fā)展來看，惠州需要什么樣的產(chǎn)品？華貿(mào)中心在這個(gè)城市充當(dāng)什么角色？ 必須承擔(dān)起城市發(fā)展的高度的歷史使命！構(gòu)筑城市名片，標(biāo)志性項(xiàng)目的義務(wù)，打造華南綜合體的標(biāo)竿，重新詮釋綜合體！項(xiàng)目角色定位領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者— 搭便車，借勢(shì)— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者項(xiàng)目角色定位：領(lǐng)導(dǎo)者、補(bǔ)缺者領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋216。 樹立片區(qū)產(chǎn)品標(biāo)桿216。 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)開發(fā)補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)216。 尋求市場(chǎng)缺口216。尋找正確渠道精細(xì)營(yíng)銷物業(yè)定位CBD中心都市綜合體 高檔酒店甲級(jí)寫字樓住宅商務(wù)公寓酒店公寓購(gòu)物中心都市綜合體項(xiàng)目?jī)?nèi)部有機(jī)關(guān)系以及操作平衡點(diǎn)項(xiàng)目都市綜合體各個(gè)子項(xiàng)在功能上的互補(bǔ)性和實(shí)際生活中互動(dòng)性的存在，最大程度地形成資源共享，對(duì)自身的價(jià)值鏈進(jìn)行全面超越。寫字樓、公寓、商業(yè)四大塊須有機(jī)聯(lián)系和融合，才能促使整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作平穩(wěn)，充滿活力，而 充當(dāng)這一銜接效應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)是商業(yè)板塊 。項(xiàng)目商業(yè)操作理念一：三維空間界定活動(dòng)和感知空間三維的，街道的長(zhǎng)度方向、寬度方向和高度方向都應(yīng)有針對(duì)性地設(shè)計(jì)。商業(yè)有聚合要求、需要行人購(gòu)物休息能夠駐足停留、感受觀賞環(huán)境的場(chǎng)所．它必須是一個(gè)通過建筑手段塑造形成的 “積極空間 ”。由此決定了其設(shè)計(jì)的核心就是讓空間變得有用而舒適，為商業(yè)活動(dòng)中的人服務(wù)。一大購(gòu)物中心購(gòu)物廣場(chǎng)5大輔助功能業(yè)態(tài)定位 —— 購(gòu)物中心定位因素：中心區(qū)中產(chǎn)階層需求；差異化需求；聚集人氣，營(yíng)造商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍。參考案例：香港 CitySuper超市（海港城） /臺(tái)灣 Jasons超市（臺(tái)北 101MALL） /華潤(rùn)萬象城（ CityValue ）這一類的人其實(shí)跟無產(chǎn)階級(jí)處于相當(dāng)?shù)牡匚?，但是他們出賣的是腦力而不是勞動(dòng)力，而且他們有穩(wěn)定的工資，為了這個(gè)贏得很好的工資，必須有很好的教育和很好的職業(yè)訓(xùn)練背景。 一個(gè)穩(wěn)定的社會(huì)，必定是兩頭小，中間大的組成結(jié)構(gòu)，也就是中產(chǎn)必定是絕對(duì)的大多數(shù)，資產(chǎn)和無產(chǎn)都只是小部分存在的。 中產(chǎn)階層的出現(xiàn)，甚至占據(jù)主流，是社會(huì)穩(wěn)定的極重要因素，他們有自己的思想、行為模式與發(fā)展方向，是推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的主要力量。 —— 王受之《哈羅！中產(chǎn)》中產(chǎn)階級(jí)定義：他們是推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的中堅(jiān)力量！中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層業(yè)態(tài)定位 —— 購(gòu)物中心頂層定位因素 ：1. 地塊位置面對(duì)居民區(qū)；2. 人群流動(dòng)相對(duì)較少。業(yè)態(tài)定位高檔品牌購(gòu)物街業(yè)態(tài)定位 —— 項(xiàng)目側(cè)面商業(yè)街定位因素：1. 公共部分與商業(yè)部分結(jié)合部業(yè)態(tài)過渡2. 利于露天環(huán)境制造逸趣格調(diào)業(yè)態(tài)定位：酒吧、露天咖啡店業(yè)態(tài)定位 —— 寫字樓裙樓定位因素：地塊位置面對(duì)居民區(qū)；地塊人群流動(dòng)相對(duì)較少。項(xiàng)目銷售考慮：若出于資金回現(xiàn)考慮，項(xiàng)目群樓部分商業(yè)可考慮銷售。本項(xiàng)目做為缺乏可比項(xiàng)目產(chǎn)品，可以適度考慮結(jié)合博弈論法則進(jìn)行客戶以及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目博弈定價(jià)，以及結(jié)合項(xiàng)目未來市場(chǎng)成熟度提高，中心區(qū)商業(yè)價(jià)值提升，項(xiàng)目都市綜合體運(yùn)作資源合力效應(yīng)而且項(xiàng)目在 2023年入市，預(yù)估商業(yè)價(jià)格為 3000045000元 /㎡，商業(yè)操作空間相對(duì)較大。換房類客戶訪談餐飲業(yè)老板娘業(yè)主姓名： 陳女士年齡： 43家庭結(jié)構(gòu)： 三代同堂學(xué)歷： 未知物業(yè)：帝景灣、 麗港中心交通工具： 未知哈爾濱人，三口之家。典型的生意人，喜歡投資。目前居住在江北帝景灣，考慮在麗港中心再購(gòu)買一套 5房單位，較認(rèn)可其一線江景以及開發(fā)商品牌。目前在水東街辦公，常到江北辦事，較講究風(fēng)水。原計(jì)劃在雅居樂白鷺湖購(gòu)買別墅，但是被麗港中心的城市中心區(qū)位以及江景、產(chǎn)品的高端形象打動(dòng)，于是 2023年 6月購(gòu)買了麗港中心 250平米的五房。為子女購(gòu)買房產(chǎn)做為便利單身居所或做未來子女結(jié)婚準(zhǔn)備；心理特征： 其子女較為注重項(xiàng)目的現(xiàn)代感、時(shí)尚感以及復(fù)合其配套的大型商業(yè)；置業(yè)動(dòng)機(jī) ：工作便利度、江北良好居住環(huán)境、產(chǎn)品地段以及品質(zhì)、身份的體現(xiàn)；需求戶型： 1房、 2房 40100平米的戶型。家庭年收入在 50萬元以上，收入穩(wěn)定。故其選擇購(gòu)買江北的住房，首付 3成后，月供由其兒子承擔(dān)。邊環(huán)境較好，江北發(fā)展?jié)摿^大。商人業(yè)主姓名： 林女士年齡： 45家庭結(jié)構(gòu)： 四口之家學(xué)歷： 無物業(yè)：麗港國(guó)際公寓交通工具： 自駕車客家人，多年前從惠陽搬到惠城，擁有多處商鋪。非常疼愛兒子，讀大學(xué)時(shí)為他購(gòu)買一輛轎車，今年一次性付款為他購(gòu)買了麗港國(guó)際公寓的 1房單位，認(rèn)可產(chǎn)品地段以及保值性。已購(gòu)置多處房產(chǎn)用于收租或升值后套現(xiàn)；心理特征： 具有敏銳、獨(dú)到的投資眼光，善于發(fā)現(xiàn)物業(yè)未來潛力；置業(yè)動(dòng)機(jī) ：看中項(xiàng)目地段、品質(zhì)、未來升值潛力、租賃市場(chǎng)、商務(wù)配套；需求戶型： 1房、 2房、 3房 40150平米的戶型。已經(jīng)購(gòu)買麗港國(guó)際公寓 1房單位，同時(shí)還介紹了其他投資朋友購(gòu)買。購(gòu)買麗港國(guó)際公寓主要原因是看重其周邊寫字樓配套能為其帶來較多的商務(wù)租客。企業(yè)團(tuán)購(gòu)客戶分析屬性 ：江北附近的公司或者學(xué)校、工廠，為員工尋求住房，統(tǒng)一接送、管理，或者做為員工福利，多位一次性付款或分期付款；心理特征： 較為關(guān)注員工的居住狀況；置業(yè)動(dòng)機(jī) ：居住舒適性，離工作地點(diǎn)的便利度；需求戶型： 1房、 2房為主， 40100平米的戶型。目前在尋求江北的寫字樓做為辦公地點(diǎn)以及公寓做為員工宿舍。購(gòu)買 7090套二房單位做為員工宿舍。認(rèn)為辦公地點(diǎn)應(yīng)該與宿舍有一段距離，但不宜過遠(yuǎn)。為學(xué)校員工尋找適合集體居住的房產(chǎn)，考察了江北麗格國(guó)際公寓以及麥地南湖明珠兩個(gè)項(xiàng)目，學(xué)校員工購(gòu)房后學(xué)校可提供公積金貸款。學(xué)校考慮團(tuán)購(gòu)后開專車接送其教師。其公司每月出資800010000元住宿費(fèi)用租賃江北濤景高爾夫酒店 。同金先生的訪談中，談到江北中心將出現(xiàn)國(guó)際品質(zhì)的高端公寓以及住宅，他表示很有意向。其公司每月出資 1000012023元住宿費(fèi)用租賃康帝國(guó)際酒店 。但康帝國(guó)際酒店人群眾多、嘈雜，佐崎先生表示其公司將考慮更換到江北未來的五星級(jí)酒店或其他同檔次住宅。心理特征： 追求高檔次品味的辦公、居住環(huán)境；置業(yè)動(dòng)機(jī) ：用于辦公和居住，看重項(xiàng)目周邊的商務(wù)氛圍、中心區(qū)；需求戶型： 1房、 2房、 3房為主， 40150平米的戶型。一直在麥地風(fēng)尚國(guó)際居住并辦公，去年 9月購(gòu)買瑞嘉大廈 1房 1廳單位用于辦公以及居住。購(gòu)買 1房做為商務(wù)公寓，可以辦公、居住、接待客戶。第二居所客戶訪談新加坡商務(wù)人士客戶姓名： VICTOR年齡： 29家庭結(jié)構(gòu)： 未知學(xué)歷： 本科以上物業(yè)：麗港國(guó)際公寓交通工具： 飛機(jī)由于工作關(guān)系，每月要來惠州