【正文】 得稅 外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，無論是否匯出境外，均免征所得稅。如果再投資興辦、擴建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進技術(shù)企業(yè)的，可全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。 關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)稅 設(shè)立的鼓勵類外商投資企業(yè)、外商投資研究開發(fā)中心、先進技術(shù)型企業(yè)，在原批準的生產(chǎn)經(jīng)營范圍內(nèi)進口國內(nèi)不能生產(chǎn)或性能不能滿足需要的自用設(shè)備及其配套的技術(shù)、配件、備件，可按規(guī)定免征或分五年返還進口關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)稅 。 規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2021年全據(jù) 1992年經(jīng)山東省人民政府批準設(shè)立的文登省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，也是文登市人民政府直接管轄的唯一的工業(yè)區(qū)、出口加工區(qū)。目前建成區(qū)面積達到 平方公里，區(qū)內(nèi)規(guī)劃并建設(shè)了 “ 三園一城一基地 ” ，即金山、銀河、九龍工業(yè)園、農(nóng)用汽車工業(yè)城和抽紗基地。截至 2021年底區(qū)內(nèi)共引進企業(yè) 260 多家，以機械、汽車、輕工、電子、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工等為支柱的產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)形成。它正以積極的招商態(tài)度和優(yōu)惠的經(jīng)營條件吸引、輻射著整個膠東半島乃至全國、韓國的經(jīng)營者和投資者！ 人文 據(jù)戶籍管理部門統(tǒng)計， 2021年底文登全市總戶數(shù)為 245， 524戶，總?cè)丝?662， 447人，通過幾年自然增長和機械增長目前人口總數(shù)已到達 800000 人左右，主城區(qū)人口約 250000人。 擁有著齊魯文化根源的山東人熱情、爽直、大方，特別是作為旅游城市的威海、煙臺地區(qū) 更是熱情備至，風土人情，盡善盡美。 不管是威海還是文登“市場”二字的概念都已不在是專家學(xué)者的課題，人們從早期的壟斷式經(jīng)營步入了新市場體系時代，從最初的生存需要發(fā)展到了享受需要，從消費意識到投資意識，市場成為了平常老百姓家里家外常有的話題。另一點，也就是他們目前對與外來企業(yè)仍然存在一定的抗性，就拿大賣場來說，大家依然喜愛在威海自有企業(yè)的超級市場購物，可見本土消費情節(jié)是較為突出的。 銷售 SWOT分析 優(yōu)勢： a. 文登、威海目前最大、品牌最集中的建材廣場 b. 文登、威?，F(xiàn)唯一全功能超級社區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 c. 國際化品牌導(dǎo)入、國際化管理 d. 商住互動，并能刺激社區(qū)內(nèi)部消費 e. 項目內(nèi)部配套齊全 f. 切入輻射能力強，切有本土消費支撐 g. 物流發(fā)達，為一期建材市場提供便利貨物交通 h. 性價比較高，投資能力強，增長潛性大 i. 開發(fā)區(qū)“經(jīng)營孵化器”政策指引 j. 環(huán)境幽雅，山水俊秀 k. 建筑形態(tài)超前，同屬標志性建 筑 劣勢： a. 人流交通尚未完善 b. 區(qū)域市場尚未成熟 c. 區(qū)域發(fā)展處于初期階段 d. 開發(fā)周期較長，風險極高 e. 周邊形象差，開發(fā)項目少周邊配套不完善 機會： a. 政府的大力扶持幫助項目順利進行 b. “聯(lián)合國人居獎”得主威海人口遷入增大消費空間 c. 旅游城市先決條件，帶動商業(yè)發(fā)展 d. 入韓式交流貿(mào)易，直接吸引外資進入 e. 房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展 f. 人均收入、消費水平及消費概念的提升 g. 文登開發(fā)區(qū)大力發(fā)展促動業(yè)態(tài)發(fā)展 威脅： a. 文登首次開發(fā)大型項目，市場可變性難以預(yù)計 b. 周邊城市市場淺搶市場份額 c. 整體項目后期工程連貫性影響大 d. 政府主觀意識影響項目發(fā)展 進度 客戶定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 考慮到一期建材市場的國際性定位，銷售、經(jīng)營輻射圈范圍不僅涵蓋文登、威海，同時也吸納著山東本土、全國和韓國的投資者和經(jīng)營者，此間，我們預(yù)計了項目應(yīng)占各層次投資客戶所項目體的份額及吸引主題。另根據(jù)調(diào)查中本省房地產(chǎn)的發(fā)展情況分析，商業(yè)物業(yè)非常之少，且商業(yè)項目本土消費率不高，可見消費者投資經(jīng)歷較少、 意識較為淡薄，為吸引到足夠的投資量，我們將以主題為“本土企業(yè)開發(fā)的超級國際型項目”增加情節(jié)延展和自毫感吸引消費者為主，同時宣傳“投資群回報率大于銀行利率”帶動本土投資意識；而設(shè)計全國范圍內(nèi)投資占比 35%是必然的，全國投資客戶經(jīng)驗豐富，大部分都具有主觀意識，對城市發(fā)展都期間過程和政策非常熟悉，特別是浙江、杭州、溫州一帶，更是群集了大量此類型的投資客戶，且以前與我們有過業(yè)務(wù)來往，部分已成為我們的固定客戶源，在溝通、交流上占據(jù)了已占據(jù)了人和?？傮w上我們在選擇全國投資客戶時，目標將更多集中在了浙江、杭州、溫州一帶，同期城市成長率、附加值、性價比優(yōu)勢、國際品牌主導(dǎo)的體現(xiàn)將成為吸引他們的要點；“韓國之窗”，如果離開韓國投資市場，那品牌效應(yīng)就是一個空盒子，人均 GDP高于國內(nèi)的韓國人早已踏入了山東，從生產(chǎn)到貿(mào)易，他們已經(jīng)逐漸的適應(yīng)了膠東半島，也了解了區(qū)域內(nèi)的政策、各業(yè)態(tài)市場及風土人情，前店后廠等經(jīng)營風格也為膠東半島帶來了新興的經(jīng)營意識和巨大的經(jīng)濟提升，政府同時也為他們準備了豐 厚的投資優(yōu)惠政策，以便招商引資。抱這這三點目的，我們擬定了強調(diào)人均 GDP 與貨幣等比值如：“文登買一鋪，韓國買一庫（庫房）”且發(fā)展速度快、升值潛力巨大及對政府韓投資商人制定的優(yōu)惠政策作為一號宣傳主題，以加強兩國產(chǎn)業(yè)合作等副宣傳主題，從根本上抓住韓國人的心態(tài)，吸引到他們的加入。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 回報率抗性 —— 投資者最在意的投資回報，是他們評定一個項目是否可以投資的第一基準，就現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)采取包租、承諾投資回報吸引投資者的招數(shù)比比皆是，但是真正可以實現(xiàn)的卻是極少數(shù)，如何在此方面說服他們購買“韓國之窗”建材廣場，我們認為應(yīng)首先應(yīng)該給客戶介紹業(yè)態(tài)的先進經(jīng)營方式上的優(yōu)勢比如我們的“一元到家”網(wǎng)絡(luò)化概念，挖掘除硬件設(shè)施和管理優(yōu)越性等無形資產(chǎn)，可提高附加值。另一時段性問題也必須考慮，前期市場經(jīng)營不穩(wěn)定的情況，可考慮前期對經(jīng)營戶免租金一段時間，但對于保證投資在此階段回報上就需要發(fā)展商做平衡工作，因為后期經(jīng)營和前期銷售是密不可分的，如果保證經(jīng)營者的前期經(jīng)營優(yōu)惠政策必須要犧牲一段時間的租金回收，在投資者層面是不能接受的， 故發(fā)展商在此階段需做好收益讓步的思想工作，正所謂是：“退一步，海闊天空”，為讓整體銷售工作能有效的開展，舍小顧大也是必然的！ 前期工程形象抗性 —— 在超大規(guī)模的項目開發(fā)中，無疑是分期開發(fā)是減免風險，著實的將最適當產(chǎn)品在最適當?shù)臅r機賣給最適當?shù)娜烁拍詈侠淼倪\用的必然規(guī)律，但是不是人人都會如此考慮，作為投資者角度，如我項目一期建材市場完工后，不能及時的跟進二期工程形象，將影響到客戶的投資信心，故建議發(fā)展商在一期項目銷售時段接近中期時，必須為二期工程做好平基工作，以把準項目的整體連貫性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 價格抗性 —— 在其他項目中，不管是住宅項目還是項目，價格的抗性在銷售過程中的是無法避免的，當然根據(jù)現(xiàn)場處理的程度和效果不同，同樣也被記載在了銷售率里，當然，我項目也同樣存在這方面的問題，但其實影響不大，對于我項目周邊樓盤，可行成價格的只有“家紡城”一家，且從各個方面都不可能與我項目形成對比，所以，我們在考慮定價范圍時，應(yīng)更多考慮投資者的在單價和總價上接受程度，制定合理又豐收價格然后用品質(zhì)對抗單價抗性，按揭（可利用政府扶持，申請六成十年按揭）對抗總價抗性，同時也降低了投資人的部分風險。 完善的市場 環(huán)境 豐擁的消費 容量 龐大的社區(qū) 群體 優(yōu)惠的投資 政策 高端的經(jīng)營 理念 必然 （ success） 齊全的配套 設(shè)施 優(yōu)厚的售后 服務(wù) 巨大的升值 潛 力 空前的產(chǎn)業(yè) 結(jié)合 價格策略 價格策略 —— 低開高走 由于項目目前周邊條件并不豐厚，建材市場屬于整個項目的初期工程，定價方面將周邊項目“家紡城” 作為比較對象，并考慮項目各自身因素，和發(fā)展商預(yù)期值，前期定價目標均價 1900元上下；在價格浮動思路上應(yīng)采用實行低開高走政策，為能達成預(yù)期銷售目標和后期項目的順利開發(fā)，開盤日期占定為 2021年 3月 6日周日（宜：祭祀、開光、祈福、求嗣、出火、入宅、移徙、安床、折卸、動土、破土、謝土。沖：生 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 肖沖羊。成：開。胎神 ：占門廁外正北。體現(xiàn)了本項目良好的增值性，同時滿足發(fā)展商對營銷需求和市政府的區(qū)域帶動需求。在項目開盤前期，以第一要點為判斷標準，保留優(yōu)秀位置，總體占量力 30%，開盤期，通過第二標準進行調(diào) 節(jié)，保持 30%控制量。剩余 10%用于帶動尾盤期熱銷氛圍，結(jié)合價格策略和 SP活動完成任務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。開盤期與開盤期漲價后統(tǒng)一執(zhí)行一次性付款 、按揭 折。持銷期由于價位以上升到了一定階段，進入銷售淡季，此時應(yīng)實行淡季折扣一次性付款 折、按揭 ，消化現(xiàn)有產(chǎn)品。 操作模式 外出探訪式 ——— 考慮到我項目的輻射面較廣，因為內(nèi)部土地證、成本控制因素，前期推廣難度較大。 將投資經(jīng)營客戶鎖定為第一開展目標。開發(fā)商、代理商當?shù)赜兄乩?、人和的?yōu)勢 淄博 3月底前 占據(jù)建材市場主導(dǎo)行業(yè)大流之一，瓷磚的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 大型產(chǎn)業(yè)基地之一。當?shù)厝司杖胼^高，且投資意識較強的城市 臨沂 3月底前 小商品批發(fā)交易額，臨沂占據(jù)了山東省相當大的比例。且有大型的建材批發(fā)市場 。 房交會造勢式 ——— 參與房交會也是必不可少的銷售渠道之一，但范圍必須涉及全國，除固有的每年十月濟南舉行的齊魯秋季房交會、每年十一月舉行青島名盤推介會以及煙臺十月主辦的住交會外還應(yīng)參加投資客戶相對集中的溫州、江浙一帶的房交會，如：杭州四月舉行的商鋪展銷會、杭州投資型房地產(chǎn) 展覽會；溫州十月主辦的商鋪展示交易會等（具體根據(jù)實際時間和流程進行安排）。 人物營銷式 ——— 在前期土地證尚未拿到的情況下，無法推廣硬性廣告，可從側(cè)面角度進行推廣宣傳，利 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。