【正文】 此時段內，膠東半島的房交會、住交會、商業(yè)地產(chǎn)交易展示會較多，可作為公關活動的主題另預計二期工程將在此階段動工可結合建材市場工程形象和二期項目形象拉動銷售業(yè)績。由于活動可激發(fā)購房者搶購意識，但最終退定率較高，預計內部認定量為 30%，但最終成交量為 5%左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 所需道具：宣傳資料、異地宣傳信息 負債人員：蘇丹、孫弘 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 所需道具： SP活動計劃擬定 負債人員：孫弘、活動組織人員 工作人員：銷售促銷人員 預計效果：增加項目知名度和推廣力度，完成部分內部認購。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 a、 外出派發(fā) DM 宣傳單 時間： 2021年 1月 ~2021年 12月 地點：文登、威海、煙臺、濟南、青島、榮成、淄博、臨沂、乳山 執(zhí)行目標：通過外出派發(fā) DM單形式，對以上城市專業(yè)市場進行一對一宣傳、收集前期迅速提高項目知名度，收集項目意向目標客戶，屏蔽前期無法發(fā)布硬性廣告劣勢。 二、 執(zhí)行計劃 2021 年 1月 1日至 2021年 3月 6日（開盤前）銷售工作計劃表 時間 銷售策略 工作要點 效果 完成銷售率 2021年 1月 測評客戶意向 設置戶外展場和韓國外賣場 暫不公布價格 結合廣告發(fā)放對通過電話咨詢吸引客戶到現(xiàn)場看房并對現(xiàn)場客戶進行登記 準備戶外展場位置及道具LOGO墻、 DM單、看房車 確定戶外展場工作人員 擬定對韓 SP 活動內容及事項 接待現(xiàn)場客戶并做好客戶預登記 統(tǒng)一說詞為客戶介紹項目情況、優(yōu)點 測評客戶意向調查及報告制 最大可能性的吸引投資者的購買欲望但又須為開盤留有余地 及時了解的市場和競爭對手情況及時收集客戶信息及接受程度 及時了解的市場和競爭對手情況 無 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 房交會造勢式 ——— 參與房交會也是必不可少的銷售渠道之一，但范圍必須涉及全國，除固有的每年十月濟南舉行的齊魯秋季房交會、每年十一月舉行青島名盤推介會以及煙臺十月主辦的住交會外還應參加投資客戶相對集中的溫州、江浙一帶的房交會，如：杭州四月舉行的商鋪展銷會、杭州投資型房地產(chǎn) 展覽會；溫州十月主辦的商鋪展示交易會等（具體根據(jù)實際時間和流程進行安排）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。持銷期由于價位以上升到了一定階段，進入銷售淡季，此時應實行淡季折扣一次性付款 折、按揭 ，消化現(xiàn)有產(chǎn)品。剩余 10%用于帶動尾盤期熱銷氛圍，結合價格策略和 SP活動完成任務。成：開。 完善的市場 環(huán)境 豐擁的消費 容量 龐大的社區(qū) 群體 優(yōu)惠的投資 政策 高端的經(jīng)營 理念 必然 （ success） 齊全的配套 設施 優(yōu)厚的售后 服務 巨大的升值 潛 力 空前的產(chǎn)業(yè) 結合 價格策略 價格策略 —— 低開高走 由于項目目前周邊條件并不豐厚，建材市場屬于整個項目的初期工程，定價方面將周邊項目“家紡城” 作為比較對象，并考慮項目各自身因素，和發(fā)展商預期值，前期定價目標均價 1900元上下；在價格浮動思路上應采用實行低開高走政策，為能達成預期銷售目標和后期項目的順利開發(fā)，開盤日期占定為 2021年 3月 6日周日（宜：祭祀、開光、祈福、求嗣、出火、入宅、移徙、安床、折卸、動土、破土、謝土。另一時段性問題也必須考慮，前期市場經(jīng)營不穩(wěn)定的情況，可考慮前期對經(jīng)營戶免租金一段時間，但對于保證投資在此階段回報上就需要發(fā)展商做平衡工作，因為后期經(jīng)營和前期銷售是密不可分的，如果保證經(jīng)營者的前期經(jīng)營優(yōu)惠政策必須要犧牲一段時間的租金回收，在投資者層面是不能接受的， 故發(fā)展商在此階段需做好收益讓步的思想工作，正所謂是：“退一步，海闊天空”，為讓整體銷售工作能有效的開展，舍小顧大也是必然的！ 前期工程形象抗性 —— 在超大規(guī)模的項目開發(fā)中，無疑是分期開發(fā)是減免風險，著實的將最適當產(chǎn)品在最適當?shù)臅r機賣給最適當?shù)娜烁拍詈侠淼倪\用的必然規(guī)律，但是不是人人都會如此考慮，作為投資者角度，如我項目一期建材市場完工后，不能及時的跟進二期工程形象，將影響到客戶的投資信心，故建議發(fā)展商在一期項目銷售時段接近中期時，必須為二期工程做好平基工作，以把準項目的整體連貫性。抱這這三點目的，我們擬定了強調人均 GDP 與貨幣等比值如：“文登買一鋪，韓國買一庫（庫房）”且發(fā)展速度快、升值潛力巨大及對政府韓投資商人制定的優(yōu)惠政策作為一號宣傳主題，以加強兩國產(chǎn)業(yè)合作等副宣傳主題，從根本上抓住韓國人的心態(tài)，吸引到他們的加入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。另一點，也就是他們目前對與外來企業(yè)仍然存在一定的抗性，就拿大賣場來說，大家依然喜愛在威海自有企業(yè)的超級市場購物，可見本土消費情節(jié)是較為突出的。截至 2021年底區(qū)內共引進企業(yè) 260 多家，以機械、汽車、輕工、電子、化工、農副產(chǎn)品加工等為支柱的產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)形成。 規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。減半后的稅率低于 10%的，按 10%征收企業(yè)所得稅，同時免征地方 所得稅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在此以前提下，市委市政府針對投資環(huán)境與外圍條件制定了許多的優(yōu)惠政策提供全國及鄰國投資經(jīng)營者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年發(fā)展趨勢 樓盤旺銷價格 繼續(xù) 上竄 ， 自從威海獲得聯(lián)合國 “ 人居獎 ” ，房價就突然來了個 “ 三級跳 ” ，一年來房價上漲了近千元。 威海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，從一般公寓樓到高級豪華別墅應有盡有，價格適中，適合海外人士在威海定居或臨時居住，購房、租房均享受國民待遇。機電產(chǎn)品出口 ，增長 %，占出口總額的 %。項目建成投產(chǎn)率為 %，新增固定資產(chǎn) ，固定資產(chǎn)交付使用率為 %。旅游業(yè)發(fā)展勢頭強勁，全年接待海內外游客 725萬人次，實現(xiàn)旅游收入 ，分別比上年增長 13%和 19%。社會保障體系進一步健全，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，人們的生活質量得以全面提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一、 操作思路 “一份報告，一份溫暖”，此言用于房地產(chǎn)開發(fā)項目可謂體貼無比，做一份報告不難，但要做一份好的報告是難之又難。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。全市實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %。民營經(jīng)濟發(fā)展速度加快，全市個體工商戶、私營企業(yè)發(fā)展到 ，從業(yè)人員 ，注冊資金 ，實交稅金 億元，分別增長 %、 11%、 %和 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。招商引資成效顯著，批準利用外資，增長 %。 同時， 威海市政府為了給來威海的外國人提供更好的生活 和學習環(huán)境，目前正在規(guī)劃建設兩個外國人生活小區(qū)：一個歐美生活區(qū)、一個日韓生活區(qū)。市中心 住宅平均售價三千多 ，地角偏僻的郊區(qū)房房價每平方米也在兩千多元，海邊的房子更貴，平均四千多元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 投資環(huán)境 工業(yè)發(fā)展迅速 文登是一座新興的工業(yè)城市，目前已形成了機械、汽車、化工、電子、輕紡、食品、建材等 7大支柱產(chǎn)業(yè)， 20多個門類， 1萬多個花色品種的工業(yè)體系，擁有光纜、曲軸、農用車、繡品、皮革、蓄電池、鉆夾頭、活扳手等 20 多種工業(yè)拳頭產(chǎn)品，形成了一批銷售收入過億元或利稅過千萬元的骨干企業(yè)群體，宏安電纜、天潤曲軸、威力工具、威達機床、花鹿制革、云龍繡品、文隆電池等 10多家企業(yè)的規(guī)模和效益位居全國同行業(yè)前列。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 e. 對外商 在文登市投資能源、交通、港口建設的項目和屬于下列行業(yè)（包括科研項目）的，經(jīng)批準，免征地方所得稅： 機械制造、電子行業(yè)；冶金、化學、建材工業(yè)；輕工、紡織包裝工業(yè)；醫(yī)療器械、制藥工業(yè)；農業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)及加工業(yè)；建筑業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 至今以成為了文登新型經(jīng)濟的載體。 從項目角度來分析 ，文登人在吃、穿方面較為節(jié)儉，但是在裝飾自己的家方面，特別的舍得花錢，購買建材的檔次相對較高，數(shù)量相對較多，已習慣性的把自己的家裝飾得篷壁生輝。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 抗性屏蔽及利益點訴求 從投資者的八大“鐵律”角度而言，所有的投資類物業(yè)都存在著未知風險，由 此而來的就是投資者在投資中所產(chǎn)生抗性，那“韓國之窗”又有哪些抗性呢？如和屏蔽呢？可不可以把劣勢變?yōu)閮?yōu)勢？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時銷售部在現(xiàn)場的說詞也能 得到優(yōu)化，但考慮到不可預計的各項問題，很有可能在屆時階段不能完成以上工作，故此時我們可在銷售現(xiàn)場高掛二期項目的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。忌：合帳、安葬、入殮。正沖：正沖癸未。 折扣策略 —— 折扣，應把它合理運用為一種硬性的促銷手段，在開盤前期執(zhí)行內部認定階段，未對韓國之窗建材市場價格走勢圖01000202130004000500060002005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。尾盤期放出保留戶型后，價格上調，此時以最大限度完成銷售任務為基準，除特價鋪位外所有剩余物業(yè)實行漲價后一次性付款 、按揭 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商