【正文】 .................................. 33 三、 項(xiàng)目命名 ....................................................................................................... 36 四、 經(jīng)營與物業(yè)管理 ........................................................................................... 36 五、 租賃建議 ....................................................................................................... 37 六、 經(jīng)營推廣重點(diǎn) ............................................................................................... 37 七、 項(xiàng)目年經(jīng) 營收益 ........................................................................................... 38 策劃方案總結(jié)論 ............................................................................................................ 40 前言 —— 何謂酒店式公寓？ 酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動(dòng)地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心 等配套設(shè)施都比較完善。 酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務(wù)，生活非常舒適便利，星級(jí)服務(wù)品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。 第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程 一、 國外情況 酒店式公寓這種業(yè)態(tài)形式起源于歐洲 19 世紀(jì)，為當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客臨時(shí)休息的“臨時(shí)之家”，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務(wù)等多方面需求的公寓類型。 二、 國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況 因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，故其對(duì)于有一定流動(dòng)性商務(wù)人士及高薪白領(lǐng)、外籍人士頗有吸引力。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應(yīng)量不算大，這主要與其城市地位和經(jīng)濟(jì)外向度略遜有關(guān)。 第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 一、 酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分 提供酒店式服務(wù)的公寓包括 專業(yè)性的酒店式公寓、星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓、酒店式服務(wù)高級(jí)別墅 等幾大類型。 現(xiàn)時(shí)，廣州市提供酒店式服務(wù)的公寓主要以上世紀(jì) 80 年代中至 90 年代中落成 的幾家四、五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓以及金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會(huì)、中信公寓、新大廈等為主，其中，富城花園為第一個(gè)專為外籍人士服務(wù)的專業(yè)性酒店式公寓。 本方案所討論的“酒店式公寓”物業(yè)，主要指類似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性酒店式公寓。 從功能上看，目前廣州市比較有代表性的酒店式公寓如下： ? 新大廈 —— 國際性酒店式公寓，位于珠江新城 ? 祈福華夏 —— 國際性酒店式公寓，位于五羊新城 ? 中信公寓 —— 國際性酒店式公寓，為中信廣場附樓 ? 富城花園 —— 國際性酒店式公寓，位于五羊新城 ? 廣東國際大廈 B 附 —— 高檔公寓，位于環(huán)市東路 ? 遠(yuǎn)洋明珠大廈 —— 高檔公寓，位于珠江新城 位于環(huán)市東路區(qū)莊立交旁的遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈，其曾經(jīng)推出過產(chǎn)權(quán)發(fā)售的“商務(wù)公寓”，“商務(wù)公寓”商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來說，商務(wù)公 寓并非嚴(yán)格意義的酒店式公寓；另外遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈近期還推出“產(chǎn)權(quán)式酒店”，從其戶型間隔及“酒店”特征來說，也不屬于酒店式公寓。而近年如新大廈等酒店式公寓已經(jīng)采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷售形式，物業(yè)管理公司為購買產(chǎn)權(quán)的投資者提供租賃服務(wù)，確保投資者的回報(bào)。 四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 1. 區(qū)位分析 以其功能設(shè)計(jì)及面向的客戶情況來看，目前廣州酒店式公寓一般位于比較成熟的商務(wù)寫字樓區(qū)域及交通暢順方便的主干線地帶，這樣的區(qū)位對(duì)使用者而言最有利。 酒店式公寓出租率比較8 0 % 左右9 0 % 左右90 % 以上30~40%0%20%40%60%80%100%祈福華廈 富城花園新大廈中信公寓出租率 3. 租賃價(jià)格 酒店式服務(wù)公寓普遍相比一般公寓具有更高的租價(jià)及更好的租賃前景，這與其自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)分不開的，現(xiàn)時(shí)，月租 價(jià)為 90~120 元 /㎡，其中，較新及配置標(biāo)準(zhǔn)高的國 際化專業(yè)公寓租金高企不下，如新大廈月租達(dá) 120 元 /㎡，而較舊的酒店式公寓租金水平則遜色不少。 酒店式服務(wù)公寓租賃價(jià)格如下圖所示： 外籍人士高級(jí)公寓租價(jià)比較30090~ 120180~200050100150200250300350專業(yè)性酒店式公寓五星級(jí)酒店附帶 的高檔公寓二沙島頂級(jí) 酒店式服務(wù)別墅租價(jià)（元/㎡） 相比之下，酒店式公寓的租價(jià)對(duì)五星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但所提供的服務(wù)接近五星級(jí)酒店，隨著經(jīng)營服務(wù)的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場 上具有越來越強(qiáng)的競爭力 。 據(jù)廣州市經(jīng)委統(tǒng)計(jì)，截止 20xx 年 3 月底，駐穗的外 國 機(jī)構(gòu)已達(dá) 2672 家，比 1999 年增加了 270 多家 ； 20xx 年外資企業(yè)達(dá) 15000 多家， 世界 500 強(qiáng)的跨國公司有 100 多家已進(jìn)駐廣州。 這些 跨國公司 的高層外籍管理人員（ CEO） 大都 有優(yōu)厚的住房津貼（高達(dá) 20xx~5000 美元 /月），以 公司 的 名義租房 。 另外，這些外籍人士有一個(gè)特性，就是喜歡“物以類聚，人以群居”，往往有一個(gè)地方居住感覺良好，然后便會(huì)召喚一大群同國籍的人士同來，憩居成一個(gè)同族群落。 注：在廣州的外籍人員并非都住高級(jí)酒店式公寓，有相當(dāng)大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來自非洲、阿拉 伯國家、東南亞國家。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬人，澳港臺(tái)同胞 83 萬人，歸僑、歸眷、港澳臺(tái)同胞親 屬 100 多萬人。 目前，常駐廣州工作的港澳臺(tái)籍人士有約 60 萬人，其公司企業(yè)中按其職位高低給予 20xx—— 20xx0 元 /月的住房津 貼，一般職員為 20xx— 4000 元 /月，而高層管理者達(dá) 20xx0 元 /月。 ? 高收入的國內(nèi)白領(lǐng)（金領(lǐng)）階層 為數(shù)不少 的 城市高級(jí) 白領(lǐng)人群 也 是一個(gè) 潛在 的市場，這些人收入高，崇尚自由，注重生活品味。 不過，這部分高級(jí)城市白領(lǐng)人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因?yàn)榫频晔焦⒌淖饨鸶甙海@些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級(jí)職員的住房津貼每月有 1500— 2500 元），所居住的寓所一般租金介乎 1000— 2500 元 /月，故 國內(nèi)城市高級(jí)白領(lǐng)這類型的客戶遠(yuǎn)未成為酒店式公寓的主流 。 5. 酒店式公寓經(jīng)營管理特點(diǎn) 1) 軟硬件配置及實(shí)際服務(wù)功能 作為公寓，尤其是國際公寓，自然對(duì)物業(yè)有 相當(dāng)嚴(yán)格的條件限定 ： 2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū)，就是擁有優(yōu)美的山水景觀； 3) 二是大廈形象要豪華氣派，外立面設(shè)計(jì)獨(dú)具品味，內(nèi)部豪華裝修，而且內(nèi)部戶型間隔應(yīng)當(dāng)是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設(shè)計(jì)； 4) 三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備，尤其是會(huì)所、游泳池、健身房和智能化設(shè)施等必不可少，有的還要配備商務(wù)中心及外語兒童學(xué)校； 5) 四是要有高水準(zhǔn)的酒店公寓 式管家服務(wù)，如洗衣、餐飲配送、金鑰匙服務(wù)等。其中 新大廈 配套硬件先進(jìn)，又引入國際水平最新的 金鑰匙服務(wù)模式特色物業(yè)服務(wù) ，滿足了外籍住客的使用需求，故市場形象良好。 2) 經(jīng)營管理水平 如從空置率來看，廣州市各酒店式公寓的經(jīng)營尚算理想，其中 新推出的針對(duì)外籍人士的國際公寓因配置標(biāo)準(zhǔn)高，物業(yè)管 理好，出租率最佳，普遍達(dá)到 8 成甚至 9 成；而有些較早的酒店式公寓樓宇外立面本身較陳舊，內(nèi)部設(shè)計(jì)已顯落后，已有日漸式微的趨勢(shì)。 經(jīng)營管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經(jīng)營思維、市場定位、形象樹立、物業(yè)管理等方面。 提供良好的服務(wù)是評(píng)定物業(yè)好壞最基本的條件，是產(chǎn)品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報(bào)。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)營思維導(dǎo)向、形象樹立與包裝、如何推廣等都是一個(gè)酒店式公寓物業(yè)持續(xù)經(jīng)營所必需的。 3) 酒店式公寓的開發(fā)與成長期 因?yàn)榫频晔焦⒌奈飿I(yè)管理是高度專業(yè)化管理，一個(gè)被公認(rèn)的 酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時(shí)間 ，項(xiàng)目能否成功，還要看以下六個(gè)細(xì)節(jié)方面： （ 1） 一看地段位置，其未 來規(guī)劃是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ? （ 2） 二看品質(zhì)，建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等是否符合客戶需求； （ 3） 三看內(nèi)部管理。應(yīng)該要有每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃； （ 5） 五看推廣宣傳。 6. 市場競爭狀況 因廣州現(xiàn)時(shí)的專業(yè)化酒店式公寓本來就不多，故競爭的因素暫時(shí)不太明顯，但鄰近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在競爭現(xiàn)象，如祈福華廈和富城 花園相鄰不到 200 米，其“明爭暗斗”最具代表性。 五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況 近兩年在售樓盤中以公寓為賣點(diǎn)的并不多，且大都分布在商務(wù)區(qū)或交通便利的地區(qū)，如珠江新城的新大廈、遠(yuǎn)洋明珠大廈，天河北的天麒驛、新達(dá)誠廣場，機(jī)場路的萬科園等，現(xiàn)已基本售磬或已進(jìn)入尾貨銷售階段。例如，新大廈20xx 年重新包裝為國際公寓后開售到現(xiàn)在，銷售率早就超過了90%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年已經(jīng)推出或?qū)⒁瞥鍪袌龅姆?wù)式公寓有時(shí)代新世界 200 套、中怡城市花園 1 棟 33 層國際公寓約 300 套、凱旋新世界超過 200 套、東