【正文】 經營推廣重點 ................................................................................................34七、 項目年經營收益 ............................................................................................35 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、 衛(wèi)生等均有周全服 務，生活非常舒適便利，星級服務品質更令客戶兼有尊貴感。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。第一篇※酒店式公寓的發(fā)展歷程一、 國外情況酒店式公寓這種業(yè)態(tài)形式起源于歐洲 19 世紀，為當時旅游區(qū)內租給游客臨時休息的“臨時之家” ，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務等多方面需求的公寓類型。二、 國內開發(fā)建設狀況因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨特的優(yōu)勢，故其對于有一定流動性商務人士及高薪白領、外籍人士頗有吸引力。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應量不算大，這主要與其城市地位和經濟外向度略遜有關。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況一、 酒店式服務公寓類型細分提供酒店式服務的公寓包括專業(yè)性的酒店式公寓、星級酒店附帶的高級公寓、酒店式服務高級別墅等幾大類型?，F(xiàn)時，廣州市提供酒店式服務的公寓主要以上世紀 80 年代中至 90 年代中落成的幾家四、五星級酒店附帶的高級公寓以及金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會、中信公寓、新大廈等為主，其中，富城花園為第一個專為外籍人士服務的專業(yè)性酒店式公寓。 本方案所討論的“酒店式公寓”物業(yè)，主要指類似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性酒店式公寓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從功能上看，目前廣州市比較有代表性的酒店式公寓如下：? 新大廈——國際性酒店式公寓，位于珠江新城? 祈福華夏——國際性酒店式公寓，位于五羊新城? 中信公寓——國際性酒店式公寓，為中信廣場附樓? 富城花園——國際性酒店式公寓，位于五羊新城? 廣東國際大廈 B 附——高檔公寓，位于環(huán)市東路? 遠洋明珠大廈——高檔公寓，位于珠江新城位于環(huán)市東路區(qū)莊立交旁的遠洋商務大廈，其曾經推出過產權發(fā)售的“商務公寓” ， “商務公寓”商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來說，商務公寓并非嚴格意義的酒店式公寓；另外遠洋商務大廈近期還推出“產權式酒店” ，從其戶型間隔及“酒店”特征來說，也不屬于酒店式公寓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而近年如新大廈等酒店式公寓已經采取產權式酒店銷售形式，物業(yè)管理公司為購買產權的投資者提供租賃服務，確保投資者的回報。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析1. 區(qū)位分析以其功能設計及面向的客戶情況來看，目前廣州酒店式公寓一般位于比較成熟的商務寫字樓區(qū)域及交通暢順方便的主干線地帶，這樣的區(qū)位對使用者而言最有利。酒 店 式 公 寓 出 租 率 比 較80%左 右90%左 右90%以 上30~40%0%20%40%60%80%100%祈 福華 廈富 城花 園 新 大 廈中 信公 寓出 租 率3. 租賃價格酒店式服務公寓普遍相比一般公寓具有更高的租價及更好的租賃前景，這與其自身獨有的優(yōu)勢分不開的，現(xiàn)時，月租 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。價為 90~120 元/㎡，其中，較新及配置標準高的國際化專業(yè)公寓租金高企不下，如新大廈月租達 120 元/㎡，而較舊的酒店式公寓租金水平則遜色不少。酒店式服務公寓租賃價格如下圖所示：外 籍 人 士 高 級 公 寓 租 價 比 較30090~120 180~200050100150202250300350專 業(yè)性 酒店 式公 寓五 星級 酒店 附帶 的高 檔公 寓二 沙島 頂級 酒店 式服 務別 墅租 價 （ 元 /㎡ ）相比之下，酒店式公寓的租價對五星級酒店附帶的高級公寓具有較大的價格優(yōu)勢，但所提供的服務接近五星級酒店，隨著經營服務的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場上具有越來越強的競爭力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)廣州市經委統(tǒng)計，截止 2022 年 3 月底，駐穗的外國機構已達 2672 家，比 1999 年增加了 270 多家；2022 年外資企業(yè)達 15000 多家，世界 500 強的跨國公司有 100 多家已進駐廣州。這些跨國公司的高層外籍管理人員（CEO）大都有優(yōu)厚的住房津貼（高達 2022~5000 美元/月） ，以公司的名義租房。另外，這些外籍人士有一個特性，就是喜歡“物以類聚，人以群居” ，往往有一個地方居住感覺良好，然后便會召喚一大群同國籍的人士同來，憩居成一個同族群落。注：在廣州的外籍人員并非都住高級酒店式公寓，有相當大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來自非洲、阿拉伯國家、東南亞國家。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬人，澳港臺同胞 83 萬人，歸僑、歸眷、港澳臺同胞親屬 100 多萬人。目前，常駐廣州工作的港澳臺籍人士有約 60 萬人，其公司企業(yè)中按其職位高低給予 2022——20220 元/月的住房津貼，一般職員為 2022—4000 元/月，而高層管理者達 20220 元/月。? 高收入的國內白領（金領）階層為數(shù)不少的城市高級白領人群也是一個潛在的市場，這些人收入高，崇尚自由，注重生活品味， 。不過，這部分高級城市白領人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因為酒店式公寓的租金高昂，而這些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級職員的住房津貼每月有 1500—2500 元） ，所居住的寓所一般租金介乎 1000—2500 元/月，故國內城市高級白領這類型的客戶遠未成為酒店式公寓的主流。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。5. 酒店式公寓經營管理特點1) 軟硬件配置及實際服務功能作為公寓，尤其是國際公寓，自然對物業(yè)有相當嚴格的條件限定：2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū)，就是擁有優(yōu)美的山水景觀；3) 二是大廈形象要豪華氣派，外立面設計獨具品味，內部豪華裝修，而且內部戶型間隔應當是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設計；4) 三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊備，尤其是會所、游泳池、健身房和智能化設施等必不可少，有的還要配備商務中心及外語兒童學校；5) 四是要有高水準的酒店公寓式管家服務，如洗衣、餐飲配送、金鑰匙服務等。其中新大廈配套硬件先進，又引入國際水平最新的金鑰匙服務模式特色物業(yè)服務，滿足了外籍住客的使用需求，故市場形象良好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。2) 經營管理水平如從空置率來看，廣州市各酒店式公寓的經營尚算理想，其中新推出的針對外籍人士的國際公寓因配置標準高，物業(yè)管理好，出租率最佳，普遍達到 8 成甚至 9 成；而有些較早的酒店式公寓樓宇外立面本身較陳舊，內部設計已顯落后，已有日漸式微的趨勢。經營管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經營思維、市場定位、形象樹立、物業(yè)管理等方面。提供良好的服務是評定物業(yè)好壞最基本的條件，是產品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報。在此基礎上，經營思維導向、形象樹立與包裝、如何推廣等都是一個酒店式公寓物業(yè)持續(xù)經營所必需的。3) 酒店式公寓的開發(fā)與成長期因為酒店式公寓的物業(yè)管理是高度專業(yè)化管理，一個被公認的酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時間，項目能否成功，還要看以下六個細節(jié)方面： 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。（1） 一看地段位置，其未來規(guī)劃是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?；?） 二看品質，建筑設計、內部裝修等是否符合客戶需求；（3） 三看內部管理。應該要有每年、每月，甚至每周的租務計劃；（5） 五看推廣宣傳。6. 市場競爭狀況因廣州現(xiàn)時的專業(yè)化酒店式公寓本來就不多，故競爭的因素暫時不太明顯，但鄰近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在競爭現(xiàn)象，如祈福華廈和富城花園相鄰不到 200米，其“明爭暗斗”最具代表性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況近兩年在售樓盤中以公寓為賣點的并不多，且大都分布在商務區(qū)或交通便利的地區(qū)，如珠江新城的新大廈、遠洋明珠大廈，天河北的天麒驛、新達誠廣場，機場路的萬科園等，現(xiàn)已基本售磬或已進入尾貨銷售階段。例如，新大廈2022 年重新包裝為國際公寓后開售到現(xiàn)在，銷售率早就超過了 90%。據(jù)統(tǒng)計，今年已經推出或將要推出市場的服務式公寓有時代新世界 200 套、中怡城市花園 1 棟 33 層國際公寓約 300套、凱旋新世界超過 200 套、東湖御苑一座 200 套以及在建的凱旋會、琶洲中洲中心等，新增供應量超過 1000 多套。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在售或潛在供應的公寓的戶型間隔公寓項目 中怡城市花園 雙城國際 時代新世界 凱旋新世界二房 80~90㎡公寓間隔面積 二房 60~70㎡ 一房 35~55㎡三房 100~130㎡ 未知以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè)管理水平也遠未達到酒店式公寓的要求，故可判斷：今年以來新推出市場的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?？傮w上，從已經掌握的資料來看，未來兩年潛在開發(fā)的酒店式公寓項目不多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多 年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。廣州，2022 年經濟繼續(xù)高速增長，GDP 高達 3000 多億元，遞增額超過 12%，外籍機構及外資企業(yè)分別已經達到2700 及 15000 多家。而據(jù)有關資料顯示，幾年內這個