【正文】 第 11 頁 共 47 頁 品為主的西直門商業(yè)區(qū)；北面還連接著以 IT 產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村商業(yè)區(qū)，南面還連接著金融街商業(yè)中心；東面是正在規(guī)劃建設(shè)的什剎海煙袋斜街傳統(tǒng)文化商業(yè)步行街。地塊周邊還有徐悲鴻紀(jì)念館、匯通祠、廣化寺得感景觀。 （ 4）交通狀況 現(xiàn)狀： 該區(qū)域的地面交通很發(fā)達(dá)，但是比較擁擠，東西和南北的路面寬度大概為四車道。北面的二環(huán)路離該項(xiàng)目很近便。它也是中關(guān)村商圈和金融街商圈的連接點(diǎn)。 規(guī)劃： 未來在 2020 年必須完成的交通規(guī)劃有：貫通南北和東西的現(xiàn)有路面擴(kuò)建為 70 米寬，地鐵四號線經(jīng)過于此，并且在該項(xiàng)目的拐角處有一個(gè) 站口（出入口）。 本項(xiàng)目的規(guī)劃說明（按照上報(bào)北京市規(guī)劃委員會的初步方案） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁 共 47 頁 地下二層：為車庫和卸貨區(qū) 地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場、貨區(qū)倉庫和酒店機(jī)房區(qū) 地上一層：為辦公樓大堂、酒店大堂、商業(yè)、中庭、步行通道 地上二到五層（標(biāo)準(zhǔn)層）：為商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂、游泳池 五層以上：為寫字樓和酒店 分區(qū)說明： A9區(qū)域：限制高度 45米、五層以下為 商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積 21000 平方米 A8區(qū)域：限制高度 45米、用途為酒店、建筑面積 3 萬平方米 A81 區(qū)域：限制高度 15 米、用途為娛樂、建筑面積 4千平方米 A71 區(qū)域：限制高度 45 米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積 60020 平方米 A72 區(qū)域：限制高度 24 米、為辦公、建筑面積 21960 平方米 A6區(qū)域：限制高度 24米、用途為商業(yè)、建筑面積 12300 平方米 A5區(qū)域：限制高度 24米、用途為商業(yè)、建筑面積 2 萬平方米 以上占地面積： 47316 平方米，建筑面積 171280 平方米 A12 區(qū)域：為幼兒園，占地面積 1847 平方米，建筑面積 2千平方米 現(xiàn)有規(guī)劃方案評析 （ 1） 按照原規(guī)劃方案，本項(xiàng)目的商業(yè)部分可能要達(dá)到 10 萬平方米以上，是否有這么大的市場容量來支撐這么大的體量是一個(gè)問題，而且商業(yè)部分大部分都規(guī)劃到五層，更增加了項(xiàng)目的難度和風(fēng)險(xiǎn)。但是如果在建成之后再去出售或者作為公司的固定資產(chǎn)進(jìn)行招商和管理，無疑會大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榘凑赵?guī)劃方案，其中的物業(yè)形態(tài)配比很不合理，必須對其進(jìn)行大的調(diào)整以降低風(fēng)險(xiǎn)。以下就是對這四種物業(yè)形式北京市的市場分析 （一）商業(yè)部分 北京市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)綜述 隨著北京房地產(chǎn)市場再度升溫，本市底商、商場、購物中心、超市、批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力 。另外，還有其他的商場等商業(yè)房地產(chǎn)正在建設(shè)之中。 列入北京的“十五”規(guī)劃的四條環(huán)線：二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)構(gòu)成北京城市商業(yè)開發(fā)的“四條金帶”。百盛、華 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 47 頁 普、華聯(lián)、萬通、官園等商場通過二環(huán)帶來了大量客流?！叭齼?yōu)家具城”、“環(huán)三環(huán)家具城”、“城外城”、“立澤橋家具城”等在這個(gè)區(qū)域內(nèi)。五環(huán)路被稱為“批發(fā)配送帶”。北京近 85%的商品都是從外進(jìn)京。許多批發(fā)配送中心、物流中心靠近五環(huán)。另外，北京市規(guī)劃還有 400 多公里的地鐵沿線。許多商家將地鐵與商場進(jìn)行了連接。 （ 2） 住宅郊區(qū)化刺激商業(yè)房地產(chǎn)。北京市人口的重心將集中在 10 個(gè)邊緣集團(tuán)。這些區(qū)域也是未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)重心。包括通縣、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山鎮(zhèn)、長辛店、門成鎮(zhèn)、沙河、昌平、延慶縣城、密云縣城、 平谷縣城和順義縣城等。休閑商業(yè)也將在這個(gè)地帶發(fā)展。 （ 3） 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)注意事項(xiàng)。比如說天通苑、回龍觀、望京，不管是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)，開發(fā)規(guī)模都是很大的。此外，要從商業(yè)房地產(chǎn)的買家角度去分析。人口數(shù)量不夠，開發(fā)商是不愿意去開發(fā)的，投資商也不愿問津。團(tuán)結(jié)湖小區(qū)在“文革”以前就形成規(guī)模了，但到七十年代中期，小區(qū)中的商業(yè)設(shè)施大部分都虧損，就是沒有考慮到人口的流向的問題。當(dāng)時(shí)團(tuán)結(jié)湖人口大量都流向三環(huán)路以內(nèi)了。比如，商場定位給消費(fèi)者層次中的富有層提供服務(wù)，就要有相應(yīng)的交通條件如停車場等。目前北京市雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足。而新社區(qū)強(qiáng)大的購買力和聚集人氣的能力正是他們所看中的，小業(yè)主開始尋找出口。 （ 1） 概念型底商叫好未必叫座。而就市場反饋來看，概念型住宅底商的招商效 果也的確令人滿意，不僅如此，底商與住宅的銷售相輔相成，開發(fā)商真可謂“名利雙收”。究其原因是，有項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制，有投資商實(shí)力的欠缺，也有經(jīng)營者經(jīng)驗(yàn)不足等等。 部分概念型底商基本情況 項(xiàng)目名稱 位置 商業(yè)面積 (建筑平米 ) 售 價(jià) （元 /平米） 租 金 （美元 /月 /平方） 狀態(tài) 現(xiàn)代城 大望橋 20200 2020023000 2528 已售完 歐陸經(jīng)典 亞運(yùn)村以東 20200 1300021000 待定 出售中 老番街 朝陽門外 4000 25000 54（使用面積） 出售中 （ 2） 潛力型底商“時(shí)間”問題考驗(yàn)投資商。如位于亞運(yùn)村的風(fēng)林綠洲，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會場館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，底商投資者 將承受相當(dāng)一段時(shí)間的低糜期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能出現(xiàn)零收益，這對于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的投資商確實(shí)是不小的考驗(yàn)。 此類底商由于周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi) 群體，投資風(fēng)險(xiǎn)小。成熟商圈內(nèi)的住宅底商雖然在位置和人氣上占有絕對優(yōu)勢，然而，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。 部分成熟商圈底商基本情況 項(xiàng)目名稱 位置 商業(yè)面積 (建筑平米 ) 售價(jià) （元 /平米） 租金（美元 /月 /平方建面） 狀態(tài) 國展 家園 國展附近 10000 23000 約 22 已售完 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 47 頁 北京科技會展中心 雙安商場旁邊 3000 1400024000 3043 已售完 東方銀座 東直門 40000 暫定 30000 待定 未開盤 新起點(diǎn) 蘇州橋 12800 12020 待定 已售完 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 2020 年房地產(chǎn)業(yè)的商鋪投資火爆大江南北。 （ 1） 商鋪投資發(fā)展迅猛的原因。過去，不少人投資股票、住宅，但利潤回報(bào)空間逐漸縮小。一般來講，商鋪投資回收周期是 68年，此后年出租收益率為 16%左右。 ② 大城市的商鋪發(fā)展空間大。人們的衣、食、日用消費(fèi)，大都需要臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，這個(gè)商業(yè)空當(dāng)恰恰是商鋪的發(fā)展空間。隨著我國加入 WTO，市場化進(jìn)程進(jìn)一步加快，人們就業(yè)選擇日趨多元化。商鋪 3080 平方米投資一般在 50 萬元 左右，而且可以貸款，正好可圓這部分人“當(dāng)老板”的夢。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁 共 47 頁 最近，不少商鋪項(xiàng)目的銷售率超過 100%(連過道都租出去了 )，極為火爆。專業(yè)人士指出，這不是一個(gè)好現(xiàn)象。商鋪的風(fēng)險(xiǎn)還在于： ① 商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)性比住宅投資大。商鋪如果定位沒掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手 里，很難另有用途?？茖W(xué)的商鋪營銷鏈應(yīng)該是：開發(fā)商 —— 投資者 —— 經(jīng)營商家 —— 消費(fèi)市場，這樣一環(huán)扣一環(huán)的完整體系。往往環(huán)境的一個(gè)變化，如交通改道、學(xué)校搬遷，或社區(qū)規(guī)劃改變，而使“旺鋪”變成“冷鋪”。 （ 3） 小區(qū)商鋪必須總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。影響住宅投資回報(bào)的不過是戶型、樓層、朝向、位置等幾個(gè)屈指可數(shù)的因素。商鋪的開發(fā)要遵循市場規(guī)律，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為 1平方米/人。因此，商鋪的開發(fā)，一定要注意與周邊的社會商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相配套和諧，切莫盲目。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，導(dǎo)致第三使館區(qū)租金跌幅最大的原因較多，由于第三使館區(qū)的租戶多是國外公司，由于受到全球經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，一些國際大公司紛紛裁員，這樣對辦公用地的需求相對減少，從而對該區(qū)整體寫字樓的租金的走勢形成下壓趨勢。不過，由于以往第三使館區(qū)寫字樓租金一直徘徊在高價(jià)位，此次租金下降依然屬于正常范圍內(nèi)的調(diào)整。根據(jù)中房指數(shù)辦公室的監(jiān)測， 2020 年下半年新入伙的寫字樓包括，朝陽區(qū)的國航大廈、金泰大廈、名人廣場，海淀區(qū)的創(chuàng)新大廈、海淀藝術(shù)中心以及西城區(qū)的國際金融中心等，這些寫字樓已經(jīng)給市場帶來了可觀的供應(yīng)量。不過，中關(guān)村寫字樓市場倒顯得 樂觀一些。至 2020 年該園區(qū)正式落成，總投資額將會達(dá)到 50億元人民幣。中資機(jī)構(gòu)是主力，外資需求增長緩慢。 北京市寫字樓區(qū)域分布和消費(fèi)者定位 （ 1） CBD 寫字樓的主要業(yè)主為成熟穩(wěn)定型的企業(yè)。因 此，為滿足這部分客戶的需要，就需要建設(shè)高品質(zhì)的寫字樓，寫字樓建設(shè)和國際接軌，整個(gè)的基礎(chǔ)設(shè)施、配套，商務(wù)服務(wù)都需要齊全。從而具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力成為真正意義上的寫字樓的業(yè)主。這樣的企業(yè)，因?yàn)樗惺芰税嘿F的租金，對樓的品質(zhì)的要求會比較高，因此在寫字樓的建設(shè)中就要不斷把好的東西加進(jìn)來。 中關(guān)村企業(yè)多數(shù)處于創(chuàng)業(yè)階段，但是也不乏成熟的大企業(yè)的存在。當(dāng)企業(yè)還處在創(chuàng)業(yè)型的發(fā)展過程中的時(shí)候，它不可能有高檔物業(yè)的需求。一些中檔寫字樓項(xiàng)目或者商住兩用的準(zhǔn)寫字樓就成為他們所需要的。中關(guān)村的寫字樓既要提供滿足大多數(shù)需要的中檔項(xiàng)目，又要提供與國際接軌的高端產(chǎn)品，呈現(xiàn)出多元發(fā)展的趨向。 相對于 CBD 與中關(guān)村寫字樓的火爆，金融街應(yīng)該屬于勢頭比較弱的一方。由于金融街國營大公司多一點(diǎn)，在規(guī)模上就不會像國外的寫字樓規(guī)模一樣。不可能完全跟國外走的路線一樣。 奧運(yùn)村前景看好，啟動尚需時(shí)日。目前該地區(qū)僅有一個(gè)近 50 萬平方米的大型寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入審批階段，其拆遷和市政建設(shè)已經(jīng)基本完成。 傳媒大道投資百億，值得關(guān)注。傳媒未來城、國際傳媒城等大型綜合項(xiàng)目在今后幾年會相繼落成，如此濃重的“傳媒風(fēng)”將帶動此地的寫字樓市場。 （ 1） 供應(yīng)。盡管 2020 年上半年新增供應(yīng)與往年相比很少，但寫字樓市場壓力仍舊很大，這主要是由以下幾點(diǎn)原因造成的。 （ 2） 需求。第一季度，傳統(tǒng)行業(yè)的表現(xiàn)超過高科技行業(yè)；第二季度，雖然傳統(tǒng)行業(yè)在寫字樓市場的表現(xiàn)繼續(xù)超過高科技行業(yè)，但過去幾個(gè)季度表現(xiàn)不佳的高科技行業(yè)也開始在二季度復(fù)蘇。 2020 年上半年主要租賃成交 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 24 頁 共 47 頁 公司名稱 物業(yè)名稱 位置 建筑面積 M2 中青旅 艾維克大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 4700 美國友邦保險(xiǎn) 京匯大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 2500 泰利特科技發(fā)展有限公司 東方廣場 東城區(qū)東長安街 1918 美卓紙業(yè) 京匯大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 1891 新聞集團(tuán) 東方廣場 東城區(qū)東長安街 1700 殼牌 國貿(mào)中心二期 朝陽區(qū)建外大街 1550(使用 ) 韓國軟件振興院 京匯大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 1500 中洲會計(jì)師事務(wù)所 遠(yuǎn)洋大廈 西城區(qū)復(fù)興門 860 萊博智科技公司 新東安廣場 東城區(qū)王府井 710 普天系統(tǒng)集成 中國人壽大廈 朝陽區(qū)朝外大街 600(使用 ) LoneStar 嘉里中心 朝陽區(qū)光華路 510 大眾汽車 嘉里中心 朝陽區(qū)光華路 3000 陽光四通 漢威大廈 朝陽區(qū)光華路 3000 太陽公司 學(xué)知大廈 海淀區(qū)五道口 3000 諾基亞 盈科中心 朝陽區(qū)工體北路 3000(擴(kuò)租 ) 深圳華為 泰康大廈 西城區(qū)復(fù)興 門 2600 施樂 豐聯(lián)廣場 朝陽區(qū)朝陽門外 2020(擴(kuò)租 ) 聯(lián)想時(shí)代華納 融科資訊中心 海淀區(qū)中科院南路 1890 利盟 華潤大廈 東城區(qū)建國門北大街 1800 首創(chuàng)投資 騰達(dá)大廈 海淀區(qū)白石橋 1500 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 25 頁 共 47 頁 香港運(yùn)盛投資集團(tuán) 艾維克大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 1400 CH2M 環(huán)境保護(hù)信息科技 盛世大廈 朝陽區(qū)霄云路 1000 ② 投資市場 國內(nèi)公司 仍是主要的買家，但與以往不同的是，目前國內(nèi)公司更傾向于購買北京東部的高檔寫字樓，這與“入世”效應(yīng)帶來的 CBD熱有密切的關(guān)系。從行業(yè)分布上看，現(xiàn)在的買家不再象以前那樣集中在金融和通訊行業(yè)，這是因?yàn)檫@些行業(yè)的需求在前幾年已經(jīng)得到了釋放，另外，最近這兩個(gè)行業(yè)都不是很景氣也影響了他們的需求。 2020 年上半