【正文】 行排在第三，購(gòu)房主要考慮價(jià)格、交通、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、增值、環(huán)境、其次考慮風(fēng)景、空氣、噪音、鄰里；家庭收入；購(gòu)買動(dòng)機(jī)。 b、離城市中心遠(yuǎn)近，區(qū)域環(huán)境，樓盤自身品質(zhì)， c、購(gòu)買現(xiàn)房與期房風(fēng)險(xiǎn)分析。 市場(chǎng)研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特征：地域性（固定、特 殊）、循環(huán)性（市場(chǎng)供求的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)）、壟斷性、滯后性、層次性（產(chǎn)品和價(jià)格）、開發(fā)性、衍生性、雙重性（生產(chǎn)資料、生活資料消費(fèi)），市場(chǎng)研究通過研究潛在市場(chǎng)與潛在銷售量，決定某種商品的市場(chǎng)需要量，或者計(jì)算每一個(gè)城市或交易地區(qū)的市場(chǎng)占有率，進(jìn)而擬定各地區(qū)的銷售配額，并以此確定銷售區(qū)域。 （ 1）、房地產(chǎn)供求市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)的特點(diǎn)：市場(chǎng)供給缺乏彈性：供求彈性指開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求或價(jià)格變化的反應(yīng)敏感程度，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身位置稀缺不可替代，建設(shè)周期長(zhǎng)，開發(fā)商短期內(nèi)很難增加市場(chǎng)供應(yīng)總量；市場(chǎng)供給的異質(zhì)性：房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)多樣性，不是批量供應(yīng)，多種互不相同又相互關(guān)聯(lián)的次級(jí)市場(chǎng)的細(xì)分市場(chǎng)；市場(chǎng)供給的地區(qū)性：由其固定性、稀缺性、永久性決定的； 市場(chǎng)調(diào)節(jié)的不完全 性：是一個(gè)次市場(chǎng)或準(zhǔn)市場(chǎng)，具有單件性和不可同比性，交易雙方不易進(jìn)出，具有 壟斷性， 多數(shù)情況為買方市場(chǎng)； 房地產(chǎn)供需求市場(chǎng)的特點(diǎn)：廣泛性、多樣性、融資性、長(zhǎng)期性； 房地產(chǎn)供求動(dòng)機(jī)分析：供應(yīng)動(dòng)機(jī)（經(jīng)營(yíng)、投機(jī)、資金流動(dòng)、遷移），需求動(dòng)機(jī)（生產(chǎn)、生活、經(jīng)營(yíng)、保值）。 （ 4）、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分析 定義：不是簡(jiǎn)單將市場(chǎng)分割，按照目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的差異性、相似性進(jìn)行歸類，并將這一最為敏感的特點(diǎn)集合歸類，細(xì)分出具有一定規(guī)模并能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的細(xì)分市場(chǎng)，分為潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、目標(biāo)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)； 程序：選定產(chǎn)品市場(chǎng)范圍，列舉潛在客戶的基本要求，分析其不同需求，舍去其共同需求，測(cè)量各種分市場(chǎng)的規(guī)模，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)好市場(chǎng)營(yíng)銷策略。 原則：可衡量性、穩(wěn)定性、盈利性、可實(shí)施性。 方法：?jiǎn)尉S因素法：以某一個(gè)變量劃分的細(xì)分市場(chǎng) 住宅市場(chǎng)細(xì)分圖 細(xì)分因素 細(xì)分市場(chǎng) 細(xì)分因素 細(xì)分市場(chǎng) 住宅：低檔、中檔、高檔、別墅 消費(fèi)者身份 住宅： 2S1T、 3S2T、 4S3T 銷售方式 出售：預(yù)售、現(xiàn)房 寫字樓： A級(jí)、 B 級(jí)、 C 級(jí)、 租賃：長(zhǎng)期 、短期 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 用途 商業(yè)用房：商店、餐館、購(gòu)物中心、超市 地理區(qū)域 同城開發(fā)市場(chǎng)，異地開發(fā)市場(chǎng)：舊城區(qū)、新區(qū)、城郊結(jié)合部、郊區(qū) 廠房：標(biāo)準(zhǔn)廠房、專用廠房 其它：商住樓、綜合樓 消費(fèi)者偏好 多層、小高層、高層 購(gòu)買力 個(gè)人年收入：高、中、低 綠化、物管、風(fēng)格、名稱 年純收入：高、中、低 其它 住宅市場(chǎng)細(xì)分圖（需求特點(diǎn)） 分市場(chǎng) 客戶 設(shè)計(jì)良好 經(jīng)濟(jì) 一般設(shè)備 方便 房間大小 不受干擾 內(nèi)部裝修 物管 老成者 △ △ 好動(dòng) △ △ △ △ △ 工作為主 △ △ △ 度假 △ △ △ 向往城市 △ △ △ △ 新婚 △ △ △ 家庭 △ △ △ 三維因素法：選擇三個(gè)細(xì)分變量劃分的細(xì)分市場(chǎng) 住宅面積（套）經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)者年齡 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 變量組合法： 地理區(qū)域 建筑類型 功能 銷售方式 付款方式 價(jià)格 年齡 性別 文化 職業(yè) 收入 婚煙 市區(qū) 多層 住宅 出售 優(yōu)惠折扣分期付款組合貸款 最高高 中等 低 30 以下 3040 4050 50 以上 男 女 文盲 小學(xué) 中學(xué) 大學(xué) 學(xué)生公務(wù)員私企白領(lǐng) 低 中 中上高 已 未 鰥寡 離異 結(jié)合部 小高層 寫字樓 郊區(qū) 商業(yè)用房 新區(qū) 高層 租賃 城鎮(zhèn) 廠房 地住 興趣 利益 大城 運(yùn)動(dòng) 改散 中城 藝術(shù) 工作 小城 學(xué)習(xí) 保值 郊區(qū) 園藝 投資 實(shí)用 目標(biāo)市場(chǎng)策略：市場(chǎng)整體策略無差別，市場(chǎng)細(xì)分化策略有差別，市場(chǎng)密集型策略集中營(yíng)銷。 銷售分析與控制 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 企業(yè)組織銷售活動(dòng)的研究是市場(chǎng)研究中應(yīng)用最廣泛的部分，通過 銷售分析與控制的研究，可以將浪費(fèi)降至最低限度，避免錯(cuò)誤方向，降低銷售成本增加利潤(rùn)，銷售分析與控制應(yīng)推廣到銷售組織中的每一成員充分重視它。 廣告研究 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 廣告是營(yíng)銷強(qiáng)有力的工具，房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷中廣告預(yù)算占據(jù)整個(gè)營(yíng)銷成本大部分，是否能達(dá)到預(yù)計(jì)的效果是發(fā)展商最為關(guān)心的事情；廣告研究的目的就是為了了解廣告能否正確地引起顧客的購(gòu)買欲望，研究吸引顧客的廣告方法，選求適當(dāng)?shù)拿襟w，決定應(yīng)該在那一個(gè)市場(chǎng)中加強(qiáng)廣告，創(chuàng)造產(chǎn)品需要等，事先調(diào)查廣告計(jì)劃是否適當(dāng)，刊登哪一種媒體最為有效，刊登后的廣告效果的測(cè)定，所使用的方法有意見試驗(yàn)法、銷售調(diào)查法、認(rèn)識(shí)及回憶法等。 （ 2）、時(shí)間的限制 市場(chǎng)研究是極費(fèi)時(shí)間的，提供給市場(chǎng)調(diào)查人員的時(shí)間一般很短，短的時(shí)間內(nèi)提出一份客觀詳實(shí)的市場(chǎng)報(bào)告比較困難，需要市場(chǎng)調(diào)查人員做好充分的籌備工作，包括和發(fā)展商的聯(lián)系，明確調(diào)查的目的和流程，并爭(zhēng)取發(fā)展商最有力的支持。 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) （ 4）、偏見的限制 一個(gè)人都會(huì)有主觀意識(shí)，或多或少先入為主的成見將滲入其研究成果之中，遇事不冷靜、容易激動(dòng)以及情緒話的人都不是合作市場(chǎng)的調(diào)查與研究工作，市場(chǎng)研究的目的在于提供重要的資料與客觀的報(bào)告供決策當(dāng)局參考，決不能主觀代替決策， 精密客觀的市場(chǎng)研究可以幫助管理當(dāng)局做出完善的決策。 （ 1）、一般性調(diào)查 總體市場(chǎng)概況、各類物業(yè)的銷售出租的新產(chǎn)品新趨勢(shì)、新 營(yíng)銷 推廣手段。 按調(diào)查對(duì)象劃分 （ 1）、全面普查 全面普查：對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面普查獲得非常全 面的數(shù)據(jù)，正確反映客觀實(shí)際效果明顯。 （ 2）、重點(diǎn)調(diào)查 重點(diǎn)調(diào)查：以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論，被調(diào)查 的對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力很短時(shí)期內(nèi)完成，調(diào)查高檔住宅需求情 況，選擇一些購(gòu)買大戶作為調(diào)查對(duì)象，往往這些大戶對(duì)住宅需求量，對(duì)住宅功能要求占整個(gè) 高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，推斷出整個(gè) 市場(chǎng)對(duì)高檔住宅的需求量，所選對(duì)象并非全部， 調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場(chǎng)調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化 時(shí)，所選擇重點(diǎn)對(duì)象可能不具有代表性了， 1993 年國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)公司 貸款受到限制資金不足，開工不正常，水泥等材料需求量急劇減少，應(yīng)及時(shí)調(diào)整，重新選取 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 調(diào)查對(duì)象，對(duì)調(diào)查結(jié)果認(rèn)真分析。 （ 4）、非隨機(jī)抽樣法 A、隨意抽樣調(diào)查法：市場(chǎng)調(diào)查人員根據(jù)最方便的時(shí)間、地點(diǎn)任意選擇樣本，如在街頭任意找一些行人詢問其以其對(duì)某產(chǎn)品的看法和印象，商圈調(diào)查中是常用的方法。 C、配額抽樣：市場(chǎng)調(diào)查人員通過一些控 制特征，將樣本空間進(jìn)行分類，然后由調(diào)查人員從 各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本，消費(fèi)者購(gòu)買房屋的潛力，特別要了解中、低收入的消費(fèi)者 購(gòu)房的欲望，現(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消費(fèi)者進(jìn)行分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據(jù)中國(guó) 國(guó)情劃定為 27歲以下和 28歲 —35歲、 36歲 —55 歲、 55 歲以上四組，調(diào)查人數(shù)為 300人， 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 在對(duì)每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分配不同比例后，得出每個(gè)類別的樣數(shù)。 A、設(shè)計(jì)調(diào)查表的步驟 a、根據(jù)整個(gè)研究計(jì)劃的目的，明確列出調(diào)查表所需收集的信息是什么，所投資的地區(qū)消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的興趣、消費(fèi)者的收入以及購(gòu)房的承受能力，對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)要求； b、按照所需收集的信息寫出一連串問題，確定每個(gè)問題的類型，占領(lǐng)市場(chǎng)了解目前該城 市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié) 構(gòu)、住房面積、消費(fèi)者擁有房子的情況，居民的收入水 平（基本工資、獎(jiǎng)金收入，消費(fèi)者購(gòu)買生活必需品和一些耐用消費(fèi)品以后隨意可支配的貨 幣有多少），消費(fèi)者目前是否有存款，購(gòu)房的興趣、欲望以及了解消費(fèi)者對(duì)住房的最低要 求（設(shè)計(jì)方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當(dāng)?shù)卣畬?duì)房產(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對(duì) 消費(fèi)者購(gòu)房的有關(guān)政； c、按照問題的類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項(xiàng)選擇題） 并安排好詢問問題的次序，選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測(cè)試，請(qǐng)他們做題，然后召開 座談會(huì)或個(gè)別談話征求意見，按照測(cè)試結(jié)果再 對(duì)調(diào)查表作必須修改，最后得出正式調(diào)查表； 應(yīng)注意的事項(xiàng)：?jiǎn)栴}要短，較長(zhǎng)的問題容易被調(diào)查者混淆，每一個(gè)問題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容， 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 不要使用專門術(shù)語(yǔ)（容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)），一般消費(fèi)者搞不清 楚這些專門術(shù)語(yǔ) 的。 B、訪問 法的形式 調(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，調(diào)查人員與被調(diào)查人員接觸方式不同，分為三種形式 a、答卷法 調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起要求每人答一份卷，規(guī)定時(shí)間答完，被調(diào)查人員不能彼此 交換意見，個(gè)人意見充分表達(dá)出來。 市場(chǎng)調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話（召開座談會(huì)）暢所欲言，可針對(duì)某種重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行個(gè)別談話深入調(diào)查，最大特點(diǎn)是十分靈活，可以調(diào)查許多問題，包括一些看上去與事先準(zhǔn)備好的問題不太相關(guān)的問題，彌補(bǔ)調(diào)查表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受拘束。 （ 2）、觀察調(diào)查法 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 由調(diào)查人員或機(jī)器在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)從旁邊觀察消費(fèi)者的動(dòng)作，以該動(dòng)作的聚集作為調(diào)查結(jié)果被調(diào) 查人可能沒有感覺到調(diào)查正在進(jìn)行，這樣可以避免被調(diào)查人的主觀意見對(duì)調(diào)查結(jié)果產(chǎn)生影 響。 采用觀察法主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，有些購(gòu)買者不愿透露某些 方