【正文】 、設(shè)備管理基礎(chǔ)工作 二次裝修管理 房屋修繕、養(yǎng)護(hù)管理 設(shè)備機(jī)房管理 設(shè)備安全運(yùn)行管理 能源管理 安全保衛(wèi)部 治安管理 消防管理 二次裝修管理 突發(fā)事件處置管理 交通車輛管理 禮儀管理 施工隊(duì)管理 環(huán)境管理部 外圍及停車庫(kù)的保潔服務(wù) 公用部位管道、消火栓、玻璃窗及設(shè)施設(shè)備的保潔服務(wù) 小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的保潔服務(wù) 生活垃圾的收集、清運(yùn) 外墻清洗 空置房的清潔 綠化種植、養(yǎng)護(hù) 滅 鼠殺蟲 6 社區(qū)文化部 定期組織社區(qū)文化活動(dòng) 定期征求業(yè)主意見和建議 舉辦社區(qū)沙龍和講座 適時(shí)進(jìn)行報(bào)刊通訊制作 （三）、組織架構(gòu)和人員配備說明： 公司將遵循以下原則建立物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，明確機(jī)構(gòu)的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道。 三、管理目標(biāo)承諾 我們的管理目標(biāo)是： 自全面接管鴻意星城項(xiàng)目后，在硬件滿足要求的條件下 ,一年內(nèi)達(dá)到南京市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) ,三年內(nèi)達(dá)到江蘇省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) ,四年內(nèi)達(dá)到全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)提出改進(jìn)意見，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的基礎(chǔ)上得以提升。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。創(chuàng)造全員參與的管理文化。在社區(qū)內(nèi)，我們推崇 “為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分 ”的管理理念，實(shí)現(xiàn) “管理開放，開放管理 ”。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他 們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。 我們提出構(gòu)建 “文化社區(qū) ”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的 “文化社區(qū) ”的管理目標(biāo)。 二、 管理服務(wù)目標(biāo) ——構(gòu)建 “文化社區(qū) ” 根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果顯示：鴻意星城項(xiàng)目應(yīng)是 “文化入 ”的居所， “文化人 ”重情、講理、守法。其特點(diǎn)是： 鴻意星城未來的業(yè)主多為白領(lǐng)及具有一定學(xué)歷的新南京人，素質(zhì)相對(duì)較高，對(duì)物業(yè)管理的期望值也較高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)必將為小區(qū)帶來更清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。 作為一家重視品質(zhì)的地產(chǎn)公司，鴻意地產(chǎn)十分注重物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)水平，未來物業(yè)管理工作必須以實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意 、社會(huì)滿意為終極目的。 為使日后的管理服務(wù)工作更加貼近鴻意星城項(xiàng) 目的實(shí)際情況，我們數(shù)次赴現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，了解的基本情況如下： 小區(qū)為小高層建筑，主推戶型為面積適中的中小戶型，業(yè)主數(shù)量相對(duì)較多，由此引發(fā)裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理項(xiàng)目所產(chǎn)生的問題多而復(fù)雜。二期建設(shè)面積為小高層 ㎡ , 地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車位 510個(gè)，面積 ㎡ , 竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為 2021年 9月 31日，交付時(shí)間約為 2021年 10月 31日。總建筑面積： ㎡ ,地上部分建筑面積： 117335㎡，地下部分建筑面積： ㎡，商 業(yè)面積為 1031㎡。 我們的服務(wù)理念是一切為了您滿意。 我們的管理理念是堅(jiān)持服務(wù)的創(chuàng)新，通過主動(dòng)、專注、高效、精細(xì)的專業(yè)化服務(wù) , 用心創(chuàng)造價(jià)值。 江蘇力業(yè)物業(yè)管理有限公司堅(jiān)持“以客戶為中心 ”的服務(wù)宗旨，強(qiáng)調(diào)從細(xì)節(jié)以及服務(wù)著手，本著 “以人為本，貼近業(yè)主 ，關(guān)注業(yè)主現(xiàn)實(shí)與潛在需求 ”的人性化服務(wù)原則，追求四個(gè) “最 ”———最舒適、最便利、最親情和最順暢的溝通，力求將管理服務(wù)工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)做到盡善盡美，使業(yè)主生活無憂無慮，開心每一天。 “3”個(gè)不漏： 一個(gè)不漏地記錄業(yè)主反映的問題；一個(gè)不漏地處理業(yè)主反映的問題；一個(gè)不漏地復(fù)審問題的處理結(jié)果。 “2”個(gè)必須： 必須帶走業(yè)主 的煩惱 ——煩惱到零點(diǎn) 。 作為一家年輕的企業(yè) ,江蘇力業(yè)物業(yè)管理有限公司堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的原則，立志通過規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、流程化的管理，通過運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù) , 達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益。 授權(quán)委托人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，物此委托。 江蘇力業(yè)物業(yè)管理服務(wù)有限公司 2021年 5月 1日 附件三：授權(quán)委托書 授權(quán)委托書 本授權(quán)委托書聲明：我 宋利群 （姓名）系 江蘇力業(yè)物業(yè)管理有限公司 （投標(biāo)單位）的法定代表人， 現(xiàn)授權(quán) 江蘇力業(yè)物業(yè)管理有限公司 （單位名稱） 周茜 （姓名）為我的委托人，以本公司的名義參加鴻意星城前期物業(yè)管理的投標(biāo)。同時(shí)也理解，貴公司不負(fù)擔(dān)我們的任何投標(biāo)費(fèi)用。 在合同協(xié)議書正式簽署生效之前，本投標(biāo)文件連同貴公司的中標(biāo)通知書將構(gòu)成我們雙方之間共同遵守的文件，對(duì)雙方具有約束力。小區(qū)竣工前兩個(gè)月，保證有關(guān)物業(yè)管理人員進(jìn)場(chǎng)接收、驗(yàn)交、管理。 公司名稱：江蘇力業(yè)物業(yè)管理有限公司 注冊(cè)（通訊）地址：南京市秦淮區(qū)水秀花園 1115號(hào) 聯(lián)系電話： 84588490 傳真電話： 84588490 郵政編碼：2100001 附件一： 投標(biāo)人概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表 投標(biāo)人（章） 投標(biāo)項(xiàng)目 鴻意星城 企業(yè)資質(zhì)等級(jí) 三級(jí) 資質(zhì)證書編號(hào) 蘇物業(yè)寧字第 3471號(hào) 投標(biāo)人 總建筑面積： 管理物業(yè) 暫無 規(guī)模及業(yè)績(jī) 一、前期費(fèi)用報(bào)價(jià) 物業(yè)管理開辦費(fèi) 100， 000 元 前期介入服務(wù)費(fèi) 150， 000 元 二、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià) 小高層物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi) 元 /平方米 .月 商業(yè)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi) 元 /平方米 .月 三、機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車停車服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià) 室內(nèi)專用車位 80 元 /輛 .月 室內(nèi)共用車位 280 元 /輛 .月 附件二：投標(biāo)人函 致：南京鴻意地產(chǎn)開發(fā)有限公司 根據(jù)已收到的《鴻意星城住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)文件》，按照招投標(biāo)管理的有關(guān)規(guī)定，我公司經(jīng)考察小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)和研究招標(biāo)文件后，承諾該小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)按《投標(biāo)人概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表》中的費(fèi)用收取，按照投標(biāo)文件的要求 負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工鰨頤淺信擔(dān)涸諍賢 蹩鈐級(jí) ǖ姆段 誆幌蜆蠊 駒黽尤魏畏延茫 惶岣咝 鏌倒芾矸訓(xùn)謀曜肌 ? 我們遵守招標(biāo)文件的一切要求。 我方同意一旦中標(biāo)，投標(biāo)書中的所有承諾，招標(biāo)方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委托合同，否則，招標(biāo)方可以在中標(biāo)候選單位中重新確定中標(biāo)單位。 我們將以力業(yè)物業(yè)嶄新的物業(yè) 管理服務(wù)理念，在結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和貴方的實(shí)際需要的前提下，憑借我公司積聚的充足的具有長(zhǎng)期豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，為鴻意星城的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，提升鴻意星城的物業(yè)價(jià)值，并使鴻意星城成為一個(gè)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。鴻意星城 物業(yè)管理投標(biāo)文件 江蘇力業(yè)物業(yè)管理有限公司 2021年 5月 目 錄 前言 投標(biāo)人概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表 投標(biāo)人函 授權(quán)委托書 投標(biāo)人簡(jiǎn)介 對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)、管理服務(wù)定位，管理服務(wù)目標(biāo)及整體設(shè)想 組織架構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)及管理 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃及物資配備計(jì)劃 管理服務(wù)體系 企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)章制度、公眾制度和質(zhì)量表單、 前期管理服務(wù)、接管驗(yàn)收管理及入住管理方案 日常管理服務(wù)方案、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及其措施 管理服務(wù)重點(diǎn)、難點(diǎn)及其措施 物業(yè)擋案資料管理 物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算及投標(biāo)報(bào)價(jià) 構(gòu)筑和諧社區(qū)和便民服務(wù) 投標(biāo)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人資格證明材料 前 言 首先，十分榮幸能參與鴻意星城項(xiàng)目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。我公司將以專業(yè)的管理實(shí)力，結(jié)合鴻意星城項(xiàng)目的實(shí)際現(xiàn)狀，對(duì)鴻意星城項(xiàng)目的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。 本投標(biāo)書是根據(jù)貴方提供的鴻意星城前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件要求，結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書。 再次感謝南京鴻意地產(chǎn)開發(fā)有限公司給予我們這次機(jī)會(huì)。 如果貴公司接受我們的投標(biāo)，我們保證在接到中標(biāo)通知書后介入鴻意星城項(xiàng)目的前期物業(yè)管理準(zhǔn)備工作。 我們同意嚴(yán)格遵守本投標(biāo)文件的各項(xiàng)承諾，并隨時(shí)接受詢標(biāo)。 我們理解，貴公司不一定接受最低標(biāo)價(jià)的投 標(biāo)或貴公司接到的其他任何投標(biāo)。 我單位承諾本招標(biāo)文件限定的投標(biāo)時(shí)間不影響我們的正常投標(biāo)。授權(quán)委托人所簽署的一切文件和處理與之有關(guān) 的一切事物，我均予以承認(rèn)。 授權(quán)委托人： 周茜 性別： 女 年齡： 31 單位（蓋章）： 部門： 客服部 職務(wù)： 主管 投標(biāo)單位（蓋法人章） 法人代表人： 第一章：投標(biāo)人簡(jiǎn)介 江蘇力業(yè)物業(yè)管理有限公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理及其相關(guān)配套業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，公司由 從事多年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理的業(yè)界精英共同創(chuàng)建，麾下?lián)碛幸恢Я⒅居趶氖挛飿I(yè)管理事業(yè)的精干團(tuán)隊(duì) , 公司于 2021年 1月 18日正式成立，注冊(cè)資金為 200萬人民幣 ,具有三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，公司法人代表是宋利群先生。 我們倡導(dǎo) “ 3的服務(wù)模式 ”，即 : “1”個(gè)結(jié)果： 服務(wù)圓滿，業(yè)主滿意。 必須留下力業(yè)的真誠(chéng) ——真誠(chéng)到永遠(yuǎn) 。 我們注重將物業(yè)的整體管理溶入服務(wù)之中，注重理性管理與感性服務(wù)二者相結(jié)合，在具體的項(xiàng)目管理上將引進(jìn)一站式管理模式 ,即從業(yè)主的需求 → 提供服務(wù) → 業(yè)主滿意的全新流程式服務(wù)理念 ,同時(shí)更加關(guān)注業(yè)主的滿意度 ——就是本公司追求的最根本所在。 我們的質(zhì)量方針是客戶為尊、誠(chéng)信為本、持續(xù)改進(jìn)、精益求精。 我們的服務(wù)目標(biāo)是使業(yè)主房產(chǎn)保值增值、為開發(fā)商提升品牌形象、為社會(huì)創(chuàng)造效益。 展望未來 ,江蘇力業(yè)物業(yè)管理有限公司將始終堅(jiān)持 “一切為了您滿意 ” 的 服務(wù)理念，不斷的超越自我、精益求精、追求卓越，堅(jiān)持走服務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展之路，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平而不懈追求 ! 第二章 對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)、管理服務(wù)定位、管理服務(wù)目標(biāo)及整體設(shè)想 一、對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和管理服務(wù)定位 鴻意星城項(xiàng)目是南京鴻意地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼楓丹白露城市花園、皇冊(cè)家園之后即將在城東開發(fā)的又一大型住宅小區(qū) ,小區(qū)位于南京市白下區(qū)楊莊石楊路，規(guī)劃建設(shè) 22棟小高層， 1所幼兒園，1所會(huì)所及局部商業(yè)裙房。小區(qū)分二期建設(shè)，首期建設(shè) 8幢小高層，面積為 ㎡，一層商業(yè)裙房，面積為 ㎡ , 地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車位 85個(gè) , 面積為 ㎡ , 竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為 2021年 10月 31日，交付時(shí)間為 2021年 11月 31日。整個(gè)建筑規(guī)劃為院落圍合式布局，新穎流暢，建筑立面簡(jiǎn)潔、典雅。物業(yè)管理企業(yè)的管理方式，方可應(yīng)付自如？ 該項(xiàng)目為分期開發(fā)，從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實(shí)施與周邊施工（配套工程收尾及二期施工）同時(shí)并存，且入伙期業(yè)主入住集中、入住率高、入住快，管理壓力較大。 根據(jù)我們的研究分析 ,未來的業(yè)主以白領(lǐng)階層的首次置業(yè)者及來寧工作多年的新南京人為主。 鴻意星城業(yè)主基本屬于中層收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是質(zhì)價(jià)相符的，不能違背業(yè)主的客觀需求提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。我們的整體設(shè)想是： 倡導(dǎo) “全員參與 ”的管理文化 在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。 推廣 “平等互動(dòng) ”的服務(wù)文化 服務(wù)文化的涵義在于 “把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) 視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范 ”。 建立這種認(rèn)識(shí)能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自內(nèi)心的 “微笑服務(wù) ”。 營(yíng)建 “和睦親善 ”的社區(qū)文化 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是 在居住區(qū)內(nèi)建立一種 “和睦親善 ”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的 “人情沙漠 ”。 塑造 “親和人文 ”的環(huán)境文化 現(xiàn)代信息時(shí)代的到來，業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次：提供高品質(zhì)的