【正文】 ...................................................................................................... 28 流程名稱：施工圖設(shè)計管理流程 ................................................................................................................................................................. 29 流程名稱：二次深化設(shè)計管理流程 ............................................................................................................................................................. 30 流程名稱：成都市區(qū)項目設(shè)計單位招標(biāo)管理流程（異地項目參照執(zhí)行） ............................................................................................. 31 設(shè)計評審要點 ................................................................................................................................................................................................. 33 設(shè)計評審表 ..................................................................................................................................................................................................... 34 設(shè)計交流信息記錄表 ..................................................................................................................................................................................... 35 施工圖會審與技術(shù)交底管理辦法 ..................................................................................................................................................................... 36 流程名稱：施工圖會審管理流程 ................................................................................................................................................................. 42 3 圖紙交接記錄 ................................................................................................................................................................................................. 43 施工圖審核要點 ............................................................................................................................................................................................. 44 施工圖交底紀要 ............................................................................................................................................................................................. 45 設(shè)計變更管理制度 ............................................................................................................................................................................................. 46 流程名稱：設(shè)計變更控制流程 ..................................................................................................................................................................... 49 流程名稱：設(shè)計改進管理流程 ..................................................................................................................................................................... 50 設(shè)計變更申請及審批單 ................................................................................................................................................................................. 51 設(shè)計變更通知單 ............................................................................................................................................................................................. 53 4 九、項目設(shè)計管理 項目設(shè)計（產(chǎn)品設(shè)計）是房地產(chǎn)開發(fā)的重要工作之一，項目設(shè)計管理體系是公司管理體系的重要組成部分，是項目管理的重要內(nèi)容之一。加強項目設(shè)計管理有利于提 高產(chǎn)品的設(shè)計質(zhì)量，有利于減少設(shè)計變更和工程洽商，有利于實現(xiàn)項目進度、造價控制指標(biāo)。創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計能極大地提高項目的競爭力，并能極大地提高項目的附加值，進而能縮短項目的銷售時間，提高項目的利潤率。 （ 3）選擇境內(nèi)外著名的設(shè)計機構(gòu)有利于提高項目的銷售力。 （ 4）設(shè)計變更通常會導(dǎo)致工程進度的延遲和工程造價的增加。 （ 5）產(chǎn)品設(shè)計是一項不斷總結(jié)、提高的過程。 根據(jù)項目設(shè)計過程，本部分內(nèi)容包括了以下內(nèi)容： （ 1）項目定位與策劃管理制度；（ 2）設(shè)計委托與設(shè)計方案評審管理制度；（ 3）施工圖會審與技術(shù)交底管理辦法；（ 4）設(shè)計變更管理制度。 各部門、項目公司應(yīng)以“提高設(shè)計效率和設(shè)計質(zhì)量”為己任，積極配合、支持公司產(chǎn)品技術(shù)部的工作。 ⑵監(jiān)督、檢查項目公司項目設(shè)計管理規(guī)章制度的執(zhí)行情況。 2 設(shè)計管理 ⑴負責(zé)概念、方案及初步設(shè)計任務(wù)書的編制。監(jiān)督項目公司施工圖設(shè)計。 ⑷對項目的設(shè)計管理提供技術(shù)支持。 ⑵本地項目參與概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計，異地項目負責(zé)概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計。 ⑷參與設(shè)計成果評價。 ⑵負責(zé)成都市區(qū)項目設(shè)計供方的選擇、評價。 ⑴負責(zé)執(zhí)行設(shè)計類標(biāo)準化合同。 6 項目定位與 策劃管理 制度 第一條 目的 為綜合考慮和平衡影響產(chǎn)品的各專業(yè)意見，完成項目整體定位分析（包括市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等）和產(chǎn)品策劃結(jié)論，指導(dǎo)下階段的概念設(shè)計、營銷推廣整體思路以及項目運營策劃書深化等工作，特制定本管理制度。 第 三 條 概念 （一）項目定位：是根據(jù)項目本身所具有的屬性和特點，確定項目針對的目標(biāo)消費群體、市場迎合點以及產(chǎn)品風(fēng)格等，并考慮產(chǎn)品的市場差異性和 引導(dǎo)性。 第 四 條 職責(zé) （一）公司 投資發(fā)展 部是項目設(shè)計策劃的主要責(zé)任及組織部門，負責(zé)提出初步策劃方案，編制《項目 定位與 策劃書》。 第 五 條 項目定位及產(chǎn)品策劃工作啟動 （一）項目取得之后即行啟動項 目定位及策劃工作，投資發(fā)展部應(yīng)根據(jù)可研報告的主要結(jié)論，并結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準化研究成果，擬定相關(guān)工作計劃，明確此階段公司各職能部門分工，必要時可委托外部機構(gòu)進行專項市場調(diào)研。 （三）各 部門 按修改后的工作計劃落實相關(guān)工作。 第七條 項目定位及策劃報告審批： （一）投資發(fā)展部組織擬訂《項目定位及產(chǎn)品策劃報告》，相關(guān)部門給予專業(yè)配合。 （三）《項目定位及策劃報告》最終經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過、公司總經(jīng)理審批。 8 第 九 條 本 制度 由 公司 負責(zé)解釋。 第十一條 相關(guān)流程、記錄表單與范本 （一） 相關(guān)流程 LC01：項目定位與策劃管理流程 （二）記錄表單 JLSJ01：市場建議審批單； （三）范本 項目策劃報告范本。 第二條 本制度所稱的“設(shè)計”從范疇上進行劃分包括規(guī)劃設(shè)計、市政設(shè)計、景觀設(shè)計、建 筑設(shè)計和室內(nèi)設(shè)計等，從階段進行劃分包括概念性方案設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計和專業(yè)深化設(shè)計等。 （二） 項目公司 成都市區(qū)項目公司參與概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計，負責(zé)施工圖設(shè)計； 異地項目公司負責(zé)概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計； 參與設(shè)計成果評價； 13 異地項目公司負責(zé)本項目公司設(shè)計類 供方 的 選擇 ，負責(zé)組織 施工圖會審。 （ 四 ）營銷部 門 、物業(yè) 部門 參與設(shè)計評審，提出設(shè)計方案是否滿足市場需求及功能性要求的主導(dǎo)意見。境外設(shè)計單位在國內(nèi)應(yīng)有獨立法人資格的分支機構(gòu)。 （三） 具有多年的設(shè)計經(jīng)驗，成立時間五年以上。 （五） 有類似項目和大型項目、標(biāo)志性建筑的設(shè)計經(jīng)驗。 （七） 具有較強的成本意識、市場意識、作品意識。 （九） 能很好地與其他專業(yè)設(shè)計相配合。 （十一） 能及時提供稅務(wù)發(fā)票。 第五條 設(shè)計招標(biāo)、委托文件的編制 （一） 責(zé)任部門（指 產(chǎn)品 技術(shù) 部 或 項目公司 ） 負責(zé)編制 授權(quán)范圍內(nèi)的 設(shè)計招標(biāo)、委托文件。 （三）《設(shè)計委托書》必須充分、詳細、明確，內(nèi)容應(yīng)包括但不限于： 公司的開發(fā)理念； 企業(yè)專業(yè)形象定位； 15 企業(yè)文化； 公司產(chǎn)品模式，曾經(jīng)開發(fā)的項目的定式風(fēng)格，項目所在地的歷史沿襲、文化特色，目標(biāo)客戶分析，項目的核心開發(fā)理念，項目的自然與人文環(huán)境； 設(shè)計目的； 設(shè)計依據(jù) ； 設(shè)計范圍； 設(shè)計原則； 成本限額； 設(shè) 計要求。 第六條 設(shè)計委托后， 責(zé)任部門 應(yīng)確保與設(shè)計單位的項目負責(zé)人的有效溝通，及時掌握設(shè)計進度和需要補充、明確的內(nèi)容。 第七條 當(dāng)設(shè)計內(nèi)容需要變更時， 責(zé)任部門 應(yīng)與設(shè)計單位及時簽署補充協(xié)議，確保雙方對變更內(nèi)容理解一致。階段設(shè)計成果評審?fù)ㄟ^后，設(shè)計單位方可進行下一階段的設(shè)計工作。 第九條 規(guī)劃設(shè)計方案的評審 16 （一）設(shè)計方案的評審 責(zé)任部門 負責(zé)組織設(shè)計方案的評審和驗證，相關(guān)部門和人員參與。 第一輪評審 各規(guī)劃設(shè)計方案的競標(biāo)單位在規(guī)定時間內(nèi)將競標(biāo)方案送到后， 責(zé)任部門 組織由 成本 管理部 門 、營銷 部門 、物業(yè) 部門 等相關(guān)部門、專業(yè)工程師及與項目 定位相匹配的外部專家參加的規(guī)劃方案評審會議進行方案的第一輪評審。 第二輪評審 被保留的設(shè)計單位吸收其他方案的設(shè)計思想，對方案進行改進，并在規(guī)定時間內(nèi)參加規(guī)劃設(shè)計方案的第二輪競標(biāo)。第二輪評審的結(jié)論報 公司 招標(biāo)委員會，由招標(biāo)委員會確定最終中標(biāo)設(shè)計單位。 中標(biāo)單位再次吸收其他單位方案的設(shè)計思想和公司的設(shè)計要求，對方案進行進一步改進，確定方案后報 責(zé)任 部門 ， 責(zé)任部門 根據(jù)不同的評審事項組織 成本 管理 部門 、 營銷 部門 、物業(yè) 部門 等部門，根據(jù)各部門的專業(yè)職能進行內(nèi)部綜合評審或?qū)ｍ椩u審，提出改進意見，直至方案滿足公司的開發(fā)要求，確定最終方案。 在各階段在設(shè)計院提交方案或圖紙后， 責(zé)任部門 應(yīng)先組織專業(yè)工程師對設(shè)計方案或圖紙進行預(yù)審，提出技術(shù)審核意見