【正文】 服物業(yè)仍然短缺的主要原因。然而現(xiàn)時的深圳，雖然各商家在休閑上下了一些功夫，如廣場設休閑椅，景觀凳等，但真正符合國際潮流的現(xiàn)代 mall 卻少之又少。 激烈競爭之下，高檔商業(yè)物業(yè)依然短缺 雖然全市各特質商業(yè)物業(yè)，各類型商圈的競爭、需求都相應高漲，但供給市場多為一些高層住宅下的商用裙樓，并依此而形成商場、街鋪、地鋪等商業(yè)區(qū)域，但真正地段、結構均好符合國際知名商家需要并專門為大型商家設計打造的純商業(yè)物業(yè)仍然很少。 同關內(nèi)不同，關外的商服物業(yè)主要還是以各區(qū)鎮(zhèn)為核心持續(xù)興旺發(fā)展，這在很大程度上得益于深圳市七個衛(wèi)星城的市政規(guī)劃，依據(jù)政府的關外規(guī)劃仍以城鎮(zhèn)為核心的鋪面發(fā)展思路，從而分別形成以龍崗中心城、布吉、橫崗、新安中心城、龍華、沙井、公明等衛(wèi)星城為核心的輻射圈層，商服物業(yè)也依此進行周邊擴散，形成由點帶動線，由線圍成面的整體商業(yè)范圍。 相比之下，南山區(qū)商服物業(yè)則呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢，近年來發(fā)展迅猛，受到人們的普遍關注，它每年以近 15 萬平方米的新增商業(yè)面積在深圳商業(yè)格局中占有一席之地。 歲寶百貨景田店的開業(yè)使得萬佳彩田店同歲寶景田店形成一東一西“農(nóng)村包圍城市之勢”，同時也標志著福田新中心區(qū)商業(yè)的啟動，而中心區(qū)最大的商業(yè)設施 —— 由城建地產(chǎn)開發(fā)的購物公園北園竣工并正式推廣。因此在電子市場獨領風騷的華強北，百貨、飲食、服裝、鐘表紛紛搶灘，初步呈現(xiàn)出百花齊放的局面。 華強北商圈的商業(yè)氛圍更加濃厚，銅鑼灣量販（ 20,000 平方米）、群星廣場、曼哈珠寶店紛紛開業(yè)，麗人世界、新大好百貨、東方時尚廣場等也紛紛即將開業(yè)。由中國城市開發(fā)研究設計院深圳分院規(guī)劃設計的“人民南商圈整體規(guī)劃改造方案”的即將出爐，勢必將為人民南商圈帶來又一重大利好。東門商圈主要集中有老街商業(yè)街、 茂業(yè)百貨、太陽百貨、九龍城、旺角購物中心、湖貝路商業(yè)街等。盡管如此，今年上半年市場消化量也達到 萬平方米，較去年同期增加 84%以上，可見對整個商業(yè)物業(yè)而言，一方面表現(xiàn)出市場供應大于需求，競爭激烈，另一方面又表現(xiàn)出市場消化的速度的增長，呈現(xiàn)供需兩旺的趨勢。預計最近三年內(nèi)，全市將陸續(xù)會有 260 萬平方米的商服物業(yè)推向市場，關外占據(jù)主要的比例，龍崗可推出量約 64 萬平方米，寶安約50萬平方米，華強北約 40 萬平方米，人民南約 25 萬平方米，南山則以年 15 萬平方米的速度約可增加 45萬平方米左右。 從今年上半年的統(tǒng)計資料來看，全市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)樓和樓花合計 萬平方米， 比去年同期的 萬平方米增加 %。（資料來源：深圳市統(tǒng)計局） 就目前深圳市的商業(yè)實態(tài)來看，著重體現(xiàn)出以下幾點 特征： 商業(yè)競爭主要表現(xiàn)在各商圈之間競爭，供需呈現(xiàn)兩旺： 商業(yè)發(fā)展的成熟度是一個城市繁榮的重要衡量方式，而作為經(jīng)濟發(fā)展較為成熟的深圳，由于其自身的原因，商業(yè)形態(tài)又有著另外一種的特質，這主要表現(xiàn)在各商圈之間的競爭是一種新老商圈、區(qū)域內(nèi)商圈、關內(nèi)關外區(qū)域間商圈的競爭；各商圈的檔次、規(guī)模也隨市政規(guī)劃、人口密度、交通現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢而各有差異。住房、汽車、旅游和信息消費成為新的消費熱點。 二、深圳市商業(yè)實態(tài)分析 據(jù) 20xx 年深圳市統(tǒng)計資料顯示：全市消費品零售市場呈旺暢態(tài)勢。以項目為中心 1000 米范圍輻射理論計算，包括商業(yè)文化中心、前 海、后海、南頭等片區(qū)在內(nèi)的新舊住宅區(qū)約 15 萬戶居民，以每戶 人計算，共有近 50 余萬人口。 交 通 公交： 20 11 105 等多條大中巴線路從附近經(jīng)過 主干道：深南大道 出行：南山汽車站（擬改造擴建）、南山汽車站南僑花園服務點、深圳火車站西站（擬改造）等。項目周邊的住宅群大體分布如下： 表 1：項目周邊住宅群 北側 秀林新居、陽光荔景、悠然天地等 南側 大陸莊園、學府花園、創(chuàng)世紀濱?；▓@、愉康大廈等 東側 怡園大廈、學林雅園、中信海文花園 等 西側 如意家園、星海名城、中海陽光棕櫚園、金桃園等 圖 周邊住宅樓盤分布圖 表 2：項目周邊配套設施 分類配套 周邊配套設施 自然環(huán)境 荔香公園、中山公園 人文景觀及文化設施 新安古城（將大規(guī)模改造）、南山文體中心、南山圖書館 學校 深圳大學、新安學院、南頭中學、荔香中學、南頭小學、南頭城小學、南山托幼中心的 購物 家樂福、曼哈商業(yè)城、西部電子、愉康商場、崇光百貨、姊妹城等各類大型購物商場 餐飲娛樂 南豐酒店、新南蓉酒店、中南海濱大酒店、新桃園酒店（在建）、麥當勞、肯德基 醫(yī)療衛(wèi)生 南山人民醫(yī)院、南山婦幼保健院等。 （尤其是對有實力的品牌地產(chǎn)商而言，自身經(jīng)營的持續(xù)利潤可有效 規(guī)避因自身開發(fā)周期較長所形成的利潤間斷性） 第一部分 市場調查與分析 一、項目概況 地理位置 項目位于南山區(qū)桃園路與常興路交匯處，和業(yè)已入住的南景苑（曼哈商業(yè)城）隔街對角相望，周邊商業(yè)配套較為成熟，其中家樂福、沃爾瑪、人人樂凝聚了較旺的人氣，從目前熱炒的商圈概念來說，隸屬于南頭商圈；從行政區(qū)劃來看，隸屬于南山商業(yè)文化中心，地理位置較為優(yōu)越。 歸納以來， 一個完整的商業(yè)項目推廣策 劃 至少有以下幾個方面 內(nèi)容 ： 階段 內(nèi)容 目標 開業(yè)前 前期的整體市場調查和分析 1） 項目自身概況分析 2） 整體市場現(xiàn)狀與走勢分析 3） 區(qū)域市場現(xiàn)狀與走勢分析 4） 與本項目可比可借鑒的競爭項目分析 5） 項目周邊商圈的客戶群體分析 項目策劃和具體招商推廣： 1） 對商場自身進行定位 2） 依據(jù)定位確定項目整體形象包裝 3） 商場布局設計 4） 目標商家組合 5） 租金或分成比例之擬定 6） 招商推廣策略制定和實施 通過自身項目的現(xiàn)狀分析與前景展望來吸引目標商家進駐，實現(xiàn)零空置率，提高售價、租金水平或分成比例。 因此， 一個商業(yè)項目要在經(jīng)營上取得成功，無疑需要牽涉到諸多方面的工作， 既要針對項目自身各種屬性做好精確的功能、業(yè)態(tài)、規(guī)模、目標市場、特點、方式及形象等方面的定位，又要為目標經(jīng)營者挖掘并找出能夠吸引他們來經(jīng)營運作的強有力賣點。 其次是營銷策劃的手法上不盡相同 在營銷推 廣方面，普通房地產(chǎn)銷售完畢便進行同物業(yè)管理公司相互交接，完成任務。 常興廣場商業(yè)項目營銷策劃終稿 前 言 商業(yè)項目同普通住宅有著不盡相同的本質，有著不同的策劃或思考方向，一般說來其差異性主要表現(xiàn)在以下兩點： 首先是各自的決定因素不盡相同 在同樣受到地段的重要影響之余，商業(yè)項目更要受到交通、市政配套、人流、品牌、建筑品質、未來規(guī)劃等因素的嚴重影響。 同時上述各因素還可進一步細分： 如交通，就可以分為項目同交通干道的距離、道路的寬度、周邊公交車站距離、地鐵輕軌站距離等；而人流則又可分為人流速度、人流數(shù)量、人流動機等等。而商業(yè)項目則在銷售完畢后還要考慮以后的具體經(jīng)營、運作等方面，畢竟這是能夠吸引投資客的一個重要手段。從而使商業(yè)項目在一方面尋找投資客、買家，一方面又要尋找經(jīng)營者的雙重使命中從事營銷與推廣。 開業(yè)后 商品定價體系 庫存 /配送體系管理 品類 /品牌 /商戶組合 服務管理 促銷策略 品質管理 形象推廣策略 信息系統(tǒng)和硬件設施管理 如采用招租的經(jīng)營方式，則部分內(nèi)容無需涉及 該階段主要目的就是創(chuàng)造旺場，取得持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營效益，塑造企業(yè)品牌。 圖 項目地理位置圖 經(jīng)濟技術指標： 總用地面積： ； 總建筑面積 : 容積率內(nèi)總建筑面積 ： ； 建筑容積率： ； 建筑覆蓋率 :%； 車位數(shù)量： 415 個（其中：地面 22 個，地下 393 個） 周邊配套及環(huán)境分析 項目地塊位于南山商業(yè)文化中心的一級輻射地帶，在項目住宅能夠享受完善配套的同時，更為商鋪的經(jīng)營提供了得天獨厚的環(huán)境利好 —— 客觀上講，商業(yè)的繁榮有賴于熱旺的人氣和穩(wěn)定的客源。 政府機構 南山區(qū)政府、南山檢察院、南山法院、南山公安分局、南山國土分局、南山勞動大廈、南山地稅、國稅分局等。 其他 南山郵電局、南山新華書店 述評： 項目位于南山區(qū)的南頭老城區(qū)，并隸屬南山商業(yè)文化中心，擁有周邊極其完善的住宅群落配套。從而為本項目的商業(yè)經(jīng)營提供了廣闊的市場前景。全年社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，消費需求對經(jīng)濟增長的拉動作用增強。批發(fā)零售貿(mào)易和飲食業(yè)全年完成增加值 億元，比上年增長 %。資料顯示：深圳商業(yè)物業(yè)已相當發(fā)達，人均擁有商業(yè)服務機構的比例位居全國前列。 政策利好商鋪投資， 20xx 年上半年，全市共完成商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資額 億元，同比增長 %；商業(yè)物業(yè)新開工面積 萬平方米，同比增長 52%；施工面積 230 萬平方米，同比增長 %。 截至 20xx 年上半年，全市商服用房空置面積約 萬 平方米，其中 70%位于特區(qū)內(nèi)，羅湖區(qū)位居第一，占總量的 %。 各類商圈呈現(xiàn)出各自的特質： 從各區(qū)域市場來看，羅湖東門商圈主要以消化空置面積為主，市場反應也較為理想，百佳入駐太陽廣場成為該區(qū)域商業(yè)的一大亮點；新樓盤八達商城以銅鑼灣百貨、地鐵商鋪作為主體賣點，隆重開盤。 人民南路商圈在整體改造利好的前提下，商業(yè)物業(yè)也蓬勃興起，深房百貨的重新裝修開業(yè)，天安國際商場在長期醞釀后重新市場定位、整體調整品牌開門納客，而嘉里中心亦引進沃爾瑪并形成中國首家“沃爾瑪社區(qū)店”。該商圈目前主要集中有西武百貨、國貿(mào)商場、國際商場、友誼名店、友誼城購物中心、深房百貨等。CK underwear、 CK jeans 品牌首次登陸深圳并落戶紫荊城，為華強北的中高檔品牌商場增添活力。該商圈主要集中有天虹商場、免稅商場、賽格電子配套市場、科技商場、興華商場、國際電子城、國際電器城、群星廣場、萬佳百貨、女人世界、男人世界、兒童世界、華聯(lián)商城、新大好百貨、嘉年廣場、曼哈 時裝廣場、順電、萬商電器城、萬商電 腦城等等。另外，泰華購物公園項目、香江集團、沈國商項目亦將啟動，同時黃埔雅園二、三期也規(guī)劃有商鋪，并擬引入大型超市，從而將向中心區(qū)的居民提供更加豐富的商業(yè)服務。華僑城的銅鑼灣量 販，南頭片區(qū)進入曼哈商城等都意味著南山片區(qū)的商業(yè)興起，沃爾瑪進駐鴻洲文鼎家園更是將平價超市引入南山，在當?shù)匚吮姸嗤顿Y者的眼球。 天虹寶安店的開業(yè)、順電的進駐、銅鑼灣百貨西鄉(xiāng)店的籌備自然意 味著寶安商服務業(yè)的發(fā)展的快速，龍崗中心城集銀皮革商廈的正式招商，萬佳龍崗店與世貿(mào)百貨相繼開業(yè)以及新一佳、南城百貨在布吉的落戶都表明關外商業(yè)的日趨繁榮。 這有一個重要原因，就是人們在休閑逛街時，其動機除了購物以外，另一個重要的目的就是選擇把逛街購物 作為一種休閑生活方式。 業(yè)內(nèi)甚至有人直言，在這方面，深圳不僅趕不上廣州（有天河城），甚至還不如杭州、武漢等內(nèi)陸城市。 眾多利好因素，帶動國際商家的進入 隨著深圳市場的開放、人均國民收入的快速增長、 WTO 影響的逐漸深化以及全長 公里長的深圳地鐵和城市輕軌的即將建成并投入使用，眾多的國際商家都看好深圳商業(yè)市 場，宜家家私、 TESCO 超市等都紛紛準備在深圳選址開店。在一定條件，商業(yè)的趨勢同住宅及深圳整體發(fā)展一樣，仍舊是早期看羅湖、近期看福田而未來看南山、寶安和龍崗。 按照國際慣例，人均 GDP 達到 4000 美金時，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人均 GDP 達到 6000美金時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨于平緩，而深圳 20xx年的人均國民收入為 43344元，超過 4000 美金，同時根據(jù)深圳的發(fā)展前景， 20xx 年人均 GDP 將為 7000 美金，這無論是對住宅業(yè)，還是機動化發(fā)展（人均 GDP 為 5000 美金時，為機動劃時代）的成熟度而言，都會相應拉動商業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，形成交通便利下的購物商圈的微界限、住宅業(yè)同商業(yè)的互動促進、推動影響，形成良性循環(huán)，帶來強有力的商業(yè)市場優(yōu)勢。從而會使整個深圳市的商業(yè)在全面規(guī)劃發(fā)展的日益成熟之下，完善的市場配套、交通瓶頸的規(guī)避之下，有整體成熟、平衡的商業(yè)態(tài)勢取代各商圈的零散現(xiàn)狀。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計每年由深圳流向內(nèi)地的資金達 100 億元之多，這勢必會是整個深圳商業(yè)市場的一種遺憾。 三、南山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 南山區(qū)概況 南山下轄 南頭 、 南山 、 沙河 、 西麗 、 蛇口 、 招商 、 粵海 共七個街道辦事處，全區(qū)常住人口近 100 萬人。全區(qū)有長達 42公里海岸線。與此同時，與國家各部委、各省、市興辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)近 500 家。 作為南山區(qū)的核心地位 —— 南山商業(yè)文化中心區(qū) 1992 年立項，按照規(guī)劃 ,中心區(qū)用地紅線為 151 萬 平方米，建筑面積為 234 萬平方米，需填海造地 90 萬平方米，并于 99 年底完成 主要 填海工作。從 98 年 5 月份起，一年內(nèi)便 完成填海造地和主要市政道路的建設，同時進行土地轉讓招標，邀請國內(nèi)外大開