【正文】 業(yè)定位在著重檔次、規(guī)模、品 牌的同時，不應(yīng)忽視該類市場的購買實力，而應(yīng)形成多元化、多層次的全面發(fā)展。 三、南山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 南山區(qū)概況 南山下轄 南頭 、 南山 、 沙河 、 西麗 、 蛇口 、 招商 、 粵海 共七個街道辦事處，全區(qū)常住人口近 100 萬人。 目前建成城區(qū)面積 50 余 平方公里，待開發(fā)面積（包括填海造地面積）近 100 平方公里。全區(qū)有長達 42公里海岸線。 良好的投資環(huán)境，使南山已成為投資熱點，如今全區(qū)與日本、美國、加拿大、英國、新加坡等 20 多個國家以及香港、臺灣客商簽 訂 合同 1000 多項，投資幾十億美元。與此同時，與國家各部委、各省、市興辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)近 500 家。按照深圳經(jīng)濟特區(qū)的總體規(guī)劃，南山將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地， 教育基地、 綜合旅游開發(fā)區(qū)和聯(lián)接珠江三角洲與香港的橋頭堡，物流、商流 、人流樞紐和文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。 作為南山區(qū)的核心地位 —— 南山商業(yè)文化中心區(qū) 1992 年立項，按照規(guī)劃 ,中心區(qū)用地紅線為 151 萬 平方米，建筑面積為 234 萬平方米，需填海造地 90 萬平方米，并于 99 年底完成 主要 填海工作。 南山中心區(qū)作為西部未來的商業(yè)、金融和文化中心，目標是將其建設(shè)成為具有國際一流水平的現(xiàn)代化城區(qū)，成為南山區(qū)建設(shè)的精品。從 98 年 5 月份起，一年內(nèi)便 完成填海造地和主要市政道路的建設(shè)，同時進行土地轉(zhuǎn)讓招標，邀請國內(nèi)外大開發(fā)商加盟。 1999 年全面開發(fā)建設(shè)， 20xx 年中心區(qū) 便 達到一定的規(guī)模 ，規(guī)劃 已見成效， 到 20xx 年 年底，南山商業(yè)文化中心將 形成 一定的 商業(yè)規(guī)模，使人流、物流 都達到一定的水平 ,成為南山區(qū)一個新的經(jīng)濟增長點。隨著濱海大道的 通車、 深港西部通道 、 跨海大橋的修建 以及地鐵和城市輕軌的未來規(guī)劃 ，南山中心區(qū)的潛在價值日益 彰 顯，發(fā)展前景十分廣闊 。 南山區(qū) 20xx 年的績效 ◆ 國民經(jīng)濟 突飛猛進 南山區(qū) 全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 419 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 1096 億元，分別比 20xx年增長 %和 19%。地方預(yù)算內(nèi)財政收入 億元，按可比口徑計算增長 %，加上中央稅收返還、中心區(qū)開發(fā)和土地使用費等收入， 全區(qū)總財力達到 24 億多元。以上三個指標比 1997 年增長 122%、 192%、 116。 同時，全區(qū) 完成社會固定資產(chǎn)投資總額 億元，增長 %。政府計劃投資完成 106%。 截至 20xx 年年底，全市人均 GDP 達 43344 元，超過 4000 美金， ◆ 經(jīng)濟增長 凸現(xiàn)高科技 亮點 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 持 續(xù)保持強勁發(fā)展勢頭。完成高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 620 億元，增長 20%，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的二分之一，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 %，進一步鞏固了在全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的龍頭地位。 商貿(mào)旅游業(yè)保持旺勢。社會商品零售總額增長 %，旅游營業(yè)收入增長 5%。招商引資成效顯著 ,引進外商投資項目 230 項，實際利用外資 億美元，增長25%，是建區(qū)以來引進外資形勢最好的一年。 ◆房地產(chǎn)發(fā)展迅猛 截至 20xx 年年底，南山商品房住宅新開工面積 萬平方米 ,較 20xx 年增長 84%,占整個深圳市的 30%,批準預(yù)售面積、銷售面積分別較上年增長 37%和 45%，成交價也由 20xx 年的 億多元，增加到 億多元，增長近一倍，僅 20xx 上半年 ,南山區(qū)來自房地產(chǎn)業(yè)的地稅收入達到 億元 ,比去年同期增長 %,其中銷售不動 產(chǎn)營業(yè)稅 億元 ,建安營業(yè)稅 億元 ,房產(chǎn)稅 億元 ,分別比三年前增長 %、 %和 %。 南山區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀 南山區(qū)商業(yè)市場呈現(xiàn)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，從目前的宏觀態(tài)勢來看，主要可分成一下幾大主要商圈： 南頭商圈 —— 該片區(qū)繼曼哈頓商業(yè)廣場進駐引發(fā)熱潮后，另一零售業(yè)巨鱷沃爾瑪亦進入鴻洲文鼎商業(yè)裙樓，加上周邊的鴻岳、蘇豪等群樓商場形成南頭較具潛力的商圈層次 。 后海商圈 —— 在后海片區(qū)，自友誼城百貨與保利城相互聯(lián)姻形成商業(yè)核心后，再加上即將出售、出租的觀海臺等群樓商鋪，該片區(qū)的商 圈價值突現(xiàn)較為迅猛。 南山 CBD商圈 —— 該商圈主要以海印長城 200米的商業(yè)步行街為核心聯(lián)合周邊商場、街鋪亦形成強有力的商業(yè)文化中心區(qū)商圈 。 前海商圈 —— 前海片區(qū)商服物業(yè)亦因大型住宅項目如陽光棕櫚園、鼎太風華的落成而趨旺盛態(tài)勢，但由于前海片區(qū)的市政規(guī)劃較為滯后，因此商圈價值不夠明顯 。 華僑城商圈 —— 占地 平方公里的華僑城片區(qū)，受到早期的完善規(guī)劃、住宅業(yè)的迅猛發(fā)展及南山乃至深圳市旅游基地的整體定位影響，可以說，華僑城是 南山區(qū)最具潛力的片區(qū)，在繼沃爾瑪入駐后，銅鑼灣百貨亦于 7月份正式開業(yè)，而沃爾瑪、銅鑼灣百貨 及易家儂家具構(gòu)筑的華僑城現(xiàn)代 shopping mall 總面積更達 85000 平方米，商業(yè)實力不言而喻 。 此外，作為南頭片區(qū)近鄰的 南油片區(qū)商業(yè) 便又呈現(xiàn)新類的商業(yè)局面 —— 繽紛假日商業(yè)街（ 社區(qū)街鋪）。該社區(qū)以海雅百貨為核心，形成周邊繽紛假日豪園、鴻瑞花園、萬象新園、青春家園、鵬都大廈、海典居、山東大廈、怡海廣場、康樂園等高尚住宅群，并與海王大廈、西海岸大廈、新能源大廈、保利城寫字樓等高尚辦公區(qū)組成了目前南山片區(qū)最大型的社區(qū)組團。 據(jù)粗略的統(tǒng)計，海雅百貨旁的繽紛假日大型社區(qū)組團，共有２萬多戶，他們與區(qū)內(nèi)南光村的３萬多 本地居民一起組成約十多萬人的固定消費群體。構(gòu)成了一個固定的巨大的消費市場。 繽紛假日社區(qū)組團是南山目前居住較為成熟的片區(qū)之一，如此龐大的社區(qū)市場早已受到眾多商家的注目，商業(yè)街的設(shè)計也頗具特色，新穎統(tǒng)一的商鋪外觀、大型的休閑廣場，為高檔的社區(qū)連鎖、品牌經(jīng)營商家建立了良好的形象基礎(chǔ)。目711 便利店、品牌服裝店、連鎖藥店等。隨著影響的不斷擴大，商業(yè)街的知名度以及形象都在不斷提升，并逐漸成為此社區(qū)組團的消費焦點。 與此同時，該片區(qū)又分別由家樂福、南油人人樂購物廣場、南油沃爾瑪購物廣 場等三大主題商場又將該片區(qū)拉伸并分割成三足鼎立局面。 —— 深圳市南山區(qū)桃園路的 家樂福 家樂福深圳分店是法國家樂福集團在深圳開設(shè)的一家大型超市，現(xiàn)有營業(yè)面積 6000 平方米。經(jīng)營種類包括日用百貨 、 五金家電 、 服裝鞋帽 、 文體用品 、 生熟肉類 、 瓜果蔬菜 、 糧油雜貨 、 飲料煙酒等各類商品 2 萬多種，同時還附設(shè)茶葉 、膠卷 沖洗，眼鏡配制，化妝品，禮品，餐廳等特色店作為補充。商場購物環(huán)境寬敞舒適，價格低廉，服務(wù)周到，并且提供大宗商品免費送貨服務(wù)。 一樓 主要經(jīng)營 ：日用百貨、家電服裝鞋帽、文體用品 ； 二樓 主要經(jīng)營 ：生熟肉類、瓜果蔬菜、糧 油雜貨、飲料煙酒、茶葉、 膠卷沖洗、眼鏡配制、化妝品、禮品、餐廳 —— 南山區(qū)東濱路 人人樂購物廣場 1996 年 7月 1 日南油人人樂購物廣場開業(yè)，現(xiàn)已成為南山區(qū)特大型零售商業(yè) 第二家分店。 “ 為顧客節(jié)省一分錢，始終以最好的商品、最低的價格、最佳的服務(wù)回報廣大顧客 ” 是人人樂的服務(wù)宗旨，與此同時，他們推出了會員制銷售方式，提供與生活息息相關(guān)的優(yōu)惠服務(wù)。 地處深圳南山區(qū)東濱路的人人樂購物廣場，從 6800 平方米擴展成了一個120xx 平方米的具備現(xiàn)代化規(guī)模的大型購物商場， 30多個收銀臺一家排開，舊式貨架也被 2 米高的新型貨架取代 ，商場有立式、臥式冷柜幾十組，在原來的基礎(chǔ)上，他們還引進了健康藥房、黃金珠寶、名貴首飾等。 在人人樂服裝城內(nèi)，經(jīng)銷 品種 有各種各樣服裝，從法國紳浪到城市麗人，從李寧名牌到鄧皓時裝， 品種 齊全 。 —— 南山區(qū)南油大道與東濱路交界處 的 南油沃爾瑪 沃爾瑪所開創(chuàng)的 “ 購物廣場 ” 理念，為顧客節(jié)省了時間和開支，并提供了一種獨特的購物體驗。購物廣場仍以沃爾瑪折扣店內(nèi)傳統(tǒng)的 36 個綜合商品部門為特色。此外，副食區(qū)內(nèi)還增加了面包房、熟食、冷凍食品、肉類及奶制品以及生鮮品種，通過實現(xiàn)規(guī)模銷售，購物廣場的顧客們可以隨時享受沃爾瑪?shù)?“ 天天平價 ” 。 四、項目可比、可借鑒商鋪樓盤分析 由于商鋪經(jīng)營所面對的競爭具有一定的地域性，所以南山的部分商鋪樓盤應(yīng)作本項目的重點競爭可比分析，但因商鋪在前期招商、后期經(jīng)營等方面的可類比性，在下列競爭樓盤分析中，選取了部分福田、龍崗等商鋪。 個案一、深圳集銀皮革綜合廣場 發(fā)展商 集銀（深圳）發(fā)展有限公司 地理位置 龍崗中心城深圳惠公路與萊茵路交匯處 占地面積： 建筑面積： 其中：（一期） （二期） 51,313m2 60,000m2 36,600m2 23,400m2 租售率 一期（一樓）售僅剩 2 套，租完 ；二樓租售率為 75%左右； 經(jīng)營方式 集皮革展貿(mào)、皮革材料和成品交易于一體； 先售后租：發(fā)展商打散售給投資業(yè)主，再以整體租賃的形式返租回報業(yè)主； 發(fā)展商承諾租金以 9%的升幅上漲； 經(jīng)營年限 40 年； 業(yè)主落定可獲 3 年租金（沖抵首期款）； 租賃業(yè)主可免半年租金； 價位 售價 一樓： 8827— 10800 元；二樓： 5500 元；三樓： 3500 元 租金 一樓： 46— 56 元 /月 /m2，二樓： 28 元 /月 /m2； 三樓（辦公）： 20 元 /月 /m2 管理費 元 /月 m2 主要賣點 升值潛力 政府重點工程 低價位 發(fā)展商經(jīng)營推廣策略 優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢：深圳皮革進出口連續(xù) 8 年名列全國大中城市第一；皮革業(yè)是龍崗鎮(zhèn)三大支柱產(chǎn)業(yè)之一；緊臨香港區(qū)域市場； 政府行政支持； 行業(yè)支持 價格優(yōu)勢 劣勢 周邊配套不完善； 交通不便； 人氣不旺 述評：集銀皮革綜合廣場作為龍崗大型主題式（皮革）營銷市場，以龍崗區(qū)巨大的皮革（成品、原材料）市場為依托，定位準確，發(fā)展商更是打出 150 億元的年營業(yè)額的大市場作為主要賣點，目前售租率在 80%以上，并在短期內(nèi)形成購銷熱 潮。 該廣場面積與本項目面積（ 35,000m2）大致相同，當然本項目地段較之更為便利與繁華，但其營銷手段與經(jīng)營思路值得本項目借鑒。 個案二、中港城購物廣場 發(fā)展商 深圳市鉅華投資發(fā)展公司 地 址 福田區(qū)福強路與益田路交界處 面 積 約 40000m2 層 數(shù) 6 層 價 格 一層 :30000 元 /m2；二層 :220xx 元 /m2；三層 :18000 元 /m2； 四層 :16000 元 /m2；五、六層 :120xx 元 /m2 功能定位 及售價 一層： 5000m2作精品商品銷售定位； 二、三、四層：共 20xx0m2，租給百佳（租期十年）； 五層：現(xiàn)正招商，整體均價 20xx0 元 /m2。 六層： 20xxm2發(fā)展商自用，剩余 4800m2租給西湖春天酒樓； 付款方式 6 成 10 年的按揭 主要賣點 百佳進駐 優(yōu)越地理位置、便利交通條件 周邊眾多的新舊住宅小區(qū)造成的人氣。 租售率 目前住宅、商業(yè)已基本售完。 銷售方式 出售返租 簡評：中港城憑地段優(yōu)勢、交通強勢、規(guī)模優(yōu)勢在短期內(nèi)除了 5 樓尚屬租售階段，其余都售、租一空，發(fā)展商在具體的投資回報、商圈客源分析上做足了文章。用數(shù)字說話，是中港城促銷的一大法寶，創(chuàng)造并使用 核心、次核心商圈的 40萬人口，吃、穿、住、行四大主消費，來為商鋪的銷售造勢。 中港城同本項目雖有地段、距離上的差異，但經(jīng)營模式較有借鑒意義。 個案三、鴻洲文鼎購物中心： 發(fā)展商 深圳市鴻洲實業(yè)發(fā)展有限公司 地址 深南大道與南新路交界處 面積 約 20xx0m2 層數(shù) 3 層 價格 一層： 28000 元 /m2 二層： 15000 元 /m2 主要賣點 沃爾瑪南山分店進駐 地段、交通優(yōu)勢 7%的投資回報承諾 付款方式 6 成 15 年的銀行按揭 項目狀況 住宅售完，商業(yè)部分接受登記 預(yù)計 10月份公開銷售 。 面積分割 415m2 銷售方式 出售返租 簡評：鴻洲文鼎毗臨深南大道，地處老南頭片區(qū)，其地段價值不言而喻，挑剔的沃爾瑪能夠入駐其中，其商業(yè)價值可見一斑。從目前登記的投資者數(shù)量來看，銷售行情看好，依其周邊輻射區(qū)域來看，大型的平價超市會具有較好的市場支撐，7%的年投資回報更為各零散投資客所看好。 雖然鴻洲文鼎商業(yè)同本項目具有統(tǒng)一地段之競爭態(tài)勢，但就其經(jīng)營功能、經(jīng)營特點和檔次定位等角度來說，對本項目會形成較大的互補功能，對終端客戶的爭奪影響相對較小。 個案四、鴻岳廣場 發(fā)展商 深圳市鴻岳實業(yè)發(fā)展有限公 司 地址 南山區(qū)南新路與桃園路交界處 總建面積 20xx0m2 層數(shù) 3 層 價格 待定 付款方式 待定 項目狀況 登記狀態(tài)， 10 月份公開發(fā)售 銷售方式 一層：分割銷售 二、三層整體出租 實施銷售返租策略 述評：該項目地處南山商業(yè)文化中心，享有較好地段、交通、配套及周邊旺盛人氣等優(yōu)勢，因此在定位方面極大可能走主題商場和大型百貨路線，以在配合自身規(guī)模的基