【正文】 ?房型面積方面，聯(lián)體面積集中在 :190250 m2 ；獨(dú)立面積集中在 :220300 m2 ； ?現(xiàn)板塊各產(chǎn)品售價 :聯(lián)體 :1000012022元 / m2 ，總價 :190330萬 /套；獨(dú)立 :1202214000元 / m2 ，總價 :270420萬 /套 。 ?板塊由于土地資源限制，未來推案量有限。 板塊最新市場動態(tài) 項目名稱 成交量 （㎡） 成交套數(shù)（套） 成交均價（元/㎡ ） 新增體量 （萬㎡） 新增套數(shù)（套） 可售體量（萬㎡） 可售套數(shù) （套） 銀都名墅 285 1 12926 0 0 12 好世 麒麟園 0 0 0 0 31 萬科 燕南園 0 0 0 0 12 577 匯總 285 1 12926 0 0 620 （數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為： 7/31） 板塊最新市場動態(tài) 0202240006000800002022400060008000100001202214000新增供應(yīng)量 0 0 0 5000 0 7300 0成交量 1444 377 0 377 1068 1132 285成交均價 10315 7950 0 12785 11800 12629 129261月 2月 3月 4月 5月 6月 7月（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為： 7/31） ?新增推案完善供應(yīng)結(jié)構(gòu)； ?單個項目支撐板塊銷量； ?板塊均價暫時穩(wěn)定； ?剩余房源彌補(bǔ)供應(yīng)缺口； ?萬科項目 12萬 m2蓄勢代發(fā)； 板塊小結(jié) 產(chǎn)品類型互補(bǔ)，市場呈良性競爭局面，后期擁有品牌項目帶動！ 競爭板塊小結(jié) ? 現(xiàn)有別墅項目總量驚人 — —300萬平方米。 ? 剩余體量過剩，短期消化難度較大 — —26萬平方米。 ? 潛在量體巨大，市場面臨空前競爭 — —132平方米。 ? 銷量出現(xiàn)普遍停滯，后續(xù)銷售難度增大。 ? 降價、優(yōu)惠手段頻出，價格趨于“回歸”。 ? 產(chǎn)品類型覆蓋面較廣，聯(lián)體別墅仍為后期競爭焦點(diǎn)。 ? 別墅需求持續(xù)低迷，市場觀望情緒還將繼續(xù)。 板塊小結(jié) 產(chǎn)品互補(bǔ)性強(qiáng)，都市型定位為主，后期供應(yīng)量充足！ 周邊典型個案剖析 挑選標(biāo)準(zhǔn)： 擁有聯(lián)排同質(zhì)性產(chǎn)品 項目面積控制精簡 項目總價同質(zhì)性明顯 前期銷售成績較好 客源客層相似 典型個案剖析 : [— —合生城邦 — —] 項目最新銷售動態(tài) 0100002022030000020224000600080001000012022新增供應(yīng)量 2200 0 0 25100 0 0 0成交量 2243 0 492 2520 5091 1590 2352成交均價 8652 0 10801 10140 9304 8970 82011月 2月 3月 4月 5月 6月 7月成交量 （㎡） 成交套數(shù)（套） 成交均價 （元 /㎡ ） 新增體量 （萬㎡） 新增套數(shù)（套） 可售體量（萬㎡） 可售套數(shù) （套） 2352 14 8201 0 0 136 54（ 8套獨(dú)立） 成功啟示點(diǎn)剖析 整體市場利好帶動 老閔行成熟的生活環(huán)境 產(chǎn)品具有鮮明特色 強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)配套支撐 有效的面積控制 ， 適中的價格 開發(fā)商品牌知名度 典型個案剖析 : [— —村上春墅 — —] 挑選標(biāo)準(zhǔn)： 曾經(jīng)去化最好的經(jīng)濟(jì)型別墅 產(chǎn)品面積控制精簡 總價同質(zhì)性明顯 板塊別墅氛圍濃郁 客源存在同質(zhì)性 項目 最新銷售動態(tài) 050001000015000202208000810082008300840085008600870088008900新增供應(yīng)量 14500 18300 0 0 0成交量 13007 7190 5348 574 785成交均價 8315 8781 8796 8514 82893月 4月 5月 6月 7月成交量 （㎡） 成交套數(shù)（套） 成交均價（元 /㎡ ） 新增體量（萬㎡） 新增套數(shù)（套） 可售體量（萬㎡） 可售套數(shù) （套） 785 4 8289 0 0 36 成功啟示點(diǎn)剖析 總體市場 “ 牛勢 ” 帶動 板塊市場供應(yīng)缺乏 推案時機(jī)準(zhǔn)確 產(chǎn)品稀缺性 莘閔別墅區(qū)自身知名度支撐 典型個案剖析 : [— —萬科燕南園 — —] 挑選標(biāo)準(zhǔn)： 規(guī)模型聯(lián)體別墅社區(qū)； 萬科品牌效應(yīng)； 產(chǎn)品同質(zhì)性明顯； 銷售期沖突； 營銷手法借鑒； 客源客層預(yù)知； 售價及接受度考察。 占 地： 約 19萬 m2 總建面積： 約 12萬 m2 套 數(shù)： 共 577套 23層 產(chǎn)品類型： 聯(lián)排、雙拼 容 積 率： 綠 化 率： 35％ m2 房型面積： 190－ 250m2 總價范圍： 250－ 300萬 /套 10月份正式開盤，售樓處現(xiàn)已對外接待！ 典型個案熱銷分析 1. 總體市場帶動 2. 突出的定位優(yōu)勢 3. 精簡的戶型規(guī)劃 4. 成熟的銷售方式 5. 靈活的媒體計劃 項目客源客層定位建議 合生城邦 客層 ： 疊加、聯(lián)體 : 主力年齡 — —3035歲 獨(dú) 立 別 墅 : 主力年齡 — —3540歲 ： 私營業(yè)主、交大老師、閔行政府人員、交警大隊、閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)內(nèi)高級技師 及管理人員 競爭項目客源分析 競爭項目客源分析 — —合生城邦 客源 ： 閔行 50％ 徐匯 25％ 長寧 15％ 其他（外區(qū)域、境外、外地） 10％ ： 面積適中 總價合理 生活配套齊全 工作單位較近 ： 桑塔納（普桑、 202 3000） 別克 村上春墅 客層 ： 雙拼：主力年齡 — —3540歲 聯(lián)體：主力年齡 — —3035歲 ：私營業(yè)主、年輕金領(lǐng)、企業(yè)中高管理人士、莘閔別墅區(qū)的老業(yè)主等 競爭項目客源分析 — —村上春墅 客源 來源區(qū)域：閔行 65％ 徐匯 20％ 外區(qū)域 5％ 境外 10％ 購買因素：上市時板塊市場供應(yīng)缺乏 產(chǎn)品屬于板塊縫隙產(chǎn)品 別墅生活的群居效應(yīng) 發(fā)展商實(shí)力背景支撐 駕車種類：別克（凱越） 燕南園 客層 年齡構(gòu)成： 聯(lián) 體 : 主力年齡 — —3538歲 雙拼別墅 : 未公開 從事職業(yè)：私營業(yè)主、企業(yè)高級技師及管理人員 競爭項目客源分析 — —燕南園 客源 來源區(qū)域：閔行 90％ (未作廣告訊傳情況下，現(xiàn)主要來人由萬科在售個案累計客源 及虹山半島內(nèi)居民為主） 其他（外區(qū)域、境外、外地） 10％ 購買因素：面積適中 總價合理 生活配套齊全 萬科品牌追寵 ：桑塔納（帕薩特） 別克（商務(wù)車為主） 本案客源客層定位 客源定位依據(jù) 競爭板塊（各案）客源導(dǎo)向 自身地位區(qū)域性道路系統(tǒng)銜接性軌道交通引導(dǎo)性 三性＋二力 ＋ 復(fù)地品牌號召力 自身產(chǎn)品吸引力 本案未來客源導(dǎo)入示意圖 本案未來客源比例擬定圖 外區(qū)域5%閔行區(qū)50%徐匯區(qū)25%長寧區(qū)20%閔行區(qū) 徐匯區(qū) 長寧區(qū) 外區(qū)域聯(lián)體別墅客層定位 5%40%30%20%5