【正文】 100001202214000160001800005. 1105. 1206. 0106. 0206. 0306. 0406. 0506. 0606. 0706. 0806. 0906. 1006. 1106. 1207. 0107. 0207. 03推案量（別墅）推案量（公寓）計(jì)劃銷量開盤期 （第一次強(qiáng)銷期） 第二次強(qiáng)銷期 第三次強(qiáng)銷期 持續(xù)期 持續(xù)期 結(jié)案期 The End Thank You! 。 在此前提下，本項(xiàng)目推案策略將依據(jù)上述原則，將整個(gè)項(xiàng)目大致分為四批，并結(jié)合不同銷售階段推向市場。 4. 平面開盤信息 5. DM及短信大量發(fā)放 6. 網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái) 7. 配合樣板區(qū)完成及開盤舉行主題 SP活動(dòng) 10月 —11月 5日 1. 戶外媒體保持 2. 配合銷售節(jié)點(diǎn)在 1 12月投放 3. 平面、電臺(tái)、 DM、網(wǎng)絡(luò) 4. SP活動(dòng) 5. 根據(jù)前期媒體投放情況，甄選保留及更換投放媒體。 2022萬 * 55% = 1100萬 一期預(yù)算： 1100萬 第一期預(yù)算分配 其他銷售道具 戶外媒體 常規(guī)媒體 SP 并 DM 企劃雜支1,000,000 4,000,000 3,600,000 2,000,000 4 0 0 ,0 0 0 % % % % % 1 0 0 .0 0 %比例變動(dòng)媒體固定媒體金額 1 1 ,0 0 0 ,0 0 0 總計(jì)一期 預(yù)算： 1100萬 時(shí)間： ~ 05年度為復(fù)地原墅項(xiàng)目首次亮相階段，同時(shí)05年 11月開盤后兩個(gè)月有非常高的銷量要求，以下對(duì) 2022年 8月至 12月的主要階段的推廣做進(jìn)一步說明。 攔截、引導(dǎo) —— 戶外 ? 滬閔路高架莘莊立交橋大型高炮、引導(dǎo)旗、徐家匯地鐵站莘莊地區(qū) 人流最密集區(qū)域：莘莊地鐵和都市路沿線 ? 主要交通線：滬閔路 ? 潛在客戶居住區(qū)：徐家匯、虹橋、等地區(qū) ? 主要商業(yè)區(qū)：南方商城等 ? 周遍地區(qū)引導(dǎo)旗 ? 閔行區(qū)、徐匯區(qū)樓宇媒體（ focus media或電梯內(nèi)看板） ? 其他 ? 常規(guī)媒體：新聞晨報(bào)、區(qū)域晚報(bào)夾報(bào)、上海樓市配合重要銷售節(jié)點(diǎn)投放 ? 軟性廣告：新民晚報(bào)、東早、上海樓市、新聞晚報(bào)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)等盡可能擴(kuò)大投放面 ? 新聞：新聞性炒作 信息溝通 — 平面 ? 建立項(xiàng)目網(wǎng)站 ? 房產(chǎn)類網(wǎng)站：搜房、房地網(wǎng) ? 新的網(wǎng)絡(luò)廣告形式： MSN、郵件廣告、 搜索排名 信息溝通 — 網(wǎng)絡(luò) ? 上下班出行時(shí)間，投放 990新聞?lì)l率或交通頻率 ? 信息溝通 — 電臺(tái) ? 商業(yè)中心巡展：徐家匯、南方商城、其他商業(yè)人流密集區(qū)。 針對(duì)客層特質(zhì)，選擇平面、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、 SP等方式，以硬廣告配合軟性廣告方式進(jìn)行推廣。家里的信箱中有一些廣告 信件和帳單 。被 電話 通知晚 上有接待任務(wù)。 張勇 , 35歲 ? 工作在閔行某大型企業(yè)高級(jí)技術(shù) 人員 ? 妻子也是高級(jí)白領(lǐng) ? 已婚，孩子已經(jīng)上幼兒園，父母 幫著帶孩子 ? 家里買了輛車，平時(shí)妻子開周末 他開 模擬人物（ 2） ? 早上 :開車 去單位在路上收聽 電臺(tái)早新 聞 。 ?下班：今天是周末，所以他和妻子決定晚上出去吃飯，到他們經(jīng)常去的一家 飯店 。 理性主義 建筑風(fēng)格 縝密與開朗的生活居所， 將居所的靈魂與居住者相互感動(dòng) VI系統(tǒng)展示 工地圍墻 戶外高炮 精神堡壘和羅馬旗 售樓處內(nèi)部標(biāo)識(shí)及樣板房指示 包袋 樣板房門口指示牌 售樓處的指示墻 戶外高炮（一） 戶外高炮（二） 工地圍墻（第一部分） 工地圍墻（第二部分） 工地圍墻（第三部分） 工地圍墻（第四部分） 工地圍墻（第五部分） 形象墻 引導(dǎo)旗 精神堡壘 羅馬旗 包袋設(shè)計(jì) 售樓處內(nèi)部標(biāo)識(shí)、吊旗 樣板區(qū)指示牌系統(tǒng)（一） 樣板區(qū)指示牌系統(tǒng)（二） 媒體策略篇 一、目標(biāo)對(duì)象特征分析 通過對(duì)復(fù)地原墅項(xiàng)目推廣的目標(biāo)對(duì)象做進(jìn)一步的分析， 可以獲知一些對(duì)媒體通路選擇對(duì)媒體通路有選擇有指導(dǎo) 意義的特征。建筑風(fēng)格 Copy： 最簡潔的建筑，從空間到外表，步步為營，起承轉(zhuǎn)合。原墅以豐富的想象力、巧妙的手法令建筑空間常常呈現(xiàn)夢幻般的意境，在功能至上的原則上，不斷增加居住的趣味和享受。 功能空間 Pre： 以理性的方式達(dá)到自由境界 Catch：空間透視 復(fù)地 水晶是自然的產(chǎn)物，也是純凈的象征，代表著原墅的質(zhì)樸、純凈以及精致?？臻g別墅 馳騁都市 產(chǎn)品特性 強(qiáng)烈現(xiàn)代主義風(fēng)格的建筑 帶來內(nèi)在變化多端，繞有趣味的使用空間 我們的推廣方向 ? 馳騁都市 所以能創(chuàng)造一種空間感的居住環(huán)境，對(duì)他們來說是別墅的象征。 客戶特征分析 ? 不算真正的富人族群，是小有積累的一批人。 獨(dú)立別墅客層定位 ? 與周邊板塊及同質(zhì)競爭個(gè)案相比，獨(dú)立別墅產(chǎn)品面積更小，總價(jià)有優(yōu)勢。 “以豐富的想象力、巧妙的手法 令建筑空間常常呈現(xiàn)夢幻般的意境。 ? 由于針對(duì)的是較為年輕的客群， 軌道交通 反而成為吸引點(diǎn)。 ? 規(guī)劃中的鑫都新干線 別墅區(qū)將形成良好的 居住氛圍和區(qū)域環(huán)境 ? 居住氛圍濃郁，板 塊內(nèi)聚集大量早期 別墅項(xiàng)目，現(xiàn)在售 量體有限，以萬科 項(xiàng)目為主導(dǎo)。 占 地： 約 19萬 m2 總建面積： 約 12萬 m2 套 數(shù)： 共 577套 23層 產(chǎn)品類型： 聯(lián)排、雙拼 容 積 率： 綠 化 率： 35％ m2 房型面積： 190－ 250m2 總價(jià)范圍： 250－ 300萬 /套 10月份正式開盤，售樓處現(xiàn)已對(duì)外接待！ 典型個(gè)案熱銷分析 1. 總體市場帶動(dòng) 2. 突出的定位優(yōu)勢 3. 精簡的戶型規(guī)劃 4. 成熟的銷售方式 5. 靈活的媒體計(jì)劃 項(xiàng)目客源客層定位建議 合生城邦 客層 ： 疊加、聯(lián)體 : 主力年齡 — —3035歲 獨(dú) 立 別 墅 : 主力年齡 — —3540歲 ： 私營業(yè)主、交大老師、閔行政府人員、交警大隊(duì)、閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)內(nèi)高級(jí)技師 及管理人員 競爭項(xiàng)目客源分析 競爭項(xiàng)目客源分析 — —合生城邦 客源 ： 閔行 50％ 徐匯 25％ 長寧 15％ 其他（外區(qū)域、境外、外地） 10％ ： 面積適中 總價(jià)合理 生活配套齊全 工作單位較近 ： 桑塔納（普桑、 202 3000） 別克 村上春墅 客層 ： 雙拼：主力年齡 — —3540歲 聯(lián)體：主力年齡 — —3035歲 ：私營業(yè)主、年輕金領(lǐng)、企業(yè)中高管理人士、莘閔別墅區(qū)的老業(yè)主等 競爭項(xiàng)目客源分析 — —村上春墅 客源 來源區(qū)域：閔行 65％ 徐匯 20％ 外區(qū)域 5％ 境外 10％ 購買因素：上市時(shí)板塊市場供應(yīng)缺乏 產(chǎn)品屬于板塊縫隙產(chǎn)品 別墅生活的群居效應(yīng) 發(fā)展商實(shí)力背景支撐 駕車種類：別克（凱越） 燕南園 客層 年齡構(gòu)成： 聯(lián) 體 : 主力年齡 — —3538歲 雙拼別墅 : 未公開 從事職業(yè)：私營業(yè)主、企業(yè)高級(jí)技師及管理人員 競爭項(xiàng)目客源分析 — —燕南園 客源 來源區(qū)域：閔行 90％ (未作廣告訊傳情況下，