【正文】 間常常呈現(xiàn)夢幻般的意境。 客戶特征分析 ? 不算真正的富人族群，是小有積累的一批人。 產(chǎn)品特性 強烈現(xiàn)代主義風格的建筑 帶來內(nèi)在變化多端，繞有趣味的使用空間 我們的推廣方向 ? 馳騁都市 水晶是自然的產(chǎn)物，也是純凈的象征，代表著原墅的質(zhì)樸、純凈以及精致。 功能空間 Pre： 以理性的方式達到自由境界 Catch：空間透視 建筑風格 Copy： 最簡潔的建筑，從空間到外表，步步為營，起承轉(zhuǎn)合。 ?下班：今天是周末，所以他和妻子決定晚上出去吃飯，到他們經(jīng)常去的一家 飯店 。被 電話 通知晚 上有接待任務。 針對客層特質(zhì)，選擇平面、電臺、網(wǎng)絡、 SP等方式，以硬廣告配合軟性廣告方式進行推廣。 2022萬 * 55% = 1100萬 一期預算： 1100萬 第一期預算分配 其他銷售道具 戶外媒體 常規(guī)媒體 SP 并 DM 企劃雜支1,000,000 4,000,000 3,600,000 2,000,000 4 0 0 ,0 0 0 % % % % % 1 0 0 .0 0 %比例變動媒體固定媒體金額 1 1 ,0 0 0 ,0 0 0 總計一期 預算： 1100萬 時間： ~ 05年度為復地原墅項目首次亮相階段，同時05年 11月開盤后兩個月有非常高的銷量要求，以下對 2022年 8月至 12月的主要階段的推廣做進一步說明。 在此前提下，本項目推案策略將依據(jù)上述原則，將整個項目大致分為四批，并結(jié)合不同銷售階段推向市場。 根據(jù)工程進度，本項目可大致劃分為東區(qū)和西區(qū)。 信息溝通 ——SP 滲透類媒體 — DM ? 4S店 DM派發(fā) ? 信用卡用戶 DM ? 區(qū)域私家車主派發(fā) ? 區(qū)域移動用戶短信 ? 周邊住宅樓 DM派發(fā) ? 區(qū)域內(nèi)夾報 ? 莘莊工業(yè)園區(qū) 0 預算分配 ? 項目總銷金額 20億 *1% = 2022萬 ? 一期銷售從 ~，總銷金額 6億，占整項目的 30%。 王林 , 40歲 ? 閔行區(qū)政府公務人員 ? 妻子也是本區(qū)公務人員 ? 已婚，孩子已經(jīng)上中學 ? 單位配車，現(xiàn)有房是以前單位分 配房，并離單位不遠 區(qū)域：生活在閔行 amp。通過 網(wǎng)絡 瀏覽了下當天的 新聞。并在等候電梯時收看到 focus media ?白天：今天很忙，很多會議安排，開完會他的手機 已經(jīng)有不少 短信 和未接電話， MSN上以已經(jīng)有很多人留言找他了。 空間透視 境界游弋 別墅頂層，一座花園之中的書房 ， 與寧靜一起被濃綠圍繞。 馳騁都會 居住原鄉(xiāng) 都會是城市的最高級別，而原鄉(xiāng)是居住的夢想。 原墅，表達人們對居住原鄉(xiāng)的美好生活的向往。 城市是他們創(chuàng)造財富和享受財富的地方，而居住卻要求足夠安靜以確保休息，因此兩者之間的交通對他們來說十分重要，可以縮短時間。 及外區(qū)城市精英階層等。 具有非常新穎的現(xiàn)代建筑感 建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu) 屋頂花園中的書房、通往臥室的空中走廊、直觀天空的透天玄關、 ...... 在功能至上的原則，不斷增加 居住的趣味和享受 。 就本案客戶來源及客層年齡構(gòu)成情況 ， 結(jié)合周邊競爭板塊的客戶職業(yè)調(diào)研結(jié)果 。 ? 潛在量體巨大，市場面臨空前競爭 — —132平方米。 ?產(chǎn)品類型差異性明顯，不存在同質(zhì)性競爭。 ?目前板塊在售項目為 9個，共計總建面積近 150萬m2 。其中，以聯(lián)體別墅產(chǎn)品為主、獨立產(chǎn)品為輔。 ?生活配套主要依托于老閔行、顓橋及莘莊。 板塊最新市場動態(tài) 項目名稱 成交量 （㎡） 成交 套數(shù)（套） 成交 均價 （元 /㎡ ） 新增 體量 （萬㎡） 新增 套數(shù)（套） 可售 體量（萬㎡） 可售 套數(shù) （套） 都市 陽光花園 0 0 0 0 42 圣得 恒業(yè)花園 0 0 0 0 19 天籟園 399 1 12274 0 0 8 合生城邦 2352 14 8201 0 0 58 匯總 2751 15 8792 0 0 127 （數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為： 7/31） 板塊最新市場動態(tài) 01000020220300000202240006000800010000120221400016000平方米；元/ 平方米新增供應量 7755 0 12022 25100 0 0 0成交量 13324 9706 9865 13805 6091 3205 2751成交均價 13438 13336 11840 11665 9855 10473 87921月 2月 3月 4月 5月 6月 7月（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為： 7/31） ?成交量受總體市場影響，持續(xù)走低； ?合生城邦繼續(xù)高歌猛進； ?成交均價出現(xiàn)明顯 “ 回歸 ” 跡象； ?剩余供應達 m2 ； 市場潛在推案量統(tǒng)計 湖山在望 金銘文博水景 合生城邦 南洋瑞都 案名 規(guī)模 產(chǎn)品類型 上市時間 湖山 在望 31萬 平方米 獨立、雙拼 約 05年底 06年初 金鉑文博水景 24萬 平方米 聯(lián)排、獨棟 約 05年底 06年初 合生城邦三期 15萬 平方米 聯(lián)體、獨立 約 05年底 06年初 南洋 瑞都 平方米 雙拼、聯(lián)排 未定 共計 70萬 m2別墅案量將在 05年底至 06年初上市！ 板塊小結(jié) 剩余量體充足，且產(chǎn)品類型齊全，未來半年競爭將日益激烈！ 莘閔別墅板塊 板塊特性 麗水華庭 綠洲比華利 雅仕軒 云間水莊 同潤別莊 喬愛別墅 四季御庭 欣綠別墅 達安圣芭芭 ?地位距徐家匯商圈較近。 ?聯(lián)體面積集中在 :145320 m2 ；獨立面積集中在 :250797 m2 。無明顯主力產(chǎn)品。 ? 產(chǎn)品類型覆蓋面較廣，聯(lián)體別墅仍為后期競爭焦點。 ?上海最早別墅聚集區(qū) ? 擁有一定知名度 ? 板塊規(guī)模較大，別墅 生活氛圍濃厚 ? 缺少統(tǒng)一規(guī)劃，內(nèi)部 公共環(huán)境欠佳 缺乏足夠的居住氛圍及別墅的聚集效應！ 產(chǎn)品價值 競爭性 名稱 聯(lián) 體 獨 棟 單價 (元 /㎡ ) 面積范圍（㎡） 總價 (萬元 ) 單價 (元 /㎡ ) 面積范圍（㎡） 總價 (萬元 ) 本案 / 174200 / / 248279 / 主力競爭市場 莘閔 680011000 145320 100350 1300035000 250797 3252800 滬閔路 820013000 157286 128372 1300020220 280550 36401100 梅隴鎮(zhèn) 10000－12022 190250 190300 1202214000 220300 270420 產(chǎn)品 價格 項目聯(lián)體產(chǎn)品性價比定位 A B C A B 滬閔路沿線 莘閔別墅區(qū) 梅隴鎮(zhèn)板塊 本案 產(chǎn)品擁有足夠市場競爭力，組團、現(xiàn)代概念擁有區(qū)域差異性！ 產(chǎn)品 價格 項目獨立產(chǎn)品性價比定位 A B C A B 滬閔路沿線 莘閔別墅區(qū) 梅隴鎮(zhèn)板塊 本案 獨立產(chǎn)品缺乏一定的市場競爭力，產(chǎn)品附加值左右銷售！ 精英型城市別墅，別墅生活的第一站！ 定位基礎 未來客源 項目定位 企 劃 篇 開門見山 ——本案特性 項 目 面積（平方米） 占總量 % 規(guī)劃總用地 576,246 / 總建筑面積 292,106 / 住宅 241,241 / 獨立 83,355 % 聯(lián)體 123,151 % 公寓 28,736 % 商業(yè)及公建 50,865 % 容積率 / 建筑凈密度 / 綠地率 / 原墅的優(yōu)勢 項目立地關鍵詞 近郊、軌道交通和公路交通、大規(guī)模別墅社區(qū) 產(chǎn)品本身 面積精練、空間感強、現(xiàn)代建筑風格 企劃的任務 觀察目前市場環(huán)境