【正文】 生活配套齊全 萬科品牌追寵 ：桑塔納（帕薩特） 別克（商務(wù)車為主） 本案客源客層定位 客源定位依據(jù) 競爭板塊（各案）客源導(dǎo)向 自身地位區(qū)域性道路系統(tǒng)銜接性軌道交通引導(dǎo)性 三性＋二力 ＋ 復(fù)地品牌號召力 自身產(chǎn)品吸引力 本案未來客源導(dǎo)入示意圖 本案未來客源比例擬定圖 外區(qū)域5%閔行區(qū)50%徐匯區(qū)25%長寧區(qū)20%閔行區(qū) 徐匯區(qū) 長寧區(qū) 外區(qū)域聯(lián)體別墅客層定位 5%40%30%20%5%2 5 —30 歲 3 0 —35 歲 3 5 —40 歲 4 0 5 0 歲 5 0 歲以上獨(dú)立別墅客層定位 15%40% 30%10%5%3 0 —35 歲 3 5 —40 歲 4 0 4 5 歲 4 5 5 0 歲 5 0 歲以上客戶職業(yè)描述 企業(yè)老總 、 高層管理人員；私營企業(yè)老板；閔行政府公務(wù)員；閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)高級職員；紫竹工業(yè)園區(qū)內(nèi)高級職員 。 板塊最新市場動態(tài) 項(xiàng)目名稱 成交量 （㎡） 成交套數(shù)（套） 成交均價（元/㎡ ） 新增體量 （萬㎡） 新增套數(shù)（套） 可售體量（萬㎡） 可售套數(shù) （套） 銀都名墅 285 1 12926 0 0 12 好世 麒麟園 0 0 0 0 31 萬科 燕南園 0 0 0 0 12 577 匯總 285 1 12926 0 0 620 （數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為： 7/31） 板塊最新市場動態(tài) 0202240006000800002022400060008000100001202214000新增供應(yīng)量 0 0 0 5000 0 7300 0成交量 1444 377 0 377 1068 1132 285成交均價 10315 7950 0 12785 11800 12629 129261月 2月 3月 4月 5月 6月 7月（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為： 7/31） ?新增推案完善供應(yīng)結(jié)構(gòu)； ?單個項(xiàng)目支撐板塊銷量； ?板塊均價暫時穩(wěn)定； ?剩余房源彌補(bǔ)供應(yīng)缺口； ?萬科項(xiàng)目 12萬 m2蓄勢代發(fā)； 板塊小結(jié) 產(chǎn)品類型互補(bǔ)，市場呈良性競爭局面，后期擁有品牌項(xiàng)目帶動！ 競爭板塊小結(jié) ? 現(xiàn)有別墅項(xiàng)目總量驚人 — —300萬平方米。 ?已形成一定規(guī)模的別墅聚集區(qū)。 ?出行道路、方向單一。 ?在售項(xiàng)目 3個，共計總建面積近 100萬m2 。 ?軌道 5號線解決公共交通問題。 ?生活配套缺乏現(xiàn)象稍有好轉(zhuǎn)。 板塊最新市場動態(tài) （數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為： 7/31） 案名 成交量 （ m2） 成交套數(shù) （套） 成交均價 （元 / m2 ） 新贈量體 （萬 m2 ） 新增套數(shù) （套） 可售體量 （萬 m2 ） 可售套數(shù) （套） 欣綠名苑 785 4 8289 0 0 37 同潤加州 0 0 — — 0 0 6 四季御庭 0 0 — — 0 0 26 桃花源田莊 0 0 — — 0 0 26 云間水莊 0 0 — — 0 0 23 綠洲比華利 0 0 — — 12 37 喬愛別墅 635 2 13063 0 0 46 雅仕軒 275 1 6825 0 0 48 達(dá)安圣芭芭 0 0 — — 40 40 匯總 1695 7 9840 52 288 板塊最新市場動態(tài) 0100002022030000750080008500900095001000010500新增供應(yīng)量 2912 0 14500 27800 7197 0 9200成交量 5634 2035 16973 11108 9667 1128 1695成交均價 10207 9352 8620 8782 10142 9881 98401月 2月 3月 4月 5月 6月 7月（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為： 7/31） ?新贈推量拉大供求 “ 缺口 ” ； ?整體成交略有上揚(yáng)； ?成交均價與上月大致持平； ?剩余供應(yīng)達(dá) m2； 未來板塊市場潛在推案量 麗水華庭 綠洲比華利 雅仕軒 云間水莊 同潤別莊 喬愛別墅 四季御庭 欣綠別墅 達(dá)安圣芭芭 案名 規(guī)模 （萬平方米） 產(chǎn)品類型 上市時間 南都 白馬花園 22 未定 未定 麗水馨庭 雙拼 約年底 未知土地 約 10 / / 共計約有 50萬 m2別墅案量等待上市！ 板塊小結(jié) 供應(yīng)量繼續(xù)放大，供過于求局面失控，后期市場消化力有限！ 梅隴鎮(zhèn)板塊 板塊特性 銀都名墅 萬科燕南園 好世麒麟園 ?地位明顯優(yōu)于本案及莘閔地區(qū)。 ?板塊由于土地資源限制，未來推案量有限。 板塊小結(jié) 產(chǎn)品互補(bǔ)性強(qiáng)，都市型定位為主，后期供應(yīng)量充足！ 周邊典型個案剖析 挑選標(biāo)準(zhǔn)： 擁有聯(lián)排同質(zhì)性產(chǎn)品 項(xiàng)目面積控制精簡 項(xiàng)目總價同質(zhì)性明顯 前期銷售成績較好 客源客層相似 典型個案剖析 : [— —合生城邦 — —] 項(xiàng)目最新銷售動態(tài) 0100002022030000020224000600080001000012022新增供應(yīng)量 2200 0 0 25100 0 0 0成交量 2243 0 492 2520 5091 1590 2352成交均價 8652 0 10801 10140 9304 8970 82011月 2月 3月 4月 5月 6月 7月成交量 （㎡） 成交套數(shù)（套） 成交均價 （元 /㎡ ） 新增體量 （萬㎡） 新增套數(shù)（套） 可售體量（萬㎡） 可售套數(shù) （套） 2352 14 8201 0 0 136 54（ 8套獨(dú)立） 成功啟示點(diǎn)剖析 整體市場利好帶動 老閔行成熟的生活環(huán)境 產(chǎn)品具有鮮明特色 強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)配套支撐 有效的面積控制 ， 適中的價格 開發(fā)商品牌知名度 典型個案剖析 : [— —村上春墅 — —] 挑選標(biāo)準(zhǔn)： 曾經(jīng)去化最好的經(jīng)濟(jì)型別墅 產(chǎn)品面積控制精簡 總價同質(zhì)性明顯 板塊別墅氛圍濃郁 客源存在同質(zhì)性 項(xiàng)目 最新銷售動態(tài) 050001000015000202208000810082008300840085008600870088008900新增供應(yīng)量 14500 18300 0 0 0成交量 13007 7190 5348 574 785成交均價 8315 8781 8796 8514 82893月 4月 5月 6月 7月成交量 （㎡） 成交套數(shù)（套） 成交均價（元 /㎡ ） 新增體量（萬㎡） 新增套數(shù)（套） 可售體量（萬㎡） 可售套數(shù) （套） 785 4 8289 0 0 36 成功啟示點(diǎn)剖析 總體市場 “ 牛勢 ” 帶動 板塊市場供應(yīng)缺乏 推案時機(jī)準(zhǔn)確 產(chǎn)品稀缺性 莘閔別墅區(qū)自身知名度支撐 典型個案剖析 : [— —萬科燕南園 — —] 挑選標(biāo)準(zhǔn)： 規(guī)模型聯(lián)體別墅社區(qū)； 萬科品牌效應(yīng)； 產(chǎn)品同質(zhì)性明顯； 銷售期沖突； 營銷手法借鑒； 客源客層預(yù)知； 售價及接受度考察。 后期結(jié)合軌道交通、總價優(yōu)勢，吸納更多客源 競爭對手企劃手法總結(jié) ? 雖然各有特色，卻一致采取結(jié)合城市中心 ——徐家匯，做出 都市別墅 的感覺。 ? 主力年齡段集中 3040歲之間，比例約 70％左右。 客戶購買動機(jī) ——嶄新的別墅生活 居住 向往別墅生活，期待與公寓完全不同的新奇空間。趣味空間別墅 廣告 SLOGAN 主流生活 馳騁都會，居住原鄉(xiāng) 的國際主流生活方式，正在上海得到更多精英們的一致認(rèn)同。 復(fù)地 其時代美感，正如理性空間，經(jīng)得住時光考驗(yàn)?；氐郊?，他們?nèi)匀豢戳藭?電視 ，張勇翻了翻家里定的 新民晚報 ?；丶? 的時候看到電梯里面的 電梯廣告 已經(jīng)更換 了新的廣告。同時配合 SP活動召集目標(biāo)客戶。 、 DM 8月 —9月 1. 戶外媒體保持，適當(dāng)增加短期引導(dǎo)旗 2. 3. 10月中旬到開盤前第二波