【正文】 二次強(qiáng)銷期： － ） I期推案次序（持續(xù)期： － ） I期推案次序（第三次強(qiáng)銷期： － ） I期推案次序（持續(xù)期暨結(jié)案期： － ） I期銷控計(jì)劃 推案量與計(jì)劃銷量對比表02022400060008000100001202214000160001800005. 1105. 1206. 0106. 0206. 0306. 0406. 0506. 0606. 0706. 0806. 0906. 1006. 1106. 1207. 0107. 0207. 03推案量（別墅）推案量（公寓）計(jì)劃銷量開盤期 （第一次強(qiáng)銷期） 第二次強(qiáng)銷期 第三次強(qiáng)銷期 持續(xù)期 持續(xù)期 結(jié)案期 The End Thank You! 。 選擇契合目標(biāo)對象的數(shù)據(jù)庫名單，加強(qiáng)以 DM及短信的方式對目標(biāo)客戶進(jìn)行滲透。在路上他有看到了不少樓盤的 戶外廣告 ，吃飯的時(shí)候他又和妻子討論了計(jì)劃買房的事情，決定去買份 上海樓市，另外晚上回家再 上網(wǎng) 查下，明天一起 開車 出去看看，看好房子去 徐家匯 或者 南方商城 逛逛。大面積露臺合抱中，書房以大幅開窗承接四面風(fēng)景，身處高處，與寧靜一起被濃綠圍繞?？臻g別墅 產(chǎn)品定位和 SLOGAN 產(chǎn)品定位 30萬平方米城市交通型 ? 預(yù)計(jì) 3035歲之間將成為購買主體，其次為 35－ 40歲。 ? 別墅需求持續(xù)低迷，市場觀望情緒還將繼續(xù)。 ?現(xiàn)板塊各產(chǎn)品售價(jià) :聯(lián)體 :680011000元 / m2 ，總價(jià) :100350萬 /套；獨(dú)立 :1300035000元 / m2 ，總價(jià) :3252800萬 /套 。 ?道路系統(tǒng)良好，出行便利。 ?整體經(jīng)濟(jì)型定位開發(fā)。 ? 剩余體量過剩，短期消化難度較大 — —26萬平方米。 ? 小面積別墅產(chǎn)品，打 總價(jià)優(yōu)勢 ，極力說服年輕客群的加入 項(xiàng)目分析 本案的優(yōu)勢和劣勢在哪里？ 揚(yáng)長避短建立在一個(gè)冷靜的自我評價(jià)上 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 獨(dú)立組團(tuán)別墅 建筑立面風(fēng)格 輪廓鮮明、簡潔明朗、個(gè)性強(qiáng)烈。 生活 生活目標(biāo) ——“馳騁都市，居住原鄉(xiāng) ” 的境界。原墅聯(lián)結(jié)著平衡與多元、繁華與寧靜、工作與休憩、財(cái)富與享受，豐富與簡約 …… ，以莘奉金高速、軌道捷運(yùn)的現(xiàn)代交通，成就兩端各自的精彩。 模擬人物（ 1） ?早上：早上 開車 送妻子去公司，然后在車上聽了會(huì) 交通臺路況信息 并在路上買份 新聞晨報(bào) 到公司開始看?；丶液蠓喯逻@些信件和當(dāng) 天的 新民晚報(bào)。 11月 5日后 12月底 原墅項(xiàng)目 05年各推廣階段 營 銷 篇 房型配比 房型 面積（m 2) 套數(shù) 配比%南入口A 259. 29 4 1. 1南入口B 266. 97 4 1. 2北入口C 252. 43 14 3. 9北入口D 279. 26 14 4. 4南入口 272. 85 17 5. 1北入口 248. 25 16 4. 31 8 1 5 9 . 1 5 69 20T型南入口 182. 17 57 11. 3T型北入口 195. 14 48 10. 3I型南入口 183. 45 18 3. 6I型北入口 200. 02 9 2. 6U型 174. 11 9 1. 7南入口 177. 42 71 13. 9北入口 181. 7 61 12. 25 0 7 0 0 . 2 6 273 5 5 . 86 8 8 5 9 . 4 1 343 7 5 . 822022. 34 248 24. 29 0 8 7 0 . 7 5 590 100公寓合計(jì)（別墅）組合聯(lián)排總計(jì)種類傳統(tǒng)傳統(tǒng)組合小計(jì)（獨(dú)）小計(jì)（聯(lián)）獨(dú)棟復(fù)地原墅推案原則 緊密結(jié)合施工進(jìn)度及預(yù)售許可證的取得時(shí)間； 房源所處位臵及房源配比，保持每個(gè)銷售階段房源供給的均衡性，滿足各階層客源對不同房 型的需求； 結(jié)合中央綠地、商業(yè)街、學(xué)校等配套條件進(jìn)行推案，并力求使這些配套設(shè)施的建設(shè)為營銷發(fā) 揮最大的作用。 開盤前 9月中下外接待完成 開盤期 10月 22日樣板區(qū)完成 11月 5日開盤 開盤后 11月 20日新推房源 12月 5日新推房源 媒體通路 ，推出項(xiàng)目知名度。 ? 晚上：晚上陪同領(lǐng)導(dǎo)接待晚餐。 復(fù)地 .原墅以理性主義，來表達(dá)縝密與開朗的生活場所，功能、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)的集中，超越繁瑣的修飾主義，將居所的靈魂真相與居住者相互感動(dòng)。 秀稿系列 ? 第一篇 ? 第二篇 ? 第三篇 功能空間 ? 第四篇 建筑風(fēng)格 生活方式 生活方式 Pre: 從國際到中國，從品味到風(fēng)范 Catch：馳騁都會(huì) 二次以上購臵房產(chǎn)，但基本上為 首次購臵別墅 。 ?上海最早別墅聚集區(qū) ? 擁有一定知名度 ? 板塊規(guī)模較大，別墅 生活氛圍濃厚 ? 缺少統(tǒng)一規(guī)劃，內(nèi)部 公共環(huán)境欠佳 缺乏足夠的居住氛圍及別墅的聚集效應(yīng)！ 產(chǎn)品價(jià)值 競爭性 名稱 聯(lián) 體 獨(dú) 棟 單價(jià) (元 /㎡ ) 面積范圍（㎡） 總價(jià) (萬元 ) 單價(jià) (元 /㎡ ) 面積范圍（㎡） 總價(jià) (萬元 ) 本案 / 174200 / / 248279 / 主力競爭市場 莘閔 680011000 145320 100350 1300035000 250797 3252800 滬閔路 820013000 157286 128372 1300020220 280550 36401100 梅隴鎮(zhèn) 10000－12022 190250 190300 1202214000 220300 270420 產(chǎn)品 價(jià)格 項(xiàng)目聯(lián)體產(chǎn)品性價(jià)比定位 A B C A B 滬閔路沿線 莘閔別墅區(qū) 梅隴鎮(zhèn)板塊 本案 產(chǎn)品擁有足夠市場競爭力，組團(tuán)、現(xiàn)代概念擁有區(qū)域差異性！ 產(chǎn)品 價(jià)格 項(xiàng)目獨(dú)立產(chǎn)品性價(jià)比定位 A B C A B 滬閔路沿線 莘閔別墅區(qū) 梅隴鎮(zhèn)板塊 本案 獨(dú)立產(chǎn)品缺乏一定的市場競爭力，產(chǎn)品附加值左右銷售！ 精英型城市別墅，別墅生活的第一站！ 定位基礎(chǔ) 未來客源 項(xiàng)目定位 企 劃 篇 開門見山 ——本案特性 項(xiàng) 目 面積（平方米） 占總量 % 規(guī)劃總用地 576,246 / 總建筑面積 292,106 / 住宅 241,241 / 獨(dú)立 83,355 % 聯(lián)體 123,151 % 公寓 28,736 % 商業(yè)及公建 50,865 % 容積率 / 建筑凈密度 / 綠地率 / 原墅的優(yōu)勢 項(xiàng)目立地關(guān)鍵詞 近郊、軌道交通和公路交通、大規(guī)模別墅社區(qū) 產(chǎn)品本身 面積精練、空間感強(qiáng)、現(xiàn)代建筑風(fēng)格 企劃的任務(wù) 觀察目前市場環(huán)境，針對主要客層 以精準(zhǔn)而優(yōu)美的方式進(jìn)行表現(xiàn)和推廣 看看左鄰右舍 市場環(huán)境中的競爭對手 ? 村上春墅 ? 燕南園 ? 合生城邦 清新雅致的村上春墅 2022年 1月－ 2月 企劃表現(xiàn) 一如案名，清新的鄉(xiāng)村別墅風(fēng)格 2022年 4月廣告 企劃表現(xiàn)開始直接明了，抓住徐家匯打出都市別墅概念 2022年 6月底 企劃直擊 誘惑對有承受能力者 以總價(jià)優(yōu)勢擴(kuò)大購買客層圈 “村上春墅 ” 企劃總結(jié) 充分利用面積優(yōu)勢， 以徐家匯為支點(diǎn)，撬動(dòng)正在猶豫的準(zhǔn)別墅客群 萬科的燕南園 城南 萬科 別墅生活 徐家匯往南 別墅生活理想居所 城南 萬科 別墅生活 “燕南園 ” 企劃總結(jié) 利用萬科品牌，古樸淡雅的企劃表現(xiàn)形式 產(chǎn)品規(guī)劃特色結(jié)合國外居住理念 （日本多摩）。無明顯主力產(chǎn)品。 板塊最新市場動(dòng)態(tài) 項(xiàng)目名稱 成交量 （㎡） 成交 套數(shù)（套） 成交 均價(jià) （元 /㎡ ） 新增 體量 （萬㎡） 新增 套數(shù)（套） 可售 體量（萬㎡） 可售 套數(shù) （套） 都市 陽光花園 0 0 0 0 42 圣得 恒業(yè)花園 0 0 0 0 19 天籟園 399 1