【正文】 報告目標(biāo)： 去化項目中的主力產(chǎn)品：別墅 報告結(jié)構(gòu)： 企劃包裝 市場分析 —客源定位及描述 —項目定位 媒介策略 營銷推廣策略 報告目的： 通過市場分析 ， 了解當(dāng)前形勢 ， 研究競爭對手 ， 制定銷售方案 ， 按公司要求完成預(yù)定銷售目標(biāo) 市 場 篇 申城總體住宅市場 0 5 年1 －7 月上海住宅市場量價走勢分析0100200300600070008000900010000萬元/ 平方米供應(yīng)量 2 2 8 . 2 6 3 . 5 1 8 0 . 9 2 7 7 . 8 1 5 5 . 6 1 9 2 . 9 173成交量 2 7 3 . 8 1 3 3 . 3 2 2 4 . 1 1 4 2 . 3 7 8 . 6 8 0 . 4 7 8 . 8成交均價 9111 8218 9001 8317 6703 6414 64260 5 . 1 0 5 . 2 0 5 . 3 0 5 . 4 0 5 . 5 0 5 . 6 0 5 . 7推案量被動遷用房主導(dǎo)，本月供應(yīng)小幅回落； 成交量變化不大，繼續(xù)徘徊在 78－ 80萬 /平方米之間； 成交價格受結(jié)構(gòu)調(diào)整影響呈徘徊態(tài)勢； 上海樓市恢復(fù)元氣尚需時日，長期調(diào)整期內(nèi)，價格將理性回歸！ 區(qū)域商品房市場 0 5 年1 －7 月閔行區(qū)商品房供求走勢010203040700075008000850090009500供應(yīng)量 26 8成交量 11 成交價格 8679 9333 9057 9007 7830 7426 5932 供應(yīng)量受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響開始跌幅明顯； 投機投資客撤離、自住客觀望，成交繼續(xù)萎縮； 受動遷房成交影響，區(qū)域均價出現(xiàn)大幅下滑； 供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶動區(qū)域市場 “ 洗牌 ” 及價格 “ 回歸 ” ！ 競爭板塊別墅市場 競爭板塊劃分 莘閔 虹梅 板塊劃分原則： 尋找對本案客源形成過濾之板塊 尋找相鄰的別墅聚集區(qū) 尋找存在同質(zhì)性產(chǎn)品之板塊 滬閔路沿線板塊 圣得恒業(yè)花園 合生城邦 圣特麗墅 板塊特性 ?分布缺乏集中性，板塊南北跨度較大。 ?生活配套主要依托于老閔行、顓橋及莘莊。 ?道路系統(tǒng)良好，出行便利。 ?軌道 5號線解決公共交通問題。 ?在售項目 3個，共計總建面積近 100萬m2 。 ?產(chǎn)品類型范蓋獨棟、聯(lián)排、雙拼。其中，以聯(lián)體別墅產(chǎn)品為主、獨立產(chǎn)品為輔。 ?聯(lián)體面積集中在 :157286 m2 ；獨立面積集中在 :280550 m2 。 ?現(xiàn)板塊各產(chǎn)品售價 :聯(lián)體 :820013000元 / m2 ，總價 :128372萬 /套；獨立 :1300020220元 / m2 ，總價 :3641100萬 /套 。 板塊最新市場動態(tài) 項目名稱 成交量 （㎡） 成交 套數(shù)（套） 成交 均價 （元 /㎡ ） 新增 體量 （萬㎡） 新增 套數(shù)（套） 可售 體量（萬㎡） 可售 套數(shù) （套） 都市 陽光花園 0 0 0 0 42 圣得 恒業(yè)花園 0 0 0 0 19 天籟園 399 1 12274 0 0 8 合生城邦 2352 14 8201 0 0 58 匯總 2751 15 8792 0 0 127 （數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為： 7/31） 板塊最新市場動態(tài) 01000020220300000202240006000800010000120221400016000平方米；元/ 平方米新增供應(yīng)量 7755 0 12022 25100 0 0 0成交量 13324 9706 9865 13805 6091 3205 2751成交均價 13438 13336 11840 11665 9855 10473 87921月 2月 3月 4月 5月 6月 7月（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為： 7/31） ?成交量受總體市場影響，持續(xù)走低； ?合生城邦繼續(xù)高歌猛進(jìn)； ?成交均價出現(xiàn)明顯 “ 回歸 ” 跡象； ?剩余供應(yīng)達(dá) m2 ； 市場潛在推案量統(tǒng)計 湖山在望 金銘文博水景 合生城邦 南洋瑞都 案名 規(guī)模 產(chǎn)品類型 上市時間 湖山 在望 31萬 平方米 獨立、雙拼 約 05年底 06年初 金鉑文博水景 24萬 平方米 聯(lián)排、獨棟 約 05年底 06年初 合生城邦三期 15萬 平方米 聯(lián)體、獨立 約 05年底 06年初 南洋 瑞都 平方米 雙拼、聯(lián)排 未定 共計 70萬 m2別墅案量將在 05年底至 06年初上市！ 板塊小結(jié) 剩余量體充足，且產(chǎn)品類型齊全，未來半年競爭將日益激烈！ 莘閔別墅板塊 板塊特性 麗水華庭 綠洲比華利 雅仕軒 云間水莊 同潤別莊 喬愛別墅 四季御庭 欣綠別墅 達(dá)安圣芭芭 ?地位距徐家匯商圈較近。 ?板塊開發(fā)呈現(xiàn) “ 西移 ” 戰(zhàn)略。 ?生活配套缺乏現(xiàn)象稍有好轉(zhuǎn)。 ?出行道路、方向單一。 ?整體經(jīng)濟(jì)型定位開發(fā)。 ?目前板塊在售項目為 9個，共計總建面積近 150萬m2 。 ?產(chǎn)品類型范蓋了獨棟、聯(lián)排、雙拼。其中，以獨立產(chǎn)品為主、聯(lián)體別墅產(chǎn)品為輔。 ?聯(lián)體面積集中在 :145320 m2 ；獨立面積集中在 :250797 m2 。 ?現(xiàn)板塊各產(chǎn)品售價 :聯(lián)體 :680011000元 / m2 ，總價 :100350萬 /套；獨立 :1300035000元 / m2 ，總價 :3252800萬 /套 。 板塊最新市場動態(tài) （數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為： 7/31） 案名 成交量 （ m2） 成交套數(shù) （套） 成交均價 （元 / m2 ） 新贈量體 （萬 m2 ） 新增套數(shù) （套） 可售體量 （萬 m2 ） 可售套數(shù) （套） 欣綠名苑 785 4 8289 0 0 37 同潤加州 0 0 — — 0 0 6 四季御庭 0 0 — — 0 0 26 桃花源田莊 0 0 — — 0 0 26 云間水莊 0 0 — — 0 0 23 綠洲比華利 0 0 — — 12 37 喬愛別墅 635 2 13063 0 0 46 雅仕軒 275 1 6825 0 0 48 達(dá)安圣芭芭 0 0 — — 40 40 匯總 1695 7 9840 52 288 板塊最新市場動態(tài) 0100002022030000750080008500900095001000010500新增供應(yīng)量 2912 0 14500 27800 7197 0 9200成交量 5634 2035 16973 11108 9667 1128 1695成交均價 10207 9352 8620 8782 10142 9881 98401月 2月 3月 4月 5月 6月 7月（數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計截至日期為： 7/31） ?新贈推量拉大供求 “ 缺口 ” ； ?整體成交略有上揚； ?成交均價與上月大致持平； ?剩余供應(yīng)達(dá) m2； 未來板塊市場潛在推案量 麗水華庭 綠洲比華利 雅仕軒 云間水莊 同潤別莊 喬愛別墅 四季御庭 欣綠別墅 達(dá)安圣芭芭 案名 規(guī)模 （萬平方米） 產(chǎn)品類型 上市時間 南都 白馬花園 22 未定 未定 麗水馨庭 雙拼 約年底 未知土地 約 10 / / 共計約有 50萬 m2別墅案量等待上市！ 板塊小結(jié) 供應(yīng)量繼續(xù)放大，供過于求局面失控，后期市場消化力有限！ 梅隴鎮(zhèn)板塊 板塊特性 銀都名墅 萬科燕南園 好世麒麟園 ?地位明顯優(yōu)于本案及莘閔地區(qū)。 ?已形成一定規(guī)模的別墅聚集區(qū)。 ?生活氛圍、生活配套、交通出行優(yōu)越明顯。 ?產(chǎn)品類型差異性明顯，不存在同質(zhì)性競爭。 ?在售項目為 3個，共計總建面積近 45萬 m2。 ?產(chǎn)品類型范蓋獨棟、聯(lián)排、雙拼。無明顯主力產(chǎn)品。