【正文】 現(xiàn)主要來(lái)人由萬(wàn)科在售個(gè)案累計(jì)客源 及虹山半島內(nèi)居民為主） 其他（外區(qū)域、境外、外地） 10％ 購(gòu)買(mǎi)因素：面積適中 總價(jià)合理 生活配套齊全 萬(wàn)科品牌追寵 ：桑塔納（帕薩特） 別克（商務(wù)車(chē)為主） 本案客源客層定位 客源定位依據(jù) 競(jìng)爭(zhēng)板塊（各案）客源導(dǎo)向 自身地位區(qū)域性道路系統(tǒng)銜接性軌道交通引導(dǎo)性 三性＋二力 ＋ 復(fù)地品牌號(hào)召力 自身產(chǎn)品吸引力 本案未來(lái)客源導(dǎo)入示意圖 本案未來(lái)客源比例擬定圖 外區(qū)域5%閔行區(qū)50%徐匯區(qū)25%長(zhǎng)寧區(qū)20%閔行區(qū) 徐匯區(qū) 長(zhǎng)寧區(qū) 外區(qū)域聯(lián)體別墅客層定位 5%40%30%20%5%2 5 —30 歲 3 0 —35 歲 3 5 —40 歲 4 0 5 0 歲 5 0 歲以上獨(dú)立別墅客層定位 15%40% 30%10%5%3 0 —35 歲 3 5 —40 歲 4 0 4 5 歲 4 5 5 0 歲 5 0 歲以上客戶(hù)職業(yè)描述 企業(yè)老總 、 高層管理人員；私營(yíng)企業(yè)老板；閔行政府公務(wù)員；閔行經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)高級(jí)職員；紫竹工業(yè)園區(qū)內(nèi)高級(jí)職員 。 ? 降價(jià)、優(yōu)惠手段頻出，價(jià)格趨于“回歸”。 板塊最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 項(xiàng)目名稱(chēng) 成交量 （㎡） 成交套數(shù)（套） 成交均價(jià)（元/㎡ ） 新增體量 （萬(wàn)㎡） 新增套數(shù)（套） 可售體量（萬(wàn)㎡） 可售套數(shù) （套） 銀都名墅 285 1 12926 0 0 12 好世 麒麟園 0 0 0 0 31 萬(wàn)科 燕南園 0 0 0 0 12 577 匯總 285 1 12926 0 0 620 （數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計(jì)截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為： 7/31） 板塊最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 0202240006000800002022400060008000100001202214000新增供應(yīng)量 0 0 0 5000 0 7300 0成交量 1444 377 0 377 1068 1132 285成交均價(jià) 10315 7950 0 12785 11800 12629 129261月 2月 3月 4月 5月 6月 7月（數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計(jì)截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為： 7/31） ?新增推案完善供應(yīng)結(jié)構(gòu)； ?單個(gè)項(xiàng)目支撐板塊銷(xiāo)量； ?板塊均價(jià)暫時(shí)穩(wěn)定； ?剩余房源彌補(bǔ)供應(yīng)缺口； ?萬(wàn)科項(xiàng)目 12萬(wàn) m2蓄勢(shì)代發(fā)； 板塊小結(jié) 產(chǎn)品類(lèi)型互補(bǔ)，市場(chǎng)呈良性競(jìng)爭(zhēng)局面，后期擁有品牌項(xiàng)目帶動(dòng)！ 競(jìng)爭(zhēng)板塊小結(jié) ? 現(xiàn)有別墅項(xiàng)目總量驚人 — —300萬(wàn)平方米。 ?產(chǎn)品類(lèi)型范蓋獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼。 ?已形成一定規(guī)模的別墅聚集區(qū)。其中，以獨(dú)立產(chǎn)品為主、聯(lián)體別墅產(chǎn)品為輔。 ?出行道路、方向單一。 ?現(xiàn)板塊各產(chǎn)品售價(jià) :聯(lián)體 :820013000元 / m2 ，總價(jià) :128372萬(wàn) /套；獨(dú)立 :1300020220元 / m2 ，總價(jià) :3641100萬(wàn) /套 。 ?在售項(xiàng)目 3個(gè)，共計(jì)總建面積近 100萬(wàn)m2 。報(bào)告目標(biāo)： 去化項(xiàng)目中的主力產(chǎn)品：別墅 報(bào)告結(jié)構(gòu)： 企劃包裝 市場(chǎng)分析 —客源定位及描述 —項(xiàng)目定位 媒介策略 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 報(bào)告目的： 通過(guò)市場(chǎng)分析 ， 了解當(dāng)前形勢(shì) ， 研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ， 制定銷(xiāo)售方案 ， 按公司要求完成預(yù)定銷(xiāo)售目標(biāo) 市 場(chǎng) 篇 申城總體住宅市場(chǎng) 0 5 年1 －7 月上海住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)分析0100200300600070008000900010000萬(wàn)元/ 平方米供應(yīng)量 2 2 8 . 2 6 3 . 5 1 8 0 . 9 2 7 7 . 8 1 5 5 . 6 1 9 2 . 9 173成交量 2 7 3 . 8 1 3 3 . 3 2 2 4 . 1 1 4 2 . 3 7 8 . 6 8 0 . 4 7 8 . 8成交均價(jià) 9111 8218 9001 8317 6703 6414 64260 5 . 1 0 5 . 2 0 5 . 3 0 5 . 4 0 5 . 5 0 5 . 6 0 5 . 7推案量被動(dòng)遷用房主導(dǎo)，本月供應(yīng)小幅回落； 成交量變化不大，繼續(xù)徘徊在 78－ 80萬(wàn) /平方米之間； 成交價(jià)格受結(jié)構(gòu)調(diào)整影響呈徘徊態(tài)勢(shì)； 上海樓市恢復(fù)元?dú)馍行钑r(shí)日，長(zhǎng)期調(diào)整期內(nèi)，價(jià)格將理性回歸！ 區(qū)域商品房市場(chǎng) 0 5 年1 －7 月閔行區(qū)商品房供求走勢(shì)010203040700075008000850090009500供應(yīng)量 26 8成交量 11 成交價(jià)格 8679 9333 9057 9007 7830 7426 5932 供應(yīng)量受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響開(kāi)始跌幅明顯； 投機(jī)投資客撤離、自住客觀望，成交繼續(xù)萎縮； 受動(dòng)遷房成交影響，區(qū)域均價(jià)出現(xiàn)大幅下滑； 供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng) “ 洗牌 ” 及價(jià)格 “ 回歸 ” ！ 競(jìng)爭(zhēng)板塊別墅市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊劃分 莘閔 虹梅 板塊劃分原則： 尋找對(duì)本案客源形成過(guò)濾之板塊 尋找相鄰的別墅聚集區(qū) 尋找存在同質(zhì)性產(chǎn)品之板塊 滬閔路沿線(xiàn)板塊 圣得恒業(yè)花園 合生城邦 圣特麗墅 板塊特性 ?分布缺乏集中性，板塊南北跨度較大。 ?軌道 5號(hào)線(xiàn)解決公共交通問(wèn)題。 ?聯(lián)體面積集中在 :157286 m2 ；獨(dú)立面積集中在 :280550 m2 。 ?生活配套缺乏現(xiàn)象稍有好轉(zhuǎn)。 ?產(chǎn)品類(lèi)型范蓋了獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼。 板塊最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài) （數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計(jì)截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為： 7/31） 案名 成交量 （ m2） 成交套數(shù) （套） 成交均價(jià) （元 / m2 ） 新贈(zèng)量體 （萬(wàn) m2 ） 新增套數(shù) （套） 可售體量 （萬(wàn) m2 ） 可售套數(shù) （套） 欣綠名苑 785 4 8289 0 0 37 同潤(rùn)加州 0 0 — — 0 0 6 四季御庭 0 0 — — 0 0 26 桃花源田莊 0 0 — — 0 0 26 云間水莊 0 0 — — 0 0 23 綠洲比華利 0 0 — — 12 37 喬愛(ài)別墅 635 2 13063 0 0 46 雅仕軒 275 1 6825 0 0 48 達(dá)安圣芭芭 0 0 — — 40 40 匯總 1695 7 9840 52 288 板塊最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 0100002022030000750080008500900095001000010500新增供應(yīng)量 2912 0 14500 27800 7197 0 9200成交量 5634 2035 16973 11108 9667 1128 1695成交均價(jià) 10207 9352 8620 8782 10142 9881 98401月 2月 3月 4月 5月 6月 7月（數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威；成交量統(tǒng)計(jì)截至日期： 7/31；其中可售體量統(tǒng)計(jì)截至日期為： 7/31） ?新贈(zèng)推量拉大供求 “ 缺口 ” ； ?整體成交略有上揚(yáng)； ?成交均價(jià)與上月大致持平； ?剩余供應(yīng)達(dá) m2； 未來(lái)板塊市場(chǎng)潛在推案量 麗水華庭 綠洲比華利 雅仕軒 云間水莊 同潤(rùn)別莊 喬愛(ài)別墅 四季御庭 欣綠別墅 達(dá)安圣芭芭 案名 規(guī)模 （萬(wàn)平方米） 產(chǎn)品類(lèi)型 上市時(shí)間 南都 白馬花園 22 未定 未定 麗水馨庭 雙拼 約年底 未知土地 約 10 / / 共計(jì)約有 50萬(wàn) m2別墅案量等待上市！ 板塊小結(jié) 供應(yīng)量繼續(xù)放大，供過(guò)于求局面失控，后期市場(chǎng)消化力有限！ 梅隴鎮(zhèn)板塊 板塊特性 銀都名墅 萬(wàn)科燕南園 好世麒麟園 ?地位明顯優(yōu)于本案及莘閔地區(qū)。 ?在售項(xiàng)目為 3個(gè)，共計(jì)總建面積近 45萬(wàn) m2。 ?板塊由于土地資源限制，未來(lái)推案量有限。 ? 銷(xiāo)量出現(xiàn)普遍停滯，后續(xù)銷(xiāo)售難度增大。 板塊小結(jié) 產(chǎn)品互補(bǔ)性強(qiáng)，都市型定