【正文】 ，針對主要客層 以精準而優(yōu)美的方式進行表現和推廣 看看左鄰右舍 市場環(huán)境中的競爭對手 ? 村上春墅 ? 燕南園 ? 合生城邦 清新雅致的村上春墅 2022年 1月－ 2月 企劃表現 一如案名，清新的鄉(xiāng)村別墅風格 2022年 4月廣告 企劃表現開始直接明了，抓住徐家匯打出都市別墅概念 2022年 6月底 企劃直擊 誘惑對有承受能力者 以總價優(yōu)勢擴大購買客層圈 “村上春墅 ” 企劃總結 充分利用面積優(yōu)勢， 以徐家匯為支點，撬動正在猶豫的準別墅客群 萬科的燕南園 城南 萬科 別墅生活 徐家匯往南 別墅生活理想居所 城南 萬科 別墅生活 “燕南園 ” 企劃總結 利用萬科品牌，古樸淡雅的企劃表現形式 產品規(guī)劃特色結合國外居住理念 （日本多摩）。” 這樣的產品能否吸引目標群？ 我們的客戶是否感興趣？ 進入客層分析 聯體別墅客層定位 ? 客戶整體年齡層將趨向年輕化。二次以上購臵房產，但基本上為 首次購臵別墅 。居住原鄉(xiāng) ? 主流生活 秀稿系列 ? 第一篇 ? 第二篇 ? 第三篇 功能空間 ? 第四篇 建筑風格 生活方式 生活方式 Pre: 從國際到中國，從品味到風范 Catch：馳騁都會 境界游弋 Copy： 別墅頂層，一座花園之中的書房。 復地 .原墅以理性主義，來表達縝密與開朗的生活場所，功能、技術、經驗的集中，超越繁瑣的修飾主義，將居所的靈魂真相與居住者相互感動。去飯店路上他買了份 財經類的雜志 。 ? 晚上：晚上陪同領導接待晚餐。投放時間配合主要銷售節(jié)點進行。 開盤前 9月中下外接待完成 開盤期 10月 22日樣板區(qū)完成 11月 5日開盤 開盤后 11月 20日新推房源 12月 5日新推房源 媒體通路 ，推出項目知名度。 I期推案考慮因素 每一次推案時，盡量保持不同型態(tài)別墅的相對比例，以滿足不同客戶的購房需求，特 別是在項目剛剛開盤時，這樣能夠試探市場對不同產品的接受程度，并為后期的推案 計劃及價格調整打好基礎； 保證每次推出別墅的位臵都具有一定的可比性，這樣一方面利于案場做銷控，另一方 面也有利于整盤的均衡去化； 在第 2點的基礎上， I期推案遵循位臵由差到好，距離樣板區(qū)由近至遠的原則，這樣既 能使樣板段為項目開盤時的集中去化作出最大的貢獻，又能夠使項目每一次推案的均 價始終保持逐漸上揚的態(tài)勢； 每一次推案時機的選擇原則上都應該建立在前一批去化率達到 70－ 80％的基礎上； 商品房和沿街商鋪由于不是本項目的主力產品，整體規(guī)模相對較小，并且面對的客源 層有較大的差別，因此建議將其開盤日期與別墅產品的強銷期盡量錯開，安排在別墅 的第一次持續(xù)期暨 4月底之前集中去化 50％左右，第二次持續(xù)期暨 6月初至 9月底之 前去化完畢。 11月 5日后 12月底 原墅項目 05年各推廣階段 營 銷 篇 房型配比 房型 面積（m 2) 套數 配比%南入口A 259. 29 4 1. 1南入口B 266. 97 4 1. 2北入口C 252. 43 14 3. 9北入口D 279. 26 14 4. 4南入口 272. 85 17 5. 1北入口 248. 25 16 4. 31 8 1 5 9 . 1 5 69 20T型南入口 182. 17 57 11. 3T型北入口 195. 14 48 10. 3I型南入口 183. 45 18 3. 6I型北入口 200. 02 9 2. 6U型 174. 11 9 1. 7南入口 177. 42 71 13. 9北入口 181. 7 61 12. 25 0 7 0 0 . 2 6 273 5 5 . 86 8 8 5 9 . 4 1 343 7 5 . 822022. 34 248 24. 29 0 8 7 0 . 7 5 590 100公寓合計（別墅）組合聯排總計種類傳統(tǒng)傳統(tǒng)組合小計（獨）小計（聯）獨棟復地原墅推案原則 緊密結合施工進度及預售許可證的取得時間； 房源所處位臵及房源配比，保持每個銷售階段房源供給的均衡性，滿足各階層客源對不同房 型的需求； 結合中央綠地、商業(yè)街、學校等配套條件進行推案，并力求使這些配套設施的建設為營銷發(fā) 揮最大的作用。 ? 邀請客戶到現場的推薦會、酒會等主題活動?；丶液蠓喯逻@些信件和當 天的 新民晚報。 ? 白天：到單位后先翻看了下單位訂閱 的當天的 解放日報和新聞晨報 ，處理 日常工作。 模擬人物（ 1） ?早上：早上 開車 送妻子去公司，然后在車上聽了會 交通臺路況信息 并在路上買份 新聞晨報 到公司開始看。屋頂花園中的書房、通往臥室的空中走廊、直觀天空的透天玄關、 高的功能地下室 ......,使空間呈現不斷的躍動意象。原墅聯結著平衡與多元、繁華與寧靜、工作與休憩、財富與享受，豐富與簡約 …… ，以莘奉金高速、軌道捷運的現代交通，成就兩端各自的精彩。居住原鄉(xiāng) LOGO 案名及 LOGO詮釋 原墅 原，有樸質之意。 生活 生活目標 ——“馳騁都市，居住原鄉(xiāng) ” 的境界。 ? 預計本案獨立客戶的年齡主力，將以 35－ 45歲之間人群為主，這一齡層的比例約占總數的 70%左右 客戶職業(yè)職位描述 企業(yè)老總 、 高層管理人員； 私營企業(yè)老板； 閔行政府公務員； 閔行經濟開發(fā)區(qū)內高級職員； 紫竹工業(yè)園區(qū)內高級職員 。 ? 小面積別墅產品，打 總價優(yōu)勢 ，極力說服年輕客群的加入 項目分析 本案的優(yōu)勢和劣勢在哪里？ 揚長避短建立在一個冷靜的自我評價上 獨立別墅 聯排別墅 獨立組團別墅 建筑立面風格 輪廓鮮明、簡潔明朗、個性強烈。及外區(qū)城市精英階層等 。 ? 剩余體量過剩，短期消化難度較大 — —26萬平方米。 ?生活氛圍、生活配套、交通出行優(yōu)越明顯。 ?整體經濟型定位開發(fā)。 ?產品類型范蓋獨棟、聯排、雙拼。 ?道路系統(tǒng)良好，出行便利。 ?板塊開發(fā)呈現 “ 西移 ” 戰(zhàn)略。 ?現板塊各產品售價 :聯體 :680011000元 / m2 ，總價 :100350萬 /套；獨立 :1300035000元 / m2 ，總價 :3252800萬 /套 。 ?房型面積方面，聯體面積集中在 :190250 m2 ；獨立面積集中在 :220300 m2 ； ?現板塊各產品售價 :聯體 :1000012022元 / m2 ，總價 :190330萬 /套；獨立 :1202214000元 / m2 ，總價 :270420萬 /套 。 ? 別墅需求持續(xù)低迷，市場觀望情緒還將繼續(xù)。 ? 合生城邦 英倫風格的 合生城邦 打造英倫原味風貌社區(qū) 輕軌 5號線旁的優(yōu)雅英倫生活 “合生城邦 ” 企劃總結 前期以英倫風貌為主賣點，主要針對區(qū)域客戶。 ? 預計 3035歲之間將成為購買主體，其次為 35－ 40歲。 ? 是受過完全教育體制的一代，對世界、社會、知識和潮流更為熟悉，更具有鑒賞能力，也更為理性。空間別墅 產品定位和 SLOGAN 產品定位 30萬平方米城市交通型 居住原鄉(xiāng) Copy： 都會是城市的最高級別，而原鄉(xiāng)是居住的夢想。大面積露臺合抱中，書房以大幅開窗承接四面風景，身處高處，與寧靜一起被濃綠圍繞。 簡潔的幾何圖形與純粹色彩組成別墅立面，又以自然的石質和木質貼面，使建筑感性而溫暖。在路上他有看到了不少樓盤的 戶外廣告 ，吃飯的時候他又和妻子討論了計劃買房的事情，決定去買份 上海樓市，另外晚上回家再 上網 查下，明天一起 開車 出去看看，看好房子去 徐家匯 或者 南方商城 逛逛。飯局聊 天中，聽到別人對一些樓盤的 推薦 。 選擇契合目標對象的數據庫名單，加強以 DM及短信的方式對目標客戶進行滲透。 1日前推出第一波宣傳 。 I期銷控計劃 日期 階段 各類型別墅推案量 （套數） 總推案量 （總套數；總建筑面積） 2022年 11月 5日 ～ 2022年 12月 31日 開盤 （第一次強銷期） 傳統(tǒng)聯排： 34 組合聯排： 39 傳統(tǒng)獨棟： 12 組合獨棟： 16 公 寓： 168 別墅： 105套； 20751平方米 公寓： 14908平方米 2022年 1月 1日 ～ 2022年 4月 30日 持續(xù)期 傳統(tǒng)聯排： 17 組合聯排：