【正文】 、 DM 8月 —9月 1. 戶外媒體保持，適當增加短期引導旗 2. 3. 10月中旬到開盤前第二波推廣?；丶? 的時候看到電梯里面的 電梯廣告 已經(jīng)更換 了新的廣告。其時代美感，正如理性空間，經(jīng)得住時光考驗。 馳騁都會，居住原鄉(xiāng) 的國際主流生活方式，正在上海得到更多精英們的一致認同。 客戶購買動機 ——嶄新的別墅生活 居住 向往別墅生活，期待與公寓完全不同的新奇空間。 后期結(jié)合軌道交通、總價優(yōu)勢，吸納更多客源 競爭對手企劃手法總結(jié) ? 雖然各有特色，卻一致采取結(jié)合城市中心 ——徐家匯，做出 都市別墅 的感覺。 ?板塊由于土地資源限制，未來推案量有限。 ?生活配套缺乏現(xiàn)象稍有好轉(zhuǎn)。 ?在售項目 3個，共計總建面積近 100萬m2 。 ?已形成一定規(guī)模的別墅聚集區(qū)。 占 地： 約 19萬 m2 總建面積： 約 12萬 m2 套 數(shù)： 共 577套 23層 產(chǎn)品類型： 聯(lián)排、雙拼 容 積 率： 綠 化 率： 35％ m2 房型面積： 190－ 250m2 總價范圍： 250－ 300萬 /套 10月份正式開盤，售樓處現(xiàn)已對外接待！ 典型個案熱銷分析 1. 總體市場帶動 2. 突出的定位優(yōu)勢 3. 精簡的戶型規(guī)劃 4. 成熟的銷售方式 5. 靈活的媒體計劃 項目客源客層定位建議 合生城邦 客層 ： 疊加、聯(lián)體 : 主力年齡 — —3035歲 獨 立 別 墅 : 主力年齡 — —3540歲 ： 私營業(yè)主、交大老師、閔行政府人員、交警大隊、閔行經(jīng)濟開發(fā)內(nèi)高級技師 及管理人員 競爭項目客源分析 競爭項目客源分析 — —合生城邦 客源 ： 閔行 50％ 徐匯 25％ 長寧 15％ 其他（外區(qū)域、境外、外地） 10％ ： 面積適中 總價合理 生活配套齊全 工作單位較近 ： 桑塔納（普桑、 202 3000） 別克 村上春墅 客層 ： 雙拼：主力年齡 — —3540歲 聯(lián)體：主力年齡 — —3035歲 ：私營業(yè)主、年輕金領(lǐng)、企業(yè)中高管理人士、莘閔別墅區(qū)的老業(yè)主等 競爭項目客源分析 — —村上春墅 客源 來源區(qū)域：閔行 65％ 徐匯 20％ 外區(qū)域 5％ 境外 10％ 購買因素：上市時板塊市場供應(yīng)缺乏 產(chǎn)品屬于板塊縫隙產(chǎn)品 別墅生活的群居效應(yīng) 發(fā)展商實力背景支撐 駕車種類：別克（凱越） 燕南園 客層 年齡構(gòu)成： 聯(lián) 體 : 主力年齡 — —3538歲 雙拼別墅 : 未公開 從事職業(yè)：私營業(yè)主、企業(yè)高級技師及管理人員 競爭項目客源分析 — —燕南園 客源 來源區(qū)域：閔行 90％ (未作廣告訊傳情況下，現(xiàn)主要來人由萬科在售個案累計客源 及虹山半島內(nèi)居民為主） 其他（外區(qū)域、境外、外地） 10％ 購買因素：面積適中 總價合理 生活配套齊全 萬科品牌追寵 ：桑塔納（帕薩特） 別克（商務(wù)車為主） 本案客源客層定位 客源定位依據(jù) 競爭板塊（各案）客源導向 自身地位區(qū)域性道路系統(tǒng)銜接性軌道交通引導性 三性＋二力 ＋ 復地品牌號召力 自身產(chǎn)品吸引力 本案未來客源導入示意圖 本案未來客源比例擬定圖 外區(qū)域5%閔行區(qū)50%徐匯區(qū)25%長寧區(qū)20%閔行區(qū) 徐匯區(qū) 長寧區(qū) 外區(qū)域聯(lián)體別墅客層定位 5%40%30%20%5%2 5 —30 歲 3 0 —35 歲 3 5 —40 歲 4 0 5 0 歲 5 0 歲以上獨立別墅客層定位 15%40% 30%10%5%3 0 —35 歲 3 5 —40 歲 4 0 4 5 歲 4 5 5 0 歲 5 0 歲以上客戶職業(yè)描述 企業(yè)老總 、 高層管理人員；私營企業(yè)老板；閔行政府公務(wù)員；閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)高級職員；紫竹工業(yè)園區(qū)內(nèi)高級職員 。 獨立別墅客層定位 ? 與周邊板塊及同質(zhì)競爭個案相比，獨立別墅產(chǎn)品面積更小，總價有優(yōu)勢?？臻g別墅 馳騁都市 原墅以豐富的想象力、巧妙的手法令建筑空間常常呈現(xiàn)夢幻般的意境，在功能至上的原則上，不斷增加居住的趣味和享受。 張勇 , 35歲 ? 工作在閔行某大型企業(yè)高級技術(shù) 人員 ? 妻子也是高級白領(lǐng) ? 已婚，孩子已經(jīng)上幼兒園，父母 幫著帶孩子 ? 家里買了輛車，平時妻子開周末 他開 模擬人物（ 2） ? 早上 :開車 去單位在路上收聽 電臺早新 聞 。 攔截、引導 —— 戶外 ? 滬閔路高架莘莊立交橋大型高炮、引導旗、徐家匯地鐵站莘莊地區(qū) 人流最密集區(qū)域：莘莊地鐵和都市路沿線 ? 主要交通線：滬閔路 ? 潛在客戶居住區(qū)：徐家匯、虹橋、等地區(qū) ? 主要商業(yè)區(qū)：南方商城等 ? 周遍地區(qū)引導旗 ? 閔行區(qū)、徐匯區(qū)樓宇媒體（ focus media或電梯內(nèi)看板） ? 其他 ? 常規(guī)媒體：新聞晨報、區(qū)域晚報夾報、上海樓市配合重要銷售節(jié)點投放 ? 軟性廣告：新民晚報、東早、上海樓市、新聞晚報、第一財經(jīng)日報等盡可能擴大投放面 ? 新聞：新聞性炒作 信息溝通 — 平面 ? 建立項目網(wǎng)站 ? 房產(chǎn)類網(wǎng)站：搜房、房地網(wǎng) ? 新的網(wǎng)絡(luò)廣告形式： MSN、郵件廣告、 搜索排名 信息溝通 — 網(wǎng)絡(luò) ? 上下班出行時間，投放 990新聞頻率或交通頻率 ? 信息溝通 — 電臺 ? 商業(yè)中心巡展：徐家匯、南方商城、其他商業(yè)人流密集區(qū)。 I期銷控計劃 日期 階段 各類型別墅推案量 （套數(shù)） 總推案量 （總套數(shù)；總建筑面積） 2022年 11月 5日 ～ 2022年 12月 31日 開盤 （第一次強銷期） 傳統(tǒng)聯(lián)排： 34 組合聯(lián)排： 39 傳統(tǒng)獨棟： 12 組合獨棟： 16 公 寓： 168 別墅： 105套； 20751平方米 公寓： 14908平方米 2022年 1月 1日 ～ 2022年 4月 30日 持續(xù)期 傳統(tǒng)聯(lián)排： 17 組合聯(lián)排： 10 傳統(tǒng)獨棟： 4 組合獨棟： 2 公 寓： 72 別墅： 33套； 6489平方米 公寓： 7024平方米 2022年 5月 1日 ～ 2022年 6月 30日 第二次強銷期 傳統(tǒng)聯(lián)排： 28 組合聯(lián)排： 29 傳統(tǒng)獨棟： 7 組合獨棟： 8 別墅： 72 套； 14382平方米 2022年 7月 1日 ～ 2022年 9月 30日 持續(xù)期 傳統(tǒng)聯(lián)排： 17 組合聯(lián)排： 17 傳統(tǒng)獨棟： 3 組合獨棟： 2 別墅： 39 套； 7535平方米 2022年 10月 1日 ～ 2022年 11月 31日 第三次強銷期 傳統(tǒng)聯(lián)排： 25 組合聯(lián)排： 30 傳統(tǒng)獨棟： 4 組合獨棟： 4 別墅： 63套； 12189平方米 2022年 12月 1日 ～ 2022年 3月 31日 持續(xù)期 （結(jié)案期） 傳統(tǒng)聯(lián)排： 11 組合聯(lián)排： 11 傳統(tǒng)獨棟： 2 組合獨棟： 4 別墅： 28 套； 5608平方米 合計 傳統(tǒng)聯(lián)排： 132 組合聯(lián)排： 139 傳統(tǒng)獨棟： 31 組合獨棟： 36 公 寓： 248 別墅 338套； 66954平方米 公寓： 21932平方米 I期推案次序（開盤期暨第一次強銷期： － ） I期推案次序（持續(xù)期： － ） I期推案次序（第