【正文】 如圖所示：藍(lán)線以西地塊將先行開發(fā)。 ? 考慮作為首期推廣，本身要求比較高的推廣費(fèi)用外，還有首期需投入的 大量銷售道具，一期推廣費(fèi)用設(shè)定為總推廣費(fèi)用的 55%。工作在閔行；徐匯、長寧 教育：高等教育高級白領(lǐng) ，生活模式現(xiàn)代并能接受新事物人群 信息：主動獲取信息最多的一族，有閱讀習(xí)慣，習(xí)慣理性分析 溝通：活躍的社交族 財富：高于普通工薪者，但不是社會的頂層，而是小有積累的一族 職業(yè)：高級白領(lǐng)、技術(shù)人員、公務(wù)員、也包括高級管理層和私企主 理性 年 輕 核心客源特征 攔截、引導(dǎo)性媒體 媒體策略 滲透性媒體 信息溝通性媒體 以戶外廣告為主，鎖定閔行及周邊地區(qū)、主要交通動線，對本案的最核心的區(qū)域客戶進(jìn)行覆蓋和攔截。下午去市內(nèi)參加其他部門會議 , 開車從 滬閔路 到市區(qū)。下午他必須把一份評估報告完成，他所需要的資料同事已經(jīng)發(fā) 郵件給他了，他還從 網(wǎng)上搜索 了一些相關(guān)信息，今天下午所需要的就是把自己的想法寫出來了。 建筑風(fēng)格 Pre： 經(jīng)得住品味的智慧結(jié)晶 Catch：理性主義 馳騁都會 居住原鄉(xiāng) 都會是城市的最高級別，而原鄉(xiāng)是居住的夢想。 LOGO 金黃色的塊狀晶體，直觀表現(xiàn)出靈動的現(xiàn)代建筑。 復(fù)地原墅怎樣去契合他們的需求？ 外部環(huán)境 交通便利的，與城市生活能快速接軌的大規(guī)模別墅生活。 關(guān)鍵字：一群靠頭腦吃飯的人。使空間呈現(xiàn)不斷的躍動意象。 可整合得出 ， 未來購買本案客源的職業(yè)范圍主要由以下人群為主： 本案客源客層特性研展 居住區(qū)域： 老閔行、莘莊、顓橋 七寶、梅隴、古美 購物場所： 日常：老閔行、莘莊 商圈：南方商城、七寶商圈 主要交通工具： 私車、地鐵、公交 主要出行道路： 滬閔路、顧戴路、漕寶路、虹梅路、中環(huán)線、都市路 主要信息來源： 報刊（包括軌道刊物）、雜志、公共交通視頻、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)場所媒體、戶外廣告等 生活在閔行 工作在閔行 工作區(qū)域： 閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、紫竹工業(yè)園區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū) 購物場所： 日常：老閔行、莘莊 商圈：七寶商圈 主要交通工具： 班車、私車、地鐵 主要出行道路： 滬閔路、 A A七莘路、虹梅路、中環(huán)線、 信息來源： 單位內(nèi)部報刊、專業(yè)性雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)場所媒體、戶外廣告等 潛在客源居住區(qū)域： 梅隴、田林、康健、漕河涇 漕寶路沿線、龍華、斜土路沿線 購物場所： 日常：田林、康健、梅隴、打浦橋 商圈：徐家匯、南方商城 主要交通工具： 私車、公車、出租車 主要出行道路： 滬閔路、漕寶路、虹梅路、內(nèi)環(huán)線、中環(huán)線、肇嘉浜路、 主要信息來源： 派對、酒會、雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)場所媒體、戶外廣告等 徐匯區(qū)客源 長寧區(qū)客源 潛在客源居住區(qū)域： 古北、西郊、虹橋、 北新涇、天山、中山公園 購物場所： 日常：國貿(mào)、龍柏、古北新區(qū)、 商圈：天山商圈、中山公園商圈 主要交通工具： 私車、公車、出租車 主要出行道路： 天山路、虹橋路、延安路、水城路、長寧路、內(nèi)環(huán)線、虹梅路 信息來源： 派對、酒會、雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)場所媒體、戶外廣告等 項(xiàng)目定位 定位基礎(chǔ) 地理位臵 生活配套 道路交通 生活環(huán)境 產(chǎn)品價值 地理位臵 莘閔 虹梅 交通出行、生活配套 區(qū)域 本案 滬閔路沿線 梅隴鎮(zhèn)板塊 莘閔板塊 交 通 ? 滬閔路 滬閔高架 ? 外環(huán)線 ? 莘奉金高速 ? 都市路 ? 軌道交通 5號線 ? 滬閔路 外環(huán)線 滬閔 高架 ? 軌道交通 5號線 ? 都市路 ? 莘奉金高速 ? 滬閔路 滬閔高架 ? 中環(huán)線（在建） ? 外環(huán)線地鐵 1號線 ? 蓮花南路 ? 虹梅南路 ? 莘松路 滬閔高架 ? 外環(huán)線 區(qū)域 本案 滬閔路沿線 梅隴鎮(zhèn)板塊 莘閔板塊 配 套 設(shè) 施 ? 北部主要依賴顓橋鎮(zhèn) ? 南部以老閔行江川街 為主 ? 主要依賴顓橋鎮(zhèn)和莘 莊地區(qū) ? 鑫都新干線別墅區(qū)規(guī) 劃有較完善的配套設(shè) 施（未建成） ? 依托梅隴地區(qū)成熟的 生活型商業(yè)配套 ? 西南部大型購物中心 南方商城 ? 莘莊地鐵站及鎮(zhèn)內(nèi) ? 配套條件一般，主要 依賴莘莊地區(qū) ? 巴比倫商業(yè)廣場建成 有所改善 生活配套 交通 A B C A B 滬閔路沿線 莘閔別墅區(qū) 梅隴鎮(zhèn)板塊 本案 嚴(yán)重缺乏貼身型商業(yè)、交通出行優(yōu)勢明顯！ 生活環(huán)境 區(qū)域 本案 滬閔路沿線 梅隴鎮(zhèn)板塊 莘閔板塊 環(huán) 境 ? 雖在行政范圍內(nèi)屬 于顓橋地區(qū)，但夾 在顓橋鎮(zhèn)及老閔行 中的 “ 無市 ” 板塊， 使得項(xiàng)目苦缺足夠 的居住氛圍及貼身 型生活配套 ? 由顓橋?yàn)檠鼐€發(fā)展中 心，生活氛圍逐步成 熟。 ? 銷量出現(xiàn)普遍停滯，后續(xù)銷售難度增大。 ?在售項(xiàng)目為 3個，共計總建面積近 45萬 m2。 ?產(chǎn)品類型范蓋了獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼。 ?聯(lián)體面積集中在 :157286 m2 ；獨(dú)立面積集中在 :280550 m2 。報告目標(biāo)： 去化項(xiàng)目中的主力產(chǎn)品：別墅 報告結(jié)構(gòu)： 企劃包裝 市場分析 —客源定位及描述 —項(xiàng)目定位 媒介策略 營銷推廣策略 報告目的： 通過市場分析 ， 了解當(dāng)前形勢 ， 研究競爭對手 ， 制定銷售方案 ， 按公司要求完成預(yù)定銷售目標(biāo) 市 場 篇 申城總體住宅市場 0 5 年1 －7 月上海住宅市場量價走勢分析0100200300600070008000900010000萬元/ 平方米供應(yīng)量 2 2 8 . 2 6 3 . 5 1 8 0 . 9 2 7 7 . 8 1 5 5 . 6 1 9 2 . 9 173成交量 2 7 3 . 8 1 3 3 . 3 2 2 4 . 1 1 4 2 . 3 7 8 . 6 8 0 . 4 7 8 . 8成交均價 9111 8218 9001 8317 6703 6414 64260 5 . 1 0 5 . 2 0 5 . 3 0 5 . 4 0 5 . 5 0 5 . 6 0 5 . 7推案量被動遷用房主導(dǎo)，本月供應(yīng)小幅回落； 成交量變化不大，繼續(xù)徘徊在 78－ 80萬 /平方米之間； 成交價格受結(jié)構(gòu)調(diào)整影響呈徘徊態(tài)勢； 上海樓市恢復(fù)元?dú)馍行钑r日，長期調(diào)整期內(nèi)，價格將理性回歸！ 區(qū)域商品房市場 0 5 年1 －7 月閔行區(qū)商品房供求走勢010203040700075008000850090009500供應(yīng)量 26 8成交量 11 成交價格 8679 9333 9057 9007 7830 7426 5932 供應(yīng)量受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響開始跌幅明顯； 投機(jī)投資客撤離、自住客觀望，成交繼續(xù)萎縮； 受動遷房成交影響，區(qū)域均價出現(xiàn)大幅下滑； 供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶動區(qū)域市場 “ 洗牌 ” 及價格 “ 回歸 ” ！ 競爭板塊別墅市場 競爭板塊劃分 莘閔 虹梅 板塊劃分原則： 尋找對本案客源形成過濾之板塊 尋找相鄰的別墅聚集區(qū) 尋找存在同質(zhì)性產(chǎn)品之板塊 滬閔路沿線板塊 圣得恒業(yè)花園 合生城邦 圣特麗墅 板塊特性 ?分布缺乏集中性，板塊南北跨度較大。 ?現(xiàn)板塊各產(chǎn)品售價 :聯(lián)體 :820013000元 / m2 ，總價 :128372萬 /套；獨(dú)立 :1300020220元 / m2 ，總價 :3641100萬 /套 。其中，以獨(dú)立產(chǎn)品為主、聯(lián)體別墅產(chǎn)品為輔。 ?產(chǎn)品類型范蓋獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼。 ? 降價、優(yōu)惠手段頻出，價格趨于“回歸”。 ? 規(guī)劃中的鑫都新干線 別墅區(qū)將形成良好的 居住氛圍和區(qū)域環(huán)境 ? 居住氛圍濃郁，板 塊內(nèi)聚集大量早期 別墅項(xiàng)目，現(xiàn)在售 量體有限，以萬科 項(xiàng)目為主導(dǎo)。 “以豐富的想象力、巧妙的手法 令建筑空