江蘇蘇州嘉安青劍湖項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策劃報(bào)告-114ppt-展示頁(yè)
2024-10-28 18:24本頁(yè)面
【正文】 美國(guó)次貸的影響下可能還會(huì)下跌，如果外圍股市把中國(guó)股市拉下太多，首先政府不愿看到上市央企損失太大，其次政府不愿看到股民的資金大量流出股市（流出股市一會(huì)增加流動(dòng)性，二會(huì)使得新的央企上市融資、已上市央企再融資充滿困難），再次中國(guó)其他企業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也需要股市的資金支持。 08年，中央政府對(duì)壓制房?jī)r(jià)是比較堅(jiān)決的，主要會(huì)做到以下三點(diǎn)：第一“二套房貸款政策”會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行，大量收縮市場(chǎng)上買房的資金，大大下降有效購(gòu)房需求；第二對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地、囤房的現(xiàn)象會(huì)嚴(yán)厲打擊，保持甚至加大市場(chǎng)供應(yīng)量；第三各城市逐步推出廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。中央政府已經(jīng)知道，房?jī)r(jià)的漲跌說(shuō)到底是供求引起的，“二套房貸款政策”實(shí)際上就是壓制了1）首次購(gòu)房、2）二次以上改善型自住購(gòu)房、3）個(gè)人或家庭合理投資購(gòu)房、4）投機(jī)購(gòu)房 這4種購(gòu)房需求中的后3種，因此本次調(diào)控效果明顯。,壓房?jī)r(jià),006年的宏觀調(diào)控并沒(méi)有使房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)，反而加劇了供不應(yīng)求的局面，因此07年3季度全國(guó)房?jī)r(jià)瘋漲。本來(lái)中央政府讓人民幣以較慢的速度升值的策略是比較正確的，但是由于08年美國(guó)經(jīng)濟(jì)肯定不好，因此美元貶值會(huì)加劇，一定程度上促進(jìn)了人民幣的升值。 08年，流動(dòng)性過(guò)剩依然存在，因此上調(diào)準(zhǔn)備金率和利率 還將繼續(xù) 。提高存貸款利率、提高準(zhǔn)備金率、發(fā)行特別國(guó)債等貨幣緊縮政策成為國(guó)家重要的金融杠桿。 目前進(jìn)入一個(gè)：短期內(nèi)消費(fèi)者有效需求下降明顯、開(kāi)發(fā)商集團(tuán)內(nèi)部博弈、消費(fèi)者與開(kāi)放商價(jià)格博弈、中央政府強(qiáng)烈希望看到成果、地方政府被動(dòng)應(yīng)付和觀望。,③08上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)各方關(guān)系微妙,05/06年調(diào)控使07年供不應(yīng)求，導(dǎo)致07年23季度全國(guó)性房?jī)r(jià)普漲。 銀根緊縮對(duì)房地產(chǎn)而言，開(kāi)發(fā)商拿錢不容易，購(gòu)房者拿錢也不容易。,③海外資本投資房地產(chǎn)趨于謹(jǐn)慎,在人民幣升值的預(yù)期下，在中國(guó)金融市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定并還有發(fā)展前景的情況下，海外游資對(duì)中國(guó)的資本市場(chǎng)熱情不會(huì)下降太多；而對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于宏觀政策的嚴(yán)厲，開(kāi)發(fā)商集團(tuán)的分化，有效需求的下降，海外資本趨于謹(jǐn)慎（羅杰斯預(yù)言中國(guó)樓市將現(xiàn)調(diào)整）。 注：美聯(lián)儲(chǔ)估計(jì)今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速在1.3%至2.0%，低于此前預(yù)測(cè)的1.8%至2.5%。嘉安青劍湖項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策劃報(bào)告,市場(chǎng)與政策分析,宏觀政策環(huán)境,房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境,片區(qū)發(fā)展,借鑒參考,萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)展模式,產(chǎn)品基礎(chǔ),產(chǎn)品大賣點(diǎn),產(chǎn)品抗性,消費(fèi)族群,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),產(chǎn)品概念,項(xiàng)目案名,形象定位,SLOGAN,媒體通路建議,活動(dòng)建議,LOGO及VI,整盤形象稿,周邊項(xiàng)目狀況,項(xiàng)目推廣節(jié)奏,生存背景,借鑒參考,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),市場(chǎng)與政策分析,既然要分析宏觀環(huán)境，我們就先放大了說(shuō),宏觀環(huán)境 之國(guó)際大背景,①美國(guó)次貸連累歐洲 影響中國(guó)出口,全球流動(dòng)性過(guò)剩依然存在； 美國(guó)次貸危機(jī)并沒(méi)有過(guò)去（其貨幣制度和信用體系決定了本次次貸危機(jī)只是冰山一角）； 美國(guó)可能已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)衰退期（索羅斯等大腕如此認(rèn)為）； 個(gè)人認(rèn)為美聯(lián)儲(chǔ)和美國(guó)政府的努力救市，可使美國(guó)短期內(nèi)不會(huì)爆發(fā)金融危機(jī)，美國(guó)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)下跌，但是其它產(chǎn)業(yè)并不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。歐洲受美國(guó)次貸影響要比中國(guó)大得多，但是中國(guó)對(duì)美國(guó)的出口在08年會(huì)有所下降。,局部國(guó)家或地區(qū)沖突不斷②,科索沃、伊朗、阿富汗、巴以等局部國(guó)家或地區(qū)依然存在不穩(wěn)定性； 中國(guó)全面介入的可能性很小，最多是在某些立場(chǎng)上被迫表態(tài)。,國(guó)際大背景對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)或是房地產(chǎn)而言，前景應(yīng)是偏冷的,宏觀環(huán)境 之國(guó)內(nèi)大背景,①金融方面 緊縮、穩(wěn)定為主,人民幣保持升值態(tài)勢(shì)（人民幣兌美元匯率在2007年升值接近7%，漲幅為2006年的兩倍，普遍認(rèn)為08年升值將超過(guò)10%） 通貨膨脹，CPI不斷創(chuàng)新高（08年1月到達(dá)7.1%， 08年2月到達(dá)8.7% ，創(chuàng)12年來(lái)新高，預(yù)計(jì)08年上半年高，下半年低） 股市暴漲后進(jìn)入較長(zhǎng)的盤整期 流動(dòng)性過(guò)剩依然存在，加息和加準(zhǔn)備金率成為常用杠桿，07年一年共6次調(diào)高貸款利率，共10次上調(diào)準(zhǔn)備金率，08年，流動(dòng)性過(guò)剩依然存在，因此上調(diào)準(zhǔn)備金率和利率 還將繼續(xù) 。,中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)保持健康發(fā)展②,08年奧運(yùn)促進(jìn)北京乃至全國(guó)基礎(chǔ)建設(shè)、交通、物流、酒店、餐飲、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展； 10年世博促進(jìn)上海波及長(zhǎng)三角基礎(chǔ)建設(shè)、交通、物流、酒店、餐飲、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展； 07年我國(guó)稅收總額近5萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)31%，政府采購(gòu)、消費(fèi)、建設(shè)、投資、保障等也會(huì)對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 07年9月底被稱為有史以來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策“二套房貸款政策”的出臺(tái)，在10月份就收到立竿見(jiàn)影的效果，市場(chǎng)有效需求下降。,國(guó)內(nèi)大背景處于長(zhǎng)期看好，短期觀望、激烈博弈的狀態(tài),預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)政策走勢(shì),對(duì)中國(guó)08年經(jīng)濟(jì)政策的預(yù)測(cè)可以用24字來(lái)概括，即： 擴(kuò)內(nèi)需 縮貨幣 穩(wěn)物價(jià) 壓房?jī)r(jià) 救
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