【正文】 07低 5000元 /平，比中海 08低 2022元 /平。 地理優(yōu)勢(shì)： 處于唯亭核心發(fā)展區(qū)位，距離湖東核心區(qū) 。 項(xiàng)目中后期： 優(yōu)勢(shì)外擴(kuò)、市場(chǎng)分流策略 強(qiáng)化項(xiàng)目形象和高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，建立物業(yè)品牌服務(wù)形象，分流園區(qū)客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 300400萬(wàn)細(xì)分市場(chǎng)替代競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手－－ 玫瑰灣雙拼、星島仁恆雙拼、御湖熙岸聯(lián)排 競(jìng)爭(zhēng)策略： 競(jìng)爭(zhēng)概念排除策略，強(qiáng)力塑造獨(dú)棟別墅概念，將競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)瞄準(zhǔn)園區(qū)獨(dú)棟產(chǎn)品，在概念上將相同總價(jià)段的雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品排除。 高調(diào)建立項(xiàng)目形象，突出低總價(jià)優(yōu)勢(shì)。 聘請(qǐng)品牌物業(yè)，在銷售階段就樹(shù)立物業(yè)服務(wù)形象，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 150200萬(wàn)細(xì)分市場(chǎng)分流競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手－－ 招商依云水岸（二期） 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 一線湖景，園區(qū)惟一南向面湖湖景別墅項(xiàng)目 與園區(qū)湖東核心區(qū)距離更近，區(qū)域歸屬性更強(qiáng) 英倫建筑風(fēng)格，更能體現(xiàn)身份價(jià)值感，更符合目標(biāo)客戶審美取向 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)： 招商地產(chǎn)，知名品牌開(kāi)發(fā)商 一期成熟社區(qū)示范，項(xiàng)目在蘇州特別是園區(qū)已經(jīng)建立影響 招商物業(yè)，優(yōu)質(zhì)品牌服務(wù) 依云水岸 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競(jìng)爭(zhēng)策略： 充分釋放湖岸純英倫別墅社區(qū)信息，強(qiáng)化與園區(qū)核心區(qū)超近距離概念 前期就釋放獨(dú)棟別墅信息，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的同時(shí)區(qū)隔依云水岸聯(lián)排疊加混合社區(qū)。 在中海星湖國(guó)際客戶預(yù)約階段，釋放價(jià)格信息，體現(xiàn)高性價(jià)比，截流客戶。 細(xì)分市場(chǎng) 直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 分流 /替代競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 150200萬(wàn) 中海 08聯(lián)排 招商依云水岸聯(lián)排、水墨江南聯(lián)排 300400萬(wàn) 水墨江南獨(dú)棟 玫瑰灣雙拼、星島仁恆雙拼、御湖熙岸聯(lián)排 星島仁恒 水墨江南 玫瑰灣 依云水岸 御湖熙岸 中海 08 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 150200萬(wàn)細(xì)分市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手－－ 中海 08（星湖國(guó)際） 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 一線湖景，園區(qū)惟一南向面湖湖景別墅項(xiàng)目 性價(jià)比高，相同總價(jià)，享受更多面積 純別墅社區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)： 中海地產(chǎn)已經(jīng)在蘇州建立了強(qiáng)大的公司品牌和項(xiàng)目品牌 通過(guò)半島華府和湖濱一號(hào)成熟社區(qū)示范，市場(chǎng)已經(jīng)建立對(duì)中海產(chǎn)品的認(rèn)知 中海物業(yè)，知名物業(yè)服務(wù)品牌 地處園區(qū)快速發(fā)展區(qū)位，區(qū)域得到市場(chǎng)認(rèn)可 中海工程進(jìn)展迅速，銷售支持條件充分 中海 08 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競(jìng)爭(zhēng)策略： 在年前第一時(shí)間將項(xiàng)目信息告知區(qū)域客戶，盡早樹(shù)立項(xiàng)目形象，建立客戶認(rèn)知。上海君地青劍湖項(xiàng)目 營(yíng)銷策略技術(shù)標(biāo)書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本次營(yíng)銷策略提報(bào)解決如下問(wèn)題： 問(wèn)題一：我們?cè)趨^(qū)域細(xì)分市場(chǎng)中處于什么地位？ 問(wèn)題二：我們未來(lái)和哪些項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)？ 在哪些方面存在競(jìng)爭(zhēng)？ 該怎樣應(yīng)對(duì)？ 問(wèn)題三：我們的目標(biāo)客戶是誰(shuí)？ 問(wèn)題四：我們的銷售目標(biāo)？銷售策略？ 問(wèn)題五：為完成銷售目標(biāo)我們的營(yíng)銷推廣策略？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 問(wèn)題一：我們?cè)趨^(qū)域細(xì)分市場(chǎng)中處于什么地位？ 問(wèn)題二：我們未來(lái)和哪些項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)？ 在哪些方面存在競(jìng)爭(zhēng)？ 該怎樣應(yīng)對(duì)？ 問(wèn)題三：我們的目標(biāo)客戶是誰(shuí)？ 問(wèn)題四：我們的銷售目標(biāo)？銷售策略？ 問(wèn)題五：為完成銷售目標(biāo)我們的營(yíng)銷推廣策略？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 細(xì)分市場(chǎng)選擇標(biāo)準(zhǔn)： 相似區(qū)位、相似資源條件、相近產(chǎn)品類型、相似目標(biāo)客戶 細(xì)分市場(chǎng)比較指標(biāo)： 品牌、景觀、配套、區(qū)域認(rèn)可、總價(jià) 細(xì)分市場(chǎng)比較項(xiàng)目： 中海御湖熙岸、晉和國(guó)際、中金玫瑰灣、星島仁恆、水墨江南、德邑、萬(wàn)科 04/0招商依云水岸、中海 0中茵皇冠國(guó)際、天域三期 星島仁恒 水墨江南 玫瑰灣 晉合國(guó)際 德邑 萬(wàn)科04/05 依云水岸 御湖熙岸 中海 08 天域三期 中茵皇冠 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 品牌 — 影響力 /美譽(yù)度 第一梯隊(duì)：中海御湖熙岸、中茵皇冠國(guó)際、天域三期、中海 08 第二梯隊(duì)：晉合國(guó)際、萬(wàn)科地塊、依云水岸、德邑 第三梯隊(duì)：水墨江南、星島仁恒 第四梯隊(duì)：玫瑰灣、 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)位認(rèn)同 — 認(rèn)知度 /接受度 第一梯隊(duì)：中海御湖熙岸、中茵皇冠、晉合國(guó)際、天域三期 第二梯隊(duì)：玫瑰灣、德邑、萬(wàn)科地塊、中海 08 第三梯隊(duì)：星島仁恒 第四梯隊(duì)：依云水岸、 本案 第五梯隊(duì)：水墨江南 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 配套 — 完善性 /生活便捷度 第一梯隊(duì)：中海御湖熙岸、中茵皇冠、晉合國(guó)際、天域三期 第二梯隊(duì)：玫瑰灣、萬(wàn)科地塊、德邑、中海 08 第三梯隊(duì)：依云水岸、星島仁恒、 本案 第四梯隊(duì)：水墨江南 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 景觀 — 稀缺性 /視覺(jué)效果 第一梯隊(duì)：中海御湖熙岸、中茵皇冠、星島仁恒 第二梯隊(duì)：玫瑰灣、晉合 06地塊、 本案 第三梯隊(duì)：萬(wàn)科地塊、德邑、天域三期 第四梯隊(duì)：水墨江南、依云水岸、中海 08 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總價(jià)范圍 150200萬(wàn)元：中海 08聯(lián)排、依云水岸聯(lián)排、水墨江南聯(lián)排、天域三期、德邑疊拼、 本案聯(lián)排 200250萬(wàn)元：天域三期、水墨江南聯(lián)排、依云水岸聯(lián)排、玫瑰灣聯(lián)排 250300萬(wàn)元：中海御湖熙岸、水墨江南雙拼、星島仁恒聯(lián)排、德邑聯(lián)排 300400萬(wàn)元：水墨江南獨(dú)幢、中海御湖熙岸、玫瑰灣雙拼、星島仁恒雙拼、中茵皇冠、 本案獨(dú)棟 400500萬(wàn)元：水墨江南獨(dú)幢、中茵皇冠 500萬(wàn)元以上：星島仁恒獨(dú)幢、水墨江南獨(dú)幢、中茵皇冠 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在園區(qū)別墅細(xì)分市場(chǎng)中 本案是 園區(qū)主流別墅市場(chǎng)的挑戰(zhàn)者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 問(wèn)題一：我們?cè)趨^(qū)域細(xì)分市場(chǎng)中處于什么地位？ 問(wèn)題二：我們未來(lái)和哪些項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)？ 在哪些方面存在競(jìng)爭(zhēng)？ 該怎樣應(yīng)對(duì)？ 問(wèn)題三：我們的目標(biāo)客戶是誰(shuí)？ 問(wèn)題四：我們的銷售目標(biāo)？銷售策略？ 問(wèn)題五：為完成銷售目標(biāo)我們的營(yíng)銷推廣策略？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總價(jià)在 150200萬(wàn)經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅客戶關(guān)注要素 高關(guān)注要素 ： 位置（出行便利程度，區(qū)域歸屬感）