【正文】 生活配套： 區(qū)域生活配套設(shè)施缺乏，目前嚴(yán)重缺乏生活居住氛圍。通過星湖街與園區(qū)建立很強(qiáng)延伸關(guān)聯(lián)。 御湖熙岸 本案 星島仁恆 玫瑰灣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案核心競爭策略： 項目前期： 區(qū)域聚焦策略 高調(diào)樹立項目形象，高性價比產(chǎn)品入市，第一時間消化本區(qū)域客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 150200萬細(xì)分市場分流競爭對手－－ 建屋水墨江南（聯(lián)排） 300400萬細(xì)分市場直接競爭對手－－ 建屋水墨江南（獨(dú)棟） 競爭優(yōu)勢： 一線湖景，園區(qū)惟一南向面湖湖景別墅項目 區(qū)域發(fā)展核心，行政商務(wù)、商業(yè)、景觀、中心居住區(qū)形象 總價較低 競爭劣勢： 本土品牌開發(fā)商 緊鄰大學(xué)城，文化氣息濃厚，與項目建筑風(fēng)格相輔相成 本土品牌物業(yè)服務(wù) 水墨江南 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭策略： 打速度戰(zhàn)，在水墨江南上市之前上市。 聘請品牌物業(yè)，在銷售階段就樹立物業(yè)服務(wù)形象，提升項目價值。 間接競爭項目： 項目定位和客層定位上比較類似，能夠分流部分目標(biāo)客戶的項目 。 細(xì)分市場 直接競爭項目 分流 /替代競爭項目 150200萬 中海 08聯(lián)排 招商依云水岸聯(lián)排、水墨江南聯(lián)排 300400萬 水墨江南獨(dú)棟 玫瑰灣雙拼、星島仁恆雙拼、御湖熙岸聯(lián)排 星島仁恒 水墨江南 玫瑰灣 依云水岸 御湖熙岸 中海 08 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 150200萬細(xì)分市場直接競爭對手－－ 中海 08（星湖國際） 競爭優(yōu)勢： 一線湖景，園區(qū)惟一南向面湖湖景別墅項目 性價比高，相同總價，享受更多面積 純別墅社區(qū) 競爭劣勢： 中海地產(chǎn)已經(jīng)在蘇州建立了強(qiáng)大的公司品牌和項目品牌 通過半島華府和湖濱一號成熟社區(qū)示范，市場已經(jīng)建立對中海產(chǎn)品的認(rèn)知 中海物業(yè)，知名物業(yè)服務(wù)品牌 地處園區(qū)快速發(fā)展區(qū)位，區(qū)域得到市場認(rèn)可 中海工程進(jìn)展迅速，銷售支持條件充分 中海 08 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭策略： 在年前第一時間將項目信息告知區(qū)域客戶，盡早樹立項目形象，建立客戶認(rèn)知。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 150200萬細(xì)分市場分流競爭對手－－ 招商依云水岸（二期） 競爭優(yōu)勢： 一線湖景，園區(qū)惟一南向面湖湖景別墅項目 與園區(qū)湖東核心區(qū)距離更近，區(qū)域歸屬性更強(qiáng) 英倫建筑風(fēng)格，更能體現(xiàn)身份價值感，更符合目標(biāo)客戶審美取向 競爭劣勢： 招商地產(chǎn)，知名品牌開發(fā)商 一期成熟社區(qū)示范，項目在蘇州特別是園區(qū)已經(jīng)建立影響 招商物業(yè)，優(yōu)質(zhì)品牌服務(wù) 依云水岸 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭策略： 充分釋放湖岸純英倫別墅社區(qū)信息，強(qiáng)化與園區(qū)核心區(qū)超近距離概念 前期就釋放獨(dú)棟別墅信息，提升項目價值的同時區(qū)隔依云水岸聯(lián)排疊加混合社區(qū)。 高調(diào)建立項目形象，突出低總價優(yōu)勢。 項目中后期： 優(yōu)勢外擴(kuò)、市場分流策略 強(qiáng)化項目形象和高性價比優(yōu)勢，建立物業(yè)品牌服務(wù)形象，分流園區(qū)客戶。 成本優(yōu)勢： ，本案樓面價比中海 07低 5000元 /平，比中海 08低 2022元 /平。 區(qū)域規(guī)劃 未來核心區(qū)域規(guī)劃預(yù)期，預(yù)示物業(yè)增保值潛力。 市場競爭風(fēng)險 環(huán)金雞湖大量別墅同時間段上市，轉(zhuǎn)移消費(fèi)者關(guān)注。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 O T W S SWOT應(yīng)對策略 利用優(yōu)勢，把握機(jī)會 ?立足正南一線湖景，放大區(qū)域發(fā)展核心優(yōu)勢，樹立區(qū)域第一別墅形象。 ?體現(xiàn)高品質(zhì)產(chǎn)品，高調(diào)樹立項目形象，建立客戶對公司品牌的認(rèn)知。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案目標(biāo)客戶定位 聯(lián)排別墅目標(biāo)客戶 來源區(qū)域： 跨塘鎮(zhèn)區(qū)、唯亭鎮(zhèn)區(qū)和婁江路、葑 亭路產(chǎn)業(yè)帶 50％ 陽澄湖鎮(zhèn)區(qū)和婁葑鎮(zhèn)北區(qū) 20％ 園區(qū)核心區(qū)和蘇虹路產(chǎn)業(yè)帶 25％ 客戶特征： 鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)帶從事金屬制品加工、服 裝生產(chǎn)、物流批發(fā)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的本 土企業(yè)主。 葑亭路產(chǎn)業(yè)帶中臺灣、日韓的企業(yè) 主和公司高管。 園區(qū) 500強(qiáng)企業(yè)中的外籍高管。 3. 解籌銷售季必須搶在大眾銷售季前，以攔截競品，應(yīng)對不可預(yù)見競爭。來訪量需累積到目標(biāo)認(rèn)籌量的 810倍。 4. 以倒計時和限時優(yōu)惠手法利于認(rèn)籌和解籌的逼定；以限時付款優(yōu)惠促進(jìn)簽約。 3. 開盤后即刻虛實(shí)追加價格使開盤感性消費(fèi)族獲得心理安慰，穩(wěn)定簽約。 7. 一整套強(qiáng)勢現(xiàn)場殺單流程和現(xiàn)場 SP設(shè)計，最大可能保證新客戶在到訪現(xiàn)場第一次的小定率。 3. 保持與已成交業(yè)主的廣告和銷售溝通，培養(yǎng)良性口碑族。中海 08預(yù)估售價在 1萬元 /平，則本案首期均價在 8000元 /平。 2. 本案獨(dú)棟價格策略以利潤為主要導(dǎo)向，同時不阻礙去化。 ? 年齡特征：橫跨 3550歲多層次，但 40歲左右是其心理和生理年齡的關(guān)鍵詞。他們中的更多人也在持續(xù)關(guān)注周邊范圍的房地產(chǎn)市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 島嶼命名： 伯爵島 水岸命名： 皇家碼頭 自然處理的水泊岸！ 歐洲城市景觀，與建筑形成和諧開闊的風(fēng)景畫面。 – 物業(yè)人員服務(wù) – 保安、保潔人員也同樣要求有較高的氣質(zhì)和素質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 公關(guān)活動方案建議二： “北園區(qū)招商引資會” 暨會所接待中心開放儀式 贊助政府唯亭政府舉辦招商引資會， 借政府力量邀請周邊私營企業(yè)主參與， 同時開放現(xiàn)場會所接待中心與樣板區(qū)。濾水約 1個月公開媒體亮相上市銷售。 二批上市期 持續(xù)消化及 二期蓄水 新年期間，多輪 SP活動保持人氣，建立君地會員制度，加強(qiáng)品牌凝聚力，為二期上市蓄水。 強(qiáng)銷期 2022年 7月 8月 協(xié)助唯亭政府舉辦招商引資會，同時開放會所售樓處及樣板區(qū)，