【正文】 邸，圈層形象提升； —— 在深圳機(jī)場(chǎng)興建“星河地產(chǎn)飛悅機(jī)場(chǎng)貴賓廳”，發(fā)布會(huì)上舉行簽約儀式，展示星河丹堤業(yè)主可以享受到的星河系資源； —— 與星河麗思卡爾頓酒店、星河勞斯萊斯禮賓車隊(duì)合作，辦卡客戶提供免費(fèi)住宿一晚和車隊(duì)市內(nèi)接送一次的尊貴服務(wù)； 貼近高端圈層生活方式，嫁接高端形象 客戶辦卡現(xiàn)場(chǎng) 借鑒 1— 價(jià)值體系的傳播 嫁接高端生活，建立貴族標(biāo)簽 立 第二招： 通過(guò) 建立新標(biāo)準(zhǔn) ，建立第一豪宅新規(guī)則 —— 產(chǎn)品申報(bào)國(guó)家專利，以專利發(fā)布會(huì)形式， 正式向市場(chǎng)推出項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)，同時(shí)制造稀缺性，變產(chǎn)品力為營(yíng)銷力； —— ，星河丹堤專利產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨銀湖山郊野公園捐贈(zèng)儀式； “國(guó)家專利” —— 產(chǎn)品標(biāo)簽 借鑒 2— 產(chǎn)品規(guī)則 創(chuàng)新！并高調(diào)被認(rèn)可！ 管道木柵欄 外墻磚精心搭配 以色列無(wú)敵門鎖 久違的露臺(tái)花池 下水管道精心布臵 產(chǎn)品：精選材料和精細(xì)做工，帶來(lái)產(chǎn)品高附加值認(rèn)知； 精致地下庭院 借鑒 2— 產(chǎn)品規(guī)則 精細(xì)產(chǎn)品！完美細(xì)節(jié)！ 精致化包裝，尊崇感官體驗(yàn)，提升客戶價(jià)值預(yù)期 湖景現(xiàn)場(chǎng)展示 與項(xiàng)目風(fēng)格保持一致的外展場(chǎng)裝修 精致化包裝售樓現(xiàn)場(chǎng) 華貴高雅的樣板房 尊貴禮賓式服務(wù) 借鑒 3— 展示規(guī)則 高強(qiáng)度！高強(qiáng)度密集推廣形成獨(dú)有的價(jià)值標(biāo)簽 借鑒 4— 推廣規(guī)則 戶外廣告： 梅關(guān)高速封鎖； 華強(qiáng)北 —— 人流密集區(qū)封鎖 深圳機(jī)場(chǎng) —— 高端人流密集流動(dòng)區(qū)封鎖 福田中心區(qū) ——高端密集居住區(qū)封鎖 密集的報(bào)版宣傳：節(jié)點(diǎn)高頻次大篇幅，高調(diào)宣傳！ 高標(biāo)準(zhǔn)！ 借鑒 4— 推廣規(guī)則 名人形象嫁接 慈善公益活動(dòng) —— ，無(wú)國(guó)界的愛與行，星光連心慈善環(huán)保音樂(lè)會(huì) 。 A B C E 完全私家享受 的 湖景資源 完全天然的活水 湖 數(shù)十種生物形成純生態(tài)食物鏈 水域遼闊 160000萬(wàn)平米活水湖 2023米湖岸線 資源價(jià)值 —— 富人區(qū)中的湖區(qū)、坡地 價(jià)值 3 規(guī)劃 : 阿特金斯 英國(guó)最大的顧問(wèn)公司 世界排名第五的設(shè)計(jì)公司 歐洲最大的多專業(yè)咨詢公司 迪拜阿拉伯塔酒店 度拉巴林島度假酒店 建筑 : 美國(guó) HHCP 世界上最大的主題旅游休閑業(yè)設(shè)計(jì)公司 成功案例遍布世界 20多個(gè)國(guó)家 迪斯尼樂(lè)園 海洋公園 喜來(lái)登酒店 景觀 : 法國(guó)埃爾薩及其首席設(shè)計(jì)師阿蘭 堅(jiān)持一種項(xiàng)目，一種創(chuàng)意，注重設(shè)計(jì)品質(zhì) 設(shè)計(jì)師主要作品：中海棕櫚灣 廣州新世紀(jì)花園 深圳華僑城 施工圖：中國(guó)建筑東北建筑設(shè)計(jì)院 全部資質(zhì)為甲級(jí)的大型綜合設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) 隸屬世界 500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)建筑工程總公司 沈陽(yáng)萬(wàn)豪酒店 沈陽(yáng)世界園藝博覽會(huì) 品牌價(jià)值 —— 國(guó)際一線團(tuán)隊(duì)，精心制作 價(jià)值 4 產(chǎn)品價(jià)值 —— 全面領(lǐng)先創(chuàng)新產(chǎn)品、全新的居住理念 價(jià)值 5 全新的居住理念： ?組團(tuán)院落圍合設(shè)計(jì)； ?人車分流設(shè)計(jì)； 創(chuàng)新產(chǎn)品： ?城堡建筑； ?雙車位、訪客車位 ?戶型方面：面積緊湊、功能空間寬敞、大套房、大客廳、雙廚房、內(nèi)庭院。 通往外市道路： 沈吉高速、沈撫路 等 。 初級(jí)的體驗(yàn)營(yíng)銷 環(huán)境 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 中央富人區(qū) 較好的自然資源 1 2 3 4 有故事的建筑 有感知的園林 頂級(jí)物業(yè)組合 創(chuàng)新且舒適的戶型 完整的價(jià)值體系 以品牌為核心的價(jià)值標(biāo)簽 豪宅 KPI體系 KEY1:中央富人區(qū) —— 棋盤山 KEY2:較好的自然資源 —— 坡地資源為主、水景 及水系為輔 環(huán)境 KEY3:有故事的建筑 —— 風(fēng)格獨(dú)特、用材豐富、源于經(jīng)典； KEY4:有感知的園林 —— 多樹密植、四季物種交替、搭配名貴物種； KEY6:創(chuàng)新且舒適的戶型 —— 戶型強(qiáng)調(diào)舒適及奢華方面的創(chuàng)新； KEY5:頂級(jí)物業(yè)組合 —— 獨(dú)棟為主的低密社區(qū)； 產(chǎn)品 KEY8:完整營(yíng)銷體系 —— 通過(guò)產(chǎn)品、推廣、展示形成營(yíng)銷體系，產(chǎn)生高價(jià)值聯(lián)想； KEY9:以品牌為核心的價(jià)值標(biāo)簽 —— 通過(guò)企業(yè)品牌為核心，通過(guò)客戶圈層營(yíng)銷形成項(xiàng)目特有的高價(jià)值標(biāo)簽 人文 KEY7:初級(jí)體驗(yàn)營(yíng)銷 —— 展示完善、細(xì)節(jié)突出，服務(wù)體驗(yàn)強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性； 服務(wù) 第一部分：目標(biāo)分析 項(xiàng)目核心價(jià)值梳理 第二部分：項(xiàng)目總體發(fā)展策略 第三部分：項(xiàng)目啟動(dòng)期發(fā)展策略 第四部分：營(yíng)銷總控及費(fèi)用分布 低密豪宅領(lǐng)導(dǎo)者 KPI 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 案例借鑒 客戶分析 報(bào)告邏輯 清韻百園● 唯美十方● 保利十二橡樹莊園● 中旅國(guó)際小鎮(zhèn)● 萬(wàn)科蘭喬圣菲● 首創(chuàng)琥珀灣● 首創(chuàng)棋盤山 1號(hào)● 新希望宴山● 世茂爵世山● 萬(wàn)科頭道項(xiàng)目● 世博園 國(guó)家 4A級(jí)旅游景區(qū) 旅游資源云集 華夏民族村 鳥島 東湖公園 盛京高爾夫 東陵公園 頂端項(xiàng)目云集 區(qū)域價(jià)值 —— 中央資源別墅區(qū)，公認(rèn)富人區(qū) 價(jià)值 1 【 道路交通 】 沈棋路 直達(dá)市內(nèi)大東區(qū) ， 驅(qū)車 30多分鐘 。 開盤當(dāng)天百余輛超長(zhǎng)車隊(duì) 開盤當(dāng)天銷控表 戶型 設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)而適用 ?整體上來(lái)看，戶型設(shè)計(jì)較為經(jīng)濟(jì)緊湊； ?各類產(chǎn)品首層均設(shè)有臥房，為其戶型一大亮點(diǎn)； ?套房較少為其戶型一大缺陷，舒適性不足。 ?開盤當(dāng)日銷售 104套 ，銷售率近 60%，其中類獨(dú)棟 開盤即售罄 ， 當(dāng)日熱銷 。 ?獨(dú)棟產(chǎn)品總價(jià)控制在 500萬(wàn)左右，遠(yuǎn)低于蘭喬、唯美； ?聯(lián)排產(chǎn)品總價(jià)控制在 200萬(wàn)左右，超低的總價(jià)區(qū)間更能被資金有限而又有別墅臵業(yè)夢(mèng)想的消費(fèi)者認(rèn)可。 營(yíng)銷 推廣 樓書實(shí)景展示 —— 給予客戶真實(shí)體驗(yàn)感 樓書中的實(shí)景展示 。 服務(wù)注重細(xì)節(jié)。 2畝下沉式庭院 近 300平地下室 營(yíng)銷 推廣 服務(wù) —— 注重細(xì)節(jié)，標(biāo)準(zhǔn)化流程 標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)模式。 營(yíng)銷 推廣 裝修多采用淺色調(diào)，整體處理干凈、簡(jiǎn)潔。 售樓處 —— 簡(jiǎn)約而大氣 售樓處 整體設(shè)計(jì)極其簡(jiǎn)練， 沒(méi)有過(guò)多配飾，各功能空間排布明晰。 ?獨(dú)棟產(chǎn)品贈(zèng)送下沉式庭院； ?贈(zèng)送庭院面積達(dá) 2畝，充分體現(xiàn)奢華氣質(zhì)，為棋盤山獨(dú)有。 ?獨(dú)棟產(chǎn)品為棋盤山板塊面積最大，極盡奢華； ?產(chǎn)品晉升千萬(wàn)豪宅，總價(jià)板塊最高。 蘭喬圣菲小鎮(zhèn)的故事營(yíng)造出原汁原味的異域氛圍，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)感， 為消費(fèi)者展現(xiàn)出一幅原汁原味的異國(guó)別墅體驗(yàn)生活的畫面。 服務(wù) —— 采用標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程 園區(qū)內(nèi)保安及其他服務(wù)人員亦經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn) ， 如服務(wù)人員均為統(tǒng)一著裝，無(wú)論何時(shí)何地遇見客戶都要立正行禮，進(jìn)入園區(qū)保安的詢問(wèn)程序，客戶下車服務(wù)人員開門引導(dǎo)進(jìn)入等。 樣板間 —— 重細(xì)節(jié)及生活方式的展現(xiàn) 細(xì)節(jié)處理上體現(xiàn) 符號(hào)的運(yùn)用 聯(lián)排樣板間 營(yíng)銷 推廣 標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)模式。 戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)闊氣與別墅感 營(yíng)銷 推廣 注重 細(xì)節(jié)的品質(zhì)感 ，如真花的使用，古典式水龍頭的運(yùn)用 注重配飾 的運(yùn)用，細(xì)致而不繁冗 整體裝修風(fēng)格 極具文化底蘊(yùn) ，和項(xiàng)目氣質(zhì)契合，如輪船模型、古典學(xué)說(shuō)書籍的運(yùn)用 售樓處 —— 包裝精致而具文化底蘊(yùn) 圣菲莊園俱樂(lè)部 營(yíng)銷 推廣 樣板間包裝 注重客戶的體驗(yàn)感 。 ?萬(wàn)科物業(yè)管理在沈陽(yáng)消費(fèi)者心中擁有極高的口碑。 ?獨(dú)棟均價(jià) /平，聯(lián)排均價(jià) /平； ?棋盤山片區(qū) 價(jià)格標(biāo)桿 。目前推售五期產(chǎn)品均為獨(dú)棟，為市場(chǎng)稀缺。國(guó)王湖 —— 棋盤山項(xiàng)目營(yíng)銷策略總綱 第一部分：目標(biāo)分析 第二部分：項(xiàng)目總體發(fā)展策略 第三部分：項(xiàng)目啟動(dòng)期發(fā)展策略 第四部分：營(yíng)銷總控及費(fèi)用分布 報(bào)告邏輯 第二部分：項(xiàng)目總體發(fā)展策略第三部分：項(xiàng)目啟動(dòng)期發(fā)展策略第四部分：營(yíng)銷總控及費(fèi)用分布 目標(biāo) ?價(jià)格方面：達(dá)到萬(wàn)科蘭喬圣菲的價(jià)格水平； ?速度方面：市場(chǎng)低密物業(yè)銷售的中高速度，開盤銷售率達(dá) 50%以上； ?品牌方面：樹立低密物業(yè)頂端形象； 整體目標(biāo)：躋身沈陽(yáng)低密豪宅第一梯隊(duì) 分期目標(biāo)：?jiǎn)?dòng)期熱銷 第一部分：目標(biāo)分析 第二部分：項(xiàng)目總體發(fā)展策略 第三部分：項(xiàng)目啟動(dòng)期發(fā)展策略 第四部分：營(yíng)銷總控及費(fèi)用分布 報(bào)告邏輯 第三部分：項(xiàng)目啟動(dòng)期發(fā)展策略第四部分：營(yíng)銷總控及費(fèi)用分布第一部分：目標(biāo)分析 整體目標(biāo)下的思考 整體目標(biāo)： 躋身沈陽(yáng)低密豪宅第一梯隊(duì) 思考 1：距領(lǐng)導(dǎo)者機(jī)會(huì)是什么？ 思考 2：如何利用領(lǐng)導(dǎo)者機(jī)會(huì)？ 低密豪宅領(lǐng)導(dǎo)者 KPI 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 案例借鑒 客戶分析 第一部分：目標(biāo)分析 項(xiàng)目核心價(jià)值梳理 第二部分：項(xiàng)目總體發(fā)展策略 第三部分：項(xiàng)目啟動(dòng)期發(fā)展策略 第四部分：營(yíng)銷總控及費(fèi)用分布 低密豪宅領(lǐng)導(dǎo)者 KPI 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 案例借鑒 客戶分析 報(bào)告邏輯 桑堤亞納、首創(chuàng)琥珀灣 原香墅、富力仙湖國(guó)際 中旅國(guó)際小鎮(zhèn)、漫步地中海、清韻百園 大溪地、皇第龍邸 蘭喬圣菲、唯美十方、十二橡樹、 中海龍灣、金地長(zhǎng)青灣 沈陽(yáng)碧桂園、碧桂園太陽(yáng)城、九如溪谷 代表項(xiàng)目 沈陽(yáng)豪宅檔次劃分：以價(jià)格、品質(zhì)為導(dǎo)向 頂級(jí)低密豪宅 高端豪宅 中端豪宅 經(jīng)濟(jì)型豪宅 高 低 資源價(jià)值驅(qū)動(dòng)型 城市價(jià)值驅(qū)動(dòng)型 根據(jù)本項(xiàng)目特性 重點(diǎn)研究萬(wàn)科蘭喬圣菲，億達(dá)唯美十方、保利十二橡樹莊園 單價(jià) 15000 8000 7000 萬(wàn)科