【正文】 將各比較對象市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到： 比較項目 價格修正 市場參考價格 綠園 100 三期 5800/ 3504 隨園 4300/ 3464 經(jīng)過對比較樣本進行比較系數(shù)修正后得到 本項目多層、小高層市場參考價在34643504 元 /平方米 ,因此，本項目多層、小高層市場參考均價為 3500 元 /平方米。 對于別墅項目，由于項目周邊無可參照樣本，故本項目以現(xiàn)在售價為準。 價格定位 多層和小高層部分價格定位采用市場定價法，選用臨近本項目且同屬于高檔住宅的項目作為可比樣本，結(jié)合本項目特點進行比較修正，從而得出本項目最合適的市場參考價格。 Threat 武進區(qū)的經(jīng)濟實體以傳統(tǒng)型、私營企業(yè)為主，個體老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鮮事物； 城南的傳統(tǒng)郊區(qū)概念影響深遠。南都最大的周邊配套設施，也是新城 Opportunity 本 區(qū)域是武進區(qū)經(jīng)濟、文化和行政的中心，擁有濃厚的歷史、文化基礎，有助于今后市場的挖掘和發(fā)展； 目前新城 SWOT 分析 Strength 地 域優(yōu)勢 —— 未來武進新都市中心區(qū)域，項目擁有無限升值潛力； 規(guī)劃優(yōu)勢 —— 常武地區(qū)超大型生活社區(qū)，融合國際規(guī)劃、園林公司等共同打造的新型、優(yōu)異社區(qū)； 市場優(yōu)勢 —— 作為常武地區(qū)最富庶的地區(qū)，個體經(jīng)濟實力雄厚，本項目是目前武進區(qū)樓盤中僅有的高檔、明星樓盤，投資價值極高； 超前的規(guī)劃與設計、新城房產(chǎn)的知名品牌優(yōu)勢及小區(qū)的智能化管理系統(tǒng)。從目前來看，隨園由于靠近大學城且交通非常便利，銷售情況較好，達到 80%，目標客戶群輻射到常州市以及外地。 周邊競爭樓盤 案名 綠園 100 三期 四季北苑 隨園 華都馨園 陽湖名城 開發(fā)商 萬聯(lián)房產(chǎn) 新城房產(chǎn) 雙益房產(chǎn) 華馨房產(chǎn) 武進建設房產(chǎn) 規(guī)模 8 萬㎡ 13 萬㎡ 14 萬㎡ 萬㎡ 35 萬㎡ 價格 3100 元 /㎡ 3250 元 /㎡ 3220 元 /㎡ 3300 元 /㎡ 未知 推案量 177 戶 300 戶 412 戶 228 戶 —— 規(guī)劃樓層 多層 /18 層 多層 /小高層 小高層 多層 /小高層 —— 銷售率 三期 70%左右 73% 80% 65% 未開盤 客戶主要區(qū)域 清潭 /牛塘 /凌家塘 常州 /湖塘 /外地 湖塘 /外地 /常州 湖塘 /外地 / 常州 售樓處已基本裝修完成，銷售人員正處于培訓期間，估計今年上半年開盤 競爭優(yōu)勢 周邊無競爭個案 /形象包裝 價格 /地段 /小區(qū)規(guī)劃 /配套 /品牌實力 價格 /學區(qū) /交通 價格 /學區(qū) 競爭劣勢 周邊環(huán)境 /濫尾改造樓 /房型 /區(qū)內(nèi)景觀配套 /品牌 /實力 周邊環(huán)境 /高壓線 /地形不規(guī)則 品牌 /配套 交通 /地理位置 /周邊環(huán)境 /規(guī)劃前景 / 配套設施 總體上來看，區(qū)域內(nèi)競爭性樓盤較多，已經(jīng)形成了武進區(qū)新型住宅區(qū)的集中地。南都項目的潛力所在； 項目西南的春秋淹城森林公園是武進區(qū)旅游度假、休閑的代表，新城南都的品質(zhì)提升和齊全的周邊市政配套有極大促進作用； 項目南面為武進區(qū)政府和常州大學城，是武進區(qū)行政中心和文化中心的象征。 具體表現(xiàn)為： 項目正東為規(guī)劃中占地 1000 畝的南田購物休閑公園。而新城南都位于武進區(qū)核心區(qū)位，盡占人文優(yōu)勢。而新城南都緊接武進新區(qū)行政中心、商業(yè)中心，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。未來的常州房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，專業(yè)化、 規(guī)?；l(fā)展是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場房價的作用。說明常州市房地產(chǎn)市場從前幾年的供不應求，經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展之后，已經(jīng)進入供求相對均衡的時期。 未來房地產(chǎn)市場趨勢分析 從 2021 年常州市商品房竣工面積和銷售面積來看，竣工面積為 萬平方米，銷售面積為 萬平方米，供需之比為 :1,供略大于求。 表 常州市各商圈商鋪租金 商圈 營業(yè)面積 (㎡ ) 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 商圈特征 延陵西路商圈 300 150 服裝、手機通訊器材等 南大街商圈 90 / 小百貨、餐飲、服裝等 文化宮廣場商圈 / / 家電、餐飲等 北大街商圈 / / 裝潢、五金 城中路商圈 / 180 餐飲等 但是，常州市得到較高認同的商業(yè)區(qū)域相對較少，主要集中在延陵西路和南大街兩個地段，市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 41％的消費者逛街首選延陵西路，而更有高達50％的消費者逛街首選南大街。 商業(yè)用房市場 常州市目前比較成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宮廣場商圈，此外，還有北大街商圈、城中路商圈等。 表 常州市寫字樓分布情況 分 布區(qū)域 寫字樓數(shù)量 平均售價 平均租金 城北區(qū) 8 3500 元 /㎡ 400～ 500 元 /㎡ /年 市中心 19 5000 元 /㎡ 700～ 900 元 /㎡ /年 根據(jù)目前寫字樓物業(yè)市場狀況，可以將常州市寫字樓市場分為三類 —— 中低檔、中高檔、高檔、按照其品質(zhì)、價格及其市場份額見下表： 表 常州市寫字樓分類 分類 租金 售價 代表樓盤 市場情況 發(fā)展前景 C 類：中低檔 元 /㎡ /天以下 4000 元 /㎡以下 多寶、金橋大廈 市場主流 將逐漸減少 B 類 ：中高檔 1～ 元 /㎡ /天 4000～ 5500 元 /㎡ 泰富、常信 份額較少 未來主流 A 類：高檔 元 /㎡ /天 7500 元 /㎡左右 嘉業(yè)國貿(mào) 僅此一家 市場有待培育 從上表可以看出，常州市目前的市場發(fā)展正從 C 類物業(yè) —— 普通中低檔寫字樓向 B類 —— 中高檔寫字樓逐步過渡，未來寫字樓物業(yè)的發(fā)展主流將是 B類物業(yè)。 2021 年，盡管宏觀調(diào)控政策作用明顯，但常州市商品房銷售情況依然出現(xiàn)了較大幅度增長，達到 萬平方米，增幅 %。2021 年商品房銷售面積達到 萬平 方米，同比增長 %，住宅銷售面積達到 萬平方米，同比增長 %。 在房地產(chǎn)供應方面， 2021 年，常州市商品房施工面積達到 991 萬平方米，同比增長達 %，商品房竣工面積為 萬平方米，基本與 2021 年持平。 常州房地產(chǎn)綜述 自 1998 年以來，常州市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年保持快速增長。 房地產(chǎn)市場分析 2021 年，雖然國家連續(xù)推出加強土地管理、控制信貸增長、加息等多項宏觀調(diào)控政策，但常州市房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持強勁的增長態(tài)勢。 預計常州市明年國民生產(chǎn)總值增長 13%；地方一般預算收入增長 15%；全社會固定資產(chǎn)投資增長 25%；協(xié)議注冊外資和實際到賬外資均增長 30%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長 10%和 8%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)；人口自然增長率控制在 1‰以內(nèi)。經(jīng)濟總量躍上“千億級”平臺，常州站在了一個更新的發(fā)展起點。一部分經(jīng)濟條件較好的城鎮(zhèn)居民家庭出于投資或其它考慮，購置了第二套或更多住宅，調(diào)查中，有 %的城鎮(zhèn)居民家庭擁有 2 套及 2 套以上房 子，這一比例比 2021 年調(diào)查結(jié)果上升 個百分點。 2021年常州市統(tǒng)計局對市區(qū) 1418 戶家庭調(diào)查結(jié)果顯示：截止 2021 年 5 月，常州市市區(qū)居民戶均住房建筑面積為 平方米，人均建筑面積為 平方米，與 2021年末相比（以 200 戶常年住戶抽樣調(diào)查資料為依據(jù)，下同），戶均建筑面積上升了 6 平方米，人均建筑面積增加了 平方米。 居住狀況 近年來，隨著城市建設的不斷發(fā)展，常州市城鎮(zhèn)居民家庭居住狀況大為改善。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府更有實力為百姓的美好生活錦上添花。餐飲 —— 去年全市餐飲業(yè)營業(yè)額達 億元，更多常州人走進餐廳，享受生活。住房 —— 不僅大了、亮了，而且功能配套更齊全了。據(jù)市統(tǒng)計部門測算， 2021 年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達 12867 元，農(nóng)民人均純收入將超過 6280 元，均居全省第三位。外來人口達到 萬人，比上年增長 %，外來人口總量達到了一個新的峰值。 2021 年，常州市預計完成全社會固定 資產(chǎn)投資額 580 億元，比上年增長 30%，其中工業(yè)投資完成 340 億元，比上年增長 35%左右；高新技術產(chǎn)業(yè)完成投資 32億元，比上年增長 44%?？疾飚斀癜l(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)歷可以看到：人均 GDP從 1000 到 2021美元，日本用了 6 年時間，德國 9 年、英國和法國 13 年；從 2021 到 3000 美元，日本 3 年、德國 6 年、英國和法國 7 年、美國 12 年。同樣具有跨越式意義的發(fā)展指標是，去年常州市人均 GDP 按現(xiàn)行匯率計算達到 3800 美元。改革開放以來，常州市國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)以高速度遞增，成為中國城市綜合實力“ 50 強”和投資環(huán)境“ 40 優(yōu)”城市。因此，本項目十分可行。同時，本項目的財務收益非常可觀：東區(qū)預計總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤 億，稅后銷售利潤率%；西區(qū)預計總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤 億，稅后銷售利潤率 %。 結(jié)論 項目地塊在區(qū)位、配套、交通、規(guī)模等方面具有較為明顯的優(yōu)勢。南都地塊控規(guī)圖。 此外，本項目可行性研究報告編制依據(jù)還有： 常州市國土資源局國有土地使用權(quán)出讓合同。 項目主要經(jīng)濟技術指標 項目 指標 單位 總用地面積 公頃 地上總建筑面積 萬㎡ 容積率 －－ 建筑密度 % 綠地率 % 機動車位數(shù) 4000 個 非機動車位數(shù) 15000 個 項目法人概況 企業(yè)名稱： 江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司 住 所： 武進高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 法定代表人：王振華 注冊資本： 10018 萬 企業(yè)類型： 有限責任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。居住人口可達20210 余人。南都項目分為御園、雅園、錦園、馨園四大組團。 開發(fā)宗旨為把本項目打造成為常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)，高度體現(xiàn)項目大型化、人性化、現(xiàn)代化、國際化人居生活的先進規(guī)劃設計理念和原則。 項目總體規(guī)劃要求 新城目前，新城南都西區(qū)：在新城項目總體銷售情況良好，銷售率大約為 70%。 A、新城 項目地理位置優(yōu)越，南臨武進區(qū)政府和常州大學城，東接規(guī)劃中占地 1000畝的南田休閑購物公園；西靠建設中的占地面積為 4000 畝的淹城森林公園；北倚武進區(qū)經(jīng)濟中心湖塘鎮(zhèn)和武進廣電中心 ,是將來大常州的集居住、教育、文化、旅游、消費、休閑等功能于一體的城南新區(qū)域中心。常州新城地產(chǎn)南都項目可行性研究報告 常州新城地產(chǎn)南都項目可行性研究報告 目 錄 2 一、總論 213.1 項目簡介 項目位置 項目現(xiàn)狀 項目總體規(guī)劃要求 項目主要經(jīng)濟技術指標 項目法人概況 編制依據(jù) 結(jié)論 4 二、市場分析 常州宏觀經(jīng)濟分析 宏觀經(jīng)濟分析 人口 生活水平 居住狀況 未來 走勢 房地產(chǎn)市場分析 常州房地產(chǎn)綜述 寫字樓市場 商業(yè)用房市場 未來房地產(chǎn)市場趨勢分析 13 三、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 項目周邊環(huán)境 周邊環(huán)境分析 周邊競爭樓盤 SWOT 分析 16 四、項目定位 產(chǎn)品定位 價格定位 客戶定位