【正文】 達(dá)20210 余人。 開發(fā)宗旨為把本項(xiàng)目打造成為常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)，高度體現(xiàn)項(xiàng)目大型化、人性化、現(xiàn)代化、國(guó)際化人居生活的先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和原則。目前，新城項(xiàng)目總體銷售情況良好，銷售率大約為 70%。 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，南臨武進(jìn)區(qū)政府和常州大學(xué)城，東接規(guī)劃中占地 1000畝的南田休閑購(gòu)物公園；西靠建設(shè)中的占地面積為 4000 畝的淹城森林公園；北倚武進(jìn)區(qū)經(jīng)濟(jì)中心湖塘鎮(zhèn)和武進(jìn)廣電中心 ,是將來(lái)大常州的集居住、教育、文化、旅游、消費(fèi)、休閑等功能于一體的城南新區(qū)域中心。南都，位于武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn) ,具體位置在花園街以西、長(zhǎng)虹中路以北、武宜路以東、里底河以南。南都東區(qū)：已全面開發(fā)，項(xiàng)目在建面積已逾 35 萬(wàn)，建筑形態(tài)有多層、小高層、別墅等。南都東區(qū)的領(lǐng)頭羊作用和良好市場(chǎng)營(yíng)造下，武進(jìn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)和新一輪區(qū)域熱點(diǎn)。南都項(xiàng)目由江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合國(guó)際著名的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司：翌德（法 國(guó)）國(guó)際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)以及園林設(shè)計(jì)公司：貝爾高林景觀設(shè)計(jì)公司精心規(guī)劃，分期開發(fā)。其中，別墅為 102 套；多層約 2021 多套；高層及小高層約 3000 多套。 編制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)常州新城房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和常州市有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。 常州市規(guī)劃國(guó)土管理局住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通 知書和土地利用條件和要求。將給本公司帶來(lái)巨大的利潤(rùn)，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2021 年，常州市 GDP 預(yù)計(jì)將達(dá)到 1100 億元，按可比價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng) %，成為江蘇省又一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量“超千億”的地級(jí)市，這是一個(gè)具有歷史性意義的發(fā)展標(biāo)志。常州市在 1994 年人均 GDP達(dá)到 1000 美元， 6 年時(shí)間突破 2021 美元， 4 年時(shí)間突破 3800 美元。 生活水平 當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人均 GDP 達(dá)到 3000 美元左右時(shí)，居民的消費(fèi)開始從溫飽為主的基本型消費(fèi)向滿足為主的享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，恩格 爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂教育等消費(fèi)比重迅速上升；對(duì)住房、轎車的需求呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。出行 —— 感嘆私家車增長(zhǎng)速度之快。去年常州市財(cái)政總收入達(dá) 億元，其中地方一般預(yù)算收入達(dá) 億元，增長(zhǎng) %。從居民家庭住房的建筑面積分布來(lái)看，有 %的家庭住宅建筑面積在 3060 平方米之間，有 %的家庭住房建筑面積在 6090 平方米之間， %的家庭住宅建筑面積在 90120 平方米之間，還有 %的居民住房建筑面積在 120 平方米以上。 在市委九屆十二次全會(huì)上，市委、市政府以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，統(tǒng)籌安排，明確提出， 2021 年要把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式、提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益上來(lái)，全力推進(jìn)“兩個(gè)率先”和富民強(qiáng)市；全力推進(jìn)新型工業(yè)化和現(xiàn)代制造業(yè)基地建設(shè)；全力推進(jìn)外資民 資新一輪突破；全力推進(jìn)農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收；全力推進(jìn)生態(tài)常州建設(shè)；全力推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)，走全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展道路。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同比增長(zhǎng) %；在建商品房屋施工面積達(dá) 991 萬(wàn)㎡，增長(zhǎng) %，其中新開工面積 萬(wàn)㎡，增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 萬(wàn)㎡，與上年持平；房屋銷售面積 萬(wàn)㎡，比上年增長(zhǎng) %， 90%以上竣工房屋順利實(shí)現(xiàn)銷售。 EMBED \s 在銷售方面，自 1998 年起，常州市房地產(chǎn)銷售經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的快速增長(zhǎng)。 寫字樓市場(chǎng) 常州市寫字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心，相對(duì)分布區(qū)域較為集中。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環(huán)市政府區(qū)域內(nèi)。 2021 年，這種情 況有所好轉(zhuǎn)，竣工面積為 萬(wàn)平方米，銷售面積為 萬(wàn)平方米，供需之比為 :1。 2021 年新城南都一期、水木年華等樓盤相繼開盤，近期市區(qū)還將推出面積達(dá) 45 萬(wàn)平方米的低價(jià)位定銷商品房，隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，預(yù)計(jì)在未來(lái)的兩三年內(nèi)，房?jī)r(jià)上升的空間將非常有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入一個(gè)供求相對(duì)平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價(jià)格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時(shí)期。 人文環(huán)境分析 常州城南區(qū)域?yàn)槲幕?、旅游生態(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時(shí)常州大學(xué)城，淹城春秋森林公園、常州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 襯托常州市武進(jìn)區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊(yùn)。它的建成標(biāo)志著武進(jìn)區(qū)新經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、休閑中心的南移，對(duì)新城南都受其生態(tài)旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區(qū)之一。其它幾個(gè)樓盤銷售情況也不錯(cuò)，推出部分成交量都超過 60%。南都的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中，因此存在極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g； 南田公園的開工、建設(shè)及完成，將是新城 四、項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū) 具 體表述如下： 齊全配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù) —— 各種健康、娛樂設(shè)施、新城物管多年管理經(jīng)驗(yàn)，有口皆碑； 遠(yuǎn)離塵囂，但交通便利 —— 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)； 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境 —— 1000 畝南田購(gòu)物休閑公園； 高素質(zhì)的市政配套 —— 大學(xué)城、南田購(gòu)物公園、行政中心； 高品質(zhì)的產(chǎn)品 —— 國(guó)際規(guī)劃公司、國(guó)際園林設(shè)計(jì)大師傾情演譯。目前聯(lián)排別墅 165 萬(wàn) /套，獨(dú)立別墅 355 萬(wàn) /套。南都總占地 公頃，地上總建筑面積 847,200 平方米，其中住宅部分共計(jì) 677,112 平方米，獨(dú)立及聯(lián)排別墅共計(jì) 34,888 平方米，商業(yè)街 48,000平方米 , 沿街商業(yè) 15,000 平方米，公建配套面積為 72,200 平方米。 銷售收入測(cè)算如下： 銷售收入測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 銷售收入（ RMB） 合計(jì)（ RMB） 2021 年 2021 年 住宅銷售單價(jià) RMB/m2 3, 3, 住宅銷售面積 m2 200, 45, 245, 1 住宅銷售收入 RMB 600,000, 160,142, 760,142, 別墅銷售單價(jià) RMB/m2 5, 別墅銷售面積 m2 34, 34, 2 別墅銷售收入 RMB 191,884, 191,884, 商業(yè)街銷售單價(jià) RMB/m2 6, 商業(yè)街銷售面積 m2 21, 21, 3 商業(yè)街銷售收入 RMB 126,774, 126,774, 沿街商業(yè)銷售單價(jià) RMB/m2 8, 沿街商業(yè)銷售面積 m2 10, 10, 4 沿街商業(yè)銷售收入 RMB 80,000, 80,000, 車位銷售單價(jià) RMB/個(gè) 70, 車位銷售個(gè)數(shù) 個(gè) 1, 1, 5 車位銷售收入 RMB 82,600, 82,600, 6 總銷售 收入 RMB 791,884, 449,516, 1,241,400, 本項(xiàng)目建設(shè)投資估算如下表所示： 建設(shè)投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算金額 估算指標(biāo) 估算面積 （ RMB） （ RMB/m2，％） （ m2） 1 前期工程費(fèi) 142,208, 前期規(guī)費(fèi) 90,262, 368, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 40,894, 368, 其他前期費(fèi) 11,052, 368, 2 建安工程費(fèi) 361,105, 住宅 270,330, 1, 245, 別墅 31,399, 34, 商業(yè)街 19,016, 21, 沿街商業(yè) 10,000, 1, 10, 地下車庫(kù) 30,360, 1, 27, 3 公共配套設(shè)施費(fèi) 29,045, 公建配套設(shè)施 29,045, 1, 29, 4 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 102,261, 供電 24,941, 311, 供水 18,706, 311, 郵電 1,558, 311, 雨污水 6,235, 311, 智能化 10,288, 311, 室外工程費(fèi) 40,530, 311, 5 后期成本 6,547, 物業(yè)維修基金 3,741, 311, 交接費(fèi)用 935, 311, 交易手續(xù)費(fèi)等雜費(fèi) 1,870, 311, 建設(shè)成本合計(jì) 641,168, 本項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算如下： 現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算指標(biāo) 估算金額（ RMB） 2021 年中 2021 年 2021 年 2021 年 一、 現(xiàn)金流入 791,884, 449,516, 銷售收入 791,884, 449,516, 二、 現(xiàn)金流出 87,478, 8,105, 487,579, 325,107, 1 總投資 87,478, 8,105, 433,792, 294,422, 土地出讓金 70,762, 契稅 % 2,830, 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 6,848, 其他 7,036, 建設(shè)成本 384,700, 256,467, 管理費(fèi)用 % 10,929, 10,929, 銷售費(fèi)用 % 15,837, 8,990, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 8,105, 9,456, 9,456, 不可預(yù)見費(fèi) % 12,867, 8,578, 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 % 43,949, 24,948, 3 土地增值稅預(yù)征 1%～ 2% 9,837, 5,736, 三、 稅前凈現(xiàn)金流量 (87,478,) (8,105,) 304,304, 124,409, 所得稅 % 68,877, 41,055, 四、 稅后凈現(xiàn)金流量 (87,478,) (8,105,) 235,426, 83,354, 五、 稅后凈現(xiàn)值 (87,478,) (7,505,) 201,840, 66,169, 由以上各表可知，本項(xiàng)目東區(qū)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤(rùn) 億，稅后銷售利潤(rùn)率 %，在 8％折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值為173,026,167 元，項(xiàng)目回籠資金的速度非?？?，效