【正文】 18 五、財務分析 技術指標說明 東區(qū)財務測算 西區(qū)財務測算 一、總論 項目簡介 項目位置 新城南都，位于武進區(qū)湖塘鎮(zhèn) ,具體位置在花園街以西、長虹中路以北、武宜路以東、里底河以南。 項目現(xiàn)狀 項目占地逾 700 畝，總建筑面積 80 多萬，是常武地 區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)。南都東區(qū)：已全面開發(fā)，項目在建面積已逾 35 萬，建筑形態(tài)有多層、小高層、別墅等。 B、新城南都東區(qū)的領頭羊作用和良好市場營造下，武進區(qū)房地產(chǎn)市場將形成一個新的競爭形勢和新一輪區(qū)域熱點。南都西區(qū)尚未開發(fā)，和東區(qū)一樣，西區(qū)的建筑形態(tài)也將有多層、小高層、高層等多種形態(tài)。南都項目由江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合國際著名的規(guī)劃設計公司：翌德（法 國）國際設計機構以及園林設計公司：貝爾高林景觀設計公司精心規(guī)劃，分期開發(fā)。 根據(jù)規(guī)劃，新城其中，別墅為 102 套；多層約 2021 多套；高層及小高層約 3000 多套。另外，項目還配套了 500 米國際風情商業(yè)街、大型會所、實驗幼兒園、小學、園林泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場、老人養(yǎng)生 活動區(qū)、康體中心、兒童樂園、銀行、郵局、購物超市、生活市場等小區(qū)配套。 編制依據(jù) 本項目可行性報告根據(jù)常州新城房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料，結合有關的政策法規(guī)和常州市有關規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)融資提供科學的決策依據(jù)。 新城 常州市規(guī)劃國土管理局住宅小區(qū)建設項目規(guī)劃設計要點通 知書和土地利用條件和要求。位于常州市武進區(qū)富裕的湖塘鎮(zhèn)，距離武進區(qū)政府非常近；同時由于規(guī)模非常大，社區(qū)配套齊全，樓盤整體檔次較高，對推動武進區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，改善武進區(qū)居民居住條件將會產(chǎn)生巨大作用。將給本公司帶來巨大的利潤，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。 二、市場分析 常州宏觀經(jīng)濟分析 常州市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國經(jīng)濟體制綜合改革試點城市和長江三角洲最早開放的地區(qū)之一。 宏觀經(jīng)濟分析 2021 年，常州市 GDP 預計將達到 1100 億元，按可比價計算，增長 %，成為江蘇省又一個經(jīng)濟總量“超千億”的地級市，這是一個具有歷史性意義的發(fā)展標志。 根據(jù)世界銀行的發(fā)展報告，人均 GDP3000 美元左右是進入中等以上收入國家或地區(qū)的門檻。常州市在 1994 年人均 GDP達到 1000 美元， 6 年時間突破 2021 美元， 4 年時間突破 3800 美元。 人口 截止 2021 年底，常州市戶籍總人口達到 萬人，比上年增長 %，其中市區(qū)人口為 萬人，增長 %。 生活水平 當一個國家和地區(qū)的人均 GDP 達到 3000 美元左右時，居民的消費開始從溫飽為主的基本型消費向滿足為主的享受型消費轉變，恩格 爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂教育等消費比重迅速上升；對住房、轎車的需求呈快速增長趨勢。 EMBED \s 2021 年，常州人民生活發(fā)生巨大的變化。出行 —— 感嘆私家車增長速度之快。 2021 年，全市的社會保障體系進一步完善、人民的生 活質量進一步提高、文化設施進一步普及。去年常州市財政總收入達 億元，其中地方一般預算收入達 億元，增長 %。居民人均居住面積從 2021年的 2021年末的 。從居民家庭住房的建筑面積分布來看，有 %的家庭住宅建筑面積在 3060 平方米之間，有 %的家庭住房建筑面積在 6090 平方米之間， %的家庭住宅建筑面積在 90120 平方米之間，還有 %的居民住房建筑面積在 120 平方米以上。 未來走勢 2021 年，是常州實現(xiàn)“十五”計劃目標，銜接“十一五”發(fā)展的重要一年，也是常州市力爭“兩個率先”、實現(xiàn)富民強市的關鍵之年。 在市委九屆十二次全會上，市委、市政府以科學發(fā)展觀統(tǒng)領全局，統(tǒng)籌安排，明確提出， 2021 年要把工作重點轉移到推進結構調整、轉變增長方式、提高經(jīng)濟運行質量和效益上來，全力推進“兩個率先”和富民強市；全力推進新型工業(yè)化和現(xiàn)代制造業(yè)基地建設；全力推進外資民 資新一輪突破；全力推進農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收；全力推進生態(tài)常州建設；全力推進社會主義和諧社會建設，走全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展道路。從以上常州市政府的經(jīng)濟分析可以看出，明年常州市經(jīng)濟將會繼續(xù)保持增長態(tài)勢，人均居民收入將進一步提高，人均可支配性收入將進一步增加，人民 對于改善居住、生活質量等的要求將進一步加強。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同比增長 %；在建商品房屋施工面積達 991 萬㎡，增長 %，其中新開工面積 萬㎡，增長 %；房屋竣工面積 萬㎡，與上年持平；房屋銷售面積 萬㎡，比上年增長 %， 90%以上竣工房屋順利實現(xiàn)銷售。盡管 2021 年受宏觀調控政策影響，全社會固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達 %,達到 億元。 EMBED \s 在銷售方面，自 1998 年起，常州市房地產(chǎn)銷售經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的快速增長。 2021 年，隨著國家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房銷售面積為 萬平方米 ,同比下降 %，住宅銷售面積為 萬平方米，同比下降 %。 寫字樓市場 常州市寫字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心，相對分布區(qū)域較為集中。 常州新推出寫字樓個案主力價格在 4500～ 5500 元 /平方米左右，而高端市場其價格在 7500 元 /平方米左右，以目前的市場對產(chǎn)品的價格抗性來看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交 付，銷售前景也不能過于樂觀。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環(huán)市政府區(qū)域內。相比較而言，對于其他幾個商圈的認同度大大降低，均不超過 5%。 2021 年，這種情 況有所好轉，竣工面積為 萬平方米，銷售面積為 萬平方米，供需之比為 :1。 令人樂觀的是，常州作為長三角一個崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐： 隨著常州市經(jīng)濟快速發(fā)展，越來越多的外資、外地企業(yè)進入常州，外來人口的增加勢必產(chǎn)生新的住房需求； 城市基礎建設和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場的重要組成部分； 常州市居 民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強烈。 2021 年新城南都一期、水木年華等樓盤相繼開盤，近期市區(qū)還將推出面積達 45 萬平方米的低價位定銷商品房，隨著商品房供應量的大幅增加，預計在未來的兩三年內，房價上升的空間將非常有限，房地產(chǎn)市場也將進入一個供求相對平衡、結構比較合理、價格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時期。 三、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 項目周邊環(huán)境 周邊環(huán)境分析 經(jīng)濟環(huán)境分析 常州正面臨著劃時代的發(fā)展機遇，從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟圈，而上海、無錫、蘇州都在常州的南面，而武進是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā)展武進新區(qū)已是勢在必然。 人文環(huán)境分析 常州城南區(qū)域為文化、旅游生態(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時常州大學城，淹城春秋森林公園、常州高新技術開發(fā)區(qū)， 襯托常州市武進區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊。 生態(tài)環(huán)境分析 常州南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風景旅游區(qū)，新城南都地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。它的建成標志著武進區(qū)新經(jīng)濟、商業(yè)、休閑中心的南移，對新城武進區(qū) 濃厚的文化氛圍，是新城南都受其生態(tài)旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區(qū)之一。但由于目標客戶群比較分散，因此銷售周期控制較長，推案量不大。其它幾個樓盤銷售情況也不錯，推出部分成交量都超過 60%。 Weak 項目周邊的生活居住氛圍還未形成； 項目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足； 周邊的直通常州市區(qū)的公交線路不發(fā)達，和常州市區(qū)的聯(lián)系度低。南都的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中，因此存在極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g； 南田公園的開工、建設及完成，將是新城南都形象與品位的極大提升。 四、項目定位 產(chǎn)品定位 常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū) 具 體表述如下： 齊全配套、優(yōu)質服務 —— 各種健康、娛樂設施、新城物管多年管理經(jīng)驗，有口皆碑； 遠離塵囂，但交通便利 —— 交通網(wǎng)絡四通八達； 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境 —— 1000 畝南田購物休閑公園； 高素質的市政配套 —— 大學城、南田購物公園、行政中心； 高品質的產(chǎn)品 —— 國際規(guī)劃公司、國際園林設計大師傾情演譯。本項目選取可比樣本為綠園 100 三期和隨 園。目前聯(lián)排別墅 165 萬 /套，獨立別墅 355 萬 /套。 客戶定位 常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體； 武進區(qū)政府機關公務員； 武進區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士； 長期進行房地產(chǎn)投資的常州市人士； 武進區(qū)私營企業(yè)業(yè)主； 部分常州市區(qū)富有居民。南都總占地 公頃，地上總建筑面積 847,200 平方米，其中住宅部分共計 677,112 平方米，獨立及聯(lián)排別墅共計 34,888 平方米，商業(yè)街 48,000平方米 , 沿街商業(yè) 15,000 平方米，公建配套面積為 72,200 平方米。西區(qū)預計將于 2021年底開始預售，預計于 2021 年建成，項目東區(qū)的開發(fā)周期為 3 年，西區(qū)為 4 年。 銷售收入測算如下： 銷售收入測算表 序號 項目 單位 銷售收入（ RMB） 合計（ RMB） 2021 年 2021 年 住宅銷售單價 RMB/m2 3, 3, 住宅銷售面積 m2 200, 45, 245, 1 住宅銷售收入 RMB 600,000, 160,142, 760,142, 別墅銷售單價 RMB/m2 5, 別墅銷售面積 m2 34, 34, 2 別墅銷售收入 RMB 191,884, 191,884, 商業(yè)街銷售單價 RMB/m2 6, 商業(yè)街銷售面積 m2 21, 21, 3 商業(yè)街銷售收入 RMB 126,774, 126,774, 沿街商業(yè)銷售單價 RMB/m2 8, 沿街商業(yè)銷售面積 m2 10, 10, 4 沿街商業(yè)銷售收入 RMB 80,000, 80,000, 車位銷售單價 RMB/個 70, 車位銷售個數(shù) 個 1, 1, 5 車位銷售收入 RMB 82,600, 82,600, 6 總銷售 收入 RMB 791,884, 449,516, 1,241,400, 本項目建設投資估算如下表所示： 建設投資估算表 序號 項目 估算金額 估算指標 估算面積 （ RMB） （ RMB/m2，％） （ m2） 1 前期工程費 142,208, 前期規(guī)費 90,262, 368, 規(guī)劃設計費 40,894, 368, 其他前期費 11,052, 368, 2 建安工程費 361,105, 住宅 270,330, 1, 245, 別墅 31,399, 34, 商業(yè)街 19,016, 21, 沿街商業(yè) 10,000, 1, 10, 地下車庫 30,360, 1, 27, 3 公共配套設施費 29,045, 公建配套設施 29,045, 1, 29, 4 公共基礎設施費 102,261,