【正文】 的地方又再次為中華民族的歷史寫下了輝煌的一筆。 （2）著名的紅色旅游勝地延安位于陜西省北部黃土高原中部，是新中國革命的圣地。至2002年底，石油業(yè)帶來的收入已占全市財政總收入的80％。回顧歷史，我們可以看到，1907年中國陸上第一口油井在延長誕生，結(jié)束了我國大陸不產(chǎn)石油的歷史；二十世紀(jì)三四十年代，延長油礦為中國革命做出了巨大的貢獻。保障戶數(shù)59960戶，其中經(jīng)濟適用房建成面積156萬平方米，保障戶數(shù)23840戶；，保障戶數(shù)9790戶；限價商品房建成面積128萬平方米，保障戶數(shù)14330戶。目前市政府正在全面深化房改，推進住房商品化、社會化；規(guī)范和加強房地產(chǎn)市場管理；并利用優(yōu)惠政策，吸引國內(nèi)外投資商投資延安房地產(chǎn)業(yè)，活躍房地產(chǎn)市場。在西部大開發(fā)的良好機遇中，延安市房管局將全面貫徹實施中央、省、市關(guān)于住房建設(shè)、房地產(chǎn)管理、房改等方面的正確決策，按照《延安市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)十五規(guī)劃》，加快住房建設(shè)，增加住房有效供給，使十五末城鎮(zhèn)化水平達到34%，全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到20平方米。目前，全市住房公積金覆蓋面已達80%以上，公有住房價格與經(jīng)濟適用房價格并軌，住房分配貨幣化步伐正在加快，居住條件繼續(xù)改善。但是，對于城市化水平較低但是具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市來說，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所受到的政治、法律影響并不會很大，因為對于這些城市來說，穩(wěn)定快速健康的發(fā)展起來才是現(xiàn)階段最重要的問題。并要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。 （2）“國十九條”2010年3月10日，國土資源部公布了《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕34號）（簡稱“國十九條”），要求各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供應(yīng)量應(yīng)不低于七成，同時，土地競買保證金不得低于出讓最低價的20%?！皣粭l”包括五個方面，涉及十一個條款，與之前的“國四條”相比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與2009年12月以來的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承。2010年初國家制定政策的主基調(diào)在于：給經(jīng)濟適度降溫，抑制資產(chǎn)價格（特別是防止房地產(chǎn)價格過快上漲）并加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整?！笆晃濉逼陂g，國家免除了義務(wù)教育學(xué)雜費，延安市按照省委、省政府的統(tǒng)一部署，大力實施“民生八大工程”，率先實現(xiàn)了義務(wù)教育“兩免一補”全覆蓋，為百姓帶來了真正實惠。與此同時我們可以了解到延安市義務(wù)教育得到了一定的保障,義務(wù)教育支出出現(xiàn)了明顯的下降。其中市內(nèi)公共交通費38元/人，出租汽車費69元/人。其中家用汽車擁有量6臺每一百戶、車輛用燃料及零配件63元/人。說到“行”這個方面，現(xiàn)在的延安人更加追求快捷與方便。從數(shù)據(jù)中我們看到2010年，城鎮(zhèn)居民人均居住類支出1184元， %，其中人均住房裝潢支出217元，%。數(shù)據(jù)顯示2010年城鎮(zhèn)居民在外用餐支出682元/人， %，%%。從城鎮(zhèn)居民的食品消費結(jié)構(gòu)來看，糧油類2010年支出606元/人， %，比重由2007年的 %下降到 %；肉禽蛋水產(chǎn)品類2010年支出517元/人，%，%下降到 %。“民以食為天”人們自古對于吃的消費總是占到平時總消費里很大的一個比例，延安人也不例外?，F(xiàn)在大多數(shù)延安人的消費觀念已從原來的“價格優(yōu)先”變成了如今的“喜歡就買”，人們上街購買衣物的頻率越來越高，同時，延安人對服飾的追求也已經(jīng)完全從實惠、實用型向大品牌、高檔次型轉(zhuǎn)變。鞋類消費364元（3雙/人），%(%)。2010年，城鎮(zhèn)居民的衣著消費1718元， %。 我們會從衣食住行等方面進行深入的介紹。（3）社會消費結(jié)構(gòu)分析隨著城鎮(zhèn)居民收入的增長，居民消費能力不斷提高，消費結(jié)構(gòu)得到了不斷的優(yōu)化，延安市民的生活在吃、穿、住、用、行、教育等方面，都發(fā)生了不同程度的變化。2010年，財產(chǎn)性收入407元，其中出租房屋收入264元，股息和紅利收入45元。不難發(fā)現(xiàn)，隨著城市的經(jīng)營環(huán)境和模式的不斷提高和改善，第三產(chǎn)業(yè)，例如：服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等均紛紛興起，個體經(jīng)營戶等也日益增多，延安當(dāng)?shù)貜氖碌诙殬I(yè)或者以入股等方式進行各種類型投資的居民越來越多, 正是這些因素的合力作用，帶動了延安全市經(jīng)營凈收入的快速增長。2010年，經(jīng)營凈收入1962元，%，%。其中工資及補貼收入由2007年的7079 元增長到2010年的11853 元，%，%。首先，延安市工薪階層的收入得到了穩(wěn)步增長。其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17880元，比2006年的8500元，%。具體來看，延安城鎮(zhèn)居民收入出現(xiàn)快速增長，收入來源也愈來愈趨向多元化。最后，應(yīng)該努力推進節(jié)能減排工作，積極發(fā)展環(huán)保節(jié)能產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)綠色消費，努力營造出一種人與自然和諧共處的良好的自然、社會環(huán)境。當(dāng)然，現(xiàn)在的某城市化水平仍然很低，因此我們認(rèn)為要想使某這個中國蘋果之鄉(xiāng)、乃至整個延安市能夠更加健康更加快速的發(fā)展，還應(yīng)該采取一些切實有用的措施，例如：依法加強縣城管理，努力提高城市環(huán)境衛(wèi)生管理水平，繼續(xù)抓好城市綠化、美化，完善城市服務(wù)功能，加強城市交通組織管理，提高城市文明程度。當(dāng)然，作為延安市所管轄的某縣在剛剛過去的2010年中房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。表22 2006年2010上半年全社會固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況年份國民生產(chǎn)總值（億元）社會全固定資產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)投資額（億元）分別占比例2006541．86%%2007%%2008%%2009%%2010上半年%%資料來源：陜西新聞網(wǎng)從上圖可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位、作用日益重要。對于陜西最大的三線城市，利用房地產(chǎn)的開發(fā)來帶動整個城市的經(jīng)濟發(fā)展是必要也是必須的。當(dāng)然，作為第三產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，毋庸置疑的依舊保持著強勁的發(fā)展勢頭。并且，%。二 環(huán)境因素分析（一）外部環(huán)境分析1．經(jīng)濟環(huán)境分析 （1）社會經(jīng)濟發(fā)展水平分析首先，我們可以從2010年度財政報告中我們可以看到，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，%。3) 消費機構(gòu)：府前街、鳳棲街、中心大街、華煜商廈繁華商業(yè)環(huán)境，盡享輕松愉悅的消費體驗。 圖11 “蟻族新城”效果圖資料來源：陜西昱豐實業(yè)有限公司官網(wǎng) 周邊現(xiàn)有配套設(shè)施有：1) 教育機構(gòu)：“明珠中學(xué)”、“中國水利希望小學(xué)”、“東關(guān)小學(xué)”、“翔宇中學(xué)”、“曙光中學(xué)”濃郁的書香氛圍，為孩子鋪就成才捷徑，助跑智慧未來?！跋佔逍鲁恰表椖康靥帯澳池敻蝗肟凇钡镍P棲鎮(zhèn)后子頭村，位于西包公路及規(guī)劃建設(shè)中的振興路以南，西鄰某縣城的黃金干道中心大街，東臨規(guī)劃路豐園北路，舉步可達城區(qū)核心的繁華商圈，交通便捷，配套完善。蟻族新城房地產(chǎn)項目可行性研究報告蟻族新城房地產(chǎn)項目可行性研究報告目 錄一 項目總體概況 1二 環(huán)境因素分析 3（一）外部環(huán)境分析 31．經(jīng)濟環(huán)境分析 3 社會文化環(huán)境 104．技術(shù)環(huán)境 11 12 15（二）內(nèi)部環(huán)境分析 16 16 18 19(三)SWOT分析 21三 經(jīng)濟可行性分析 22（一）項目規(guī)劃方案 22 22 24 24 25 26 28 29（二）項目配套設(shè)施規(guī)劃 29 29 30 30（三）項目建設(shè)管理組織結(jié)構(gòu) 30四 項目財務(wù)分析 31（一）預(yù)算框架 32（二）項目建設(shè)開發(fā)計劃 33（三）資金籌集計劃 33(四)項目投資成本預(yù)算 34（五）項目的銷售收入預(yù)算 36（六）項目的投資支出、資金籌集和資金平衡分析 39 40 40（七）財務(wù)指標(biāo)分析 41 41（八）財務(wù)評價 44五 風(fēng)險提示 45（一）政策風(fēng)險 45（二）利率風(fēng)險與通貨膨脹風(fēng)險 45（三）銷售風(fēng)險 45（四）財務(wù)風(fēng)險 46六 社會效益 47七 結(jié)論 49致 謝 50參考文獻 51附 錄 52.一 項目總體概況某縣“蟻族新城”房地產(chǎn)項目占地約50畝，整體建筑面積10萬平方米，綠化率35%，建筑密度34%，社區(qū)綠化面積達上萬平米。項目以“花園社區(qū)”為規(guī)劃主旨，整體規(guī)劃充分結(jié)合某的地域環(huán)境特點，在結(jié)構(gòu)、空間、綠化、水體、小品以及建筑的式樣、色彩等方面進行全方位協(xié)調(diào)，營造出自由舒展、優(yōu)美宜人的居住環(huán)境。項目附近不僅有學(xué)校、醫(yī)院等，還有新建立的購物步行街。2) 醫(yī)療機構(gòu)：“中醫(yī)院”、“縣醫(yī)院”、“婦幼保健院”、“鳳棲鎮(zhèn)衛(wèi)生院”締造優(yōu)越健康生活新主張。4) 金融機構(gòu)：中國銀行﹑工商銀行、郵政儲蓄、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、縣農(nóng)村信用聯(lián)社自由體驗各式理財服務(wù)。第三產(chǎn)業(yè)增加值171005億元，%。從這些數(shù)據(jù)可以看出我國正在慢慢走向以第三產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟模式的道路。表21 房地產(chǎn)價格表現(xiàn)及2012展望201020112012北京寫字樓%%%住宅%%%上海寫字樓%%%住宅%%%廣州寫字樓%%%住宅深圳寫字樓%%%住宅成都寫字樓%%%住宅延安作為陜西省的一個重要的旅游工業(yè)城市，具有著巨大的發(fā)展?jié)摿??？上驳氖牵浴笆晃濉币詠?，延安市房產(chǎn)局按照建設(shè)“富裕、生態(tài)、和諧新延安”的發(fā)展策略，通過貫徹落實國家各項政策措施，并且努力堅持以民為本的思想，竭力實現(xiàn)“住有所居”的基本目標(biāo)，近年來延安市房地產(chǎn)市場也已初見成效，呈健康快速的發(fā)展，延安整個城市也被帶動更加快速的發(fā)展了起來。在房地產(chǎn)大環(huán)境蓬勃發(fā)展的同時，延安市房產(chǎn)局也抓住了經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，居民收入水平不斷增加，當(dāng)?shù)乩习傩盏南M水平也與之增長的大好時機，不斷擴展房地產(chǎn)投資的規(guī)模，從而使房地產(chǎn)在全社會固定資產(chǎn)投資比重的貢獻率不斷增大。建成經(jīng)濟適用房、農(nóng)村安居工程4600多間。其次還應(yīng)該加強農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷完善縣鄉(xiāng)及農(nóng)村公路管理養(yǎng)護機制，全面加快農(nóng)村信息化建設(shè)步伐，深入推進通訊、供電、有線電視等設(shè)施建設(shè)。 （2）消費者收入水平分析據(jù)延安市財政局調(diào)查統(tǒng)計，在“十一五”期間延安市的民生支出已達到210億元左右，這個數(shù)字是“十五”，同時、延安市也率先實現(xiàn)了免費義務(wù)教育，城鄉(xiāng)低保、醫(yī)保、養(yǎng)老、救助等全面覆蓋的計劃，在此基礎(chǔ)上，社會保障救助體系等得到了逐步的完善，其他保障標(biāo)準(zhǔn)也不斷得到提高，使得老百姓真正的體會到了社會發(fā)展所帶來的實惠與好處。2010年,延安市城鎮(zhèn)居民家庭總收入18944元,較2006年的8626元相比，增長83%，%。城鎮(zhèn)居民的各項收入都呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢。2010年，城鎮(zhèn)居民工資性收入12368元，%,%。分析工資性收入快速增長的原因，我們可以發(fā)現(xiàn)，首先是政府加大了對低收入群體的幫助力度,我國居民最低工資標(biāo)準(zhǔn)得到了一定程度的提高，由2006年數(shù)據(jù)所顯示的160元/月提高到了2010年的320元/月，另外政策性增資使事業(yè)單位或者一些機關(guān)單位的員工的工資得到明顯增加； 其次，通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)延安市的經(jīng)營凈收入得到了快速的增長。自“十一五”以來，延安市不斷加大對于城市經(jīng)濟發(fā)展的各項政策投入，于此同時，也創(chuàng)造了更多的創(chuàng)業(yè)以及就業(yè)機會。另外，通過數(shù)據(jù)我們可以看到財產(chǎn)性收入的增長成為了延安市新的增收亮點。究其原因，我們認(rèn)為隨著全市各家庭總體收入水平的提高, 房地產(chǎn)市場持續(xù)的活躍，以及城鎮(zhèn)居民對于投資理財，如資產(chǎn)持有增值等經(jīng)濟活動的意識和熱情的不斷增強和升溫, 越來越多的延安市民開始把放在銀行的儲蓄拿了出來并且進行各種投資，例如對股票、基金等理財產(chǎn)品的投資。據(jù)延安市城鎮(zhèn)居民抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)的顯示，2010年城鎮(zhèn)居民消費性支出11633元/人，比2006年6912元/人，%，%。首先從“衣”即穿的方面來說，延安人越來越注重時尚化、個性化和品牌化。其中服裝類消費1281元（9件/人）， %（%）。不難想到，隨著延安市民生活水平以及消費層次的提高，人們的消費觀念理所當(dāng)然的發(fā)生了巨大的改變。目前，一些國際知名品牌的服裝、鞋帽也出現(xiàn)在了延安繁華的購物區(qū)，同時逐漸的走進了延安普通百姓家。2010年，延安的人均食品類支出為3653元，比2007年增長2266元，%。同時我們還可以發(fā)現(xiàn)，隨著人均消費能力不斷提高和消費觀念的轉(zhuǎn)變，以及餐飲行業(yè)從以前的小店小鋪到今天的大規(guī)模高檔品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的變化，延安市居民在外用餐的支出得到了大幅增長。“住”的問題，近幾年延安市的居住條件和居住環(huán)境得到了非常明顯的改善。具體來說，%的延安城鎮(zhèn)家庭擁有三居室住房，%；另外，%的居民居住的是商品房。數(shù)據(jù)顯示：2010年，延安市人均交通支出為610元。人均交通費支出223元，較2007年增長64%。隨著延安市市民整體生活質(zhì)量的改善和生活水平的提高，購買私家車的人越來越多，并且人們出行相較于公交等交通工具更加的傾向于乘坐出租車。2010年，人均教育支出558元，%；其中人均教材支出110元，%；人均非義務(wù)教育學(xué)雜費179元，%；，%。其中延安市的吳起縣實行“五免一補”，即免除學(xué)費、住宿費、信息技術(shù)教育費、課本費和冬季取暖費，補助寄宿學(xué)生生活費；全面實現(xiàn)了9年義務(wù)教育“兩基”達標(biāo)。其中包括在2010年剛出臺的“國十一條”和“國十九條”： （1）“國十一條”2010年1月10日，國務(wù)院出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱“國十一條”），要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！皣粭l”不僅從數(shù)量上比以往要多，涉及各個環(huán)節(jié)，而且每一條都有很具體的內(nèi)容，尤其對于市場的治理和地方政府的落實均提出了明確要求，決策層面的決心很大?！皣艞l”要求必須確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地比例，不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。圖21 2006年2010年國內(nèi)生產(chǎn)總值