【文章內(nèi)容簡介】 威脅能夠做出反應(yīng)，所以我們可以說企業(yè)和項目能夠有效地利用現(xiàn)有機會并會抵消一部分外部威脅所帶來的不利影響。，這說明項目雖然會受到國家政策對于房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境打壓的影響，但是仍然具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ瑫r，企業(yè)在利用機會抵消外部不良因素方面做得比較好。（二）內(nèi)部環(huán)境分析“蟻族新城”項目坐落于延安市某縣內(nèi)。某縣屬與渭北黃土高原溝壑區(qū)，平均海拔1072米。某所處的地域是黃土高原面積最大，土層最厚的塬區(qū)，也是目前世界上保存最完好的古原地貌之一．概括起來某及附近地區(qū)塬面平坦，土地寬廣，質(zhì)地優(yōu)良。同時，某縣北距革命圣地延安135公里，南距古都西安240公里；另距中華民族始祖黃帝陵35公里，距著名的壺口瀑布130公里，距史圣司馬遷故里韓城140公里，周邊具備這優(yōu)越的自然旅游環(huán)境。圖23 陜西某黃土國家地質(zhì)公園資料來源：某縣文化資源網(wǎng)“蟻族新城”項目具體位置位于“某財富入口”的鳳棲鎮(zhèn)后子頭村，北臨西包公路及規(guī)劃建設(shè)中的振興路，西鄰某縣城的黃金干道中心大街，東臨規(guī)劃路豐園北路，舉步可達城區(qū)核心的繁華商圈，交通便捷，配套完善。圖24 某縣俯瞰圖資料來源：中國商務(wù)在線旅行網(wǎng)項目所在的某縣鳳棲鎮(zhèn)后子頭村農(nóng)民住宅小區(qū)占地約50畝，整體建筑面積10萬平方米，綠化率35%，建筑密度34%，社區(qū)綠化面積達上萬平米。項目以“花園社區(qū)”為規(guī)劃主旨，整體規(guī)劃充分結(jié)合某的地域環(huán)境特點，在結(jié)構(gòu)、空間、綠化、水體、小品以及建筑的式樣、色彩等方面進行全方位協(xié)調(diào)，營造出自由舒展、優(yōu)美宜人的居住環(huán)境。（1）承建方式“蟻族新城”項目具體采取的是聯(lián)建方式，所謂的聯(lián)建一般是指雙方在取得土地使用權(quán)的前提下共同策劃，共同出資，并對建成后的房地產(chǎn)共同經(jīng)營管理或進行利益分配的行為。由于“蟻族新城”項目是由某縣政府提供土地資源，而資金來源于投資商，所以可被認為是采用聯(lián)建方式.（2）承建方式的優(yōu)點 首先有效解決了開發(fā)資金等問題，大大降低了自建的開發(fā)風(fēng)險，縮短了開發(fā)周期。并且，通過聯(lián)建可以利用投資商的經(jīng)驗、資金、社會網(wǎng)絡(luò)、使開發(fā)成本降到最低，利潤達到最大化，而且政府無需投入太多人力、物力，就可以增加財政收入，從而改善當(dāng)?shù)剞r(nóng)民目前的生活水平，也為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造出更多的政績。其次，還保障了后期的穩(wěn)定收入，減少了當(dāng)?shù)卣慕?jīng)濟壓力，并且還可以樹立起縣政府的政治形象。通過本項目聯(lián)建有效的提升政府的社會政治影響，同時因為聯(lián)建避免了政府人員的介入，從而確保了項目可以在公平、公正、公開的環(huán)境下進行科學(xué)管理。最后，因為政府面對的是當(dāng)?shù)氐娜罕姡獮槠湄撠?zé)，在這一點上與企業(yè)經(jīng)營有本質(zhì)區(qū)別，雖然都是搞市場經(jīng)濟，但主體不同，對于政府考慮的更為全面一些，要考慮自身的政治影響。所以，聯(lián)建這種方式，不但能實現(xiàn)土地價值的最大化，并且可以減輕政府的資金壓力，減少自己開發(fā)的風(fēng)險，又能為當(dāng)?shù)厝罕娮鰧嵤?。?dāng)然本單位也會運用科學(xué)的管理模式，嚴格遵守國家的政策方針，市場化的規(guī)劃建設(shè)意識，獨到的市場推廣政策，以及自身的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)確保項目的順利完成。（Internal Factor Evaluation Matrix，IFE矩陣）基本概念：是一種對內(nèi)部因素進行分析的工具，其做法是從優(yōu)勢和劣勢兩個方面找出影響企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵因素，根據(jù)各個因素影響程度的大小確定權(quán)數(shù)，再按企業(yè)對各關(guān)鍵因素的有效反應(yīng)程度對各關(guān)鍵因素進行評分，最后算出企業(yè)的總加權(quán)分數(shù)。通過IFE，企業(yè)就可以把自己所面臨的優(yōu)勢與劣勢匯總，來刻畫出企業(yè)的優(yōu)劣勢。注意點和做法同“EFE矩陣”。表25 “蟻族新城”項目內(nèi)部因素評價矩陣關(guān)鍵內(nèi)部因素權(quán)數(shù)評分加權(quán)分數(shù)優(yōu)勢1．早年就在延安建立分公司32．承建方式為聯(lián)建43. 土地價格變動壓力小44. 項目本身旨在利民—有口碑25. 較強的項目管理團隊26. 交通便利37. 周邊有旅游景點1劣勢1. 財務(wù)比率42. 項目周邊整體環(huán)境有待改善23. 配套設(shè)施有待提高24. 項目區(qū)域形象建設(shè)提升需要時間1總計資料來源：筆者整理得來從上表中我們可以進行分析得出這樣的結(jié)論：“蟻族新城”項目對現(xiàn)有的內(nèi)部因素中的機會因素和威脅因素能夠做出反應(yīng)，所以我們可以說企業(yè)和項目能夠有效地利用現(xiàn)有機會并會抵消一部分外部威脅所帶來的不利影響。，這說明項目雖然在財務(wù)比率上的風(fēng)險較大并且周邊整體環(huán)境仍有待改善，但還是具有可行性的，并且該項目在內(nèi)部環(huán)境中利用機會因素抵消不良因素方面做得比較好。(三)SWOT分析結(jié)合周邊發(fā)展建設(shè)的情況，我們對“蟻族新城“項目自身也做了SWOT分析。情況如下：(Strength)：地處西包公路與中心大街之間，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯；擁有政策優(yōu)勢。國家優(yōu)惠政策降低了開發(fā)風(fēng)險，促進了項目的正常運營；項目本身建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的開發(fā)性質(zhì)，決定了它是為人民群眾辦好事，所以得到了廣大群眾的響應(yīng)；當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑瑸轫椖块_發(fā)排除困難；聯(lián)建的形式，體現(xiàn)了各出其力，各負其責(zé)的優(yōu)勢，加之擁有堅實的資金后盾，優(yōu)秀科學(xué)的策劃、建設(shè)組織，以及科學(xué)的管理體系為本項目的成功開發(fā)奠定了堅實的實體基礎(chǔ)。(Weakness)：項目建設(shè)規(guī)模較大，使項目建設(shè)運營有一定壓力；項目所需局部環(huán)境有待建設(shè)，其區(qū)域整體形象建設(shè)提升還需要一個過程。(Opportunities)：本項目以聯(lián)建形式建設(shè)運營，以農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)為目的，進行手續(xù)批報開發(fā)建設(shè)的，市場介入點好；本項目是后子頭村兩委會農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)項目，通過項目的成功建設(shè)，不但能改善群眾生活水平，而且能提高當(dāng)?shù)卣畧?zhí)政為民的政府形象，項目開發(fā)意義重大；本項目所處時機正是國家大力開展社會主義新農(nóng)村建設(shè)的一個熱潮時期，時機恰當(dāng)。(Threat)：市場發(fā)展的時段性，本項目正處于前期籌備階段，其間的市場變化不好把握，對于項目的開發(fā)建設(shè)有一定威脅。綜上所述，后子頭村實施農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)項目，不管是從區(qū)位優(yōu)勢，還是周邊建設(shè)高速發(fā)展的因素來看，它的建設(shè)一定是可行的、必然的。它符合廣大村民的意愿，它建設(shè)的呼聲越來越強烈，它能從根本上解決后子頭村存在的諸多隱患，它的建設(shè)能使得后子頭村與某整體發(fā)展相協(xié)調(diào)。總之，通過以上方面分析顯示，此項目具有良好的建設(shè)發(fā)展?jié)摿Γ湮磥硎袌鰪V闊，適時把握市場機會，可迅速發(fā)展壯大。三 經(jīng)濟可行性分析（一）項目規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計是一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項目的后續(xù)各個階段設(shè)計的進行，重視總體規(guī)劃設(shè)計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。圖31 “蟻族新城”項目設(shè)計圖資料來源：陜西昱豐實業(yè)有限公司官網(wǎng)“均好性”理念在規(guī)劃設(shè)計上以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價值回報。要達到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個院落里，甚至每戶的窗前。本項目的目標是既要照顧某地區(qū)客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧“戶戶看景”的需要進行設(shè)計，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實現(xiàn)全景觀設(shè)計。圖32 “蟻族新城”項目設(shè)計圖資料來源：陜西昱豐實業(yè)有限公司官網(wǎng)“新街坊”理念結(jié)合某居民長久以來的居住習(xí)慣，建造老生活影子下街坊院落式的現(xiàn)代居所，實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)部的鄰里交融。首先是要強調(diào)車道與街道直接相通；其次，商業(yè)鋪位形成圍合式的居住理念，構(gòu)建大尺度社區(qū)空間；最后，通過人車分流、循環(huán)車道的社區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，實現(xiàn)社區(qū)居住半私密的假日式家園感受。（1）建筑風(fēng)格新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風(fēng)格。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風(fēng)格，沿襲了中式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，融入現(xiàn)代人居理念，建筑規(guī)劃氣勢宏大，多層、小高層錯落有致。整個建筑群與生態(tài)景觀動靜分離，掩映成趣，大面積墻面及玻璃窗，線條簡潔明朗，給人以高雅、時尚的雙重感受，充分體現(xiàn)出建筑、自然和人“天人合一”的完美結(jié)合。 （2）戶型設(shè)計建議本項目的戶型面積規(guī)劃設(shè)計以當(dāng)?shù)刈舻木幼∫鬄橹笇?dǎo)，既過于狹小，影響居住舒適度；也不過于奢華，超出將來居住人群的購買力,以期實現(xiàn)農(nóng)民住宅小區(qū)經(jīng)濟實用的目的。一室：兩室：－101平米三室：—四室(少量)：頂樓躍層、一樓躍層，— （1）整體布局戶型布局遵循動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計原則；動靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對隔開為要點，減少相互干擾，保持居室的私密性；潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；廚房、貯藏間等服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對主人生活的影響；建議采用大開間、小進深的樓體形式。（2）私密區(qū)域與公用活動空間合理隔離，使臥室具有較強私密性，房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。（3）居室朝向起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向，書房、餐廳等應(yīng)取次好朝向。（4）窗戶設(shè)計各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。（5）陽臺設(shè)計設(shè)置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。 （1）板點結(jié)合樓戶型設(shè)計配比方案板點結(jié)合小高層是本項目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風(fēng)采光良好，以大面積三室、中小面積兩室為主，輔以少量躍層戶型，大開間小進深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。 （2）板式多層戶型設(shè)計配比方案板式多層是本項目的主打產(chǎn)品，戶型結(jié)構(gòu)富于變化，使用率高，南北通透，明亮軒敞，以兩室、三室為主，輔以少量躍層，戶戶推窗見景，打造出經(jīng)濟實用的居家環(huán)境。圖33 “蟻族新城“項目俯瞰圖資料來源：陜西昱豐實業(yè)有限公司官網(wǎng) （3）居室朝向起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向，書房、餐廳等應(yīng)取次好朝向。 （4）窗戶設(shè)計各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。 （5）陽臺設(shè)計設(shè)置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。 （1）板點結(jié)合樓戶型設(shè)計配比板點結(jié)合小高層是本項目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風(fēng)采光良好，以大面積三室、中小面積兩室為主，輔以少量躍層戶型，大開間小進深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。本項目園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為：種在公園里的房子——讓心靈自由棲息。 某縣鳳棲鎮(zhèn)后子頭村農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)項目在項目的環(huán)境規(guī)劃上以“一心”、“兩軸”、“多庭院” 的空間脈絡(luò)為設(shè)計主旨，形成“點、線、面”有機組合的各式綠色空間。富于層次感的景觀設(shè)計，構(gòu)成了重巒迭嶂的風(fēng)景層次，這種風(fēng)水格局的追求，正符合中國傳統(tǒng)山水畫構(gòu)圖技法上所提的“平遠、深遠、高遠”等風(fēng)景意境和鳥瞰透視的畫面效果。一心（中心休閑會所廣場）——位于風(fēng)水上脈的核心位置，整個社區(qū)的視覺中心。休憩環(huán)廊與花壇構(gòu)成社區(qū)中心景觀，漫步其間，移步易景，讓身處其間的人產(chǎn)生歸宿感、聚合感、安全感、交往親切感、秩序感和領(lǐng)域感。兩軸（兩條橫貫社區(qū)的景觀干道）——兩條綠樹成蔭的景觀大道將入口形象進一步延伸，如同一幅縱深感極強的畫卷將花園社區(qū)的美景徐徐展開。多庭院（樓宇之間均衡和諧分布的主題休閑庭院）——位于項目各樓宇之間，開闊的草坪為業(yè)主提供了聚會和交流的場所。明朗開放的綠地與細膩幽雅的垂柳構(gòu)成不同風(fēng)格的景觀空間，相互交融，使人們能清晰地感受到四季更替，時間的流轉(zhuǎn)和萬物的生長變化。讓人春暖花開、鳥語花香的柔美意境中，感受天高、氣爽、綠韻、詩意的東方情懷。相對集中的兒童活動場地和健身活動設(shè)施，以生活為中心，健康為主題，活動為內(nèi)容，成為全區(qū)的公共活動空間，充分體現(xiàn)了生命與自然的靈動、閑適和諧之美。圖34 “蟻族新城”項目園林設(shè)計圖資料來源：陜西昱豐實業(yè)有限公司官網(wǎng)住宅小區(qū)智能化是利用現(xiàn)代化4C（即計算機、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅的服務(wù)與管理提供高科技的智能化手段，以期實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。不論在與周邊現(xiàn)有項目的競爭中，還是為了在未來愈加激烈的市場競爭中占據(jù)不敗之地，我們都應(yīng)該在本項目的設(shè)備配置方面加大投入，提高物業(yè)品質(zhì)，為未來業(yè)主的生活提供便利條件。 （1）智能安防系統(tǒng)；，完善出入口、電梯管理系統(tǒng)；，建立電子巡更系統(tǒng)；（含辦公、商場、公寓），均安裝緊急求助系統(tǒng)；，接室內(nèi)報警模塊，確保業(yè)主安全。 （2）停車場管理系統(tǒng)，與公寓安防實現(xiàn)一卡通；，防止盜車及刮蹭事故發(fā)生時的責(zé)任認定；，智能區(qū)分臨時用戶和固定用戶； （3）商場及住宅樓宇自控系統(tǒng)：采用時間控制與光感控制等多種方式實現(xiàn)項目節(jié)能環(huán)保；：實現(xiàn)社區(qū)電力系統(tǒng)的遠程控制；：根據(jù)預(yù)先設(shè)定的值自動控制社區(qū)給排水； （4）通訊自動化系統(tǒng)：所有線纜綜合集中管理，建議使用家用多媒體配線箱；：設(shè)置社區(qū)區(qū)域系統(tǒng)平臺，社區(qū)統(tǒng)一連接寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；：智能區(qū)隔商業(yè)、住宅電話通信系統(tǒng)；：實現(xiàn)社區(qū)無線通話暢通，無盲區(qū)；：實現(xiàn)社區(qū)數(shù)字電視全覆蓋；：實現(xiàn)社區(qū)戶外、商業(yè)、停車場及所有公共區(qū)域背景音樂的自動控制； （5）家庭智能化：分布多點控制、集中控制、遠程自動程序控制家庭照明設(shè)備；：對所有具有遙控功能的家用電器進行全功能的控制或遠程控制；：對室內(nèi)溫度、濕度、火警、煤氣、盜警等室內(nèi)環(huán)境進行智能化檢測報警。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費心理的日漸成熟，購房者的注意力已不僅僅停留在實物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù)不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費者是否在此置業(yè)。因此，高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理已經(jīng)成為眾多開發(fā)商吸引目標客戶的重要手段之一。服務(wù)內(nèi)容建議：物業(yè)管理服務(wù)一般分為公共性服務(wù)、特約性服務(wù)和公眾代辦性服務(wù)。 （1）公共性服務(wù)