【正文】 上大量應(yīng)用新材料、新技術(shù)，提高了住宅的適用性、環(huán)保性和耐久性，開始向低碳環(huán)保型居住小區(qū)邁進(jìn)。市場(chǎng)表現(xiàn)說明購(gòu)房以剛性需求為主，特別是改善型購(gòu)房需求，是為改善和提高家庭自身的住房環(huán)境，大部分市民選擇周邊教育資源、生活配套設(shè)施較好的房源為主，其中，有的是為方便子女上學(xué)在學(xué)校周邊購(gòu)置新房、二手房，有的進(jìn)城務(wù)工者是先選擇二手房作為 過渡，還有的是為新婚而購(gòu)置的新房，有的是為家中的老人購(gòu)置小戶型和樓層適宜的住宅。 111 月份濱州市存量住宅成交面積同比增長(zhǎng) ％，平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng) 13％，目前市區(qū)房?jī)r(jià)可綜合分為四 大板塊， “中海 ”板塊 3200 元 4200 元 /平方米， “南海 ”板塊 2800元 3500 元 /平方米， “北海 ”板塊 2600 元 3400 元 /平方米， “東海 ”板塊 2300 元 3500 元 /平方米。 112 月份，全市商品房銷售面積 236. 5 萬平方米，實(shí)現(xiàn)濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ****可行性研究報(bào)告 9 銷售額 億元， 全市 112 月份商品住宅銷售均價(jià) 2686 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。 （ 1） 112 月份，全市商品房施工面積 603. 4 萬平方米，其中住宅施工面積 459. 5 萬平方米，商業(yè)房施工面積 143. 9 萬平方米； （ 2）商品房新開工面積 . 1 萬平方米，其中，住宅新開工面積 125. 5 萬 平方米，商業(yè)房新開工面積 萬平方米； （ 3）商品房竣工面積 147. 4 萬平方米，住宅竣工面積 122. 9 萬平方米。 112 月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，其中住宅完成投資 億元，商業(yè)房完成投資 億元，市城區(qū)完成開發(fā)投資 億元，占總開發(fā)投資 %.數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)投資明顯增速，大部分開發(fā)企業(yè)為抓住今年銷售較好的形勢(shì)，加快房源市場(chǎng)投放量，開發(fā)進(jìn)度提速，完成投資環(huán)比增大。 2020 年濱州市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長(zhǎng)趨勢(shì)，房屋新開工及竣工速度加快，房?jī)r(jià)環(huán)比微幅上漲，總的看，濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)、健康，沒有出現(xiàn)大的起落。竭誠(chéng)歡迎各位有 識(shí)之士來濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資興業(yè)，共謀發(fā)展！ 濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)力爭(zhēng)打造成“黃三角”開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目承載區(qū)、物流集散區(qū)、科技項(xiàng)目孵化區(qū)、生產(chǎn)生活服務(wù)區(qū)和高效生態(tài)示范區(qū)，具有很好的發(fā)展前景。項(xiàng)目配套協(xié)調(diào)服務(wù)辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理入?yún)^(qū)項(xiàng)目在備案、立項(xiàng)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過程中遇到的各類問題，為投資者保駕護(hù)航，為客商提供保姆式、零距離服務(wù)。當(dāng)前，開發(fā)區(qū)城市面貌日新月異，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，投資環(huán)境更加 優(yōu)化，構(gòu)筑起了項(xiàng)目安置的大載體。渤海 24 路連接濱博高速南北兩個(gè)出入口，構(gòu)筑起萬畝物流大通道。 開發(fā)區(qū)按照中心城市配套標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 市政建設(shè)。電力供應(yīng)充足，可為企業(yè)生產(chǎn)提供切實(shí)保障。 開發(fā)區(qū)內(nèi)資源豐饒，開發(fā)潛力巨大。 開發(fā)區(qū)是中國(guó)北方重要的交通樞紐， 205 國(guó)道、 220 國(guó)道，濱博高速、津汕高速、濱大高速、威烏高速，黃大鐵路、濱港鐵路、德煙鐵路、膠濟(jì)鐵路，萬噸級(jí)濱州港，濱州大高航空城，為開發(fā)區(qū)編 織了四通八達(dá)的陸?？樟Ⅲw化交通網(wǎng)絡(luò)，給開發(fā)區(qū)插上****可行性研究報(bào)告 7 了騰飛的翅膀。 濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是經(jīng)山東省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是濱州市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和中國(guó)沿海 最具發(fā)展活力的新的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一，轄 3 個(gè)街道辦事處，常住人口約 20 萬人，版圖面積 平方公里，總體規(guī)劃控制面積 平方公里。 2020 年濱州市 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17500 元，增長(zhǎng) %。全市地方財(cái)政收入中增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅共完成 億元，增長(zhǎng) %。利用外資快速增長(zhǎng)，全市實(shí)際利用外資 億美元，增長(zhǎng) %。 2020 年全年完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %，超額完成年度計(jì)劃目標(biāo)。 近年來，濱州市各級(jí)黨委政府認(rèn)真貫徹落實(shí) “三個(gè)代表 ”重要思想，圍繞 “堅(jiān)持 ?五個(gè)統(tǒng)籌 ?，打造系統(tǒng) ?九州 ?”（小康濱州、開放濱州、生態(tài)濱州、誠(chéng)信濱州、科教濱州、人才濱州、文明濱州、民本濱州、平安濱州）的戰(zhàn) 略部署，堅(jiān)持 “發(fā)展是主題，調(diào)整是主線，招商是重點(diǎn)，實(shí)干是關(guān)鍵，穩(wěn)定是基礎(chǔ)、廉政是保證 ”的工作方針，解放思想，科學(xué)實(shí)干，經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)呈現(xiàn)出速度快、效益好、后勁足、變化大的良好態(tài)勢(shì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平的 “四環(huán)五海 ”工程（即環(huán) 城公路、環(huán)城 水系 、環(huán)城綠化帶、環(huán)城風(fēng)景帶和東、西、南、北、中五座 平原 水庫(kù)）順利完工，集園林與湖水于一色，融產(chǎn)業(yè)、 生態(tài) 、文化為一體，初現(xiàn) “四環(huán)相連 ”、 “五海 ”呼應(yīng)、72 湖點(diǎn)綴的生態(tài)城市特色。 濱州城市化水平不斷提高。濱州現(xiàn)代物流中心初具規(guī)模、國(guó)際會(huì)展中心竣工使用， 奧林匹克公園 動(dòng)工建設(shè)。 濱州交通便利 ， 濱州市自然資源豐富 ， 濱州 農(nóng)業(yè) 基礎(chǔ)良好 ， 濱州工業(yè)發(fā)展迅猛。 現(xiàn)轄 濱城區(qū) 、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、 濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、 北海 新區(qū)共 4 區(qū)六縣，版圖面積 9600 平方公里，常住人口 萬人（截止 2020 年 11 月 1 日零時(shí)）。 建議 本項(xiàng)目采用 別墅與小套型公寓相結(jié)合的方案 ，同時(shí) 對(duì)項(xiàng)目的套型及環(huán)境設(shè)計(jì)等方面做深入的研究和細(xì)化 ，以滿足客戶的需求 。本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)為 位于高速公路出入口旁，對(duì)外交通便利，同時(shí) 北邊為黃河明珠文化廣場(chǎng)，西臨百靈湖， 環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量較好 ， 百靈湖能為住戶提供良好的休閑場(chǎng)所。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)測(cè)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為 27932 萬元，稅前利潤(rùn) 5348 萬元。 ****可行性研究報(bào)告 4 6. 有線電視、 電信 長(zhǎng)江一路接口 。 4. 供電 長(zhǎng)江一路接口，終端電壓 10KV。 雨水由長(zhǎng)江一路接口，主管線 DN500mm；污水由長(zhǎng)江一路接口，主管線 DN400mm。 1. 供水 由長(zhǎng)江一路接口，主管線 DN200mm。 ****項(xiàng)目規(guī)劃總用地 80 畝 ，建筑面積 64000 平方米 ，容積率 ， 建筑密度 25%，綠 地 率 35%。項(xiàng)目北側(cè)為 濱博高速出入口 ，交通便利，發(fā)展前景較好。 ****項(xiàng)目選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，除了為住戶提供環(huán)境優(yōu)美居住小區(qū)外，還將有利于啟動(dòng)周邊城中村改造的步伐，同時(shí)為濱州市的西大門增添亮麗的風(fēng)景，推動(dòng)濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)。現(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。 濱州市 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 的經(jīng)營(yíng)宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩； 為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值 服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn) ****房產(chǎn) 的社會(huì)價(jià)值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì) 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高 ****集團(tuán) 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報(bào) 以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào) ****集團(tuán) 。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā) 銷售；室內(nèi)外裝潢；建材銷售等 。 37 十五、附圖、附表 37 十四、研究結(jié)論與建議 35 十三、風(fēng)險(xiǎn)分析 31 十二、社會(huì)評(píng)價(jià) 29 十一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 28 九、投資估算 23 七、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 18 五、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 5 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方 案 濱州 ****項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 二〇 一一 年 八 月 ****可行性研究報(bào)告 1 目 錄 一、總 論 2 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 14 四、節(jié)能節(jié)水措施 20 六、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 24 八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 29 十、融資方案 41 ****可行性研究報(bào)告 2 一、總 論 （ 一 ） ．項(xiàng)目背景 目名稱 :**** 開發(fā)商是 濱州市 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，注冊(cè)資本 1000 萬元 。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營(yíng)理念，開拓進(jìn)取。 （ 1）項(xiàng)目土地使用權(quán)證 規(guī)劃選址 意見 及相關(guān)資料 （ 2）國(guó)家及 濱州市 頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3） 濱州市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十 二 五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4） 濱州市城市總體規(guī)劃 （ 5） 濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃 （ 6） 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 7） 濱州市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 （ 8） 其他有關(guān)依據(jù)資料 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)） 是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可****可行性研究報(bào)告 3 以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。 我公司為了響應(yīng)政府力爭(zhēng)將濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)打造成“黃三角”開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目承載區(qū)、物流集散區(qū)、科技項(xiàng)目孵化區(qū)、生產(chǎn)生活服務(wù)區(qū)和高效生態(tài)示范區(qū)的號(hào)召，同時(shí)盤活公司存量土地，決定開發(fā)建設(shè) ****。 （ 二 ） ．項(xiàng)目概況 擬建于 濱州市 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 內(nèi) 百靈湖東側(cè) ， 位于長(zhǎng)江二路以北，渤海二十五路以西。 地塊形狀較規(guī)則，地勢(shì)平坦，土地承載力一般，地下水位相對(duì)較高，地下情況簡(jiǎn)單。小區(qū)由 多層 住宅、 別墅聯(lián)排別墅、 商業(yè)配套、物業(yè)用房 等 組成 。 2. 雨水、污水排放 排水體制采用雨污分流制。 3. 供熱 長(zhǎng)江一路接口 。 5. 供氣 本區(qū)供氣氣源為天然氣， 待規(guī)劃成熟時(shí)接入 。 4. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 總建筑面積 平方米 64000 多層住宅建筑面積 平方米 45400 別墅建筑面積 平方米 8000 聯(lián)排別墅建筑面積 平方米 8000 配套商業(yè)建筑面積 平方米 2020 公共建筑面積 平方米 600 居住居數(shù) 戶 480 平均每戶建筑面積 平方米 128 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠地率 % 35 底層儲(chǔ)藏室面積 平方米 3500 底層汽車庫(kù)面積 平方米 4000 5. 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 本項(xiàng)目投入自有資金 6000 萬元，貸款 5000 萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 20346 萬元。 (三 )． 結(jié)論、 問題與建議 結(jié)論 本項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查和分析，假定項(xiàng)目開發(fā)程序中土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及濱州市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)****可行性研究報(bào)告 5 定。 問題及建議 由于 ****位于濱州 市區(qū)西高速公路旁 ， 其西側(cè)受高速公路限制已無開發(fā)可能， 東側(cè)為未改造的農(nóng)村， 且偏離市區(qū)，項(xiàng)目周邊 商業(yè)、公交、教育、醫(yī)療、金融等 配套設(shè)施缺乏， 同時(shí)濱州市區(qū)目前開發(fā)樓盤較多，并且還存在單位集資建房等影響，商品房和存量房的數(shù)量大大超過需求，客戶選擇余地較大。 因此， 本項(xiàng)目潛在的客戶群體為市區(qū)普通購(gòu)房者的可能性較小， 初步分析， 本項(xiàng)目潛在的客戶為市區(qū)中注重環(huán)境質(zhì)量的高端住戶、新 婚第一次購(gòu)房、周邊物流企業(yè)高級(jí)員工、周邊縣市區(qū)居民進(jìn)城住戶等幾類人員 ，潛在客戶群相對(duì)較小 。 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) (一 )．市場(chǎng)調(diào)查 大環(huán)境分析 濱州位于黃河下游、魯北平原，地處黃河三角洲尾閭，北臨渤海，東與東營(yíng)市接壤，南和淄博市毗鄰，西同德州市和濟(jì)南市搭界，是山東的北大門。濱州市是黃河三角洲的中心城市，是黃 河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的主戰(zhàn)場(chǎng)和核心區(qū)域?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速成長(zhǎng)。同時(shí)，以 “四環(huán)五海 ”、武圣孫子為品牌，大力 整合 旅游資源 ，形成了具有濱州特色的 “兩山（鶴伴山、碣石山）兩帶（沿黃、沿海）一圣人（孫子） ”的旅游格局。 “一個(gè)中心 一個(gè)龍頭 南北城市帶 ”組團(tuán)式、連帶型城****可行性研究報(bào)告 6 市群框架基本形成。濱州 經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)建設(shè)步入快車道，道路、廣場(chǎng)、綠地等公用設(shè)施逐步配套完善，為項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)配套提供了良好載體。 2020 年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) % 。全年完成進(jìn)出口總額 億美元，增長(zhǎng) %，超額完成年度計(jì)劃目標(biāo)。 2020 年全市規(guī)模以上農(nóng)業(yè) 龍頭企業(yè)達(dá)到 493 家，無公害農(nóng)產(chǎn)品、綠色和有機(jī)食品認(rèn)證 242 個(gè)。財(cái)政保障能力逐步增強(qiáng)，教育、社會(huì)保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、農(nóng)林水事務(wù)等民生事業(yè)共支出 億元，增長(zhǎng) %，占地方財(cái)