【正文】 1 新洲 5 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 10 四 、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 14 五 、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 17 六 、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 19 七 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 23 八 、投資估算 24 九 、融資方案 26 十 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 28 十一 、社會(huì)評(píng)價(jià) 31 十三 、研究結(jié)論與建議 在政策方面，雖然國(guó)家和各部委近來(lái)出臺(tái)了一系列的政策，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常關(guān)注，對(duì)近來(lái)部分城市和地區(qū)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快、投機(jī)炒房也比較警惕，但總體說(shuō)來(lái)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到 億元、 億元和 億元，分別比上年增長(zhǎng) %、 %和 %。一般預(yù)算全口徑財(cái)政收入達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %， 其中本級(jí)財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 億元，比上年增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn) 億元，比上年增長(zhǎng) %。社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，比上年增長(zhǎng) 25%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到 5260 元，比上年增長(zhǎng) 10%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，成為宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了 %分點(diǎn)，工業(yè)生產(chǎn)的快速增長(zhǎng)，居民購(gòu)買(mǎi)力旺盛。 :新洲?國(guó)際 （ 1）項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件 （ 2）國(guó)家及 吉林省九臺(tái)市 頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 3 （ 3） 吉林省九 臺(tái)市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4） 吉林省九臺(tái)市 202 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) （ 5） 吉林省九臺(tái)市 城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） （ 6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 7）《 吉林省九臺(tái)市 市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》 （ 8） 吉林省九臺(tái)市 及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 （ 9）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū) （ 10）編制《報(bào)告》的委托合同 （ 11）其他有關(guān)依據(jù)資料 二．項(xiàng)目概況 鞋廠以西、鐵道以南、沿河街以北、長(zhǎng)通路以東 .本項(xiàng)目為九臺(tái)市重 點(diǎn)規(guī)劃的 7 個(gè)民生住房項(xiàng)目之一。總居住戶數(shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開(kāi)發(fā)“ 新洲?國(guó)際 ”，致力于為在 沿河街中段工作的各 階層周邊市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 2. 雨水、污水排放 沿河 路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從 第四建筑公司 開(kāi)閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由 市食品廠 配電室引入。 5. 供氣 已由沿河?xùn)| 路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由 九臺(tái) 宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。 6. 電信 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門(mén)的程控交換機(jī)，擬合同九臺(tái)聯(lián)通 解決。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，扣除成本， 減去銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加 萬(wàn)元、所得稅 萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金 萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為 萬(wàn)元。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同 時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴(lài)九臺(tái)的城市 的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一．市場(chǎng)調(diào)查 （一）項(xiàng)目宏觀 背景分析 1）《吉林省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 20212020）》：規(guī)劃中提出至 2020 年，吉林省域形成“一區(qū)、四軸、一帶”的空間布局結(jié)構(gòu)，其中“一區(qū)”即指長(zhǎng)（春）吉（林）都市整合區(qū)，而本次規(guī)劃的九臺(tái)市就位于長(zhǎng)吉都市整合區(qū)內(nèi)，屬于長(zhǎng)吉次區(qū)域。在職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃中確定九臺(tái)市為工業(yè)型市縣，對(duì)九臺(tái)市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的指引是九臺(tái)市城區(qū)主要發(fā)展食品、機(jī)械、汽配等產(chǎn)業(yè)。確定九臺(tái)市的發(fā)展思路為：壯大醫(yī)藥、食品、農(nóng)產(chǎn)品加工、礦產(chǎn) 建材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展花卉、苗木、旅游等新興業(yè)態(tài)，重點(diǎn)建設(shè) 省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。努力構(gòu)筑大長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)圈，以高等級(jí)公路連通周邊的農(nóng)安、德惠、榆樹(shù)、九臺(tái)、公主嶺、長(zhǎng)嶺等縣（市）區(qū)，在 100 公里半徑范圍內(nèi)構(gòu)建一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈交通網(wǎng)，培育城市集群和產(chǎn)業(yè)集群。 東部次中心城市：該定位主要強(qiáng)調(diào)的是生活職能的定位。同時(shí)，東部次中心城市的建設(shè)隱含著城市生活職能建設(shè)方面不僅僅要突出完善的、良好的生活基礎(chǔ)設(shè)施條件，而且要努力建設(shè)環(huán)境優(yōu)美的 、生活和諧城市環(huán)境。 綜合產(chǎn)業(yè)城市：該定位主要強(qiáng)調(diào)的是生產(chǎn)職能的定位。由于煤炭產(chǎn)業(yè)逐漸萎縮，未來(lái)，九臺(tái)必然在充分利用現(xiàn)有能源優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，積極發(fā)展接替產(chǎn)業(yè)，扶持沸石、膨潤(rùn)土等非金屬礦的開(kāi)采利用。 根據(jù)上述分析和相關(guān)的專(zhuān)題研究，本次規(guī)劃所確定的九臺(tái)城市性質(zhì)為：長(zhǎng)春市域東部的次中心城市、綜合產(chǎn)業(yè)城市。 目前 吉林省九臺(tái)市 住宅市場(chǎng)供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的 5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。 購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬(wàn)以下的占33%,承受總價(jià)格在 2130萬(wàn)之間的占 %承受總價(jià)格在 3140 萬(wàn)的占 %承受總價(jià)格在 4150萬(wàn)的占 8%,承受總價(jià)格在 50萬(wàn)以上的占 4%。 二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前 吉林省九臺(tái)市 房地產(chǎn)投資大幅增加， 2021 年上半年 九臺(tái) 完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。其中住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷(xiāo)售投資比率來(lái)看， 98 年銷(xiāo)售額只占到投資額的 %， 99 年上升到 60%， 在 2021 年 ， 全市銷(xiāo)預(yù)售總面積為 萬(wàn)㎡（其中住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡）同比增長(zhǎng) %；總銷(xiāo)售額為 億元，同比增長(zhǎng) %。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷(xiāo)售前景良好。 今年 吉林省九臺(tái)市 基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。今年 吉林省九臺(tái)市 房?jī)r(jià)升幅在 10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： ，地價(jià)上升。 。 ，按揭的作用。 ，也成為 了房市升溫。最終導(dǎo)致 價(jià)格上揚(yáng) 。 由于 吉林省九臺(tái)市 人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入 九臺(tái) 。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū) 內(nèi)房屋銷(xiāo)售大約每平方米 1800— 2200 元。 使 九臺(tái) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在 吉林省九臺(tái)市 居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。 鑒于 本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤(pán) 。據(jù)此我們有理由相信我們開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 九臺(tái)市的房?jī)r(jià)目前在吉林省屬于 偏低 水平 有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。 其余住宅計(jì)劃在第二年內(nèi)全部賣(mài)出，約 498 套，銷(xiāo)售金額約 萬(wàn)元。 10 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與 產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見(jiàn)附圖 2) 二．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 11 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。廚房高級(jí)瓷磚到頂。廚房鋁合金扣板吊頂。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 ：分戶門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)。 ：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 3) 配套設(shè)備： ： 6 層以上商品 房均配置高檔名牌電梯。 ：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。 4) 智能化系統(tǒng)： ：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、 24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等。 ：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼 12 托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。入口處有寬廣的地下停車(chē)場(chǎng) 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 總建筑面積 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 住宅平均層數(shù) 層 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬(wàn)㎡ 10 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 其他用地 萬(wàn)㎡ 13 四 、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一．環(huán)境條件調(diào)查 新洲?國(guó)際 提出 “ 綠色生態(tài)社區(qū) ” 的概念。 45%的綠化率保證了周?chē)己玫沫h(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。施工場(chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工 階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車(chē)輛引起的噪聲，各階段的車(chē)輛類(lèi)型及聲級(jí)見(jiàn)表。 各施工階段主要噪聲源狀況 施工階段 聲源 聲級(jí) 施工階段 聲源 聲級(jí) 土石方階段 挖土機(jī) 7896 裝修、安裝階段 電鉆 100115 沖擊機(jī) 95 電錘 100105 空壓機(jī) 7585 手工鉆 100105 打樁機(jī) 95105 無(wú)齒鋸 105 底板與結(jié)構(gòu)階段 混凝土輸送泵 90100 多功能木工刨 90100 振搗器 100105 混凝土攪拌機(jī) 100110 電據(jù) 100110 云石機(jī) 100110 電焊機(jī) 9095 多角磨光機(jī) 100115 14 空壓機(jī) 7585 交通運(yùn)輸車(chē)輛聲級(jí) (2)施工期揚(yáng)塵 施工期 揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車(chē)往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值 單位： dB（ A） 施工階段 晝間場(chǎng)界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 夜間場(chǎng)界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 土方階段 7585 75 7585 55 結(jié)構(gòu)階段 7085 70 6580 55 裝修階段 8095 85 禁止施工 55 施工階段 運(yùn)輸內(nèi)容 車(chē)輛類(lèi)型 聲級(jí) /dB(A) 土方階段 底板與結(jié)構(gòu)階段 裝修階段 土方外運(yùn) 鋼筋、商品混凝土 各種裝修材料及主要設(shè)備 大型載重機(jī) 混凝土罐車(chē)、載重車(chē) 輕型載重卡車(chē) 90 8085 75 15 (2)施工揚(yáng)塵的影響 由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問(wèn)題。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車(chē)的進(jìn)出口，盡可能 遠(yuǎn)離居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；②施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同