【正文】 特別要準備好抗風(fēng)險資金，不可挪用。 （ 4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。 （ 3）要做精品。 （ 1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。因此社會效益極為可觀。 34 從社會效益來說： 新洲?國際 建成后，可提供住宅 996 套，將切實解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。 根據(jù)該地對住宅需求的預(yù)測，前兩年需求量較高的概率為 ,需求量較低的概率為 ,后三年需求量較高的概率為 ,需求量較底的概率為 在這種情況下用決策樹分析計算知： 大面積開發(fā)期望值： NPV（ 1） = 萬元 小面積開發(fā)期望值： NPV（ 2） = 萬元 由于 NPV（ 1）大于 NPV（ 2）。兩方案的建設(shè)經(jīng)營期都為 5 年。房地產(chǎn)投資機構(gòu)就該商品住宅項目的開發(fā)提出了兩個方案。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。 1）項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。 2）項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 * 項目總建筑面積 : 萬 平方米 * 項目總投資 : 萬元 * 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬元 * 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標利潤估算的結(jié)果。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢 , 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構(gòu)決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風(fēng)險。 良好的項目管理是重要的保證。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信 息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣極可能避免不必要因素的影響。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。 三．投資風(fēng)險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標風(fēng)險、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。 當前正處于國際金融危機大條件下，由于九臺 不是以外貿(mào)為主，雖然有一些的影響，但是不是很大。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對居民就業(yè)的影響 對 九臺 的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè) 對不同利益群體的影響 項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小 項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。對社會的發(fā)展是有積極的作用。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好?？梢姡卷椖康慕ㄔO(shè)將會給 社會提供大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量 九臺 居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到 45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。 2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項目總投資額為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤額為 萬 元（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 投資回收期＝ 年 （根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金 流動資 金估算表（見附表 5） 二． 敏感性分析 編制敏感性分析表 （見附表 13） 、繪制敏感性分析圖 （見附圖 5） 三．財務(wù)評價結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 ，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備 的物化資金占用或縮短占用資金。 ，可以緩和資金矛盾。 d．銀行借款的成本率。 b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 一．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴 地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。隨著建設(shè)項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。從工程項目招標開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵 因素。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000 平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝 24 路燈。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 電信：本項目預(yù)計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831 開設(shè)下屬分局解決。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由 九臺 宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。 供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。 項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下： 供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為： （ 1） 拆遷安置費：房屋拆除費：以每平方米 200 元計算，共拆除房屋面積2800 平方米共計 56 萬人民幣。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然時 間 任 務(wù) 2021 年 4 月至 12 月 2021 年 1 月至 12 月 2021 年 1 月至 6月 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項目審 批 規(guī)劃設(shè)計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 23 山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。 22 七 、項目實施進度 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。 7. 培訓(xùn)信息公布和查 詢 ．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。 6. 培訓(xùn)積分制度。④ 外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院校或?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)進修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中 脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。 ② 公司外部課程：作為表 現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。為此職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導(dǎo)。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。 4. 培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。 3. 培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機會。 對此組織機構(gòu)進行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能 20 滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要 求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責(zé)任。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達命令 ,只是參謀作用。 售后服務(wù)部 ： 負責(zé)售后回訪，保修修繕 ，工程遺留問題處理工作。 營銷部 ： 負責(zé)商品房的銷售和管理 。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。 二 .現(xiàn)場 工程管理 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 D 組織設(shè)計交底。 B 辦理開工報告。 2. 物資準備 3. 現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 4)編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善?、設(shè)計計劃。 2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。 采購部 ： 負責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作 。 財務(wù)部 ： 負責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。 負責(zé) 內(nèi)部員工管理 :對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理 。 一．組織機構(gòu)設(shè)置 本公司是股份有限制公司 ,分為權(quán)力機構(gòu) ,經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu) .最高權(quán)力機構(gòu)是董事會 ,實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制 ,董事會由 8 人組成 ,董事長1人 ,副董事長 2人 ,對股東大會負責(zé) .總經(jīng)理受董事會任聘 ,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理 , 負責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動 .高級職員由董事會商議任聘 .監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表 8 人組成 .對公司的財務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。 六 、組織機構(gòu)與人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。 2．調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況 調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在 地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。 二．消防設(shè)施 消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井