【導(dǎo)讀】六、組織機構(gòu)與人力資源配置··························································19

　　

【正文】 些的影響，但是不是很大。 30 一．敏感性分析 敏感性分析表（見附表 13） 敏感性分析圖（見附圖 5） 二．定性分析 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。 政策 風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。 經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境 和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標風(fēng)險、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險。 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。 社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響， 31 從而給從事房地產(chǎn)商品 生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。 三．投資風(fēng)險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認識和管理。該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信 息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。 良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風(fēng)險。 32 十三 、研究結(jié)論與建議 一．推薦方案的總體描述 九臺 的各項建設(shè)項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國 加入 WTO 后 ,投資政策再一次放寬。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢 , 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構(gòu)決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。 二．推薦方案的優(yōu)缺點描述 1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 2）項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 * 項目總建筑面積 : 萬 平方米 * 項目總投資 : 萬元 * 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬元 * 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標利潤估算的結(jié)果。 3）項目具有突出優(yōu)勢 * 在附近區(qū)域與 新洲?國際 的競爭對手較少 * 新洲?國際 小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢 * 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） * 項目所處地塊的發(fā)展前景較好 4）項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 33 本項目屬于大面 積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 1）項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。 2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。 通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā) 展趨勢。房地產(chǎn)投資機構(gòu)就該商品住宅項目的開發(fā)提出了兩個方案。方案（ 1）為大面積開發(fā)，方案（ 2）為小面積開發(fā)。兩方案的建設(shè)經(jīng)營期都為 5 年。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。 根據(jù)該地對住宅需求的預(yù)測，前兩年需求量較高的概率為 ,需求量較低的概率為 ,后三年需求量較高的概率為 ,需求量較底的概率為 在這種情況下用決策樹分析計算知： 大面積開發(fā)期望值： NPV（ 1） = 萬元 小面積開發(fā)期望值： NPV（ 2） = 萬元 由于 NPV（ 1）大于 NPV（ 2）。故選擇大面積開發(fā)方 案為收益最大方案。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為 九臺的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了九臺 的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。 34 從社會效益來說： 新洲?國際 建成后，可提供住宅 996 套，將切實解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營 造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為 九臺市區(qū) 內(nèi)又一個亮點，為 九臺 地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了 吉林省九臺市 的安居工程，使九臺 人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使 九臺 人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會效益極為可觀。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利 的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化 九臺 的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 （ 1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。 （ 2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 （ 3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設(shè)計出來的標志性 、有品位的產(chǎn)品。 （ 4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。 （ 5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風(fēng)險資金，不可挪用。 35 十四 、附圖、附表 一、附圖 附圖 1 《 項目 位置圖》 附圖 2 《小區(qū)規(guī)劃簡圖》 附圖 3 《各樓型單元平面圖》 附圖 4 《各年銷售情況圖》 附圖 5 《敏感性分析圖》 二、附表 附表 1 《建筑工程費用估算表》 附表 2 《國內(nèi)設(shè)備購置費估算表》 附表 3 《 安裝工程費用估算表》 附表 4 《項目投入總資金估算匯總表》 附表 5 《流動資金估算表》 附表 6 《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》 附表 7 《資金來源與運用表》 附表 8 《分年資金投入計劃表》 附表 9 《借款償還計劃表》 附表 10 《敏感性分析表》 36 附圖 1 37 38 附 圖 3:各樓型單元平面圖 ①號樓單元平面圖（ A、 B 型） ②號樓單元平面圖（ C、 D 型） 39 ③號樓單元平面圖（ E、 F 型） ④號樓單元平面圖（ G、 H 型） 40 附圖 4 敏感性分析圖 0%10%20%30%40%50%60%30%25%20%15%10%5%0% 5% 10%15%20%25%30%35%40%45%50%不確定因素變化率（% ）評價指標（I R R 等）銷售價格（ L 1 ）建設(shè)投資（ L 3 ）基本方案內(nèi)部收益率基準收益率敏感性分析圖2 7 . 5 %8 41 附表 1 建筑工程費用估算表 附表 2 國內(nèi)設(shè)備購置費估算表 單位：萬元 序號 設(shè)備名稱 設(shè)備購置費 出廠價 運雜費 總價 1 人工天然氣 2 供電供熱系統(tǒng) 3 智能系統(tǒng) 4 合計 附表 3 安裝工程費用估算表 序號 安裝工程名稱 指標（費率） 安裝費用（萬元） 1 人工天然氣 2 供電供熱系統(tǒng) 3 智能系統(tǒng) 4 合計 序號 建、構(gòu)筑物名稱 單位 工程量 單價（萬元） 費用合計（萬元） 1 ①號樓型 棟 4 2 ②號樓型 棟 4 3 ③號樓型 棟 15 4 ④號樓型 棟 22 5 入口商店門面 ㎡ 400 按 800 元 /㎡計 32 6 集貿(mào)市場 ㎡ 1000 按 500 元 /㎡計 50 7 總計 42 附表 4 項目投入總資金估算匯總表 單位：萬元 序號 費用名稱 投資額 占項目投入總資金 的比例 估算說明 合計 其中：外匯 1 建設(shè)投資 0 建設(shè)投資靜態(tài)部分 0 建筑工程費 0 設(shè)備及工器具購置費 0 安裝工程費 0 工程建設(shè)其他費用 0 基本預(yù)備費 0 建設(shè)投資動態(tài)部分 0 漲價預(yù)備費 0 建設(shè)期利息 0 2 流動資金 0 3 項目投入總資金（ 1+2） 0 1 附表 5 流動資金估算表 單位：萬元 序號 項目 最低周轉(zhuǎn)天數(shù) 周轉(zhuǎn)次數(shù) 計算期 2021 2021 2021 2021 1 流動資產(chǎn) 應(yīng)收賬款 0 存貨 原材料 在產(chǎn)品 產(chǎn)成品 現(xiàn)金 2 流動負債 應(yīng)付賬款 3 流動資金（ 12） 43 附表 6 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表 單位：萬元 項 目 合 計 計 算 期 2021 2021 2021 2021 2021 銷售（營業(yè)）收入 0 15425 A房型銷售收入 單價（含 稅） 銷售量（套） 30 34 B房型銷售收入 單價（含稅） 銷售量（套） 30 34 C房型銷售收入 單價（含稅） 銷售量（套） 70 10 D房型銷售收入 2476 單價（含稅） 銷售量（套） 70 10 E房型銷售收入 單價（含稅） 銷售量（套） 20 20 50 F房型銷售收入 1824 單價（含稅） 銷售量（套） 20 20 50 G房型銷售收入 單價（含稅） 銷售量（套） 20 20 180 44 H房型銷售收入 單價（含稅） 銷售量（套） 20 20 180 44 入口商店門面 88 單價（含稅） 銷售量（㎡） 400 集貿(mào)市場 130 單價（含稅） 銷售量（㎡） 1000 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 消費稅（不考慮 ） 城市維護建設(shè)