【導讀】通過研究分析，可以為項目的最終決策特別是該項目經(jīng)濟方面的合理性提。供判別依據(jù)，同時還能為政府相關部門對該項目的報批審核提供文獻參考。析、結論及建議。來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟效益。同時又能安置好住戶，改善和提高居民的居住

　　

【正文】 程費為 17420 %=。 ④ 取工程建設其他費用投資比例為 %，則工程建設其他費用為 17420%= 萬。 ⑤ 取基本預備費投資比例為 %，則基本預備費為 17420 %= 萬。 ⑥ 取漲價預備費投資比例為 %，則漲價預備費為 17420 %= 萬。 （ 2）附表 2：投資使用與資金籌措計劃表 (P36) ① 第 1 年 取第 1年建設投資比例為總建設投資的 40%，即為 40%= 萬。 ∵第 1年應計利息 為 2400 8%=192 萬。 ∴第 1年不含建設期利息的建設投資為 = 萬。 ∵流動資金在建設期均衡投入，每年各投 50%，即為 萬。 ∴第 1年的投資使用為 += 萬。 取第 1年資本金投入比例為總資本金的 40%，即為 10610 40%=4244 萬。 ∴第 1年的預售收入為 = 萬。 ② 第 2 年 取第 2年建設投資比例為總建設投資的 60%，即為 60%= 萬。 ∵第 2年應 計利息為 2400（ 1+8%） 8%+2400 8%= 萬。 ∴第 2年不含建設期利息的建設投資為 =9321 萬。 ∴第 1年的投資使用為 += 萬。 取第 1年資本金投入比例為總資本金的 60%，即為 10610 60%=6366 萬。 ∴第 1年的預售收入為 = 萬。 （ 3）附表 3：借款還本付息計劃表 (5=1+2+34)(P35) ① 第 1 年 年末余額： 2400+192=2592 萬。 ② 第 2 年 年末余額： 2592+2400+= 萬。 ③ 第 3 年 當年應計利息： 8%= 萬。 第 20 頁 共 41 頁 第 36年每年等額還本付息額：〔 2400（ 1+8%）178。 +2400（ 1+8%）〕（ A/P,8%,4）= 萬。 當年應還本金： = 萬。 年末余額： += 萬。 ④ 第 4 年 當年應計利息： 8%= 萬。 當年應還本金： = 萬。 年末余額： += 萬。 ⑤ 第 5 年 當年應計利息： 8%= 萬。 當年應還本金： = 萬。 年末余額： += 萬。 ⑥ 第 6 年 當年應計利息： 8%= 萬。 當年應還本金： = 萬。 年末余額： +=0。 （ 4）附表 4：總成本費用估算表（ 5=1+2+3+4） (P35) ① 第 1 年的經(jīng)營成本取第 1年營業(yè)收入的 1%，即為 1%= 萬。 ② 第 2 年的經(jīng)營成本取第 1年經(jīng)營成本的 80%，即為 80%= 萬。 ③ 3— 10 年的年經(jīng)營成本取當年物業(yè)收入的 50%，即為 50%= 萬。 ④ 3— 10 年的年攤銷費：（ 871+）247。 8= 萬。 ⑤ 第 3 年的總成本費用： ++= 萬。 ⑥ 第 4 年的總成本費用： ++= 萬。 ⑦ 第 5 年的總成本費用： ++= 萬。 ⑧ 第 6 年的總成本費用： ++= 萬。 ⑨ 第 7— 10 年每年的總成本費用： += 萬。 （ 5）附表 5：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表 (P37) ① 第 1 年 ∵營業(yè)稅為 5%= 萬。 第 21 頁 共 41 頁∴城鄉(xiāng)維護建設稅為 7%= 萬，教育費附加為 3%= 萬。 ② 第 2 年 ∵營業(yè)稅為 5%= 萬。 ∴城鄉(xiāng)維護建設稅為 7%= 萬，教育費附加： 3%= 萬。 ③ 第 3 年 ∵營業(yè)稅為 5%= 萬。 ∴城鄉(xiāng)維護建設稅為 7%= 萬，教育費附加為 3%= 萬。 ④ 第 4 年 ∵營業(yè)稅為 5%= 萬。 ∴城鄉(xiāng)維護建設稅為 7%= 萬，教育費附加為 3%= 萬。 ⑤ 第 5 年 ∵營業(yè)稅為 5%= 萬。 ∴城鄉(xiāng)維護建設稅為 7%= 萬，教育費附加為 3%= 萬。 ⑥ 第 6— 10 年 ∵營業(yè)稅為 5%= 萬。 ∴城鄉(xiāng)維護建設稅為 7%= 萬，教育費附加為 3%= 萬。 （ 6）附表 6：項目投資現(xiàn)金流量表（ 3=12） (P38) ① 第 1 年 所得稅：（ ） 25%= 萬。 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,1） = 萬。 ② 第 2 年 所得稅：（ ） 25%= 萬。 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,2） = 萬。 ③ 第 3 年 所得稅：（ ） 25%= 萬。 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,3） = 萬。 ④ 第 4 年 所得稅：（ ） 25%= 萬。 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,4） = 萬。 第 22 頁 共 41 頁 ⑤ 第 5 年 所得稅：（ ） 25%= 萬。 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,5） = 萬。 ⑥ 第 6— 10 年 ∵第 6— 10年的營業(yè)收入小于總成本費用。 ∴第 6— 10年的所得稅為 0。 第 6年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,6） = 萬。 第 7年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,7） = 萬。 第 8年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,8） = 萬。 第 9年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 ： （ P/F,15%,9） = 萬。 第 10年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,10） = 萬。 （ 7）附表 7：項目資本金現(xiàn)金流量表 (P39) ① 第 1 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,1） = 萬。 ② 第 2 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,2） = 萬。 ③ 第 3 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,3） = 萬。 ④ 第 4 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,4） = 萬。 ⑤ 第 5 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,5） = 萬。 ⑥ 第 6 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,6） = 萬。 ⑦ 第 7 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,7） = 萬。 ⑧ 第 8 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,8） = 萬。 ⑨ 第 9 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,9） = 萬。 ⑩ 第 10 年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量： （ P/F,15%,10） = 萬。 （ 8）附表 9：資金來源與運用表 (P41) 第 1年和第 2年的長期借款分別等于附表 3中第 1 年和第 2 年的年末余額，其他年份長期借款為 0。 財務盈利能力分析 （ 1）項目投資回收期 根據(jù)附表 6“項目投資現(xiàn)金流量表”作項目現(xiàn)金流量表如下： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 15%） 第 23 頁 共 41 頁 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 6 7 8 9 10 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 ∴項目靜態(tài)投資回收期 =累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1+︱上一年的累計凈現(xiàn)金流量︱247。當年的 凈現(xiàn)金流量 =21+︱ ︱247。 = 年。 ∴項目動態(tài)投資回收期 =累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1+︱上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值︱247。當年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 =21+︱ ︱247。 = 年。 （ 2）項目財務凈現(xiàn)值 從表 可以看出本項目的財務凈現(xiàn)值為 萬元。 （ 3）項目財務內(nèi)部收益率 ① 取基準收益率為 45%，則項目現(xiàn)金流量表為： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 45%） 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 6 7 8 9 10 第 24 頁 共 41 頁 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 ② 取基準收益率為 46%，則項目現(xiàn)金流量表為： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 46%） 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 6 7 8 9 10 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 ∴項目財務內(nèi)部收益率（ FIRR） =45%+247。（ +）（ 46%45%） =%。 （ 4）根據(jù)附表 8“利潤與利潤分配表”可計算下列評價指標 : ① 投資利潤率（詳細見附表 8） ② 投資利稅率（詳細見附表 8） ③ 總投資利潤率 =年利潤總額247。項目總投資 100%=（ ++ ++ 4）247。 17520 100%=247。 17520100%=%。 ④總資本金凈利潤率 =總年凈利潤247。項目資本金 100%=（ ++ ++ 4）247。 10610 100%=247。 10610100%=%。 第 25 頁 共 41 頁 不確定性分析 （ 1）敏感性分析 基本方案財務內(nèi)部收益率（所得稅后）為 %，動態(tài)投資回收 期從建設期算起為 年，均滿足財務判別基準值的要求。考慮到項目實施過程中一些不定因素的變化，現(xiàn)分別對建設投資作提高 10%和降低 10%的單因素變化對內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析。 ① 當建設投資增加 10%時 A 取基準收益率為 39%，則項目現(xiàn)金流量表為： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 39%） 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 6 7 8 9 10 現(xiàn)金流入 1349 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 B 取基準收益率為 38%，則項目現(xiàn)金流量表為： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 38%） 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 第 26 頁 共 41 頁 6 7 8 9 10 現(xiàn)金流入 1349 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 ∴項目財務內(nèi)部收益率（ FIRR） =38%+247。（ +）（ 39%38%）=%。 C 基準收益率取 15%時，項目現(xiàn)金流量表如下： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 15%） 38% 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 6 7 8 9 10 現(xiàn)金流入 1349 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 ∴項目動態(tài)投資回收期 =累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1+︱上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值︱247。當年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 =21+︱ ︱247。 = 年。 ∴當建設投資增加 10%時，項目的財務凈現(xiàn)值為 萬，比原方案的項目財務凈現(xiàn)值減少 萬，減少 %。 ② 當建設投資減少 10%時 A 取基準收益率為 54%，則項目現(xiàn)金流量表為： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 54%） 第 27 頁 共 41 頁 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 6 7 8 9 10 現(xiàn)金流入 1349 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 B 取基準收益率為 53%，則項目現(xiàn)金流量表為： 表 項目現(xiàn)金流量表（基準收益率為 53%） 0 1 2 3 4 5 現(xiàn)金流入 0 現(xiàn)金流出 0 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈