【正文】 （ 5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。 （ 2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利 的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化 九臺 的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。該方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎，并且為 九臺的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了九臺 的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。 通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā) 展趨勢。 3）項目具有突出優(yōu)勢 * 在附近區(qū)域與 新洲?國際 的競爭對手較少 * 新洲?國際 小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢 * 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） * 項目所處地塊的發(fā)展前景較好 4）項目開發(fā)經(jīng)營風險較小 33 本項目屬于大面 積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。 32 十三 、研究結(jié)論與建議 一．推薦方案的總體描述 九臺 的各項建設項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國 加入 WTO 后 ,投資政策再一次放寬。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。 社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響， 31 從而給從事房地產(chǎn)商品 生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。 經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境 和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。 政策 風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。 定價要兼顧各方，按政策承建項目 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對地區(qū)基礎設施、社會服務質(zhì)量和城市化進程的影響 基礎設施、社會服務質(zhì)量等各方面范圍廣 促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質(zhì)量，加快城市化進程 持續(xù)發(fā)展 對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響 無 無 無 十二 、風險分析 為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對 新洲?國際 投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資 決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。 三．社會評價結(jié)論 總的說來，該項目的建設對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。建成后交通和市場環(huán)境應大體滿足需求。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。 28 十一 、社會評價 一．項目對社會影響分析 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室 內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。 。 風險因素和風險程度分析表 序 號 風 險因素名稱 風 險 程 度 災難性 嚴重性 較 大 一 般 1 市場風險 ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ ：具體優(yōu)化方法如下： 。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題： ：主要包括以下幾個方面 a．由于資金的時間價值形成的利息。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。 2．用銀行貸款 5000 萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設承包的交鑰匙工程等顯得由項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 25 為重要。 小區(qū) 內(nèi)綠化及景點建設：計劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行?？紤]留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。 （ 2） 土地批租費：主要 包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400 萬人民幣。據(jù)市場分析，預計每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目 工程 開發(fā)建設進度計劃安排 ， 如下 表所示 — 項目實施 進度計劃表 八 、投資估算 一．根據(jù)擬訂項目 的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量 本建設項目總占地面積約 10 萬平方米，總建筑面積接近 13萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場 萬平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。職員可以登錄到 公司 主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。 職員參加各種培訓并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在 公司 參加培訓的最全面記錄。參加各種形式的學習后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。 5. 培訓種類主要有以下四種：① 公司內(nèi)部課程：作為 公司 職員，為進一步了解公司，適應崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓練等。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓練 。 培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 二．勞動定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務人員 合 計 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財務部 3 7 6 3 7 6 運營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷售管理 其中： 營銷部 售后服務部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計 32 7 21 30 90 三．員工培訓 1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。 物業(yè)管理部 ： 負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。 E 做好工程決算及項目移交。 E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。 4. 其它準備： A 利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。 3)編制或?qū)徍耸┕D預算。 保安部 ： 負責 巡 察 報告 、物資保護、 停車場管理 工作。 組織機構(gòu)圖： 董事會 監(jiān)理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總 運營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務 理 部 部 部 辦公室 ： 負責 公司文檔管理 :可對公司的文檔進行分類管理 。 3．消防措施和設施 根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。 4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。 2．安全措施方案 針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有： 17 1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設備。 1)有毒有害物品的危害。 四．公眾參與 新洲?國際 環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為 米，排氣量約 7000 立方米 /h (2)天然氣燃燒廢氣 居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為 立方米 /h，平均燃氣量為 立方米 /h， 996 戶居民共用天然氣 2420210 立方米。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能 遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 總建筑面積 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 住宅平均層數(shù) 層 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬㎡ 10 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 其他用地 萬㎡ 13 四 、環(huán)境影響評價 一．環(huán)境條件調(diào)查 新洲?國際 提出 “ 綠色生態(tài)社區(qū) ” 的概念。 宣傳欄：設在人流集中必經(jīng)之地。 座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼 12 托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 4) 智能化系統(tǒng)： ：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 ：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。廚房鋁合金扣板吊頂。 11 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 (小區(qū)