【正文】 涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全 措施方案。 2)對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場所，可能造成對(duì)人身的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。 一．勞動(dòng)安全衛(wèi)生 1．危害因素和危害程度分析 分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。公眾參與的對(duì)象為洪山區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。 污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和 16 廚房污水。 擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。停車場設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出口。 三．項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒 廢氣、生活污水和生活垃圾。 通過對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工 場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見表。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。 二．施工期環(huán)境影響分析 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場等 “ 硬質(zhì)景觀 ” ，較少采用有生命力的活生生的 “ 軟質(zhì)景觀 ” ，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時(shí) 設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。 廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。大小高度適宜，便以觀看。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可 設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 欄桿：起安全保護(hù)作用。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 ：煤氣管道安裝到廚房。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。 ：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。 ：戶外窗用彩鋁窗。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。 ：廳、房為乳膠漆。 2) 室內(nèi)： ：廳、房為乳膠漆。 根據(jù) 多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺(tái) 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。 一．建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元）， 新洲?國際 項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 ： 本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2021年 3月初開盤： 開盤后 一年 內(nèi)，即至 2021 年 3 月 初 ，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 498 套住宅，銷售金額約 萬 元。 五．市場風(fēng)險(xiǎn)分析 ： “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū) 。而周邊地段由于 九臺(tái) 近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購買力增強(qiáng)，所以 該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞，尤其是國 內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 另外知名企業(yè)得到追捧。 9 四．競爭力分析 由于九臺(tái)市被定為長春市域東部的次中心城市、綜合產(chǎn)業(yè)城市 ，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn) 發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐九臺(tái)以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使 九臺(tái) 房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 ，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐 九臺(tái)以爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價(jià)上漲。 從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動(dòng)地 價(jià)上升。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 吉林省九臺(tái)市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 吉林省九臺(tái)市 商品 房價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì) 。 8 三．價(jià)格預(yù)測 據(jù)調(diào)查，今 年 吉林省九臺(tái)市 還將陸續(xù)推 出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 2021 年 項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) 吉林省九臺(tái)市 房價(jià)繼續(xù)走高。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住 九臺(tái) 的 公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。 2021 年總投資額為 億元，同比增長 %。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,吉林省九臺(tái)市 購房者所能承受的價(jià)格在 2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看 ,120m2140m2 的住宅面積目前是 吉林省九臺(tái)市 住宅市場上供應(yīng)的主力 ,市場接受程度最高。 7 （二） .九臺(tái)房地產(chǎn)市場分析 據(jù) 2021 年 九臺(tái)國民經(jīng)濟(jì) 報(bào)告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為 元 /m2,住宅平均價(jià)格為 元 /m2 寫字樓平均價(jià)格為 元 /m2 從市場形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。通過招商引資，引進(jìn)一些產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、附加值高的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，使九臺(tái)市逐步實(shí)現(xiàn)由資源型城市向綜合性的加工業(yè)基地轉(zhuǎn)變，將城區(qū)建設(shè)成為全市和市域的綜合工業(yè) 基地是城區(qū)的一個(gè)主導(dǎo)職能。九臺(tái)目前是一個(gè)以機(jī)械、化工、煤炭、食品加工為主的小城市，以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)仍將是九臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體。即要?jiǎng)?chuàng)造出在硬環(huán)境和軟環(huán)境兩方面有著吸引中心城區(qū)人口外遷的城市來。應(yīng)對(duì)中心城區(qū)人口疏解，在長春市區(qū)周邊形成若干個(gè)次中心城市是必然的選擇，九臺(tái)市無疑在長春市域的東部承擔(dān)了這樣的職能。 4）《九臺(tái)市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》：充分發(fā)揮我市區(qū)位、交通、資源、人才、 產(chǎn)業(yè)等比較優(yōu)勢(shì)和競爭優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)實(shí)施“工業(yè)主導(dǎo)、項(xiàng)目拉動(dòng)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、富民強(qiáng)市”的戰(zhàn)略，著力推進(jìn)“一城兩區(qū)”建設(shè)，帶動(dòng)“六業(yè)”發(fā)展，把項(xiàng)目開發(fā)的主攻方向向農(nóng)副產(chǎn)品（食品）加工、醫(yī)藥、礦產(chǎn)能源、機(jī)械加工、現(xiàn)代服務(wù)和旅游六大產(chǎn)業(yè)集聚。 3）《長春市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》：“十一五”時(shí)期，重點(diǎn)建設(shè)榆樹、農(nóng)安、德惠、九臺(tái)等 4個(gè)次中心城市。 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住 宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 地下車庫面積 平方米 4820 停車位 個(gè) 240 6 2）《長春市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》：規(guī)劃確定九臺(tái)城區(qū)為長春市的次中心城市，龍嘉鎮(zhèn)和卡倫湖鎮(zhèn) 為重點(diǎn)鎮(zhèn)。規(guī)劃城鎮(zhèn)等級(jí)體系中九臺(tái)市為縣級(jí)市，卡倫湖鎮(zhèn)和西營城鎮(zhèn)為省級(jí)重點(diǎn)鎮(zhèn)。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 5 三．問題與建議 考慮到 新洲?國際 建成后， 要居民有高品質(zhì)的生活水平，結(jié)合住戶 的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。 本項(xiàng)目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬元。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。通過天然氣中壓 管向區(qū)內(nèi)送氣。考慮留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。 4 3. 供熱 擬從沿河 路新敷設(shè)的供熱干線接入。 1. 供水 在沿河街 東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。 自有資金為 3000 萬元， 新洲?國際 項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米。 本項(xiàng)目基于全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)市場欣欣向榮， 九臺(tái) 房地產(chǎn)更是獨(dú)秀一枝，在這樣一個(gè)大好的市場環(huán)境下，應(yīng)運(yùn)而生。九臺(tái)市工業(yè)經(jīng)濟(jì)在面對(duì)金融危機(jī)的環(huán)境下，仍然保持了穩(wěn)步增長的勢(shì)頭，截至 2021 年一季度，全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn) 億元，完成年計(jì)劃 130 億元的 %，同比增長 %；規(guī)模以 上工業(yè)增加值實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長 %；工業(yè)投資完成 億元，同比增長 %。城市居民人均可支配收入達(dá)到 6350 元，比上年增長 12%。其中，工業(yè)投資完成 億元，比上年增長 48%。三次產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 ： ： 40。 2021 年初，九臺(tái)全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，比上年增長 %。 36 2 一、總 論 一．項(xiàng)目背景 作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定，使得全國 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境良好。 33 十四 、附圖、附表 29 十二 、風(fēng)險(xiǎn)分析 2 二、市場預(yù)測 國際項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告 目 錄 一、總 論 鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院 畢 業(yè) 設(shè) 計(jì)（初 稿 ） 2021 屆 工程管理 專業(yè) 0509062 班級(jí) 題 目 新洲國際項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告 姓 名 李 博 學(xué)號(hào) 16 指導(dǎo)教師 王曉燕 職稱 副教授 二 ОО 九 年 五 月 十 日