【正文】 時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周?chē)鷺?shù)立高于 3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 (1)地下車(chē)庫(kù)廢氣 新洲?國(guó)際 建有 240 個(gè)停車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)，地下車(chē)庫(kù)面積 4820，層高約 。車(chē)庫(kù)內(nèi)的廢氣排放高度為 米，排氣量約 7000 立方米 /h (2)天然氣燃燒廢氣 居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛? 立方米 /h，平均燃?xì)饬繛? 立方米 /h， 996 戶(hù)居民共用天然氣 2420210 立方米。按人均每天用水 150L 估算，居住人口 3187 人，生活耗水量每天 480 立方米。 四．公眾參與 新洲?國(guó)際 環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的木的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意見(jiàn)、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。 五 、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證 在建設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。 1)有毒有害物品的危害。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件，對(duì)人體健康的危害程度以及 造成職業(yè)性疾病的可能性 2)危險(xiǎn)性作業(yè)危害。 2．安全措施方案 針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： 17 1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。 3)對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。 4)對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。 1．火災(zāi)危險(xiǎn)性分析 分析生產(chǎn)過(guò)程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過(guò)程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過(guò)程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。 3．消防措施和設(shè)施 根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類(lèi)別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方 18 案。 組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會(huì) 監(jiān)理會(huì) 總經(jīng)理 專(zhuān)家委員會(huì) 行政副總 運(yùn)營(yíng)副總 銷(xiāo)售副總 辦 人 財(cái) 保 采 工 營(yíng) 售 物 公 事 務(wù) 安 購(gòu) 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷(xiāo) 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室 ： 負(fù)責(zé) 公司文檔管理 :可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類(lèi)管理 。 人事部 ： 負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。 保安部 ： 負(fù)責(zé) 巡 察 報(bào)告 、物資保護(hù)、 停車(chē)場(chǎng)管理 工作。 工程部 ： 一 .工程前期準(zhǔn)備 19 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 5)對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 4. 其它準(zhǔn)備： A 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。 E 摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)國(guó)家線(xiàn)路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。 E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。作好銷(xiāo)售計(jì)劃的編織機(jī)銷(xiāo)售策劃工作。 物業(yè)管理部 ： 負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。這一組織形式既能及時(shí)指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門(mén)和專(zhuān)業(yè)人員的工作特長(zhǎng) ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門(mén)之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 二．勞動(dòng)定員 部 門(mén) 管理人員 營(yíng)業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計(jì) 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部 3 7 6 3 7 6 運(yùn)營(yíng)管理 其中：保安部 采購(gòu)部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷(xiāo)售管理 其中： 營(yíng)銷(xiāo)部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計(jì) 32 7 21 30 90 三．員工培訓(xùn) 1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。 2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺(jué)或不自覺(jué)地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時(shí)間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神；職員將學(xué)會(huì)如何管理、激勵(lì)、培訓(xùn) 其他人；職員將學(xué)到更為有用的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。 培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開(kāi)發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、公 21 司理念等），對(duì)職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練 。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開(kāi)發(fā)和提高自身能力。 5. 培訓(xùn)種類(lèi)主要有以下四種：① 公司內(nèi)部課程：作為 公司 職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請(qǐng)或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類(lèi)別主要有：公司理念推廣、自我開(kāi)發(fā)、管理研修、專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練等。使職員有時(shí)間、精力來(lái)總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn) 。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書(shū)及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。 職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門(mén)申報(bào)積分，積分將是職員在 公司 參加培訓(xùn)的最全面記錄。不同類(lèi)別的職員積分要求有所不同。職員可以登錄到 公司 主頁(yè)上查詢(xún)或咨詢(xún)所在單位的人事專(zhuān)職人員。 本項(xiàng)目工程計(jì)劃自 2021年 7月開(kāi)工，至 2021 年 6 月竣工，總工期 2年。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目 工程 開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排 ， 如下 表所示 — 項(xiàng)目實(shí)施 進(jìn)度計(jì)劃表 八 、投資估算 一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)方案，確定各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量 本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約 10 萬(wàn)平方米，總建筑面積接近 13萬(wàn)平方米（其中公建面積約 萬(wàn)平方米），總戶(hù)數(shù) 996戶(hù)，地下停車(chē)場(chǎng) 萬(wàn)平方米，綠化面積近 萬(wàn)平方米，容積率 。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行等。 （ 2） 土地批租費(fèi)：主要 包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計(jì)400 萬(wàn)人民幣。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線(xiàn)和 DN1800 毫米的污水管線(xiàn)，可以就進(jìn)排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線(xiàn)接入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 小區(qū) 內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。 由此可得項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確 定單位工程造價(jià) 根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱(chēng) 金額（萬(wàn)元） 1 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見(jiàn)費(fèi) 7 建設(shè)期利息 8 總投資 九 、融資方案 新洲?國(guó)際 的建設(shè)項(xiàng)目 中資金問(wèn)題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問(wèn)題。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過(guò)資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對(duì)于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶(hù) 996 平均每戶(hù)建筑面積 平方米 130 平均每戶(hù)居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 25 為重要。固定資金用于購(gòu)置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購(gòu)買(mǎi)工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。因此，如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問(wèn)題。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 3000 萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿(mǎn)足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。 2．用銀行貸款 5000 萬(wàn)元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來(lái)源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，借錢(qián)賺錢(qián)的一種方法。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn) 二．編制資金流動(dòng)計(jì)劃，確定資金的需求額 序號(hào) 項(xiàng)目 建 設(shè) 期 2021 2021 2021 2021 小計(jì) 1 投資 分年計(jì)劃 35% 35% 30% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 小計(jì) 26 2 資金籌措 自有資金 3000 3000 貸款 銷(xiāo)售款收入 三．資金的任用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題： ：主要包括以下幾個(gè)方面 a．由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。 c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 序 號(hào) 風(fēng) 險(xiǎn)因素名稱(chēng) 風(fēng) 險(xiǎn) 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ ：具體優(yōu)化方法如下： 。 ，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。 。 27 十 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一．設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 、銷(xiāo)售稅金及附加估算表 （見(jiàn)附表 6） （新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目）（見(jiàn)附表 7） 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 經(jīng)過(guò)表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過(guò)收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 8% 且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。 28 十一 、社會(huì)評(píng)價(jià) 一．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿(mǎn)足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室 內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。 除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量