【正文】 %7090, %90110, %110130, %130+, % 說(shuō)明： 潛在消費(fèi)者目 前居住情況主要以租賃房為主 ，而面積則集中在 70110㎡ 05101520250 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %比重 8 20 12 6 7 1所占比例 1 4 . 8 1 % 3 7 . 0 4 % 2 2 . 2 2 % 1 1 . 1 1 % 1 2 . 9 6 % 1 . 8 5 %戶(hù)外廣告 介紹 活動(dòng) 電視 傳單 路過(guò) 說(shuō)明： 壁山消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)房，則主要偏重于朋友介紹和現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)。 綜上所述 切合市場(chǎng)順時(shí)應(yīng)勢(shì)打造壁山的： 中高檔山水園林小區(qū) （三）市場(chǎng)定位 0246810121416事業(yè)單位國(guó)企 皮鞋個(gè)體經(jīng)營(yíng)機(jī)械或機(jī)電其他私營(yíng)企業(yè)其它 本次調(diào)查針對(duì)中高端用戶(hù) ，采用 問(wèn)卷調(diào)查結(jié)合深訪的方式。本案我們盡可能的考慮少投入，建議塑造一個(gè)標(biāo)志性的建筑。精心于細(xì)部設(shè)計(jì)的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計(jì)、組團(tuán)綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案精品化社區(qū)的形象，體現(xiàn)并領(lǐng)導(dǎo)全生活的都市成熟生活社區(qū)。本案的開(kāi)發(fā)也建立在充分尊重完全的地形現(xiàn)狀，體味其獨(dú)特的文化品位，并與環(huán)境有機(jī)共融的基礎(chǔ)上。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，就應(yīng)做到“業(yè)主未進(jìn)，物業(yè)先行”， 因此應(yīng)先行引進(jìn)重慶知名物業(yè)管理公司擔(dān)綱顧問(wèn)，使之項(xiàng)目入市及在日常的銷(xiāo)售推廣中更能容易的較廣大居民接受、認(rèn)可，同時(shí)為宣傳鋪下油頭。平心而論，壁山樓盤(pán)總體的物業(yè)管理水平不高，服務(wù)內(nèi)容大都僅停留在安保和保潔的層面上。以完備的設(shè)施和功能配套和自然景觀相互融合，給目標(biāo)客戶(hù)展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚自然健康的新都市生活方式，并領(lǐng)導(dǎo)住宅運(yùn)動(dòng)的新潮流。 開(kāi)發(fā)過(guò)程中我們建議強(qiáng)調(diào)物業(yè)的內(nèi)涵，注重功能的延伸。 二、營(yíng)銷(xiāo)定位篇 （一）項(xiàng)目定位 綜上所述并結(jié)合地塊條件、實(shí)地考察研究以及項(xiàng)目組內(nèi)部研討之后，我們認(rèn)為 本案從品質(zhì)分析， 在未來(lái)的銷(xiāo)售和推廣的公眾形象應(yīng)突出一個(gè)“景、風(fēng)水、原生態(tài)、高格調(diào)”以及都市的、成 熟的、人性化的社區(qū)，并在訴求上達(dá)到各種要素的和諧統(tǒng)一。 金山水岸 城中心大型旅歐風(fēng)情社區(qū) 地段、戶(hù)型 老城區(qū)政府廣場(chǎng)處 一次性 折，按揭 折，交一萬(wàn)定金簽認(rèn)購(gòu)合同。 遠(yuǎn)林城 市 作品 瀚恩陽(yáng)光 奧康上流境界 景觀、規(guī)模、理念 項(xiàng)目對(duì)面約150 米 暫未開(kāi)始公開(kāi)蓄客， 6 月 18 日放號(hào)，交 5000 元訂金得一張選房卡，放號(hào)期間每天前 40 位客戶(hù)送代金卷，預(yù)計(jì) 7 月中旬開(kāi)盤(pán)。天下 瀛 嘉 天下 51 ㎡戶(hù)型一套，五號(hào)樓現(xiàn)未公開(kāi)發(fā)售。純高層生活特區(qū) 全景高層、地段、配套 老城區(qū)國(guó)稅局樓下 一次性 99 折優(yōu)惠，按揭可提供 20 年貸款但無(wú)折扣； 交一萬(wàn)即可簽定認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，預(yù)計(jì)今年九月份開(kāi)盤(pán)。浩宇 壁城 各樣本樓盤(pán)均無(wú)較大的優(yōu)惠措施，僅限于價(jià)格的折扣優(yōu)惠，但浮度都不大。從整個(gè)廣告風(fēng)格上講較廣告語(yǔ)平庸缺乏項(xiàng)目主題靈魂。 壁城較小，密度較高，主要以公交車(chē)、人力三輪車(chē)及出租車(chē)為代步工具。 宣傳重點(diǎn)主要放在項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)理念 以 及展示企業(yè)形象、項(xiàng)目品質(zhì)上，進(jìn)行了系列化的項(xiàng)目品牌宣傳。其中 119 ㎡的三房為雙景觀大陽(yáng)臺(tái)， 131 ㎡的二室二廳三衛(wèi)小躍動(dòng)靜分區(qū)相當(dāng)好，底層為休閑區(qū)并帶超大花園。布局合理，帶直角飄窗，Ｓ型景觀陽(yáng)臺(tái)，客廳開(kāi)間最小 米，普遍在 米，緊湊適用。傳統(tǒng)布局，浪費(fèi)面積 較少，Ｓ型景觀陽(yáng)臺(tái)。金和名都 6+1 層、 28 層 高層二梯六戶(hù) 581 戶(hù) 330 個(gè) 暫無(wú) 遠(yuǎn)林動(dòng)靜不能完全分離。 瀚恩陽(yáng)光面積在 50 ㎡左右的走勢(shì)較差。 面積為 52123 ㎡，平層。天下 一期 11+1 層 6+1 層洋房 一梯四戶(hù) 一區(qū)約 600戶(hù) 約 200 個(gè) 暫無(wú) 奧康躍層帶私家花園及露臺(tái)，擁有單獨(dú)的娛樂(lè)室。其中 85 ㎡戶(hù)型帶270 度圓弧落地陽(yáng)光窗。 功能設(shè)計(jì)分析 —— 樣本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)及配置特點(diǎn)如表 : 項(xiàng)目名稱(chēng) 層數(shù) 樓層布局 總戶(hù)數(shù) 停車(chē)位 戶(hù)型特點(diǎn) 宏康雅宇豪苑 歐式現(xiàn)代風(fēng)格，以天藍(lán)色為主，注重坡 屋頂?shù)乃茉?，大方得體。尚都 現(xiàn)代簡(jiǎn)約式，靚麗的色彩變化的立面，立面優(yōu)勢(shì)明顯，極具陽(yáng)光、朝氣。碧波水岸 外立面以黃白飾人，部份坡屋頂造型，外觀結(jié)構(gòu)無(wú)變換，較單調(diào)。天下 多層與花園洋房，建筑外形較為豐富；別墅建筑外形則以典雅樸實(shí)為主。浩宇 現(xiàn)代簡(jiǎn)約式，外表層次感突出，注重線條的裝飾點(diǎn)綴。透過(guò) 瀚恩陽(yáng)光 建筑立面的造型和色彩的搭配效果，進(jìn)一步帶動(dòng)樓 市立面的多樣性。天下有網(wǎng)球場(chǎng)外，其余 各樣本樓盤(pán)無(wú)網(wǎng)球場(chǎng)。金和名都 遠(yuǎn)林碧波水岸 瀚恩陽(yáng)光浩宇 瀛嘉后期住宅在規(guī)劃上更注重人性化的人車(chē)分流，使之互不干擾，提升了人們居住的舒適性。金和名都 點(diǎn)式布局 部份人車(chē)分流 東眺壁城河，二面城市道路 遠(yuǎn)林碧波水岸 半圍合式住宅、盡端式組團(tuán)設(shè)計(jì) 人車(chē)分流 北對(duì)金劍大道，南靠壁城河 瀚恩陽(yáng)光浩宇 圍合式布局 人車(chē)分流 正對(duì)大學(xué)城隧道南端出口 瀛嘉 景觀價(jià)差： 樣本樓盤(pán)景觀價(jià)格差異，主要體驗(yàn)在小區(qū)景觀上，其主要特點(diǎn)是能夠看到小區(qū)景觀的比沒(méi)有小區(qū)景觀的售價(jià)要高 2080 元 /平方米。 樓層價(jià)差： 一般情況下樣 本項(xiàng)目多層住宅的首層與次頂層銷(xiāo)售價(jià)格最低，具體為二樓較首層要高 20— 30元 /平方米，三樓、四樓中間樓層價(jià)格最高，五樓、六樓又隨樓層的上升而遞減。碧波水岸 多層中間貴，兩頭低，價(jià)差在 2030 元 /㎡；高層上一層加 15 元 /㎡ 5080 元 /㎡ 瀚恩陽(yáng)光 —— 樣本項(xiàng)目景觀和樓層價(jià)差調(diào)查表 項(xiàng)目名稱(chēng) 樓層價(jià)差（元 /層） 景觀價(jià)差（元 /㎡） 宏康雅宇豪苑 金山水岸 如上圖， 目前壁城房屋均價(jià)在 1600— 2020 元 /㎡之間，其中舊城中心的金山水岸比新城及其它區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格均高。碧波水岸 瀚恩陽(yáng)光浩宇 瀛嘉 購(gòu)房者來(lái)源范圍 壁山市區(qū)目前有一條過(guò)境高速公路，同時(shí)老區(qū)的高密度和城市化進(jìn)程落后的現(xiàn)實(shí)，造成壁山城對(duì)相鄰的城鎮(zhèn)具有一定的吸引能力，因此購(gòu)買(mǎi)群體主要還是來(lái)自于壁城鎮(zhèn)和福祿、青杠、大路、大興、丁家等富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 ? 壁山 GDP名列 渝西地區(qū)第三位，居民可支配收入較高，其中皮革制業(yè)養(yǎng)活了壁山近三分之一的人。比 2020年增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。以本案為例，本項(xiàng)目鄰近皮革小區(qū)，皮鞋行業(yè)的從業(yè)者就是本項(xiàng)目的主要客戶(hù)群之一。 日常生活工作 的區(qū)位關(guān)系影響置業(yè) 根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)夭糠志用窠煌ㄒ圆叫袨橹?，各行業(yè)的置業(yè)者仍偏重于就業(yè)區(qū)域。 瀚恩陽(yáng)光的早期入市， 將壁山的房地產(chǎn)項(xiàng)目定位在了高品質(zhì)高生活享受的層面上 ，使得后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)相對(duì)注重人性化、品質(zhì)化。 小區(qū)房觀念已植根于本土居民 壁山縣房地產(chǎn)發(fā)展雖然目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于渝西各城市，但是后勁十足。 通過(guò)對(duì)壁山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)各研究樣本成交客戶(hù)的分析，得出以下客源需求特征： 置業(yè)者消費(fèi)觀念 房?jī)r(jià)的上漲及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的塑造加大購(gòu)房熱 壁山城區(qū)依山傍水， 壁南河的環(huán)境治理較差 ，沿線附近成為當(dāng)?shù)厝酥饕男蓍e、娛樂(lè)、飲食場(chǎng)所，作為未來(lái)壁城主要的水景景觀帶，金劍大道沿線匯集諸多大盤(pán)，區(qū)域價(jià)值相對(duì)較好，作為新興區(qū)域城市配套及概貌 也相對(duì)較好。 另外根據(jù)政府規(guī)劃在 2020年前，壁山的市區(qū)人口將達(dá)到 28萬(wàn)人，為達(dá)到該 目標(biāo)每年至少須新增，按 100平米 /套計(jì)，因此每年又會(huì)至少形成 50萬(wàn)平方米的住宅需求。通過(guò) 對(duì)各項(xiàng)目去化的詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)在售的物業(yè)中，在保證室內(nèi)使用功能的條件下，面積在 70至 90平方米的二室及三室兩廳兩衛(wèi)相對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度比較快。 通過(guò)各項(xiàng)目銷(xiāo)售情況的比較，我們發(fā)現(xiàn)高層的建筑周期長(zhǎng)、得房率低、電梯使用成本高等弊端其銷(xiāo)售情況較多層住宅相比仍有較大差距。 從區(qū)域分布分析各樣本項(xiàng)目的品質(zhì)特征，新城的項(xiàng)目用地規(guī)模 大，普遍以多層為主，高層為輔，容積率均在 3 以下；而舊城改造項(xiàng)目由于用地規(guī)模等條件的限制，普遍以高層電梯公寓為主，各樓盤(pán)的容積率都在 3 以上，均屬于高容積率、高密度、高樓層項(xiàng)目。該組團(tuán)建筑必須嚴(yán)格控制在縉云山風(fēng)景區(qū)外。 ? 生活居住用地 居住用地在秀湖公園地區(qū)北面和以南地區(qū)各規(guī)劃一個(gè)居住區(qū)。在居住區(qū)中配套小型公共商業(yè)設(shè)施。 ? 商業(yè)金融設(shè)施用地 規(guī)劃擴(kuò)大舊城 商業(yè)步行街的規(guī)模，利用行政中心搬遷后的用地，建設(shè)璧山的零售商業(yè)中心。規(guī)劃在縣行政中心南側(cè)統(tǒng)一安排縣各委、辦、局的辦公用地。 璧城組團(tuán)功能： 以行政、商貿(mào)、文化、居住為主，同時(shí)發(fā)展制鞋業(yè)、機(jī)械工業(yè)和以高新產(chǎn)業(yè)為主的新型工業(yè)。 產(chǎn)品空間分布特征 璧城組團(tuán)工業(yè)用地沿璧南河向南發(fā)展；居住用地向北和西面發(fā)展 ； 璧山縣城的城市形態(tài)為 一城兩片的帶狀組團(tuán)式城市形態(tài)，即以璧城（含獅子）為核心形成璧城組團(tuán)，以青杠為核心形成青杠組團(tuán)。 在研究的 8 個(gè)樣本的目前在銷(xiāo)售的供應(yīng)量約為 30 萬(wàn)平方米，其中有超過(guò) 10 萬(wàn)平方米的供應(yīng)量已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售， 8個(gè)樣本從目前市場(chǎng)的檔次來(lái)分析，都屬于壁山縣中高檔以上的樓盤(pán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大環(huán)境優(yōu)于渝西地區(qū)其它城市。金和名都 高層 26915 97032 產(chǎn)品、規(guī)模 遠(yuǎn)林碧波水岸 金劍大道與永嘉大道交匯處 多層、高層 2 50000 100000 產(chǎn)品、規(guī)模 瀚恩陽(yáng)光浩宇 壁青北路 778 號(hào) 高層 23162 131749 產(chǎn)品、規(guī)模 瀛嘉 “天佑華府” 項(xiàng)目市場(chǎng)分析暨策略研究報(bào)告書(shū) 客戶(hù)名稱(chēng) 重慶壁山天佑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目名稱(chēng) 天佑華府 文件名稱(chēng) 天佑項(xiàng)目市場(chǎng)分析暨策略研究報(bào)告書(shū) 文件編號(hào) SSDTTYDCBSXM07032301 產(chǎn)品類(lèi)別 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 提交單位 重慶盛世大唐地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 頁(yè) 數(shù) 含封面共 46 頁(yè) 提交日期 2020－ 06－ 06 一、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析篇 （一）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析 為了更加清楚的分析壁山房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)目，特別是具有一定規(guī)模的樓 盤(pán)的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售情況，根據(jù)壁山縣房地產(chǎn)各項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、容積率等情況特制定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行市場(chǎng)分析比較，選擇壁山縣城范圍內(nèi)的封閉式花園小區(qū)項(xiàng)目來(lái)界定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樣本。 樣本標(biāo)準(zhǔn)： ◆ 競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)：（規(guī)模大于 7萬(wàn)平方米的圍合式花園小區(qū)） ◆ 區(qū)域性強(qiáng)：（規(guī)模在 7萬(wàn)平方米以上的新區(qū)及老城區(qū)住宅小區(qū)） 項(xiàng)目名稱(chēng) 區(qū)位 產(chǎn)品形態(tài) 容積率 規(guī)模 成為樣本原因 用地面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 宏康天下 壁青路瀛 嘉大道 多層、小高層、花園洋房、別墅 一期約十萬(wàn)方 產(chǎn)品、規(guī)模 奧康尚都 興旺路 9 號(hào) 小高層 區(qū)域、產(chǎn)品、規(guī)模 桓大雅宇豪苑 壁城鎮(zhèn)東林寺大道 多層、高層 約 2 約 7 萬(wàn) 約 14 萬(wàn)多 區(qū)域、產(chǎn)品、規(guī)模 金山水岸 壁山原酒廠片區(qū) 多層、高層 182020 764200 產(chǎn)品、規(guī)模 東福宏洲 壁山城鎮(zhèn)北 多層、小高層、高層 100200 245295 產(chǎn)品、規(guī)模 （二）市場(chǎng)特征分析 2020年壁山整個(gè)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的投資比例僅 %，不僅低于全市平均水平；而且與渝西走廊同屬于區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心永川約 32%、合川約 25%相比較都有較大差距。 截止目前在壁山進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)基本為本地私企單位轉(zhuǎn)行和重慶市二線開(kāi)發(fā)商， 2020年進(jìn)行正式銷(xiāo)售項(xiàng)目達(dá) 65萬(wàn)平方米左右，竣工商品房 47萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售商品房 49萬(wàn)平方米，由此可見(jiàn)基本無(wú)存量房，供需兩旺。 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展和各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況分析，以及未納入統(tǒng)計(jì)的在售樓盤(pán)初步統(tǒng)計(jì)，在無(wú)外來(lái)實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入的條件下，預(yù)計(jì)未來(lái) 2年壁山縣的供應(yīng)量將在 100萬(wàn)平方米左右。組團(tuán)間由郊野公園分隔，形成組團(tuán)隔離帶。 ? 行政辦公用地 規(guī)劃將現(xiàn)狀行政中心南移至秀湖公園東南區(qū)域，結(jié)合紅宇大道的建設(shè)重新打造新城市的行政中心，同時(shí)帶動(dòng)新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 行政辦公用地面積為 。在秀湖公園南側(cè)規(guī)劃建設(shè)與生產(chǎn)、生活配套的大型批發(fā)市場(chǎng)、自選商場(chǎng)、酒店賓館等。 商業(yè)金融設(shè)施用地面積為 。結(jié)合金劍山溫泉，規(guī)劃一個(gè)一類(lèi)居住組團(tuán)。 青杠組團(tuán)功能： 以加工工業(yè)為主，同時(shí)配套居住和商業(yè)設(shè)施。因此北部新區(qū)的放量較舊城及其它區(qū)域放量高。 銷(xiāo)售情況良好，開(kāi)盤(pán)前認(rèn)購(gòu)均過(guò)半 研究樣本中各項(xiàng)目銷(xiāo)售率（認(rèn)購(gòu)率）均比較好，所調(diào)查樣本在售物業(yè)銷(xiāo)售率均達(dá)到并超過(guò) 85%，未售樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)率超過(guò) 45%。 需求預(yù)估分析 目前壁山市區(qū)人口 10萬(wàn)，按照每戶(hù) ，約 ，一般情況下城市年購(gòu)房戶(hù)數(shù)