房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)批報(bào)建流程-展示頁(yè)
2024-12-05 10:32本頁(yè)面
【正文】 設(shè)計(jì)審查通過以后，由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的所有專業(yè)管線（包括：供電、自來水、燃?xì)狻㈦娦?、?線電視、路燈，市政道路、雨污水管網(wǎng)）進(jìn)行管線規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案送規(guī)劃局的市政規(guī)劃管理處審核，通過后，將管線規(guī)劃圖送上述各專業(yè)部門聽取各部門意見，然后由建設(shè)單位會(huì)同規(guī)劃局的有關(guān)人員召集各專業(yè)部門召開管線規(guī)劃協(xié)調(diào)會(huì)，將所有專業(yè)部門的意見形成會(huì)議紀(jì)要，以防止各專業(yè)管線在具體實(shí)施中相互扯皮，管位相撞。） 3. 在項(xiàng)目簽訂 土地出讓合同 、取得立項(xiàng)批文和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后到當(dāng)?shù)孛裾值孛芾磙k公室申報(bào)地名。 專業(yè)公司工作分工示意圖 （虛箭頭表示可由甲方執(zhí)行或甲方委托執(zhí)行） ⑴ 甲方進(jìn)行招標(biāo)，選定策劃（銷售代理）服務(wù)公司； ⑵策劃公司提交項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，以市場(chǎng)需求出發(fā)，協(xié)助完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)； ⑶甲方依據(jù)可行性分析，下達(dá)設(shè)計(jì)委托招標(biāo)書，并最終選定； ⑷設(shè)計(jì)單位提交初案； ⑸策劃公司（綜合甲方意見）提出具體書面修改意見； ⑹設(shè)計(jì)單位依據(jù)修改意見，出正式的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； ⑺ 依據(jù)確定的策劃（規(guī)劃設(shè)計(jì)）方案，選擇具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)后實(shí)施； 1. 市場(chǎng)調(diào)查分析 ⑺ ⑺ ⑦ ⑺ ⑺ ⑺ ⑦ ⑺ 廣告設(shè)計(jì)公司 印刷包裝公司 禮儀制作公司 模型制作公司 ⑹ ⑷ ⑵ ⑶ ⑴ 策劃、代理公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 開發(fā)商 ⑸ 施工單位 監(jiān)理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu) 1) 宏觀環(huán)境分析預(yù)測(cè) A. 國(guó)家政治法律環(huán)境； B. 經(jīng)濟(jì)科技發(fā)展趨勢(shì)； 2) 中觀環(huán)境（所在城市）分析預(yù)測(cè)： 城市建設(shè)與規(guī)劃； A. 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)及知名企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)； B. 市場(chǎng)供應(yīng)與需求關(guān)系； C. 各類專業(yè)機(jī)構(gòu)狀況； 3) 微環(huán)境分析預(yù)測(cè) A. 區(qū)域消費(fèi)需求研判； B. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查； 依據(jù)上述調(diào)查分析，對(duì)關(guān)鍵問題做出專項(xiàng)主題研究，提出初步可行性分析報(bào)告：開發(fā)方式、材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)品形態(tài)、施工進(jìn)程、市場(chǎng)定位等初步構(gòu)想（各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)開始正式介入）； 2. 投資計(jì)劃安排 依據(jù)初步可行性 分析和公司資源，經(jīng)計(jì)算、評(píng)估分析后，確定最優(yōu)方案，加入相應(yīng)的資金流量分析和投資預(yù)算安排，得出最終可行性分析。 憑土地出讓合同到規(guī)劃局 規(guī)劃技術(shù)處申報(bào)，規(guī)劃測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪后，取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖，進(jìn)行放點(diǎn)確位 ，報(bào)項(xiàng)目名并注冊(cè)。 獲得土地使用權(quán)限 辦理相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù) 3. 細(xì)節(jié)闡述 1) 信息資料部分 A. 招標(biāo)文件、公告（政府對(duì)地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說明）； B. 現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度 四至環(huán)境、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤資料； C. 前期研究報(bào)告包括：市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)的工程信息資料、類似 項(xiàng)目資料、同區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)、銷售情況，潛在目標(biāo)客戶調(diào)查分析； D. 參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲(chǔ)備、開發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等； 競(jìng)拍提交資料包括：法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)另加附股東會(huì)或董事會(huì)決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書（深圳允許自然人參與競(jìng)拍）； 2) 前期可行性分析（機(jī)會(huì)可行性分析 2） 一般采用假設(shè)開發(fā)法（又叫剩余法）確定競(jìng)拍的最高限價(jià)，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標(biāo)等條件，發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，剔除開發(fā)成本、稅費(fèi)和期望利潤(rùn)得出最高地價(jià)； 地價(jià) =項(xiàng)目市場(chǎng) 收益 開發(fā)總成本費(fèi)用 期望利潤(rùn) 1 生、熟地指地塊是否已“三通一平”：及通水、通電、通路和地塊表面了平整處理； 2可行性分析可大致分為三個(gè)階段： 1. 機(jī)會(huì)可行分析階段：確定投資方向，提出開發(fā)目標(biāo)； 2. 初步可行性分析階段：確定項(xiàng)目的開發(fā)前景及定位方向； 3. 最終可行性分析階段：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)
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