房地產(chǎn)項目開發(fā)報建報批流程_secret-展示頁
2024-12-05 04:37本頁面
【正文】 依據(jù)確定的策劃（規(guī)劃設(shè)計）方案，選擇具體執(zhí)行機構(gòu)后實施；1. 市場調(diào)查分析1) 宏觀環(huán)境分析預(yù)測A. 國家政治法律環(huán)境；B. 經(jīng)濟科技發(fā)展趨勢；2) 中觀環(huán)境（所在城市）分析預(yù)測：城市建設(shè)與規(guī)劃；A. 競爭企業(yè)及知名企業(yè)的發(fā)展狀態(tài)；B. 市場供應(yīng)與需求關(guān)系；C. 各類專業(yè)機構(gòu)狀況；3) 微環(huán)境分析預(yù)測A. 區(qū)域消費需求研判；B. 競爭對手調(diào)查；依據(jù)上述調(diào)查分析，對關(guān)鍵問題做出專項主題研究，提出初步可行性分析報告：開發(fā)方式、材料供應(yīng)、設(shè)計方案、產(chǎn)品形態(tài)、施工進程、市場定位等初步構(gòu)想（各類專業(yè)服務(wù)機構(gòu)開始正式介入）；2. 投資計劃安排依據(jù)初步可行性分析和公司資源，經(jīng)計算、評估分析后，確定最優(yōu)方案，加入相應(yīng)的資金流量分析和投資預(yù)算安排，得出最終可行性分析。15%銷售稅后利潤二、 立項籌備憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報，規(guī)劃測繪隊測繪后，取得建設(shè)項目規(guī)劃紅線圖，進行放點確位，報項目名并注冊。獲得土地使用權(quán)限辦理相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)公司方案，建筑公司，施工方案，施工組織設(shè)計大全，管理制度，公司制度，績效考核，企業(yè)文檔，建筑文檔，營銷方案，策劃方案，財務(wù)報表，財務(wù)制度，管理方案，工作總結(jié)，工作計劃，企業(yè)管理，培訓(xùn)制度，市場營銷，財務(wù)管理，人力資源，生產(chǎn)管理，質(zhì)量管理，采購管理，安全培訓(xùn)，部門計劃，華為管理，時間管理，管理培訓(xùn)，營銷環(huán)境，論文，裝修方案，合同3. 細節(jié)闡述1) 信息資料部分A. 招標文件、公告（政府對地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說明）；B. 現(xiàn)場勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度 生、熟地指地塊是否已“三通一平”：及通水、通電、通路和地塊表面了平整處理；、四至環(huán)境、區(qū)域競爭樓盤資料；C. 前期研究報告包括：市場相關(guān)數(shù)據(jù)、動態(tài)和發(fā)展趨勢預(yù)測，項目開發(fā)的工程信息資料、類似項目資料、同區(qū)域項目的建設(shè)、銷售情況，潛在目標客戶調(diào)查分析；D. 參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲備、開發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等；競拍提交資料包括：法人營業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)另加附股東會或董事會決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書（深圳允許自然人參與競拍）；2) 前期可行性分析（機會可行性分析可行性分析可大致分為三個階段：1. 機會可行分析階段：確定投資方向，提出開發(fā)目標；2. 初步可行性分析階段：確定項目的開發(fā)前景及定位方向；3. 最終可行性分析階段：對項目進行市場論證、經(jīng)濟和技術(shù)分析，預(yù)算分析、資金安排；）一般采用假設(shè)開發(fā)法（又叫剩余法）確定競拍的最高限價，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標等條件，發(fā)展商對市場收益進行預(yù)測，剔除開發(fā)成本、稅費和期望利潤得出最高地價；地價=項目市場收益開發(fā)總成本費用期望利潤總成本費用=開發(fā)成本（詳見下表）+開發(fā)費用（詳見下表）+稅費（詳見下表）開發(fā)成本明細表 序號項目備注1土地取得成本、2前期費用、策劃研究費、勘察設(shè)計費、3建筑期費用參考《價格信息》及同類物業(yè)樁基礎(chǔ)工程、地下室工程、主體土建工程、安裝工程、室外配套工程、專業(yè)人員費用約前五項之和的3%不可預(yù)見費約前五項之和的3%4總建造成本、開發(fā)費用明細表序號項目備注1管理費用建安費用的3%2財務(wù)費用貸款年期利率計算3推廣費用按售價/租金的3%5%計算稅費明細表序號類別稅（費）率計算基數(shù)1營業(yè)稅5%成交價2城市維護建設(shè)稅1%營業(yè)稅3教育費附加僅為房屋租賃所須繳交項目，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無
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