【正文】 工作日）； 規(guī)劃所（ 無固定工作日，一般 5 工作日） 結(jié)果： 黨政辦出具一份報告，顯示項目已經(jīng)黨委班子討論通過 局務(wù)會議討論通過 需提交以下資料： 1 、提交項目背景介紹材料或可行性報告 2 份。沒有竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。（要和施工單位搞好關(guān)系，人家雖然是乙方，也不能常拖人家的進度款 竣工驗收備案 ：質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也通過了，就將所有驗收資料送到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。也只有他們能搞定。這項驗收的前提是做驗線。 14 、規(guī)劃、消防、人防、防雷、白蟻、電梯、燃氣、環(huán)保、管線、質(zhì)量等專項驗收與竣工驗收備案 規(guī)劃驗收： 主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。同樣利用懸空 期來做事，這種方法在國土與房管合并的地方也能用。但這兩樣都不可行。但事實就是任何開發(fā)商都會選擇將土地抵押貸款。在竣工之后，再到實地測量，就是實測面積。 目前預(yù)售許可管理越來越規(guī)范和嚴格，而且要求網(wǎng)上公示房源和價格，開發(fā)商運作空間很小，最多在工程進行上通過搭高排柵虛報 23 層工程進度 。所以測繪院也得好好供著，尤其是在提前放線的場合。 驗線： 放線后施工單位就照著放線邊角點施工，施工完了之后就請測繪院來就做驗線，如屬按圖施工沒超出邊線，就出驗線冊。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或 類似的測繪機構(gòu)干（部分城市也半市場化了）。這也是開發(fā)商為什么緊張施工許可證的原因之一。這是雙方一起適應(yīng)，互相溝通、妥協(xié)的結(jié)果。 操作經(jīng)驗： 我們經(jīng)?？吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市 都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。現(xiàn)實情況是很少有人能辦齊前面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。選擇監(jiān)理公司時也要特別照顧一下與建設(shè)局關(guān)系密切的單位。前后公示各 20 天，招標 30 天，相當浪費時間，所以許多國企開發(fā)商通常采用與民企合作方式 ，等項目審批完成后再收購項目，以加快 項目開發(fā)進度。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 10 、施工招投標、監(jiān)理報建 按照現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分）其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，可以直接發(fā)包。 質(zhì)監(jiān)搞檢測比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，只要送樣合格就行了。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。 以上 三項在大城 市很重要，小城市有較大自由 。 噪音排放與夜間連續(xù)施工許可： 由環(huán)境保護部門負責(zé)管理，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。雖允許開發(fā)商自己找有資質(zhì)的施工圖審查單位做審查，施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果 負責(zé)，但施工圖審查時專家紅包那也是不能少的。 房地產(chǎn)項目開 發(fā)報建流程 7 、節(jié)能審查、施工圖審查 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開展這兩項審查。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，而且這部分停車位只有使用權(quán)， 不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)為國家所有 。因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間有千絲萬縷的關(guān)系，甚至有些城市直接由消防部門指定的公司壟斷經(jīng)營。目前在這個方面審查也是越來越嚴。比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個 1 級 防火門，那對業(yè)主進進出出來講是非常不方便的。 消防報建： 消防審查部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，標準很高也非常官僚。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 6 、消防和人防專項審查 現(xiàn)狀是很少有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達標的。 審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。但開發(fā)商都不愿意多建車位，因為建地下停車場投資巨大，建 1 個車位加分攤面積約要 3540 平，大部城市 1 個車位的售價 10 萬不到，開發(fā)商都要虧本。目前各大城市在車位問題上管得都是非常嚴的，住宅基本 1 ： 1 ，商業(yè)一般是 100 平配 1 個車位，各城市大同小異。關(guān)鍵是落實各空間的大小尺寸。再如高壓電接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢亂 接，管他工業(yè)電民用電，還是臨時電。 最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。 操作經(jīng)驗：除了設(shè)計時好好考慮之外，更為重要的是及時了解“接口”的變化，許多公司曾經(jīng)被這些接口害死。 排水許可證 ：是市政部門發(fā)的，管的是針對 小區(qū)的管徑和流量。如此這般，等方案完成后上會時，他們也不會多提意見的。 審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要 2 到 3 個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。怎么辦？設(shè)置隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 3 、總平面審查階段（ 修建性詳細規(guī)劃審查 ） 如消防通道設(shè)置： 高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。 再如容積率： 定義是總建筑面積除以凈 用地面積，看起來也是很簡單。如小區(qū)的建筑物如何排布、每棟建筑有多高，多大，各棟建筑之間間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等等 ！ 這些東西很專業(yè)！ 如建筑密度 ：限制建筑密度，是為了保證綠化面積。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，誰是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司，想搞幾個人糊弄建設(shè)部門基本上很難。省時省心，就是多花點錢也值得。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。 新城鄉(xiāng)規(guī)劃法實施后的順序： 規(guī)劃要點 出讓合同 國土證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2 、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 設(shè)立項目公司： 母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。 搞報建從來沒有標準流程，“遵循潛規(guī)則”比任何行業(yè)都要顯得重要。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建 是項目開發(fā)的基礎(chǔ)。 中國的土地制度為世界首創(chuàng)，使用權(quán)出讓獨一無二。結(jié)合成本因素、資源因素對關(guān)鍵路徑進行 優(yōu)化 ，直到關(guān)鍵路徑所用的時間不能再壓縮為止，可得到最佳時間進度計劃。 其它內(nèi)容：人力資源、溝通（信息）、風(fēng)險、采購、決策（統(tǒng)籌） PERT （計劃評審技術(shù)） 在工作關(guān)系確定，時間不確定的情況下，采用網(wǎng)絡(luò)圖表達工作關(guān)系，找出關(guān)鍵路線并對其進行統(tǒng)籌規(guī)劃，達到以最短的時間和最低費用，最好地完成整個項目 項目生命周期 每個項目都有開始和結(jié)束，每個房地產(chǎn)項目都會經(jīng)歷立項、啟動、發(fā)展 / 成熟、完成四個階段。 所以房地產(chǎn)權(quán)包括了房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，兩項產(chǎn)權(quán)作為統(tǒng)一的整體進入市場交換領(lǐng)域 項目管理觀念在開發(fā)中的應(yīng)用 PM （項目管理） 從項目的投資決策開始到項目結(jié)束的全過程進行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評價，以實現(xiàn)項目的目標。 廣州、深圳等城市只頒發(fā)統(tǒng)一的 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為 成立要件 。 什么是土地開發(fā)？ 三通一平，七通一平 什么是國土證 全稱是國有土地使用權(quán)證，由國家行政主管部門進行權(quán)屬登記，市縣人民政府發(fā)證，載明 使用期限 、用途、位置面積 界線 等內(nèi)容。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 目錄 一、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 讓你了解房地產(chǎn)項目開發(fā)的大致過程 二、房地產(chǎn)項目報建工作流程 讓你了解房地產(chǎn)項目報建工作內(nèi)容 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位 新興產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分 國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一 其支柱產(chǎn)業(yè)的地位主要體現(xiàn)在：基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性方面 中國的經(jīng)濟發(fā)展還離不開房地產(chǎn) 達沃斯觀點： 先講幾個概念 先講幾個概念 什么是房地產(chǎn)開發(fā)？ 在 依法 取得 國有土地使用權(quán) 的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。實際上為土地開發(fā)與房屋開發(fā)。只有國有土地才能進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)企業(yè)獲得的只是土地的一定期限內(nèi)的使用權(quán)，使用期滿國家可無償收回（含附著物） 房地產(chǎn)權(quán)證 目前大多數(shù)城市的房地產(chǎn)權(quán)實行土地與房屋分別登記，即一宗房地產(chǎn)要辦兩個產(chǎn)權(quán)證：國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。所有未按相關(guān)法規(guī)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定均無效。 內(nèi)容核心：項目范圍、質(zhì)量、成本、時間、資 源。 WBS （工作目標分解） 將工作目標逐級分解至或執(zhí)行的單元，它在實際工作中是我們進行計劃編制的基礎(chǔ) CPM( 關(guān)鍵路線） 整個項目工期由最長工時的工作線路來決定。 房地產(chǎn)項目開發(fā)的 WBS 工作分解與企業(yè)組織架構(gòu)及管控模式密切相關(guān) 每個地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 WBS 都有各自的特點 一般項目的開發(fā)流程如下 ： 土地獲取 團隊組建 定位決策與啟動 規(guī)劃方案與報建 成本測算與控制 施工圖設(shè)計與報建 合約招標 融資與開工 現(xiàn)場施工管理 營銷策劃與銷售 執(zhí)行 驗收與入伙 產(chǎn)權(quán)證辦理 后評估 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與架構(gòu) 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程