【正文】 花 香海無花 怡景港灣 香海花園 香海無花 聚寶苑 4000 銀灘萬泉城 4600 香海花園 4500 怡景港灣 3600 東峰富苑 325 29639 歐情海景園 300 26371 北海新城 245 20711 同和水岸 150 15902 富美苑 148 13454 銀洲花園 152 13282 銀灘萬泉城 128 12488 表一 :選取項(xiàng)目價(jià)格 45月銷售排名 從 45月北海房地產(chǎn)銷售排名分析，在中高端項(xiàng)目與普通住宅項(xiàng)目單價(jià)區(qū)間價(jià)差有限的前提下，由于其首付比例未有明顯差距，其二線海景資源對于銷售未有明顯的支撐 。 產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，觀景資源未最大化。 與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新 中高端項(xiàng)目現(xiàn)狀 北海國際新城 兩房戶型 主臥 次臥 香?；▓@ 次臥 主臥 看海面 N 戶型設(shè)計(jì)，主臥與次臥排布基本雷同，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，沒有做到觀景最大化，例如：較大面積的觀景露臺與雙海景空間等。 三房面積區(qū)間在 130M2左右。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 海景 藍(lán)色海岸 別墅、多層、高層 海景園林社區(qū)，門前規(guī)劃海洋公園 銀灘金海岸 中高端項(xiàng)目現(xiàn)狀 銀灘萬泉城 資源 巴厘島風(fēng)情多元風(fēng)情 主打賣點(diǎn) 中央別墅區(qū)，花園別墅 森海豪庭 資源 溫泉、別墅資源 主打賣點(diǎn) 上層溫泉社區(qū) 更多強(qiáng)調(diào)物業(yè)形態(tài)或?qū)Y源的占有。 中央別墅區(qū)，花園別墅 森海豪庭 獨(dú)棟、雙拼、高層 引入海水進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，建筑為精典的歐陸風(fēng)格，小區(qū)內(nèi)有溫泉。 中高端項(xiàng)目現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過別墅建立項(xiàng)目中高端形象后，以二線海景高層拔高項(xiàng)目價(jià)值 銀灘萬泉城總平圖 北海中高端項(xiàng)目多將具有較強(qiáng)內(nèi)部景觀資源的 別墅作為啟動區(qū) ， 通過 別墅 的產(chǎn)品形態(tài) 奠定項(xiàng)目 市場中高端形象 。 北海具代表性中高端項(xiàng)目普遍采取別墅產(chǎn)品高端啟勢，二線海景高層產(chǎn)品拔高價(jià)值的開發(fā)模式 項(xiàng)目 規(guī)劃 別墅推售 時間 小高層、高層 推售時間 銀灘萬泉城 別墅與高尚公寓相映成趣，多元風(fēng)情水景貫穿其中，四大園林體系貫穿始末，堪稱人與自然相溶的住宅典范。 ?上海搜房：買房子就像買白菜！一次買 9套 投資客卷土重來。 ?深圳晚報(bào)：深圳重現(xiàn)溫州炒房團(tuán)。 ?上海珠江新城：梅州買家一口氣買下 9套，幾天時間， 100多套房賣得僅剩 6套。 市場表象為：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域客戶將大量游資涌入高端豪住項(xiàng)目作為人民幣保值、增值工具 一線城市市場表現(xiàn) 媒體報(bào)導(dǎo) ?深圳金地梅隴鎮(zhèn)：溫洲炒房團(tuán)一次性購買 23套。 央行放松銀根，市場流動性未來將再次泛濫將使房地產(chǎn)的投資屬性發(fā)揮到最大 9902023年央行基準(zhǔn)利率表 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) — 總指數(shù) 從過往經(jīng)驗(yàn)判斷銀根的放松， CPI總數(shù)得到較大增幅，經(jīng)濟(jì)會伴隨出現(xiàn)通貨膨脹。 域不同 2023年我們的三大目標(biāo) 目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 09年底實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) 2億。 財(cái)務(wù)目標(biāo) 形象目標(biāo) 短期目標(biāo) 2023年我們的三大目標(biāo) ? 實(shí)現(xiàn)北海最高端豪宅物業(yè)之形象。 在我們眼里，北部灣一號 —— 域不同，山海緘！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對大部分人來說，到海邊生活是一個奢侈的夢，是一種偶爾的度假方式，只有少數(shù)人可以真正把家安在海邊，他們創(chuàng)造了海岸生活文化，并使之成為世界的潮流。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 太平洋的夏威夷 Hawaii Island 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 楔子 . 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 階段工作進(jìn)展情況 2023/6/1 2023/6/10 項(xiàng)目市場調(diào)研 2023/6/18 ? 市場分析結(jié)論 ? 客戶分析 ? 項(xiàng)目整體定位 ? 項(xiàng)目定位 ? 案例分析與借鑒 ? 營銷戰(zhàn)略、策略 ? 營銷費(fèi)用預(yù)算 ? 市場調(diào)查 ? 客戶訪談 ? 資料收集 ? MECE分析 ? 市調(diào)成果溝通 ? 項(xiàng)目基本共識回顧 ? 階段性營銷計(jì)劃 ? 營銷總控圖 2023/7 第三階段 項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告 第二階段 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略及策略 第一階段 項(xiàng)目市場調(diào)研 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2/17/2023 [北部灣一號 ]項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略報(bào)告 謹(jǐn)呈：北海馨平廣洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 楔子 4 項(xiàng)目整體定位 5 豪宅案例借鑒 3 海岸生活豪宅之路 2 目標(biāo) 6 7 項(xiàng)目營銷策略及執(zhí)行 目標(biāo)回顧及其項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略 邁阿密 域不同，山海緘 那不勒斯 夏威夷 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在夏威夷， 我們看到了來自世界各地的人 ， 他們對這個美麗的島嶼趨之若騖 。 美國的邁阿密 Miami 在邁阿密， 我們看到了好萊塢明星和商界領(lǐng)袖 ， 他們在這里創(chuàng)造財(cái)富并享受生活 。 意大利的那不勒斯 Naples 在那不勒斯灣， 我們看到了英國和俄羅斯的貴族 ， 他們發(fā)出最美的贊嘆，流連忘返 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對于我們而言，當(dāng)我們踏上北部灣一號這片充滿藍(lán)色與藝術(shù)土地時，注定我們將成為海濱生活的拾夢人。 1 楔子 4 項(xiàng)目整體定位 5 豪宅案例借鑒 3 海岸生活豪宅之路 2 目標(biāo) 6 7 項(xiàng)目營銷策略及執(zhí)行 目標(biāo)回顧及其項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略 財(cái)務(wù)目標(biāo) 短期目標(biāo) 形象目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?實(shí)現(xiàn)北海市場最高價(jià)格。 ? 目前已積累 4000組客戶采取何種方式升級。 1 楔子 4 項(xiàng)目整體定位 5 豪宅案例借鑒 3 海岸生活豪宅之路 2 目標(biāo) 6 7 項(xiàng)目營銷策略及執(zhí)行 目標(biāo)回顧及其項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略 客戶 — 海岸階層隱現(xiàn) 產(chǎn)品 — 術(shù)無語山海緘 市場 — 域不同自出眾 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 自出眾 海岸生活豪宅之路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 宏觀市場分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?北京麗水蓮花 〃 和庭： 30%以上客戶為山西人，人均購房套數(shù)為 4套。 在銀根放松的前提下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域客戶由于對經(jīng)濟(jì)信心不足，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益有限的前提下，擔(dān)心通貨膨脹， 將大量游資涌入高端豪住項(xiàng)目作為人民幣保值、增值之工具 。 ?北京搜房： 一人全款購 80套房投資客 “ 出沒 ” 北京樓市。 宏觀市場分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年 9月 2023年 9月 森海豪庭 規(guī)劃建設(shè)歐陸風(fēng)情別墅、排屋、高層海景公寓、準(zhǔn)五星級酒店和商業(yè)街 2023年 2月 預(yù)計(jì) 2023年底 將別墅區(qū)作為啟動區(qū)。待奠定中高端形象后，推出具有二線海景的 小高層或高層 物業(yè)產(chǎn)品作為現(xiàn)金流 ，拔高項(xiàng)目價(jià)值。 更多強(qiáng)調(diào)物業(yè)形態(tài)或?qū)Y源的占有，內(nèi)涵缺失是現(xiàn)有中高端項(xiàng)目最致命的弱點(diǎn) 項(xiàng)目 類型 產(chǎn)品特點(diǎn) 主打賣點(diǎn) 銀灘萬泉城 獨(dú)棟、洋房、高層 巴厘島風(fēng)情多元風(fēng)情水景貫穿其中。 上層溫泉社區(qū) 香?；▓@ 高層 設(shè)計(jì)分為 A、 B、 C三棟，其中北面戶型面海 城市中心，海景高層 怡景港灣 高層 以點(diǎn)式高層住宅圍合水景為布局，北面戶型可看海。 賣點(diǎn)基本為資源的高度概括缺乏生活與人文的內(nèi)涵演繹。 二線海景高層產(chǎn)品一房面積為 45M2左右，兩房面積為90M2左右，三房面積為 130M2左右，其中市場供給主力戶型為 70— 90M2左右兩房 中高端項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 一房 二房 三房 四房 70以下 7180 8190 100120 120130 130144 144以上 銀灘萬泉城 51 204 51 4 香?；▓@ 250 15 40 20 怡景港灣 121 58 43 12 匯總 51 371 277 40 94 24 12 數(shù)量6%75%15%4%一房二房三房四房各戶型比例 6%0%0%0%29%14%23%2%7%0%5%0%6%0%5%0%2%0%0%0%1%0% 20% 40% 60% 80% 100%銀灘萬泉城香?；▓@怡景港灣 一房 7 0 以下二房 7 1 8 0二房 8 1 9 0三房 1 0 0 1 2 0三房 1 2 0 1 3 0四房 1 3 0 1 4 4四房 1 4 4 以上二線海景中高端市場一房供給較少，市場供給主力戶型為 70— 90M2兩房。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 由于首付比例未有明顯差距， 中高端項(xiàng)目二線海景資源對于銷售未有明顯的支撐。 北海中高端項(xiàng)目對于配套的私享性與專屬性需求打造不足 中高端項(xiàng)目現(xiàn)狀 產(chǎn)品 附加值 價(jià)格 理念 形象 配套 銀灘萬泉城 森海豪庭 藍(lán)色海岸 香?；▓@ 怡景港灣 ? 市場中高端項(xiàng)目中只有銀灘萬泉城與森海豪庭規(guī)劃了會所與運(yùn)動設(shè)施。 市場現(xiàn)有中高端項(xiàng)目的配套及附加值層面尚停留在滿足普通的高端需求， 尊貴及小眾配套私享性、專屬性需求打造不足。 中高端市場介于初級至高級發(fā)展階段 , 理念及形象尚停留在物質(zhì)堆砌層面；高端豪宅空白 中高端項(xiàng)目現(xiàn)狀 初級發(fā)展階段 高級發(fā)展階段 成熟發(fā)展階段 ? 產(chǎn)品缺乏系統(tǒng)性的保障，多為簡單堆砌。 ? 理念制勝，硬件有一定水準(zhǔn)，但系統(tǒng)化程度不強(qiáng)，差異不大。 編號 項(xiàng)目名稱 銀灘萬泉城 森海豪庭 香?；▓@ 怡景港灣 藍(lán)色海岸 1 2 3 4 5 1 硬件保障水平 精神理念層級 2 3 4 5 城市中高端住宅 高端豪宅 市場空缺 普通豪宅 市場平均價(jià)值曲線 中高端值曲線 高端值曲線 本項(xiàng)目入市確定北海高端豪宅價(jià)值標(biāo)桿后，隨著后續(xù)地價(jià)的屢創(chuàng)新高及競爭加強(qiáng)，高端豪宅將成為高地價(jià)項(xiàng)目的主要突破方向，也將成為主要競爭對手。 中高端項(xiàng)目對于本項(xiàng)目只是干擾而非競爭，但潛在競爭已然出現(xiàn) 高端豪宅市場趨勢 藍(lán)色海岸 2023 2023 2023 2023 2023 香?；▓@ 森海豪庭 銀灘萬泉城 怡景港灣 冠頭嶺 2023畝 茶亭路項(xiàng)目 …… 潛在競爭項(xiàng)目 未來 冠頭嶺 2023畝項(xiàng)目、項(xiàng)目所在區(qū)域 —— 茶亭路板塊其它項(xiàng)目 將成為本案潛在的競爭對手。 冠頭嶺 2023畝項(xiàng)目 ,一線海景 +旅游 +地產(chǎn)的高爾夫配套型模式對本項(xiàng)目形成較大競爭 高端豪宅市場趨勢 二線海景區(qū) 一線海景區(qū) 海 ? 高層、別墅等住宅物業(yè) ? 酒店、高爾夫、游艇會、高爾夫別墅 住宅 酒店 高爾夫 ? 酒店、高爾夫、住宅物業(yè)在布局上三足鼎立，沒有形成互動增值 大盤開發(fā) ,一線海景 +旅游 +地產(chǎn)的高爾夫配套型開發(fā)模式對本項(xiàng)目形成較大競爭。 與主要潛在競爭對手冠頭嶺 2023畝項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目主要優(yōu)勢在于宜居性與項(xiàng)目入市時機(jī)的占先性 高端豪宅市場趨勢 Superiority—— 優(yōu)勢 入市時間較早，在北海已形成高端物業(yè)之客戶認(rèn)知。 一線海景 +高爾夫 +旅游資源 +私家沙灘更具度假氛圍與海景資源。 強(qiáng)化項(xiàng)目海景資源，特別是對沙灘的利用，提升客戶對海景資源認(rèn)識。 結(jié)論 CONCLUSION 市場 北海中高端項(xiàng)目對于配套的私享性與專屬性需求打造不足。 產(chǎn)品 與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新。 趨勢 趨勢一：本項(xiàng)目作為豪宅的市場定位已得到普遍認(rèn)可，冠頭嶺 2023畝項(xiàng)目將成為本項(xiàng)目主要競爭對手。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北海東盟十國貿(mào)易交流龍頭，宜居城市，花園城市 …… 聚集大量外省貿(mào)易、投資、養(yǎng)老客戶 客戶基礎(chǔ) ? 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)由南寧、北海、欽州、防城港四市組成。 ? 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的五大組團(tuán)中，北海獨(dú)占兩席。 二是鐵山港 (龍?zhí)?)組團(tuán)，重點(diǎn)建設(shè)船舶物流業(yè)、石化、能源等臨港產(chǎn)業(yè)和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)總量處同級城市中下游水平，作為北部灣龍頭， 北海增長迅速，但底子較薄 。 2023年的人均可支配收入達(dá)到 13989元，漲幅將創(chuàng)近年歷史新高，達(dá)到 %。 公務(wù)員，電力、