【正文】 T2900㎡ ,1700 ㎡ 2 T2/T3440㎡ 22 440 ㎡ 無(wú)遮擋海景資源 3 T3195㎡ 14 城市景觀資源公寓 T2430㎡ 30 海景被 T4棟遮擋單位 ? 超一線海景資源 ,590㎡ 以上超大面積單位 ? T2/3棟 ,超一線海景資源 ,440 ㎡ 大戶單位 ? 195㎡ 城市景觀公寓及海景被遮擋 430㎡ T3 1 3 2 1 3 通過(guò)分級(jí)產(chǎn)品，分級(jí)客戶，分解需求 T3 T2 T1 T4 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 因 競(jìng)爭(zhēng)排他、掌控話語(yǔ)權(quán) 為 所以 締造標(biāo)準(zhǔn) 深灣壹號(hào) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 標(biāo)準(zhǔn) 4 必須將頂級(jí)酒店的血液融入生活的骨髓 六星級(jí)酒店成為標(biāo)準(zhǔn)硬件配置 不僅是一個(gè)場(chǎng)所，也是一種服務(wù)的嫁接 真正實(shí)現(xiàn)六星級(jí)酒店服務(wù)引入居住物業(yè) 帶來(lái)居住享受顛覆性的改變 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 標(biāo)準(zhǔn) 2 必須實(shí)現(xiàn)居住功能向多元生活模式轉(zhuǎn)變 這里可以是家庭的居住場(chǎng)所 這里也可以承載辦公空間 這里還可以滿足商務(wù)聚會(huì)需求 這是綜合體物業(yè)帶來(lái)的全方位多元生活模式的轉(zhuǎn)變 日本 六本木 紐約 洛克菲諾中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深灣壹號(hào)向深圳提出 —— “城市劃時(shí)代頂級(jí)豪宅” 5大標(biāo)準(zhǔn) 必須享有城市核心資源占有權(quán) ① ② 必須實(shí)現(xiàn)居住功能向多元生活模式轉(zhuǎn)變 ③ 必須將頂級(jí)酒店的血液融入生活的骨髓 ④ 必須超越現(xiàn)有豪宅居住的功能標(biāo)準(zhǔn) ⑤ 必須超越 “精裝成品”呈現(xiàn)完美豪宅配置標(biāo)準(zhǔn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 因?yàn)椋@些建筑都不同于以往所有想象，都成為新的標(biāo)準(zhǔn)締造者 …… 標(biāo) 準(zhǔn) 所以，他應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)的建立者！ 掌控 ,真正 頂級(jí)豪宅標(biāo)準(zhǔn) 話語(yǔ)權(quán)！ 建立 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳第一排 不只是 第一排的景觀視野 深圳第一排 不只是 第一富有的金融灣區(qū) 深圳第一排 不只是 深圳第一奢侈綜合體物業(yè) …… 第一排 所 意味著絕對(duì) ！ 意味著豪宅新標(biāo)準(zhǔn)制定者的誕生！ 謂 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 他，賦予深圳，一個(gè)前所未有的想象 …… 深灣 壹 號(hào) 時(shí)代地標(biāo) 在這個(gè)即將 邁入國(guó)際化大都市 行列的城市 …… 在這個(gè)完全 缺乏真正豪宅代言 的發(fā)達(dá)城市 …… 在這個(gè)即將成為 下一個(gè)金融中心的國(guó)際灣區(qū) …… 屬于深圳自己的，豪宅顛覆之作 “ 深灣壹號(hào) ” 作品 在這樣的背景下，他必須成立！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！? 金融 商務(wù) 區(qū) 深圳灣金融商務(wù)區(qū)： 總建筑規(guī)模： 400萬(wàn)平米； 商務(wù)辦公： 230萬(wàn)平米 研發(fā)辦公（總部）： 50萬(wàn)平米； 商業(yè)： 120萬(wàn)平米 辦公： 44萬(wàn)平米 標(biāo) 志 3 新都會(huì) ⊙ 財(cái)富聚集區(qū) 深圳灣 ⊙ 國(guó)際的灣區(qū) 關(guān)鍵詞： 新興的 /發(fā)展的 /國(guó)際的 /總部經(jīng)濟(jì) 國(guó)際化大都市 …… 特區(qū)中的特區(qū) …… 灣區(qū)金融中心 …… 項(xiàng)目是新時(shí)代下 應(yīng)運(yùn)而生的豪宅新標(biāo)桿！ 貳 ○ 地產(chǎn)發(fā)展 視角 Real Estate Development 倫敦 紐約 香港 東京 新加坡 2023年 GDP（億美元） 代表性豪宅 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 倫敦 6955 海德一號(hào) 68萬(wàn) /平 紐約 26300 曼哈頓中央公園 60萬(wàn) /平 HK 2440 天璽 70萬(wàn) /平 新加坡 1444 吉寶灣 30萬(wàn) /平 東京 29900 Tokyo Towers 55萬(wàn) /平 每個(gè)發(fā)達(dá)城市都有能承載其城市價(jià)值的豪宅代言！ 人均 GDP10萬(wàn)， 國(guó)際發(fā)達(dá)城市 —— 深圳？邁入頂級(jí)豪宅時(shí)代 2023年 GDP（億元） 人均GDP（元） 北京 16000 90130 上海 19196 91987 深圳 11000 102369 ?2023年深圳 GDP突破 ，人均 GDP102369元 ,已達(dá)發(fā)達(dá)城市水平；卻缺乏能代表城市水平的新一代豪宅。 ? 前海計(jì)劃單列市 —— 前海獲批計(jì)劃單列市權(quán)限，直屬中央監(jiān) 管，權(quán)限平級(jí)廣東省、深圳市政府。 ?寫(xiě)入國(guó)家十二五規(guī)劃，前海建設(shè)已經(jīng)上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面。 標(biāo) 志 1 《 深圳市城市總體規(guī)劃 (20232023年 》 獲批，深圳成為北京上海之后第三個(gè)定位為國(guó)際化都市的城市。 ” 浦東 深圳 天津 重慶 武漢 背景 : 國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立是我國(guó)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新階段，在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，為促進(jìn)地?cái)诮?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展而推出的一項(xiàng)新的丼措。深灣壹號(hào)廣場(chǎng)一期 營(yíng)銷(xiāo)投標(biāo)報(bào)告 世聯(lián)地產(chǎn) 2023－ 2 謹(jǐn)呈：深圳市鵬瑞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 丐聯(lián)地產(chǎn) 202302 歷時(shí)兩年 |反復(fù)地醞釀 |多次地斟酌 |無(wú)數(shù)次地共同探討 … 丐聯(lián)一直堅(jiān)信：它將是深圳地產(chǎn)界最頂尖的作品，值得追隨 PART1： 如何看待這件作品？ ——區(qū)域、房地產(chǎn)發(fā)展視角下的項(xiàng)目審視 01 最好的時(shí)光、最美的未來(lái) ！ 壹 ○ 區(qū)域發(fā)展 視角 Regional Development 深圳改革開(kāi)放 后 30年 ⊙ 城市爆發(fā)新的增長(zhǎng)極！ 特區(qū) 地王 高科技 深圳速度 鄧小平 荔枝公園 深圳人 …… “ ” 因?yàn)槌鞘校? 所以未來(lái) …… 深圳，后三十年 —— 國(guó)際超級(jí)大都市 ， 《 綜合配套改革總體方案 》 獲批，深圳 —— 新特區(qū) 完善自主創(chuàng)新 體制機(jī)制 積極推進(jìn)社會(huì) 領(lǐng)域改革 深化行政管理 體制改革 建立資源節(jié)約 環(huán)境友好體制 全面深化經(jīng)濟(jì) 體制改革 全面創(chuàng)新對(duì)外開(kāi) 放及區(qū)域合作 深圳綜合配套改革 “ 備受關(guān)注的 《 深圳市綜合配套改革總體斱案 》 2023年 5月獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，深圳將在深化行政管理體制改革、經(jīng)濟(jì)體制改革等六個(gè)斱面實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)突破。深圳市常務(wù)副市長(zhǎng)許勤說(shuō)， 《 總體斱案 》 獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)標(biāo)志著深圳改革開(kāi)放進(jìn)入了一個(gè)新階段。它是我國(guó)改革開(kāi)放后繼深圳等第一批經(jīng)濟(jì)特區(qū)后建立的第二批經(jīng)濟(jì)特區(qū)，亦即中國(guó)的“新特區(qū)”。 前海 —— 亞洲曼哈頓 ，深港共建下的新特區(qū)，世界級(jí)定位 ?前海的 “ 國(guó)際性高端定位 ” ?“ 亞洲曼哈頓 ” ，世界級(jí)占位，亞太地區(qū)重要的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心，世界服務(wù)貿(mào)易重要基地。 ?特殊管理體制 ?深港共建，創(chuàng)新體制管理，前海將在政府服務(wù)、法治建設(shè)、財(cái)稅支持、土地支持、口岸服務(wù)、人才引進(jìn)上采用特殊體制。 ?世界級(jí)企業(yè)進(jìn)駐前海 ?香港簽約企業(yè)：匯豐、渣打、恒生、大新銀行、中國(guó)銀行（香港）、國(guó)泰君安、國(guó)信證券、世貿(mào)、嘉里集團(tuán)、香港衛(wèi)視國(guó)際傳媒、畢馬威、普華永道， TDK等 ?內(nèi)地簽約企業(yè) —— 深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)、招商銀行、越海全球物流公司等、中糧集團(tuán)亞太區(qū)域總部基地 . “ 一行三會(huì) ” (中國(guó)人民銀行總部及銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì) ) 南方總部 ?前海灣保稅港區(qū)簽約企業(yè) —— 東方海外、嘉宏、順豐速遞和利豐國(guó)際等，外資公司如 DHL、卡西歐、飛利浦和家樂(lè)福等 標(biāo) 志 2 最先成熟的國(guó)際金融灣區(qū) —— 大前海一體化下的 后?？偛炕厣虅?wù)區(qū) 率先進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)的后海 —— “ 華潤(rùn)、天虹、中海油、阿里巴巴、新百麗鞋業(yè) 、 中國(guó)航天科技等大型企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)入駐，未來(lái)后海金融區(qū)將成為國(guó)際級(jí)高端財(cái)富和經(jīng)濟(jì)聚集地。 城市發(fā)展階段 城市擴(kuò)張階段 城市發(fā)達(dá)階段 ?人均 GDP30005000美元 ?快速城市規(guī)劃 ?城市功能板塊興起 ?城市增長(zhǎng)快速 ?人均 GDP500010000美元 ?城市規(guī)?？焖贁U(kuò)張 ?郊區(qū)化快速發(fā)展 ?城市人口向郊區(qū)發(fā)展 ?人口向城市外遷移 ?人均 GDP100000美元 ?城市人口密度高 ?形成人口集約核 ?更大規(guī)模的城市形成 起步協(xié)同范疇 運(yùn)營(yíng)協(xié)同范疇 現(xiàn) 象 1 回歸： 向 “ 城市 ” 發(fā)展 —— 豪宅 “ 逆城市化 ” 發(fā)展新階段 豪宅階段一（ 19992023） 典型項(xiàng)目：東海花園、香蜜湖 1號(hào)、波托菲諾、中信紅樹(shù)灣； 階段特征： 豪宅板塊區(qū)域價(jià)值第一支撐 講究社區(qū)純粹性和內(nèi)部園林的打造 重產(chǎn)品的創(chuàng)新與舒適性 豪宅階段二（ 20232023） 典型項(xiàng)目：星河丹堤、圣莫麗斯、東方尊御、淘金山； 階段特征： 板塊格局打破，向郊區(qū)化發(fā)展 強(qiáng)勢(shì)景觀資源成為核心驅(qū)動(dòng)力 低密度產(chǎn)品興起，成為豪宅新主流 板塊區(qū)域豪宅階段 資源別墅豪宅階段 1999 2023 2023 豪宅階段三（ 2023） 典型項(xiàng)目：幸福里 階段特征： 豪宅向二極化趨勢(shì)發(fā)展 城市稀缺資源的綜合體公寓豪宅成為豪宅新興極 自然稀缺資源的別墅豪宅仍是豪宅重要一極 板塊住宅僅為高端住宅 城市綜合體豪宅新興階段 現(xiàn) 象 2 ?福田中心區(qū)，寫(xiě)字樓改公寓，面積段100350平米，主力為復(fù)式單位，預(yù)計(jì)2023年下半年入市 ?劣勢(shì) : 無(wú)景觀資源 ,產(chǎn)品實(shí)用率低 2023年以后 東海國(guó)際中心 伍茲公寓 2023 ?海上世界綜合體內(nèi)高端公寓 ,共 280套 ,180平米以下戶型 ,預(yù)計(jì) 2023年入市； ?但綜合體目前尚未見(jiàn)雛形 金地大百匯 華潤(rùn)后海總部 ?總建面 75萬(wàn)，住宅建面 33萬(wàn)，除伍茲公寓外另觃劃公寓產(chǎn)品，主力產(chǎn)品面積在220300平米 ?入市時(shí)間未定 海上丐界綜合體 ?福田中心區(qū)大型綜合體 ,打造稀缺高端服務(wù)式公寓 ,主力面積在200250平米 ?入市時(shí)間未定 ?以其綜合體配套優(yōu)勢(shì)，及住宅部分特殊優(yōu)（ 70年產(chǎn)權(quán)，丌受 90/70限制），將成為項(xiàng)目最強(qiáng)競(jìng)品之一；目前產(chǎn)品戶型還在定位階段 ?入市時(shí)間未定 “ 產(chǎn)品不可比 , 資源無(wú)優(yōu)勢(shì)” “ 入市較晚 ,本項(xiàng)目領(lǐng)航先機(jī)” 本項(xiàng)目 深灣壹號(hào) —— 新頂級(jí)豪宅革命，顛覆深圳想象 現(xiàn) 象 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 她之于深圳，就 —— 如同時(shí)代廣場(chǎng)之于香港 如同吉寶灣 Reflections之于新加坡 如同銀泰中心之于北京 如同湯臣一品之于上海 地 標(biāo) 他，占據(jù)這個(gè)城市的， 第一排視野 這個(gè)城市豪宅時(shí)代 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國(guó)際濱海中心 第一排的視野 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 誰(shuí)，才能占有第一排？ 國(guó)會(huì)的第一排，是 最資深權(quán)威的政客領(lǐng)袖 NBA球場(chǎng)的第一排，是 最閃光的社會(huì)名流 奧斯卡頒獎(jiǎng)典禮的第一排，是最 炙手可熱的明星大腕 …… 第一排的視野 所 意味著使用者的身份及權(quán)威！ 意味著領(lǐng)袖的氣勢(shì)和高貴！ 同樣體現(xiàn)的，是一種人生境界！ 謂 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 標(biāo)準(zhǔn) 是如何建立的 深圳劃時(shí)代頂級(jí)豪宅的價(jià)值 KPI 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 標(biāo)準(zhǔn) 必須享有城市核心資源占有權(quán) 1 位于城市核心地段 占據(jù)城市最強(qiáng)勢(shì)景觀資源 具備完善的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu) 擁有最便捷的交通路網(wǎng) 北京 銀泰中心 香港 天璽 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 標(biāo)準(zhǔn) 3 必須超越現(xiàn)有豪宅居住的功能標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)桿產(chǎn)品空間實(shí)現(xiàn)居住功能的全面提升 更闊綽的空間尺度 更完善的空間配置（全套房、中西廚） 更奢侈的空間享受（宴會(huì)廳、泳池私屬化、玄關(guān)） 北京 NAGA上院 北京 柏悅府 上海 湯臣一品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 標(biāo)準(zhǔn) 5 必須超越 “精裝成品”呈現(xiàn)完美配置標(biāo)準(zhǔn) 當(dāng)精裝修已經(jīng)成為標(biāo)準(zhǔn)配置 但，富豪視野仍停留在星河灣、幸福里的配置 趕超香港、歐美的，萬(wàn)元以上的精裝修標(biāo)準(zhǔn) 必將開(kāi)創(chuàng)新的先河 上海 星河灣 香港 天璽 倫敦 海德堡公園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 PART2：是什么？感動(dòng)了客戶 ——客戶購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的最關(guān)鍵價(jià)值分析 02 讓豪宅營(yíng)銷(xiāo)，回歸價(jià)值