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某企業(yè)策劃項(xiàng)目管理及營(yíng)銷推廣管理知識(shí)分析報(bào)告-展示頁(yè)

2025-03-14 04:11本頁(yè)面
  

【正文】 更加 巨大 ,但目前感知度有限。 未來路兩側(cè)已售、在售商品房占地面積對(duì)比示意 未來路以東地圖示意 中鐵自建 城市風(fēng)鈴 麗景園 青年首宅 鳳凰苑 美景天城 富田太陽(yáng)城 寶景家園 東郡自由派 永豐心座 匯美家園 中鼎翡翠 云鶴路 云鶴路 云鶴路車流、人流較少,植被茂密,安適幽靜,是鬧中取靜之地 未來路以東地圖示意 中鐵自建 城市風(fēng)鈴 麗景園 青年首宅 鳳凰苑 美景天城 富田太陽(yáng)城 寶景家園 東郡自由派 永豐心座 匯美家園 中鼎翡翠 映月路 映月路 映月路車流、人流較少,西端植被茂密、較為安靜,東端被富田太陽(yáng)城包夾,近似于歐式古典街道。 6. 國(guó)家級(jí)油庫(kù) 的存在,將在一定程度上阻礙未來路以西區(qū)域的生活改善與提升。 4. 未來路與航海路的車速過快,且 噪音、尾氣等污染較為嚴(yán)重 ,對(duì)該區(qū)域整體生活品質(zhì)的進(jìn)一步提升有阻礙作用。 區(qū)域?qū)傩钥偨Y(jié) 2. 航海公園、世紀(jì)歡樂園 的存在,以得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)提升了該區(qū)域的生活價(jià)值。 Now…… 序:鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 一、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項(xiàng)目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目用地 SWTO判定 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與建議 六、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路與建議 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)--交通 未來大道 航海路 未來大道與航海路均為市政重點(diǎn)道路,均較為 寬闊 ,路面 質(zhì)量較好 ,交通 十分便捷 ,過往 車速 也都較 快 ,由于項(xiàng)目區(qū)域無過街天橋,道路對(duì)對(duì)街人流交匯有明顯的 阻礙作用 ,相比之下,未來大道車流量較少,而航海路車流量相當(dāng)大,因此對(duì)路道兩旁帶來的 噪聲與環(huán)境污染 也更為嚴(yán)重。 不同價(jià)位供求結(jié)構(gòu) 合計(jì)> 50004000 50003000 40002023 3000≤ 2023銷售均價(jià)分組(元 / ㎡ )100%1. 07 %8. 19 %41 .5 8%33 .9 6%15 .2 0%占比56801610465523619192918632銷售100%1. 49 %8. 43 %50 .7 1%27 .4 3%11 .9 3%占比51338766433026033140826127預(yù)售套數(shù)(套)100%1. 68 %9. 11 %37 .1 0%34 .7 4%17 .3 7%占比64 1. 6910 .7 6358 .4 623 8. 0922 2. 911 1. 47銷售100%2. 33 %9. 65 %46 .8 0%28 .1 4%13 .0 8%占比58 4. 3813 .6 456 .3 827 3. 4916 4. 4376 .4 1預(yù)售面積(萬㎡)2023 年 1 12 月份不同價(jià)位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)9% 8% 12%13% 17%22%20%19%21%21%20%20%18%21%26%50% 52% 51%45%37%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 2023 2023 2023 2023>1 4 0 ㎡120140㎡90120㎡≤9 0 ㎡各面積段商品住宅銷售比例 由以上圖表可以看出,商品住宅 單價(jià)上漲 的同時(shí),市場(chǎng)需求套型 面積有小型化 的趨勢(shì)。 鄭州市場(chǎng)近年商品住宅供應(yīng)量 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)-- 供應(yīng)量逐年增加,且有 平穩(wěn)增加 趨勢(shì)。 北區(qū)市場(chǎng) 西區(qū)市場(chǎng) 鄭東新區(qū) 南區(qū)市場(chǎng) 碧沙崗 商圈 二七商圈 紫荊山 商圈 本案 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求彈性很大, 需求 持續(xù) 旺盛 。 04年- 05年在政府引導(dǎo)下高速發(fā)展, 06年遭遇瓶頸,發(fā)展趨緩,但目前逐漸回溫。康利達(dá)未來路項(xiàng)目前期策劃與營(yíng)銷推廣報(bào)告 目錄 序:鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 一、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項(xiàng)目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目用地 SWTO判定 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與建議 六、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路與建議 Now…… 序:鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 一、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項(xiàng)目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目用地 SWTO判定 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與建議 六、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路與建議 06年西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁,房?jī)r(jià)上漲增幅較大。 03年- 05年該區(qū)域形成自發(fā)的高速發(fā)展態(tài)勢(shì), 06年亦保持著強(qiáng)勁勢(shì)頭,但整體市場(chǎng)形象一般。 南區(qū)市場(chǎng)東南區(qū)價(jià)格較高,西南區(qū)相對(duì)較低,該區(qū)域城中村改造較多,發(fā)展?jié)摿薮蟆? 02004006008000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%住宅 2 2 7 . 4 8 2 5 9 . 9 8 3 7 1 . 4 2 4 6 0 . 7 5 3 2 . 3 9 7 1 4 . 9 7增長(zhǎng) 1 9 . 1 0 % 1 4 . 2 9 % 4 2 . 8 6 % 2 4 . 0 4 % 1 5 . 5 6 % 3 4 . 2 9 %2023 2023 2023 2023 2023 2023萬平方米鄭州市場(chǎng)近年商品住宅銷售量 0106年商品住宅銷售量 快速增長(zhǎng) ,年增長(zhǎng)率最少也在 14%以上,最高達(dá) 42%。 2023年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房住宅成交價(jià)格主要集中在 3000— 4000元 /㎡ ,其次為 25003000元 /㎡ 。 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)論 1. 01年 — 04年,房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量略大于銷售量;但 05年開始出現(xiàn) 銷售量大于供應(yīng)量 ; 2. 05年后,銷售量的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量的增幅; 3. 06年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求,出現(xiàn) 賣方市場(chǎng) ,且這一現(xiàn)象有延續(xù)趨勢(shì); 4. 目前單價(jià)集中在 3000— 4000元 /㎡ ,受國(guó)六條和房?jī)r(jià)漲幅的影響,面積需求有 小型化 趨勢(shì)。 世紀(jì)歡樂園 航海公園 已開發(fā)居住社區(qū) 物流倉(cāng)庫(kù) 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)--休閑場(chǎng)所 航海公園 世紀(jì)歡樂園 航海公園地處航海路與未來路交叉口東南角, 占地 180畝 ,包括一個(gè)水上世界游樂場(chǎng) 世紀(jì)歡樂園 占地 800畝 ,鄭州最大、設(shè)備最齊全的游樂園 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)--學(xué)校 貝斯特外語(yǔ)小學(xué) 六十三中 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)--專業(yè)市場(chǎng) 石化路汽修專業(yè)市場(chǎng) 航海路電動(dòng)車專業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)--居住氛圍感受 都市村莊 入住成熟小區(qū) 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)--居住氛圍感受 大型已入住商品樓盤 建造中商品樓盤 1. 航海路本身的城市運(yùn)輸承載能力與未來大道的打通,使該區(qū)域 交通 、出行極為便利 ,直接拉動(dòng)了其區(qū)域價(jià)值的提升,商業(yè)、人流的匯集進(jìn)一步豐富了生活的配套內(nèi)容, 生活氛圍 更為 濃厚 。 3. 整個(gè)區(qū)域的居住、生活檔次呈現(xiàn) 東高西低 的現(xiàn)實(shí)狀態(tài),以 未來大道為界 ,其東幾乎全部為商品房形式出售的大小樓盤與社區(qū),其西除少面積商品房和經(jīng)濟(jì)適用房外,存在大面積的都市村莊、物流倉(cāng)庫(kù)、工廠、油庫(kù)以及學(xué)校,整體生活檔次相對(duì)較低,生活氛圍較為淡薄。 5. 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的存在使該區(qū) 人員稍為復(fù)雜 ,有一定的治安等負(fù)面影響。 Now…… 序:鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 一、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項(xiàng)目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目用地 SWTO判定 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與建議 六、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路與建議 商品房樓盤的 數(shù)量 、 體量 和 用地規(guī)模 的巨大差別,使該區(qū)域在生活品質(zhì)與檔次上形成了極為明顯的 東高西低 的態(tài)勢(shì),以未來大道為界,兩邊差距明顯。 未來路以東地圖示意 中鐵自建 城市風(fēng)鈴 麗景園 青年首宅 鳳凰苑 美景天城 富田太陽(yáng)城 寶景家園 東郡自由派 永豐心座 匯美家園 中鼎翡翠 石化路 未來路以西地圖示意 弓莊 物流倉(cāng)庫(kù)區(qū) 百草園 城市之家 鑫誠(chéng) 〃 東方夢(mèng)園 和生公寓 旅游學(xué)校 六十四中 都市村莊 弓莊 物流倉(cāng)庫(kù) 開發(fā)土地 已極為 有限 ,生活氛圍已近成型,從 建筑、道路、環(huán)境、配套等 方面都較未來路以西更為優(yōu)質(zhì),舒適 生活感知度高 ,再加上富田太陽(yáng)城成大型項(xiàng)目, 市場(chǎng)認(rèn)可度較高 。 ,如何在未來路以東供應(yīng)逐漸飽滿,未來路以西良好的市場(chǎng)信息尚為釋放,如何選擇一個(gè)合適的 入市時(shí)機(jī) ,將是利益更大化實(shí)現(xiàn)的重要因素。 未來路以東地圖示意 城市風(fēng)鈴 海輪 配套 內(nèi)部:無景觀、無配套,只有底商 外部:重點(diǎn)高中、幼兒園。 其他 2期 07年 4月底開盤,約 08年 10月份入住 麗景園 未來 商業(yè)賣場(chǎng)、摩配城、醫(yī)院;航海公園、世紀(jì)歡樂園等。商業(yè)賣場(chǎng)、摩配城、醫(yī)院;航海公園、世紀(jì)歡樂園等。自由派 規(guī) 模 m2 位 置 未來和航海路交叉口向東 屬 性 普通住宅 建筑類型 高層小戶型,正在施工大概 5層左右, 建筑風(fēng)格 外立面普通,但陽(yáng)臺(tái)顏色較跳躍,藍(lán)色 總 戶 數(shù) 712套 容 積 率 面積區(qū)間 3849 ㎡ 主力戶型 小戶型,一室一廳 價(jià) 格 報(bào)價(jià) 3600,開盤優(yōu)惠后 3500 配 套 內(nèi)部: 2個(gè)電梯 28戶 外部:重點(diǎn)高中、幼兒園。 備 注 永豐心座 永豐心座 規(guī) 模 位 置 未來和航海路交叉口向東路北 屬 性 精裝修公寓 建筑類型 多層雙電梯 建筑風(fēng)格 總 戶 數(shù) 507套 容 積 率 面積區(qū)間 主力戶型 90平米以下 361套, 45平米 價(jià) 格 對(duì)外報(bào)價(jià) 3900, 45平方米首付 ,月付 750元 配 套 內(nèi)部:精裝,多層雙電梯,天然氣公寓 , 外部:重點(diǎn)高中、幼兒園。 備 注 , 。太陽(yáng)城 二期 規(guī) 模 總占地 400畝 位 置 航海路與 107國(guó)道 交叉口 屬 性 居住、辦公、商業(yè) 建筑類型 多層 .高層 .小高層共 15棟 建筑風(fēng)格 歐式建筑,歐式園林 總 戶 數(shù) 1361套 容 積 率 面積區(qū)間 40220 主力戶型 三房( 98132) 價(jià) 格 37004300 配 套 內(nèi)部:景觀大道、協(xié)和廣場(chǎng)、中心太陽(yáng)廣場(chǎng)、和平走廊、月亮島、晨曦廣場(chǎng)和情景街區(qū) 外部:重點(diǎn)高中、幼兒園。 備 注 , 藍(lán)鉆 金色港灣 2期藍(lán)鉆 規(guī) 模 總占地 650畝 位 置 未來和航海路 交叉口 南,水上世界西側(cè) 屬 性 普通住宅 建筑類型 多層、小高層、高層 建筑風(fēng)格 新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn) 總 戶 數(shù) 517戶 容 積 率 面積區(qū)間 主力戶型 三室二廳 價(jià) 格 4700 配 套 內(nèi)部:正商俱樂部、圣瓦倫丁商業(yè)街、幼兒園、小學(xué) 外部:重點(diǎn)高中、幼兒園。 備 注 未來路以東地圖示
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