【正文】 高品質(zhì)、高服務的中高端項目。 三、距油庫規(guī)定距離內(nèi)的景觀配套。 總體地塊屬性判定 該地塊位于未來大道和航海路交叉口優(yōu)越地段，生活配套良好，具有巨大的升值潛力，從其特殊的地塊限定和區(qū)域市場空間、市場發(fā)展趨勢的角度審視，其在 中高端小戶型產(chǎn)品 上具有足夠的市場 突破空間 和 利潤回報率 ，并能取得 較快的資金回流 。 項目名稱 標準層面積 建筑結(jié)構(gòu) 樓體類型 左岸國際 2023 框架 1棟 12層，一棟 15層均為板樓 卡薩 800 框架剪力墻 A座 12層小高層， B座 22層高層均為板樓 名門盛世 1000 框架 1棟 26層高層塔樓 東郡自由派 1100 框架 2棟 12層板樓 瑞貝卡酒店公寓 1000 框架 1棟 14層板樓 二馬路 64號 1400 框架 1棟 28層高層板樓 方圓創(chuàng)世酒店部分 1000 框架 1棟 21層塔樓 長城康橋華城 1000 框架 1棟 29層高層板樓 鄭州酒店式公寓市場狀況－－產(chǎn)品分析 所選酒店式公寓戶型大多是面積 3050平方米的一居室 ，少部分項目有 兩居戶型，除個別以辦公為主要用途的項目外均設有廚房，且大部分是 開放式廚房。 3. 戶型特別細致地構(gòu)成了輔助空間。 ，需求面積集中在 40－ 70平方米之間，大部分在 50平方米左右。 設置兩座點式塔樓，一二層為連體商業(yè)，總層數(shù)為 25層。 他主張汲取民間建筑的手法，特別贊賞美國商業(yè)街道上自發(fā)形成的建筑環(huán)境。 ，以 精致的細節(jié) 展現(xiàn)提升景觀的 檔次 感，從而提升項目的檔次感。 中心。 面積配比 二層劃分成 3個店鋪，店鋪面積在 500600平方米之間。會所可考慮放在其樓體 14層，主要滿足品質(zhì)生活需要 (賦予其 項目附加值 ，提升產(chǎn)品競爭力 )的相關設施和供商務居住所用的 咖啡館、乒乓球、臺球館，陽光休閑平臺 。 面臨問題： 項目規(guī)模較小，難以形成高舒適度產(chǎn)品群。 。 ? 項目宣傳 ： ? 地盤包裝： 售樓處、樣板間、看房通道、停車場、整體工地圍檔； ? 戶外廣告： 在未來路、航海路設臵 3－ 5處戶外廣告牌； ? 公交候車亭： 以人流量作為選擇標準； ? 沿路道旗： 航海路、未來路項目周邊主干道； ? 售樓處氛圍營造： 路旗、標志性指示牌、精神堡壘等。 ? 資 料 架 接待臺東側(cè)靠墻位臵擺放資料架 ， 放臵樓書 、 單頁 、 所刊登廣告的雜志等 。 樣板間包裝要求 ? 樓梯氛圍布臵 ? 樓梯間歡迎牌 ? 戶型標牌 ? 展示空間功能標牌 ? 特別賣點 營銷推廣策略－－樣板間包裝 樣板間方向 注重細節(jié)與生活感受，樣板間是為客戶造夢的重要元素。 2023/3/242023/3/242023/3/242023/3/243/24/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/3/242023/3/242023/3/24Friday, March 24, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/242023/3/242023/3/24Mar2324Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/242023/3/24March 24, 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/3/242023/3/24Friday, March 24, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/242023/3/242023/3/243/24/2023 12:37:18 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/3/242023/3/242023/3/24Mar2324Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 停 車 場 要求：為到訪客戶提供停車便利 ， 帶給客戶直觀的物業(yè)印象 , 產(chǎn)生好感 。 營銷推廣策略－－費用說明 目的： 實現(xiàn)對買家的圍殺半徑，讓買家能夠順利地實現(xiàn)從外面導引到工地現(xiàn)場 ? 第一階段： 在沒有樓盤形象的狀態(tài)下建立的是水平圍殺線； ? 第二階段： 通過樓體作為核心點進行縱向圍殺； 營銷推廣策略－－現(xiàn)場包裝說明 – 售樓處 ：色調(diào)元素就少，突出項目空間感； – 項目周邊 ：道旗、指示牌與項目風格、調(diào)性一致； – 施工現(xiàn)場 ：功能區(qū)指示牌、工地圍擋突顯項目特質(zhì)，樓體簡單包裝； – 樣板間 ：溫馨、簡約、不失檔次，滿足目標客戶心理需求； – 看房通道 ：能給客戶以尊貴感，包裝上精細有品位； 營銷推廣策略－－項目包裝建議 ? 外路牌 ? 導示牌 ? 立柱掛旗 ? 工地路牌 ? 圍板 ? 售樓處導示牌 ? 售樓處標牌 ? 停車場標牌 ? 歡迎標牌 ? 看樓專車 ? POP彩旗或吊旗設計 樓體招示布（項目名稱、銷售信息、促銷概念等等） 營銷推廣策略－－現(xiàn)場包裝基本內(nèi)容 項目包裝方向與現(xiàn)場宣傳利用 項目指示系統(tǒng)建議 買家一般到售樓處是一種敵對行為，提防和抗拒心理非常重，我們的目標就是把這種心理弱化，讓買家與銷售人員進行溝通 營銷推廣策略－－售樓處包裝 ? 整體氛圍概念提示 ? 形象墻設計 ? 實體展板 ? 售樓書 ? 折頁 ? 價格單頁 ? 付款方式清單 ? 手袋設計 ? 銷售人員名片 ? 信紙 、 信封 ? 銷售人員工作牌 ? 銷售人員服裝及門衛(wèi)服裝建議 營銷推廣策略－－售樓處包裝內(nèi)容 ? 入 口 處 門內(nèi)兩側(cè)分別設一名禮儀人員負責為客戶開門 。 營銷推廣策略－－銷售階段劃分 具體銷售階段的劃分可分為： 第一階段： 蓄勢階段 —— （企業(yè)品牌與項目形象塑造，產(chǎn)品信息告知） 第二階段： 一期開盤熱銷 — 項目開盤熱銷期 第三階段： 一期強勢銷售期與二期蓄勢期 —— 一期項目強勢銷售（ 5月份起釋放二期開盤與預期價格信息） 第四階段： 二期開盤熱銷階段 － 二期開盤熱銷期 第五階段： 二期強勢銷售期 － 二期強勢銷售期 第六階段： 尾盤銷售期 －－ 營銷推廣策略－－銷售階段劃分 ? 主流媒體 ? 借助成熟區(qū)域之勢，以 地段價值 為核心； ? 中高端品質(zhì) 為主要訴求點，同區(qū)域具備 豪華景觀、配套與服務的酒店式公寓 ， SOLO與客戶的 情感溝通 。 ? 基于資金投入與市場銷售規(guī)律，建議將項目分前后兩期，一期為沿街兩棟塔樓，二期為內(nèi)部兩棟塔樓與沿街商業(yè)空間。 社區(qū)規(guī)劃大面積、高品質(zhì)的景觀配套具有較好的昭示效果。 項目商業(yè)建議－－商業(yè)產(chǎn)品建議 物業(yè)管理用房和設備用房盡量利用住宅的地下。 商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢 現(xiàn)代人在購物的同時越來越注重購物的心情與感受 本案周邊市場氛圍 本案周邊居住氛圍濃厚，居住人口眾多 本案住宅部分定位 本案商業(yè)部分定位要充分考慮本案標準層的定位 本案競爭項目差異化 在定位上要考慮與競爭項目的商業(yè)部分進行錯位 項目商業(yè)建議－－定位考量因素 結(jié)論： 根據(jù)以上考慮再結(jié)合本案自身物業(yè)條件，我司建議，本案商業(yè)部分需著重體現(xiàn)出 休閑化、品質(zhì)化 的商業(yè)氛圍。 客廳陽臺，景觀通透； 臥室飄窗，舒適溫馨。 可參與性 ，充分利用景觀區(qū)域，提供休閑用地可用面積。 ? 20世紀 60年代，美國建筑師斯特恩提出建筑有三個特征： 采用裝飾；具有象征性或隱喻性；與現(xiàn)有環(huán)境融合。 6. 如何以科學合理的 面積配比 ，在盡量謀求 利潤 空間的前提下，實現(xiàn) 快速去化 的問題。共同點是：大學畢業(yè)不久，積蓄有限，但是收入穩(wěn)定，渴望獨立生活，通常 有兩次臵業(yè)的心理準備 。 45平方米左右，大部分在 4060平方米之間。 最終，產(chǎn)品形態(tài)的選擇是實現(xiàn)上述的最根本途徑。 四、油庫的存在，使居住安全的心理系數(shù)得到較大程度的降低。 Strength 優(yōu)勢 Weakness 劣勢 Threat 風險 Opportunity 機會 一、占據(jù)區(qū)域成熟市場的中心位置。 四、數(shù)個大型樓盤繼續(xù)抬升區(qū)域價值，小型樓盤跟隨分割市場，投入產(chǎn)出比較大。太陽城 航海東路與 107國道 600 66 美景天城 世紀迎賓大道與石化路交叉口 2800 150 區(qū)域租賃價格現(xiàn)狀 、富田太陽城、美景天城 三座大規(guī)模樓盤加速提升了區(qū)域價值 ，引導該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展，改變其市場態(tài)勢，各 小型樓盤 跟隨， 分割市場 利潤。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。麗景苑 （售罄） 規(guī) 模 位 置 未來和航海路交叉口向北 200米路東 屬 性 普通住宅 建筑類型 高層小戶型 建筑風格 綠色的外立面 總 戶 數(shù) 410套 容 積 率 面積區(qū)間 45130m2 主力戶型 一室一廳、二室一廳 價 格 2991元 /m2 配 套 外部：重點高中、幼兒園。 居住現(xiàn)狀總結(jié)與參考價值概述 ，未來以西區(qū)域僅零散存在幾個小型項目， 開發(fā)土地儲存量龐大 ，將是發(fā)展的方向所在， 升值潛力更加 巨大 ，但目前感知度有限。 區(qū)域?qū)傩钥偨Y(jié) 2. 航海公園、世紀歡樂園 的存在，以得天獨厚的優(yōu)勢提升了該區(qū)域的生活價值。 北區(qū)市場 西區(qū)市場 鄭東新區(qū) 南區(qū)市場 碧沙崗 商圈 二七商圈 紫荊山 商圈 本案 鄭州房地產(chǎn)市場需求彈性很大， 需求 持續(xù) 旺盛 。 南區(qū)市場東南區(qū)價格較高，西南區(qū)相對較低，該區(qū)域城中村改造較多，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 世紀歡樂園 航海公園 已開發(fā)居住社區(qū) 物流倉庫 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－休閑場所 航海公園 世紀歡樂園 航海公園地處航海路與未來路交叉口東南角， 占地 180畝 ，包括一個水上世界游樂場 世紀歡樂園 占地 800畝 ，鄭州最大、設備最齊全的游樂園 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－學校 貝斯特外語小學 六十三中 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－專業(yè)市場 石化路汽修專業(yè)市場 航海路電動車專業(yè)市場 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－居住氛圍感受 都市村莊 入住成熟小區(qū) 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－居住氛圍感受 大型已入住商品樓盤 建造中商品樓盤 1. 航海路本身的城市運輸承載能力與未來大道的打通，使該區(qū)域 交通 、出行極為便利 ，直接拉動了其區(qū)域價值的提升，商業(yè)、人流的匯集進一步豐富了生活的配套內(nèi)容， 生活氛圍 更為 濃厚 。 未來路以東地圖示意 中鐵自建 城市風鈴 麗景園 青年首宅 鳳凰苑 美景天城 富田太陽城 寶景家園 東郡自由派 永豐心座 匯美家園 中鼎翡翠 石化路 未來路以西地圖示意 弓莊 物流倉庫區(qū) 百草園 城市之家 鑫誠 〃 東方夢園 和生公寓 旅游學校 六十四中 都市村莊 弓莊 物流倉庫 開發(fā)土地 已極為 有限 ，生活氛圍已近成型，從 建筑、道路、環(huán)境、配套等 方面都較未來路以西更為優(yōu)質(zhì)，舒適 生活感知度高 ，再加上富田太陽城成大型項目， 市場認可度較高 。 其他 2期 07年 4月底開盤，約 08年 10月份入住 麗景園 未來 備 注 永豐心座 永豐心座 規(guī) 模 位 置 未來和航海路交叉口向東路北 屬 性 精裝修公寓 建筑類型