【正文】 六十四中 都市村莊 弓莊 物流倉庫 開發(fā)土地 已極為 有限 ，生活氛圍已近成型，從 建筑、道路、環(huán)境、配套等 方面都較未來路以西更為優(yōu)質(zhì)，舒適 生活感知度高 ，再加上富田太陽城成大型項目， 市場認可度較高 。 5. 專業(yè)批發(fā)市場的存在使該區(qū) 人員稍為復雜 ，有一定的治安等負面影響。 世紀歡樂園 航海公園 已開發(fā)居住社區(qū) 物流倉庫 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－休閑場所 航海公園 世紀歡樂園 航海公園地處航海路與未來路交叉口東南角， 占地 180畝 ，包括一個水上世界游樂場 世紀歡樂園 占地 800畝 ，鄭州最大、設(shè)備最齊全的游樂園 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－學校 貝斯特外語小學 六十三中 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－專業(yè)市場 石化路汽修專業(yè)市場 航海路電動車專業(yè)市場 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－居住氛圍感受 都市村莊 入住成熟小區(qū) 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－居住氛圍感受 大型已入住商品樓盤 建造中商品樓盤 1. 航海路本身的城市運輸承載能力與未來大道的打通，使該區(qū)域 交通 、出行極為便利 ，直接拉動了其區(qū)域價值的提升，商業(yè)、人流的匯集進一步豐富了生活的配套內(nèi)容， 生活氛圍 更為 濃厚 。 2023年鄭州房地產(chǎn)市場商品房住宅成交價格主要集中在 3000— 4000元 /㎡ ，其次為 25003000元 /㎡ 。 南區(qū)市場東南區(qū)價格較高，西南區(qū)相對較低，該區(qū)域城中村改造較多，發(fā)展?jié)摿薮?。康利達未來路項目前期策劃與營銷推廣報告 目錄 序：鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢 一、項目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢 四、項目用地 SWTO判定 五、項目產(chǎn)品定位與建議 六、項目營銷推廣思路與建議 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢 一、項目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢 四、項目用地 SWTO判定 五、項目產(chǎn)品定位與建議 六、項目營銷推廣思路與建議 06年西區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展強勁，房價上漲增幅較大。 北區(qū)市場 西區(qū)市場 鄭東新區(qū) 南區(qū)市場 碧沙崗 商圈 二七商圈 紫荊山 商圈 本案 鄭州房地產(chǎn)市場需求彈性很大， 需求 持續(xù) 旺盛 。 不同價位供求結(jié)構(gòu) 合計＞ 50004000 50003000 40002023 3000≤ 2023銷售均價分組（元 / ㎡ ）100%1. 07 %8. 19 %41 .5 8%33 .9 6%15 .2 0%占比56801610465523619192918632銷售100%1. 49 %8. 43 %50 .7 1%27 .4 3%11 .9 3%占比51338766433026033140826127預售套數(shù)（套）100%1. 68 %9. 11 %37 .1 0%34 .7 4%17 .3 7%占比64 1. 6910 .7 6358 .4 623 8. 0922 2. 911 1. 47銷售100%2. 33 %9. 65 %46 .8 0%28 .1 4%13 .0 8%占比58 4. 3813 .6 456 .3 827 3. 4916 4. 4376 .4 1預售面積（萬㎡）2023 年 1 12 月份不同價位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)9% 8% 12%13% 17%22%20%19%21%21%20%20%18%21%26%50% 52% 51%45%37%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 2023 2023 2023 2023＞1 4 0 ㎡120140㎡90120㎡≤9 0 ㎡各面積段商品住宅銷售比例 由以上圖表可以看出，商品住宅 單價上漲 的同時，市場需求套型 面積有小型化 的趨勢。 區(qū)域?qū)傩钥偨Y(jié) 2. 航海公園、世紀歡樂園 的存在，以得天獨厚的優(yōu)勢提升了該區(qū)域的生活價值。 6. 國家級油庫 的存在，將在一定程度上阻礙未來路以西區(qū)域的生活改善與提升。 居住現(xiàn)狀總結(jié)與參考價值概述 ，未來以西區(qū)域僅零散存在幾個小型項目， 開發(fā)土地儲存量龐大 ，將是發(fā)展的方向所在， 升值潛力更加 巨大 ，但目前感知度有限。城市風鈴 2期 規(guī) 模 位 臵 未來和航海路交叉口向北 200米路東 屬 性 普通住宅， 3層底商 建筑類型 高層， 18層 建筑風格 外立面普通，無造型 總 戶 數(shù) 面積區(qū)間 3960m2 主力戶型 一室一廳、二室一廳 價格 均價 3400， 15樓價格 3698元，樓層差20元。麗景苑 （售罄） 規(guī) 模 位 置 未來和航海路交叉口向北 200米路東 屬 性 普通住宅 建筑類型 高層小戶型 建筑風格 綠色的外立面 總 戶 數(shù) 410套 容 積 率 面積區(qū)間 45130m2 主力戶型 一室一廳、二室一廳 價 格 2991元 /m2 配 套 外部：重點高中、幼兒園。 備 注 1期小戶型 ， ； ‘2期小戶型 東郡自由派 東郡 商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。 備 注 mini小戶型開盤時間在 07年 4月底或 5月初，08年 5月 1日交房 ? 為了能夠更好的分析本案所在區(qū)域的公寓投資市場，我們選取了一些檔次較高的公寓租金價格進行分析， 45平方米左右的標準間租金在 800元 /平方米左右，市場平均租金每月每平方米為 16元，約合 /天 /平米 樓盤名稱 位置 價格元 /月 面積平米 租金 （元 /月 /平方米） 和生公寓 航海路未來路交叉口北路西 1300 209平方米，其中地下室 55平 方米，高 5米，未裝修 雅美新居 航海路未來路交叉口北路西 1200 92 匯美家園 航海路云鶴路交叉口北路東 1800 130 海輪 .城市風鈴 航海路未來路交叉口北路東 600 金色港灣 太陽城 航海東路與 107國道 600 66 美景天城 世紀迎賓大道與石化路交叉口 2800 150 區(qū)域租賃價格現(xiàn)狀 、富田太陽城、美景天城 三座大規(guī)模樓盤加速提升了區(qū)域價值 ，引導該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展，改變其市場態(tài)勢，各 小型樓盤 跟隨， 分割市場 利潤。 兩側(cè)， 東西朝向 者占絕大多數(shù)， 缺乏配套 ， 品質(zhì)較差 ， 中高端小戶型產(chǎn)品缺乏 。 四、數(shù)個大型樓盤繼續(xù)抬升區(qū)域價值，小型樓盤跟隨分割市場，投入產(chǎn)出比較大。 二、未來路以東的生活氛圍認可度高于未來路以西，在項目所在未來路一側(cè)大規(guī)模改造信息未市場釋放前，市場對其有一定的認知差距。 Strength 優(yōu)勢 Weakness 劣勢 Threat 風險 Opportunity 機會 一、占據(jù)區(qū)域成熟市場的中心位置。 五、已經(jīng)形成的良好居住氛圍。 四、油庫的存在，使居住安全的心理系數(shù)得到較大程度的降低。 二、符合項目所處東南區(qū)域的區(qū)域特性和發(fā)展方向，謀取升值空間與區(qū)域附加價值的自我體現(xiàn)。 最終，產(chǎn)品形態(tài)的選擇是實現(xiàn)上述的最根本途徑。 項目名稱 外立面 公共空間裝修 室內(nèi)裝修 左岸國際 藍灰色面磚 地板、涂料墻面 簡裝 卡薩 灰白色面磚 地板、涂料墻面 毛坯 名門盛世 首層干掛石材，其余瓷磚 毛坯 東郡自由派 面磚 水泥地面 簡裝 瑞貝卡酒店公寓 磚紅色貼片 精裝 簡裝 二馬路 64號 玻璃幕墻 簡裝 毛坯 長城康橋華城 銀色瓷磚 地板、涂料墻面 毛坯 /簡裝 鄭州酒店式公寓市場狀況－－裝修標準 代表項目單價目前集中在 4000元 /左右 ，總價平均集中在 1330萬元 /套之間，首付比例以 30%居多，我們按照 20年貸款的期限計算，平均的月供范圍在 6001500元 。 45平方米左右，大部分在 4060平方米之間。 4. SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時還要求 公共空間的 SOLO化 ，迎合居住者個性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配臵，比如： 24小時便利店， 24小時自助型洗衣店， 24小時自助式健身房等等。共同點是：大學畢業(yè)不久，積蓄有限，但是收入穩(wěn)定，渴望獨立生活，通常 有兩次臵業(yè)的心理準備 。 2. 如何有效的 利用 輸油管道側(cè) 16米寬受限地塊 。 6. 如何以科學合理的 面積配比 ，在盡量謀求 利潤 空間的前提下，實現(xiàn) 快速去化 的問題。 中心景觀帶，以一條景觀通道連接兩座小型圓形景觀廣場 受限面積設(shè)置為可參與性景觀休閑區(qū)，以綠色植被、休閑步道、雕塑小品為主要內(nèi)容。 ? 20世紀 60年代，美國建筑師斯特恩提出建筑有三個特征： 采用裝飾；具有象征性或隱喻性；與現(xiàn)有環(huán)境融合。 這就是后現(xiàn)代主義建筑師的基本創(chuàng)作方法。 可參與性 ，充分利用景觀區(qū)域，提供休閑用地可用面積。 項目產(chǎn)品建議 形象 + 舒適型產(chǎn)品： （ 價值的傳遞） 從產(chǎn)品戶型設(shè)計、景觀資源、產(chǎn)品功能均高于其他產(chǎn)品，帶動整個項目的視覺感受品質(zhì)、心理感受品質(zhì)、使用功能品質(zhì)。 客廳陽臺，景觀通透； 臥室飄窗，舒適溫馨。 項目商業(yè)建議－－區(qū)域市場商業(yè)總結(jié) ， 大型商業(yè) 和 高檔次商業(yè) 具有 市場空間 。 商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢 現(xiàn)代人在購物的同時越來越注重購物的心情與感受 本案周邊市場氛圍 本案周邊居住氛圍濃厚，居住人口眾多 本案住宅部分定位 本案商業(yè)部分定位要充分考慮本案標準層的定位 本案競爭項目差異化 在定位上要考慮與競爭項目的商業(yè)部分進行錯位 項目商業(yè)建議－－定位考量因素 結(jié)論： 根據(jù)以上考慮再結(jié)合本案自身物業(yè)條件，我司建議，本案商業(yè)部分需著重體現(xiàn)出 休閑化、品質(zhì)化 的商業(yè)氛圍。 樓層布局 以餐飲、娛樂、休閑等業(yè)種為主。 項目商業(yè)建議－－商業(yè)產(chǎn)品建議 物業(yè)管理用房和設(shè)備用房盡量利用住宅的地下。 項目物業(yè)管理建議 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢 一、項目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢 四、項目用地 SWTO判定 五、項目產(chǎn)品定位與建議 六、項目營銷推廣思路與建議 考量因素 項目信息的高效傳遞 獲取更高利潤 固有弊端的規(guī)避與轉(zhuǎn)移 區(qū)域市場優(yōu)勢利用 核心競爭力的特色傳播 現(xiàn)金流保障 營銷推廣策略 市場背景： 項目所處南區(qū)東南板塊更趨成熟，形象已樹立，利潤空間進一步增強。 社區(qū)規(guī)劃大面積、高品質(zhì)的景觀配套具有較好的昭示效果。 中原結(jié)論： 以 差異化、品質(zhì)化的產(chǎn)品戰(zhàn)略 為核心，建立 中小面積產(chǎn)品群中的中高端形象 ，加大客戶讓渡價值，快速銷售，快速回款。 ? 基于資金投入與市場銷售規(guī)律，建議將項目分前后兩期，一期為沿街兩棟塔樓，二期為內(nèi)部兩棟塔樓與沿街商業(yè)空間。 營銷推廣策略－－價格策略 ? 在考慮以上因素的前提下，中原給出的價格策略建議是： “ 平價入市，積極拉升 ” 。 營銷推廣策略－－銷售階段劃分 具體銷售階段的劃分可分為： 第一階段： 蓄勢階段 —— （企業(yè)品牌與項目形象塑造，產(chǎn)品信息告知）