【正文】 六十四中 都市村莊 弓莊 物流倉(cāng)庫(kù) 開(kāi)發(fā)土地 已極為 有限 ，生活氛圍已近成型，從 建筑、道路、環(huán)境、配套等 方面都較未來(lái)路以西更為優(yōu)質(zhì)，舒適 生活感知度高 ，再加上富田太陽(yáng)城成大型項(xiàng)目， 市場(chǎng)認(rèn)可度較高 。 5. 專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的存在使該區(qū) 人員稍為復(fù)雜 ，有一定的治安等負(fù)面影響。 世紀(jì)歡樂(lè)園 航海公園 已開(kāi)發(fā)居住社區(qū) 物流倉(cāng)庫(kù) 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－休閑場(chǎng)所 航海公園 世紀(jì)歡樂(lè)園 航海公園地處航海路與未來(lái)路交叉口東南角， 占地 180畝 ，包括一個(gè)水上世界游樂(lè)場(chǎng) 世紀(jì)歡樂(lè)園 占地 800畝 ，鄭州最大、設(shè)備最齊全的游樂(lè)園 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－學(xué)校 貝斯特外語(yǔ)小學(xué) 六十三中 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 石化路汽修專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 航海路電動(dòng)車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－居住氛圍感受 都市村莊 入住成熟小區(qū) 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－居住氛圍感受 大型已入住商品樓盤(pán) 建造中商品樓盤(pán) 1. 航海路本身的城市運(yùn)輸承載能力與未來(lái)大道的打通，使該區(qū)域 交通 、出行極為便利 ，直接拉動(dòng)了其區(qū)域價(jià)值的提升，商業(yè)、人流的匯集進(jìn)一步豐富了生活的配套內(nèi)容， 生活氛圍 更為 濃厚 。 2023年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房住宅成交價(jià)格主要集中在 3000— 4000元 /㎡ ，其次為 25003000元 /㎡ 。 南區(qū)市場(chǎng)東南區(qū)價(jià)格較高，西南區(qū)相對(duì)較低，該區(qū)域城中村改造較多，發(fā)展?jié)摿薮?。康利達(dá)未來(lái)路項(xiàng)目前期策劃與營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告 目錄 序：鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 一、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項(xiàng)目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目用地 SWTO判定 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與建議 六、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路與建議 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 一、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項(xiàng)目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目用地 SWTO判定 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與建議 六、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路與建議 06年西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)上漲增幅較大。 北區(qū)市場(chǎng) 西區(qū)市場(chǎng) 鄭東新區(qū) 南區(qū)市場(chǎng) 碧沙崗 商圈 二七商圈 紫荊山 商圈 本案 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求彈性很大， 需求 持續(xù) 旺盛 。 不同價(jià)位供求結(jié)構(gòu) 合計(jì)＞ 50004000 50003000 40002023 3000≤ 2023銷(xiāo)售均價(jià)分組（元 / ㎡ ）100%1. 07 %8. 19 %41 .5 8%33 .9 6%15 .2 0%占比56801610465523619192918632銷(xiāo)售100%1. 49 %8. 43 %50 .7 1%27 .4 3%11 .9 3%占比51338766433026033140826127預(yù)售套數(shù)（套）100%1. 68 %9. 11 %37 .1 0%34 .7 4%17 .3 7%占比64 1. 6910 .7 6358 .4 623 8. 0922 2. 911 1. 47銷(xiāo)售100%2. 33 %9. 65 %46 .8 0%28 .1 4%13 .0 8%占比58 4. 3813 .6 456 .3 827 3. 4916 4. 4376 .4 1預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）2023 年 1 12 月份不同價(jià)位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)9% 8% 12%13% 17%22%20%19%21%21%20%20%18%21%26%50% 52% 51%45%37%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 2023 2023 2023 2023＞1 4 0 ㎡120140㎡90120㎡≤9 0 ㎡各面積段商品住宅銷(xiāo)售比例 由以上圖表可以看出，商品住宅 單價(jià)上漲 的同時(shí)，市場(chǎng)需求套型 面積有小型化 的趨勢(shì)。 區(qū)域?qū)傩钥偨Y(jié) 2. 航海公園、世紀(jì)歡樂(lè)園 的存在，以得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)提升了該區(qū)域的生活價(jià)值。 6. 國(guó)家級(jí)油庫(kù) 的存在，將在一定程度上阻礙未來(lái)路以西區(qū)域的生活改善與提升。 居住現(xiàn)狀總結(jié)與參考價(jià)值概述 ，未來(lái)以西區(qū)域僅零散存在幾個(gè)小型項(xiàng)目， 開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)存量龐大 ，將是發(fā)展的方向所在， 升值潛力更加 巨大 ，但目前感知度有限。城市風(fēng)鈴 2期 規(guī) 模 位 臵 未來(lái)和航海路交叉口向北 200米路東 屬 性 普通住宅， 3層底商 建筑類(lèi)型 高層， 18層 建筑風(fēng)格 外立面普通，無(wú)造型 總 戶(hù) 數(shù) 面積區(qū)間 3960m2 主力戶(hù)型 一室一廳、二室一廳 價(jià)格 均價(jià) 3400， 15樓價(jià)格 3698元，樓層差20元。麗景苑 （售罄） 規(guī) 模 位 置 未來(lái)和航海路交叉口向北 200米路東 屬 性 普通住宅 建筑類(lèi)型 高層小戶(hù)型 建筑風(fēng)格 綠色的外立面 總 戶(hù) 數(shù) 410套 容 積 率 面積區(qū)間 45130m2 主力戶(hù)型 一室一廳、二室一廳 價(jià) 格 2991元 /m2 配 套 外部：重點(diǎn)高中、幼兒園。 備 注 1期小戶(hù)型 ， ； ‘2期小戶(hù)型 東郡自由派 東郡 商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂(lè)園等。商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂(lè)園等。商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂(lè)園等。 備 注 mini小戶(hù)型開(kāi)盤(pán)時(shí)間在 07年 4月底或 5月初，08年 5月 1日交房 ? 為了能夠更好的分析本案所在區(qū)域的公寓投資市場(chǎng)，我們選取了一些檔次較高的公寓租金價(jià)格進(jìn)行分析， 45平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)間租金在 800元 /平方米左右，市場(chǎng)平均租金每月每平方米為 16元，約合 /天 /平米 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 價(jià)格元 /月 面積平米 租金 （元 /月 /平方米） 和生公寓 航海路未來(lái)路交叉口北路西 1300 209平方米，其中地下室 55平 方米，高 5米，未裝修 雅美新居 航海路未來(lái)路交叉口北路西 1200 92 匯美家園 航海路云鶴路交叉口北路東 1800 130 海輪 .城市風(fēng)鈴 航海路未來(lái)路交叉口北路東 600 金色港灣 太陽(yáng)城 航海東路與 107國(guó)道 600 66 美景天城 世紀(jì)迎賓大道與石化路交叉口 2800 150 區(qū)域租賃價(jià)格現(xiàn)狀 、富田太陽(yáng)城、美景天城 三座大規(guī)模樓盤(pán)加速提升了區(qū)域價(jià)值 ，引導(dǎo)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，改變其市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，各 小型樓盤(pán) 跟隨， 分割市場(chǎng) 利潤(rùn)。 兩側(cè)， 東西朝向 者占絕大多數(shù)， 缺乏配套 ， 品質(zhì)較差 ， 中高端小戶(hù)型產(chǎn)品缺乏 。 四、數(shù)個(gè)大型樓盤(pán)繼續(xù)抬升區(qū)域價(jià)值，小型樓盤(pán)跟隨分割市場(chǎng)，投入產(chǎn)出比較大。 二、未來(lái)路以東的生活氛圍認(rèn)可度高于未來(lái)路以西，在項(xiàng)目所在未來(lái)路一側(cè)大規(guī)模改造信息未市場(chǎng)釋放前，市場(chǎng)對(duì)其有一定的認(rèn)知差距。 Strength 優(yōu)勢(shì) Weakness 劣勢(shì) Threat 風(fēng)險(xiǎn) Opportunity 機(jī)會(huì) 一、占據(jù)區(qū)域成熟市場(chǎng)的中心位置。 五、已經(jīng)形成的良好居住氛圍。 四、油庫(kù)的存在，使居住安全的心理系數(shù)得到較大程度的降低。 二、符合項(xiàng)目所處東南區(qū)域的區(qū)域特性和發(fā)展方向，謀取升值空間與區(qū)域附加價(jià)值的自我體現(xiàn)。 最終，產(chǎn)品形態(tài)的選擇是實(shí)現(xiàn)上述的最根本途徑。 項(xiàng)目名稱(chēng) 外立面 公共空間裝修 室內(nèi)裝修 左岸國(guó)際 藍(lán)灰色面磚 地板、涂料墻面 簡(jiǎn)裝 卡薩 灰白色面磚 地板、涂料墻面 毛坯 名門(mén)盛世 首層干掛石材，其余瓷磚 毛坯 東郡自由派 面磚 水泥地面 簡(jiǎn)裝 瑞貝卡酒店公寓 磚紅色貼片 精裝 簡(jiǎn)裝 二馬路 64號(hào) 玻璃幕墻 簡(jiǎn)裝 毛坯 長(zhǎng)城康橋華城 銀色瓷磚 地板、涂料墻面 毛坯 /簡(jiǎn)裝 鄭州酒店式公寓市場(chǎng)狀況－－裝修標(biāo)準(zhǔn) 代表項(xiàng)目單價(jià)目前集中在 4000元 /左右 ，總價(jià)平均集中在 1330萬(wàn)元 /套之間，首付比例以 30%居多，我們按照 20年貸款的期限計(jì)算，平均的月供范圍在 6001500元 。 45平方米左右，大部分在 4060平方米之間。 4. SOLO戶(hù)型不僅定義了每套戶(hù)型的內(nèi)部特性，同時(shí)還要求 公共空間的 SOLO化 ，迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配臵，比如： 24小時(shí)便利店， 24小時(shí)自助型洗衣店， 24小時(shí)自助式健身房等等。共同點(diǎn)是：大學(xué)畢業(yè)不久，積蓄有限，但是收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，通常 有兩次臵業(yè)的心理準(zhǔn)備 。 2. 如何有效的 利用 輸油管道側(cè) 16米寬受限地塊 。 6. 如何以科學(xué)合理的 面積配比 ，在盡量謀求 利潤(rùn) 空間的前提下，實(shí)現(xiàn) 快速去化 的問(wèn)題。 中心景觀帶，以一條景觀通道連接兩座小型圓形景觀廣場(chǎng) 受限面積設(shè)置為可參與性景觀休閑區(qū)，以綠色植被、休閑步道、雕塑小品為主要內(nèi)容。 ? 20世紀(jì) 60年代，美國(guó)建筑師斯特恩提出建筑有三個(gè)特征： 采用裝飾；具有象征性或隱喻性；與現(xiàn)有環(huán)境融合。 這就是后現(xiàn)代主義建筑師的基本創(chuàng)作方法。 可參與性 ，充分利用景觀區(qū)域，提供休閑用地可用面積。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 形象 + 舒適型產(chǎn)品： （ 價(jià)值的傳遞） 從產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)、景觀資源、產(chǎn)品功能均高于其他產(chǎn)品，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的視覺(jué)感受品質(zhì)、心理感受品質(zhì)、使用功能品質(zhì)。 客廳陽(yáng)臺(tái)，景觀通透； 臥室飄窗，舒適溫馨。 項(xiàng)目商業(yè)建議－－區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)總結(jié) ， 大型商業(yè) 和 高檔次商業(yè) 具有 市場(chǎng)空間 。 商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)代人在購(gòu)物的同時(shí)越來(lái)越注重購(gòu)物的心情與感受 本案周邊市場(chǎng)氛圍 本案周邊居住氛圍濃厚，居住人口眾多 本案住宅部分定位 本案商業(yè)部分定位要充分考慮本案標(biāo)準(zhǔn)層的定位 本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目差異化 在定位上要考慮與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的商業(yè)部分進(jìn)行錯(cuò)位 項(xiàng)目商業(yè)建議－－定位考量因素 結(jié)論： 根據(jù)以上考慮再結(jié)合本案自身物業(yè)條件，我司建議，本案商業(yè)部分需著重體現(xiàn)出 休閑化、品質(zhì)化 的商業(yè)氛圍。 樓層布局 以餐飲、娛樂(lè)、休閑等業(yè)種為主。 項(xiàng)目商業(yè)建議－－商業(yè)產(chǎn)品建議 物業(yè)管理用房和設(shè)備用房盡量利用住宅的地下。 項(xiàng)目物業(yè)管理建議 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 一、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項(xiàng)目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目用地 SWTO判定 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與建議 六、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路與建議 考量因素 項(xiàng)目信息的高效傳遞 獲取更高利潤(rùn) 固有弊端的規(guī)避與轉(zhuǎn)移 區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)利用 核心競(jìng)爭(zhēng)力的特色傳播 現(xiàn)金流保障 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 市場(chǎng)背景： 項(xiàng)目所處南區(qū)東南板塊更趨成熟，形象已樹(shù)立，利潤(rùn)空間進(jìn)一步增強(qiáng)。 社區(qū)規(guī)劃大面積、高品質(zhì)的景觀配套具有較好的昭示效果。 中原結(jié)論： 以 差異化、品質(zhì)化的產(chǎn)品戰(zhàn)略 為核心，建立 中小面積產(chǎn)品群中的中高端形象 ，加大客戶(hù)讓渡價(jià)值，快速銷(xiāo)售，快速回款。 ? 基于資金投入與市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)律，建議將項(xiàng)目分前后兩期，一期為沿街兩棟塔樓，二期為內(nèi)部?jī)蓷澦桥c沿街商業(yè)空間。 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略－－價(jià)格策略 ? 在考慮以上因素的前提下，中原給出的價(jià)格策略建議是： “ 平價(jià)入市，積極拉升 ” 。 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略－－銷(xiāo)售階段劃分 具體銷(xiāo)售階段的劃分可分為： 第一階段： 蓄勢(shì)階段 —— （企業(yè)品牌與項(xiàng)目形象塑造，產(chǎn)品信息告知）